Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«08» июля 2021  г.

       Дело №А12-3538/2021

резолютивная часть решения оглашена 07.07.2021 года 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А., при ведении протокола заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, 410012, г.Саратов, площадь Театральная, д.7) к обществу с ограниченной ответственностью «Газстрой-С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 403241, Волгоградская обл., Алексеевский район, ст.Алексеевская, ул.Ленина,д.39) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка №510 от 29.04.2003

при участии в судебном заседании: 

от истца – не явились, уведомлены

от ответчика – ФИО1 ликвидатор общества 

В арбитражный суд Волгоградской области (далее – суд) обратился Комитет по управлению  имуществом города Саратова   (далее – истец, Комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой-С" (далее – ответчик, общество   ) о взыскании арендной платы за пользование земельным участком по договору от  29.04.2003 № 510  за период с 01.04.2019 по 04.12.2019 в размере 542 641,54 рубля, неустойки  с 15.05.2019 по 06.07.2020 в размере 41 761,32 рубля. 

Исковые требования заявлены в порядке статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период пользования земельным участком. 

Ответчик возражает относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск. 

 Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

29.04.2003 администрация города Саратова  и  ЗАО «Первое Саратовское предприятие Трест № 7», Дочернее ЗАО «Волгоцентр» ОАО «Запсибгазпром» подписали договор аренды  № 510 земельного участка  с кадастровым номером 64:48:020436:0020 площадью 17 671,00 в.м.  по адресу 

<

...>  для использования автобазы сроком на 25 лет. 

В соответствии с договором  замены стороны в обязательстве от 30.07.2009  в связи с заключением   ООО «САРКО» и ООО «Газстро-С» договора № 3 НИ купли- продажи  недвижимого имущества , расположенного на арендуемом земельном участке,  права и обязанности продавца (арендатора земельного участка)  по договору  № 510 от 29.04.2003  переходят к покупателя ООО «Газстрой-С». 

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ  предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка , занятой  зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же  объеме, что и прежний собственник. 

 В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства»   покупатель  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации  перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования  земельным участком, занятым зданием, строением , сооружением и необходимым для их  использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды  между покупателем и собственником  земельного участка. 

По условиям  равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года. 

     Рассмотрев заявленные КУМИ  исковые требования, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению  частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.  Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Плату в форме земельного налога вносят собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли устанавливается для совершения сделок с землёй.

По условиям договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года. 

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом  устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. 

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.  

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Стороны предусмотрели возможность  изменения в одностороннем порядке  арендной платы. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По условиям заключенного договора аренды  арендная плата определена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению.

В силу пункта 2.4  договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования спорного пункта 4.1. договора вытекает право арендодателя на изменение цены аренды в одностороннем порядке в связи с изменением базовых ставок арендной платы.

Исходя из изложенного, суд отклоняет  довод  ответчика  о невозможности изменения размера арендной платы по договору с арендодателем в одностороннем порядке, указав, что при заключении договора аренды земельного участка, арендатор, согласовав условия договора, тем самым согласился с возможностью изменения размера арендной платы по договору арендодателем в одностороннем порядке. Размер арендной платы в данном случае является регулируемым.

При этом отсутствуют основания утверждать, что сторонами в договоре согласована формула определения размера арендной платы, которая не может быть изменена.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и частью 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Из изложенного также следует, что с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком. Отсутствие между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы, определяемой в порядке, установленном органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. 

Как следует из  договора  купли-продажи недвижимого имущества от 30.08.2019,  заключенного ООО «Газстрой-С» и  ФИО2,  предметом данного договора  является недвижимое имущество, расположенное на земельном участке , арендуемом по договору  №  510 от 29.04.2003.  На договоре купли-продажи имеется отметка о государственной регистрации права собственности  03.10.2019. 

Истец ошибочно производит расчет  арендной платы  исходя из сведений ЕГРН о государственной регистрации 05.12.2019   сведений об арендаторе земельного участка с кадастровым номером  64:48:020436:20 на основании  договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.08.2019. 

Судом произведен расчет  задолженности за период с 01.04.2019 по 02.10.2019 , сумма долга составила  405 661,37 рублей. 

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ. По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договором размер неустойки не установлен, в связи с чем истец производит начисление неустойки по правилам ст. 395 ГК РФ. 

Согласно расчетам истца, размер неустойки  за просрочку платежей составил  41 761,32 рубля за период с 15.05.2019 по 06.07.2020. 

Судом произведен перерасчет неустойки в связи с неверным расчетом истца  , по расчету суда неустойка за период с 16.05.2019 по 06.07.2020 составляет  26 222, 96 рублей. 

          Ответчик заявил ходатайство о снижении пени  с учетом положений ст. 333 ГК РФ.  

Из положений ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ  следует, что взыскание неустойки в качестве  способа защиты нарушенного права  применяется тогда, когда  такая возможность установлена законом (законная неустойка)  или договором (договорная неустойка). 

           Критериями  для установления несоразмерности размера неустойки  в каждом конкретном случае могут быть : чрезмерно высокий процент    неустойки; значительное превышение суммы  неустойки  суммы возможных убытков, вызванных нарушением  обязательства; длительность неисполнения обязательства и другое. 

            Как указал Конституционный Суд РФ  в определении от 21.12.2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность  снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению  с последствиями нарушения обязательств направлена против  злоупотребления правом свободного определения размера неустойки , то есть по существу- на реализацию требования ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и  свобод  человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

            Уменьшение  неустойки  возможно только  в чрезвычайных случаях, а по общему правилу- не должно допускаться.

            Ответчиком доказательств несоразмерности неустойки суду не представлено. 

            С учетом правил ст. ст. 309, 330, 614 ГК РФ и условий заключенного между сторонами договоров аренды требования истца о взыскании пени  правомерны.

Поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.  При этом суд учитывает сложное материальное положение ответчика и снижает размер госпошлины до 1000 рублей по его ходатайству.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.  167-170 АПК РФ, суд                         

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-С"  в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова  задолженность  в сумме  405 661,37 рублей  за период с 01.04.2019 по 02.10.2019 , неустойку  в сумме  26 222,96 рублей за период с 16.05.2019 по 06.07.2020 .

В остальной части заявленных требований  отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-С"   в доход федерального бюджета госпошлину  1000 рублей. 

            Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ). 

 

          Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

            СУДЬЯ                                                                                                     Н.А. Троицкая