Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                  Дело № А21- 8009/2018

«25» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2019 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 25 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Обществу с ограниченной ответственностью «Эксельсиор»,

третьи лица: Администрация городского округа «Город Калининград», Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск», Общество с ограниченной ответственностью «Реверс», ФИО3

об устранении  препятствий в пользовании земельным участком путем сноса незаконно построенных объектов  

и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эксельсиор»

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Администрации городского округа «Город Калининград» (Комитет               муниципального имущества и земельных ресурсов),

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск», Общество с ограниченной ответственностью «Реверс», ФИО3

о признании договора купли-продажи земельного участка № 262/2016-С от 14.11.2016 недействительным 

при участии в предварительном судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304231216700071) (далее – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязании  Общества с ограниченной ответственностью «Эксельсиор» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236006, 

<

...>)  (далее – ООО «Эксельсиор») устранить препятствия в пользовании принадлежащем ИП ФИО2 на праве собственности земельным участком по адресу: 

<

...> путем сноса за счет ответчика незаконно построенные им в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:132804:267 объекты «навес металлический размером 3,6 м на 10,6 м и часть металлического строения размером 8,9 м на 10,6 м.» в течение двух месяцев с момента вступления в силу судебного акта по настоящему делу, а в случае неисполнения решения суда, ответчик просил предоставить истцу право самостоятельно осуществить снос спорных строений с возложением расходов истца на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск», Общество с ограниченной ответственностью «Реверс», ФИО3 и Администрация городского округа «Город Калининград» (Комитет               муниципального имущества и земельных ресурсов).

ООО «Эксельсиор», возражая против удовлетворения исковых требований ИП ФИО2, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением  о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 262/2016-С от 14.11.2016, заключенного между Администрацией городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236006, 

<

...>) (далее – Администрация) и ИП ФИО2

ИП ФИО2, Администрация надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились.

 В судебном заседании  представитель ООО «Эксельсиор» просил в удовлетворении первоначального искового заявления отказать и удовлетворить встречное исковое заявление.

Представители третьих лиц (ООО «Гостевой дом «Зеленоградск», ООО «Реверс», Гак В.В.) поддержали доводы ООО «Эксельсиро».

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество (гостиница) с кадастровым номером 39:15:132804:267, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2015 (лист дела 10 том 1).

Под существующую гостиницу, 14 ноября 2016 года между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор № 262/2016-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:132804:267 площадью 1295 кв.м. (далее – договор купли-продажи № 262/2016-С).

Как указано в исковом заявлении, при заключении договора купли-продажи обременений, в том числе в виде чужих пользователей не было.

После выноса службой картографии в натуру границ участка выяснилось, что часть участка ИП ФИО2 занимают навес металлический размером 3,6 м. х 10,6 м. и металлическое строение размером 8,9 м х 10,6 м., которые являются частью здания, находящегося на смежном участке с кадастровым номером 39:15:132804:47, что отражено в схематическом чертеже и фототаблице к служебной записке  Администрации от 09.04.2018 (листы дела 75-78 том 1). Кроме того, как следует из письма Администрации от 14.04.2018 спорные объекты в приложении «Чертеж границ земельного участка» к договору купли-продажи № 262/2016-С не отражены.

Ссылаясь на отсутствие у ООО «Эксельсиор» законных оснований на размещение спорных объектов в границах принадлежащего ИП ФИО2 на праве собственности земельного участка, последний обратился в арбитражный суд.

 ООО «Эксельсиор», указывая на то, что является добросовестным приобретателем объектов недвижимого имущества, в отношении которых ИП ФИО2 заявлены исковые требования, а также учитывая, что данные объекты были введены в эксплуатацию еще в 2008 году и проданы с публичных торгов в 2014 году, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи № 262/2016-С.

Суд находит первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования обоснованными на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В силу статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав лиц, перечисленных в названной норме права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Формулирование предмета и основания заявленных требований обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статьей 12 ГК РФ способов либо нескольких из них.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее – Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 постановления Пленума 10/22).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права, а также то, что именно ответчиком чинятся не соединенные с лишением владения препятствия в использовании истцом принадлежащего ему имущества, которые должны быть устранены.

Статьей 212 ГК РФ установлено, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц. Права всех собственников защищаются равным образом.

В пункте 36 Постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В подтверждение факта законности владения спорным имуществом как единым комплексом ООО «Эксельсиор» указывает, что объекты недвижимости, приобретенные ООО «Эксельсиор» площадью 1 433,1 кв.м.. 711,2 кв.м., 5973,1 кв.м. являются едиными, отдельно право собственности на металлический навес и строения никогда не регистрировались. Право собственности ООО «Эксельсиор» на указанные объекты подтверждено Выписками из Единого государственного реестра об объектах недвижимости и свидетельством о праве собственности (листы дела 136-140 том 3).

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка № 262/2016-с на части этого земельного участка уже были расположены объекты недвижимости площадью 1433,1 кв.м  и 711,2 кв.м., принадлежащие ООО «Гостевой дом «Зеленоградск» и ООО «Реверс», в составе которого, в том числе находились металлический навес и металлическое строение и объект недвижимости площадью  5973,1 кв.м и 711,2 кв., принадлежащий на тот момент на праве собственности ООО «Реверс». Доказательств того, что эти объекты отсутствовали ИП ФИО2 и Администрацией не представлено. Как следует из пояснений представителя Администрации осмотр земельного участка при его продаже не производился.

Судом установлено, что спорный объект (банный комплекс) входит в спортивно-развлекательный комплекс с аквазоной литер И, И1 площадью 711,2 кв.м., который приобретен ФИО3 с торгов на основании договора купли-продажи № 1 от 23.01.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2014 – лист дела 102 том 1), который впоследствии по договорам купли-продажи продан иным третьим лицам, в настоящее время собственником является ООО «Эксельсиор».

Право собственности на спорные объекты было зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 01.06.2009  нежилое здание литера И – год постройки 2003, литера И1 – год постройки 2008 (листы дела 115-132 том 1).

Из разъяснений, данных в пункте 48 Постановления Пленума № 10/22 следует, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

В то же время, оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на момент приобретения ИП ФИО2 земельного участка на его части уже находились спорные объекты, представляющие собой имущественный комплекс, при этом доказательств того, что ответчик и третьи лица возводили какие-либо объекты после приобретения участка истцом, ИП ФИО2 не представлено.

Кроме того, как следует из пояснений представителя ООО «Эксельсиор» нахождение спорных объектов за границами сформированных в настоящее время земельных участков обусловлено тем, что ранее собственником всех объектов, в том числе и принадлежащих ИП ФИО2, фактически являлось одно лицо, а в последующем все объекты, в то числе и объект ФИО2, в разное время реализовывались в рамках дела о банкротстве.

Из отзыва на исковое встречное заявление ИП ФИО2 следует и в ходе всего судебного процесса им не отрицалось, что все три объекта площадью 1 433,1 кв.м.. 711,2 кв.м., 5973,1 кв.м. выходили за пределы арендуемой ООО «Эксельсиор» площади земельного участка.

Таким образом, ИП ФИО2, приобретая земельный участок должен был проверить на каких условиях предыдущий собственник использовал его и не противоречит ли использование этого участка условиям пользования, либо получить согласия собственника объекта недвижимости (в части металлического навеса и металлического строения) на совершение спорной сделки.

При этом сведений об изменении условий договора купли-продажи № 262/2016-С ИП ФИО2 не заявлялось.

Документы, представленные ООО «Эксельсиор» в обоснование возражений на исковое заявление ИП ФИО2 не оспорены

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление N 25), оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ООО «Эксельсиор» в рамках настоящего дела подтвержден законный интерес в оспаривании сделки  и установлен факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежащим нескольким собственникам, при этом обязательным условием приобретения каждым из них права собственности является их совместное обращение с соответствующим заявлением о приобретении земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, заключение договора купли-продажи № 262/2016-С препятствует реализации прав по владению (пользованию) земельным участком иных собственников недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем, оспариваемый договор  признается судом недействительной сделкой, а требование ИП ФИО2  о сносе спорных объектов недвижимости не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления Индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

Встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эксельсиор» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 262/2016-С от 14.11.2016, заключенный между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Индивидуальным предпринимателем  ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова