-

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-33/2024

22 апреля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии: от департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска: Пак А.С., представитель по доверенности от 28.12.2023 № 09-13/16811; от управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Сервис»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 09.01.2024 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Сервис»

на решение от 13.09.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023

по делу № А73-17856/2022 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680001, 

<

...>)

о признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома

третье лицо: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю                               (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>)

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципальной собственности администрации                              г. Хабаровска (далее – ДМС администрации г. Хабаровска, департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Сервис» (далее – ООО УК «Авангард-Сервис»,) о признании нежилого функционального помещения № - I (10-16, 18, 24) с кадастровым номером 27:23:0050727:270, площадью 124,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома (МКД) по адресу: г. Хабаровск, ул. Союзная, 58, общим имуществом собственников помещений дома.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.09.2023,  оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023, заявленное требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО УК «Авангард-Сервис» просит указанные судебные акты отменить, в иске отказать, натаивая на подтвержденности материалами дела того, что спорное нежилое помещение на момент первой приватизации квартиры имело специальное назначение. При этом обращает внимание на то, что отсутствие отдельного входа не является критерием отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу, важен правовой режим помещения на дату первой приватизации; возможность использовать помещения в настоящий момент как самостоятельный объект, не имеет значения в данной ситуации. 

В отзыве на кассационную жалобу ДМС администрации г. Хабаровска просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать. 

В судебном заседании, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и в отзыве на неё, дав суду пояснения.

Третье лицо извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.  

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ.

По материалам дела установлено, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в собственности городского округа «Город Хабаровск» находится нежилое функциональное помещение № I              (10-16, 18, 24) с кадастровым номером 27:23:0050727:270, общей площадью 124,2, расположенное в подвале МКД по адресу: г. Хабаровск, ул. Союзная, 58 (запись регистрации от 29.08.2001 № 27-01/11-34/2001-626).

ООО УК «Авангард-Сервис» осуществляет управление вышеуказанным МКД на основании договора от 22.01.2018. 

Первая приватизация квартиры в МКД состоялась 29.07.1992, что подтверждается справкой  управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации г. Хабаровска от 30.04.2019 № 1-24/1406. 

Согласно письму краевого государственного бюджетного учреждения «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» от 31.05.2019 № 2.3-21-2883 спорное нежилое помещение на дату первичной инвентаризации дома (28.02.1968), а также по состоянию на 21.10.1976, 29.10.1980, 14.08.1985, 04.02.1988 имеет назначение:                       10, 11, 12, 13 – «санузел», 14 – «кладовая», 15 – «убежище», 16, 18 – «кладовые», 24 – не указано. На дату инвентаризации, проведенной 20.12.1993: 10, 11, 12, 13 – «санузел», 14, 16, 18 – «кладовая», 15 – «убежище», 24 – не указано. На дату инвентаризации помещения I (10-16, 18, 24), проведенной 18.05.1995: «нежилые». На дату инвентаризации, проведенной  03.09.2012, помещения I  (5-11, 17-24), в том числе I (10-16, 18, 24), ранее I (10-16, 18, 24): 5-8 – «кладовая», 9-11 – «подвал», 17-24 – «подвал».

В соответствии с техническим свидетельством помещение имеет назначение «нежилое», расположение - подвал.

Из акта осмотра функционального помещения I (10-16, 18, 24)                от 22.10.2021 следует, что вход в подвальное помещение осуществляется через тамбур подъезда; помещение закрыто на замок; ключ находится ООО УК «Авангард-Сервис»;  помещение № 10 является тамбуром, через который осуществляется вход в помещение № 11 и через него в помещения №№ 12, 13, 14, 15, 16, внутренние стены которых фактически отсутствуют; через помещение № 18 имеется выход в соседний подъезд дома; в помещении № 24 есть открытое духовое окно на улицу; через все подвальные помещения проходят общедомовые инженерные коммуникации горячего и холодного водоснабжения, а также канализации.

Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанции, учитывая справки от 30.04.2019 № 1-24/1406, от 31.05.2019          № 2.3-21-2883, техническую документацию, принимая во внимание акт осмотра, пришли к выводу о том, что спорные подвальные помещения на дату первой приватизации квартиры в доме не были выделены для самостоятельного использования, а использовались фактически для нужд домовладельцев, для обслуживания дома в целом, для размещения внутридомового инженерного оборудования.

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с таким выводом судов как не соответствующим обстоятельствам по спору, сделанным в нарушение норм материального права и без учета следующего.

На основании  статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации                  (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, к общему имуществу собственников в МКД относятся, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено,  что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В пункте 9 названного постановления предусмотрено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанной имущество. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. 

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Как установлено по материалам дела, первая приватизация квартиры в МКД состоялась 29.07.1992, на момент инвентаризации, проведенной 20.12.1993, 03.09.2012 спорные помещения имели специальное назначение.

Таким образом, по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В материалах дела отсутствуют доказательства (статья 65 АПК РФ), что на момент появления в указанном жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.

То обстоятельство, что в последующем собственником этих помещений были снесены перегородки, убраны двери, в связи с чем спорный объект стал представлять собой единое подвальное пространство, не имеет правового значения в рассматриваемой ситуации как и отсутствие отдельного входа, не являющееся критерием для отнесения его к общему имуществу.

Доказательств ограничения собственника для доступа к спорному имуществу не имеется.

Нахождение в помещениях инженерного оборудования не может служить достаточным основанием для отнесения помещений к вспомогательным, поскольку истец не представил доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в помещениях для нужд других помещений дома.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для признания помещений общим имуществом МКД.

С учетом установленного, суд округа считает, что выводы судебных инстанций о правомерности заявленного требования сделаны с неправильным применением норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем в силу пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.09.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу № А73-17856/2022 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

В удовлетворении иска департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска отказать.

Взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>) в пользу управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680001, 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в общем размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                      в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков             

 

С.Н. Новикова