СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13363/2018-ГК

г. Пермь

23 октября 2018 года

Дело №А60-54119/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «СПМ»: Вакориной Е.Г. (удостоверение адвоката, доверенность от 10.02.2016), Логвиненко Е.И. (удостоверение адвоката, доверенность от 10.02.2016),

от ответчика - акционерного общества "Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях": Короткого С.А. (паспорт, доверенность от 26.05.2015),

от третьих лиц  - акционерного общества «Атомэнергоремонт», филиал «Уралатомэнергоремонт»: Макаровой Т.А. (паспорт, доверенность от 21.12.2017), от открытого акционерного общества «Акватех», представители не явились, 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, акционерного общества "Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2018 года 

по делу №А60-54119/2017,

принятое судьей Е.Г. Италмасовой,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СПМ» (ОГРН 1146683000199, ИНН 6683005676)

к акционерному обществу «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (ОГРН 5087746119951, ИНН 7721632827)

третьи лица: открытое акционерное общество «Акватех» (ОГРН 1106639000489, ИНН 6639020763), акционерное общество «Атомэнергоремонт», филиал «Уралатомэнергоремонт» (ОГРН 1085029002079, ИНН 5029112443)

об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СПМ» (далее - истец, ООО «СПМ») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к акционерному обществу «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (далее – ответчик, АО «Концерн «Росэнергоатом») об уменьшении цены земельного участка с кадастровым номером 66:42:0101015:6, общей площадью 4631,1 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова, 4,  приобретенного  по  заключенному с АО «Концерн «Росэнергоатом» договору купли-продажи имущественного комплекса от 05.10.2015 № 50-04/1088,  с 7 000 000 руб. до  4 830 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Акватех», акционерное общество «Атомэнергоремонт», филиал «Уралатомэнергоремонт».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2018 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что отчет об оценке  от 20.04.2018  № 350-574/2018  является недостоверным доказательством, поскольку указанный в этом отчете  объект оценки не предусмотрен ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  По мнению ответчика, оценщиком применен стандарт оценки,  не подлежащий применению. Методика оценки применена с ошибкой, общая величина снижения цены не могла составить более 380 100 руб. Кроме того, санитарно-защитная зона водопровода не установлена и в реестре не зарегистрирована, часть этой зоны приходится на здание. Водопровод и электрический кабель, проходящие по земельному участку,  имеют собственников.  Истец вправе обратиться к третьим лицам с требованием об установлении сервитута. 

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец  просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец считает, что отчет об оценке является надлежащим доказательством, от проведения экспертизы ответчик отказался. Истец ссылается на то, что наличие прав третьих лиц ограничивает право на использование земельного участка, влечет необходимость соблюдения прав третьих лиц и требований СанПин. О наличии подземного трубопровода ОАО «Акватех» ответчик не сообщил, переданные истцу документы также не подтверждают уведомление истца о прохождении на земельном участке сети ХВС, принадлежащей ОАО «Акватех».  Требования истца основаны на положениях п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для применения ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве. 

Представитель третьего лица - акционерного общества «Атомэнергоремонт», (филиал «Уралатомэнергоремонт») поддержал доводы ответчика, указал, что решение суда подлежит отмене.

В судебное заседание третье лицо - ОАО «Акватех» извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 05.10.2015 между АО «Концерн «Росэнергоатом» (продавец) и ООО «СПМ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущественного комплекса № 50-04/1088, в соответствии с которым ООО «СПМ» приобрело в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова, 4, а именно: земельный участок с кадастровым номером 66:42:0101015:6 общей площадью 4631,1  кв.м; здание электроцеха, литер 5, 5а, общей площадью 631,9 кв.м; здание склада  общей площадью 155,5  кв.м; сооружение - водопроводная линия (от точки врезки до здания конторы электроцеха, лит. 5), протяженностью 15 м; сооружение - тепловая линия (от точки врезки до здания конторы электроцеха, лит. 5), протяженностью 25 м; сооружение - канализационная линия (от точки врезки до здания конторы электроцеха, лит. 5 до подземного выгреба), протяженностью 20 м, литер 8.

Указанное недвижимое имущество было передано ОАО «Концерн «Росэнергоатом» ООО «СПМ» по акту приема-передачи имущества от 12.10.2015, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Цена договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора купли-продажи от 05.10.2015.

В силу пункта  3.1 договора цена имущества составляет 10 150 000  руб. (с учетом НДС),  и включает в себя: стоимость земельного участка – 7 000 000 рублей, НДС не облагается; стоимость объектов недвижимого имущества – 3 150 000 рублей.

Согласно пунктам  5.1, 5.1.2. договора купли-продажи № 50-04/1088 от 05.10.2015  продавец  заверил и гарантировал покупателю, что на дату заключения договора имущество свободно от каких-либо обременении, залогов, прав или требований третьих лиц. Имущество не сдано в аренду третьим лицам, не состоит в споре, под запретом или арестом.

При проведении строительно-монтажных работ по реконструкции здания электроцеха  в мае 2017 года ООО «СПМ» стало известно о том, что приобретенный земельный участок обременен правами третьих лиц и имеются ограничения в его использовании, а именно: на земельном участке находится водопроводный колодец ВК - 164, принадлежащий ОАО «Акватех»,  на земельном участке расположен подземный кабель высокого напряжения, принадлежащий АО «Атомэнергоремонт».

Истец направил ответчику претензию с предложением о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, переданного по договору купли-продажи имущественного комплекса от 05.10.2015 № 50-04/1088,  ответа на которую не поступило.

Указанные обстоятельства послужили  основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

В обоснование исковых требований истец указал, что при проведении аукциона на продажу имущественного комплекса и при заключении договора купли-продажи от 05.10.2015 ответчик не уведомил его о наличии указанных обременении и ограничений в использовании земельного участка. Данные обстоятельства не были учтены при подготовке проектной документации на объект капитального строительства «Реконструкция здания электроцеха, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова, 4».

В отношении проектной документации и результатов инженерных изысканий на объекте капитального строительства «Реконструкция здания электроцеха, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова, 4» ООО «СПМ» был заключен договор с ГАУ СО «Управление государственной экспертизы» на проведение негосударственной экспертизы, 09.09.2016 было получено положительное заключение экспертизы № 66-2-1-301664-16.

Наличие водопроводного колодца и подземного кабеля высокого напряжения ограничивает истца в использовании земельного участка, влечет за собой необходимость соблюдения прав третьих лиц и соблюдения требований по эксплуатации и обслуживанию указанного имущества.

Наличие обременений земельного участка нарушает планы  истца по использованию приобретенного недвижимого имущества, вынуждает нести дополнительные финансовые затраты, приводит к изменению и увеличению сроков реконструкции приобретенного здания электроцеха, влечет необходимость внесения изменений в утвержденную проектную документацию.

Истец ссылался на заключение с проектной организацией дополнительного соглашения о внесении изменений в проектную документацию и его оплату в размере 110 000 руб., на приостановление строительно-монтажных работ,  что повлекло за собой увеличение сроков реконструкции объекта, необходимость  обращения с заявлением о продлении сроков разрешения на строительство. 

Согласно подготовленным истцом сметам на проведение работ по переносу водопроводного колодца (трассы системы холодного водоснабжения) и переносу трассы системы электроснабжения на соседний земельный участок, согласно которым стоимость затрат на перенос трассы системы электроснабжения составит 749 035 руб. 48 коп., на перенос трассы системы ХВС – 23 73 183 руб. 36 коп.

Истец просил установить покупную цену земельного участка с учетом указанных затрат на перенос трассы ХВС и трассы электроснабжения, а также понесенных затрат на внесение изменений в проектную документацию.

Удовлетворяя исковые требования и уменьшая цену земельного участка до 4 830 000 руб. суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 475 Гражданского кодекса  Российской Федерации. 

Оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1. ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик признал иск в части снижения покупной цены земельного участка на 181 381 руб. 20 коп.  в связи с нахождением на земельном участке электрического кабеля. 

Возражая против снижения покупной цены в связи с прохождением по земельному участку водопровода, принадлежащего ОАО «Акватех», ответчик сослался на  приобретение истцом  по этому же договору  водопроводной линии (от точки врезки до здания конторы электроцеха, литер 5), протяженностью 15 м, присоединенной  к водопроводной сети ОАО «Акватех» в водопроводном колодце ВК - 164.

Истец в свою очередь указал на то, что  при визуальном осмотре  установил, что холодное водоснабжение здания электроцеха осуществляется через подземную водопроводную сеть, местом присоединения которой  являлся колодец ВК-164, в который с северной стороны земельного участка входил наружный трубопровод. Этот наружный трубопровод имел протяженность  3-4 м, проходил вдоль стены здания литера К (пристрой к бойлерной). Информация о существовании водопроводной подземной сети ХВС ДУ -150, проходящей через весь земельный участок, у истца отсутствовала.  

Судом первой инстанции установлено, что к моменту передачи имущественного комплекса  истцу  фактическое расположение водопроводной сети на спорном земельном участке не соответствовало расположению водопроводной сети, отображенной в плане расположения объектов на территории электроцеха в г. Заречный, ул. Попова, 4, (Приложении №1 к инвентаризационно-технической карточке), что подтверждается инженерно-геодезическим планом (топографической съемкой), выполненным ЗАО «Регион-Гео» в 2016 году по заданию ООО «СПМ».

Заключение истцом  с ОАО «Акватех» договора водоснабжения № 286 от 15.10.2015 не может  свидетельствовать о том, что  момент передачи  земельного участка истцу было известно о нахождении на нем водопроводной сети ХВС, принадлежащей ОАО «Акватех».

Согласно заключению кадастрового инженера Козловских М.П. от 12.04.2018 площадь охранной зоны электрической линии КЛ-бкВ на спорном земельном участке составляет 123 кв.м,  площадь санитарно-защитной полосы водопровода диаметром 150 мм  составляет 977 кв.м. Размеры санитарно-защитной полосы водопровода и охранной зоны электрической линии определены кадастровым инженером на основании нормативно-правовых актов (Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» и СанПиН 2.1.4.027-95 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно - питьевого назначения»).

В соответствии с отчетом об оценке № 350-574/2018, подготовленным ООО «НОВО-СИТИ»,  величина снижения стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:42:0101015:6  по договору купли-продажи от 05.10.2015 №50-04/1088 в связи с присутствием на данном участке имущественных прав третьих лиц составляет 2 170 000 рублей, в том числе: 420 000 рублей - снижение стоимости земельного участка в связи с наличием на участке обременения: электрического кабеля; 1 750 000 рублей - снижение стоимости земельного участка в связи с наличием на участке обременения: сети ХВС.

Площадь обременения спорного земельного участка была определена оценщиком на основании заключения кадастрового инженера Козловских М.П. от 12.04.2018.

При определении величины снижения стоимости земельного участка оценщиком были учтены следующие факторы: утрата (уменьшение) полезных свойств недвижимости в результате наличия обременении; интенсивность использования обремененной площади; невозможность некоторых видов пользования собственником (огораживания земельного участка, недропользования, водопользования, устройства насаждений, приобретения плодов, возведения построек, проведения границ и т.д.); степень ограничения пользования (собственником своей вещи).

Исследовав предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о том, что  произведенный расчет определения снижения цены договора учитывает ограничения и неудобства собственника земельного участка, связанные с обременением участка  правами третьих лиц.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об уменьшении цены земельного участка с кадастровым номером 66:42:0101015:6 по договору купли-продажи имущественного комплекса от 05.10.2015 № 50-04/1088 с 7 000 000 руб. до 4 830 000 руб.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 9, 65 и ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешил спор по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а также нести возложенные на них процессуальные обязанности, в том числе и по доказыванию.

Из указанного следует, что участвующие в деле лица вправе приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, представлять доказательства, а также иными способами обосновывать свою позицию по арбитражному делу.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено законом.

Исходя из названных норм закона, при определении предмета доказывания состязательность процесса не предполагает полную пассивность одного из его участников. Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 64, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами.

 Ходатайство о назначении судебной экспертизы  для определения иной величины снижения стоимости земельного участка в связи с наличием имущественных прав третьих лиц, ответчиком в суде первой инстанции заявлено не было.

Таким образом, ответчик не представил надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих доводы истца и представленные им доказательства.

В связи с чем, основания для выводов, отличных от тех, которые изложены в обжалуемом решении, у суда первой инстанции отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности результата произведенной ООО «НОВО-СИТИ» оценки величины снижения стоимости земельного участка,  в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  надлежащими доказательствами не подтверждены.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Судом апелляционной инстанции не установлено несоответствие указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, не совершение заявителем процессуальных действий относительно доказательств по делу в арбитражном суде первой инстанции  не должно влиять на результаты рассмотрения его апелляционной жалобы с учетом компетенции арбитражного суда апелляционной инстанции по пересмотру судебного акта суда нижестоящей инстанции (ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом установленных по делу обстоятельств, подтвержденных достаточной в своей совокупности доказательственной базой.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы, согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2018 года по делу №А60-54119/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

 

Т.В. Макаров 

 

Ю.В. Скромова