/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-1841/2016

г. Краснодар

12 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) – Симоновой А.Н. (доверенность от 05.09.2017), в отсутствие представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Арденн Агро Логистика» (ИНН 0725011948, ОГРН 1130725001373), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арденн Агро Логистика» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017 (судья Бечелов А.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу № А20-1841/2016, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к обществу с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (далее – общество) о взыскании 2 656 259 рублей 88 копеек долга по договору от 10.01.2014 № 1134-АЗ аренды земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101007:0001, расположенного по адресу (местоположение): г. Нальчик, 8 Промышленный проезд, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.01.2012 по 10.11.2016 и 857 042 рублей пени (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017, в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении сверки расчетов отказано, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Общество не исполнило договорную обязанность по своевременному внесению арендных платежей в заявленный период. Расчет арендной платы произведен учреждением в соответствии с действующим законодательством и признан судами арифметически верным. При переходе к обществу права собственности на расположенное на земельном участке нежилое здание котельной общей площадью 658,7 кв. м (далее – нежилое здание) к нему перешла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, в том числе за период, предшествующий названному переходу права собственности.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество заключило договор аренды 10.01.2014 и не принимало на себя обязанность бывшего арендатора земельного участка по внесению арендной платы с 01.01.2012. Предыдущий арендатор земельного участка Ниров З.Л. (далее – физическое лицо) не привлечен к участию в настоящем деле. При переоформлении договора аренды учреждение не известило общество о наличии долга у физического лица. Заявленное обществом устно ходатайство об уменьшении размера неустойки оставлено судами без внимания.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество по заключенному с физическим лицом договору купли-продажи от 23.12.2013 приобрело расположенное на земельном участке нежилое здание. Запись с номером регистрации 07-07-01/057/2013-298 о соответствующем переходе права собственности внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2013. Местной администрацией городского округа Нальчик издано постановление от 09.01.2014 № 1 о переоформлении договора аренды земельного участка на общество. Учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием для производственных целей на 9 лет. Годовой размер арендной платы составил 495 126 рублей с возможностью его ежегодного изменения на индекс инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора). Учреждение передало земельный участок обществу по акту приема-передачи от 10.01.2014. Полагая, что общество не в полном объеме исполнило обязанность по внесению арендной платы с 01.01.2012 по 10.11.2016 (за весь период оплачено 436 500 рублей), учреждение направило должнику претензию от 13.04.2016 с предупреждением о необходимости погашения задолженности до 01.05.2016. Претензия оставлена обществом без ответа, что послужило причиной обращения учреждения в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный им срок. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Названные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции сами по себе не могли быть истолкованы таким образом, что общество при заключении договора купли-продажи нежилого здания приняло на себя обязанность по погашению допущенной предыдущим собственником задолженности по арендной плате за земельный участок. Ни договор купли-продажи, ни договор аренды не содержат условие о переводе на общество долга по арендной плате за земельный участок, имевшегося у предыдущего арендатора к моменту государственной регистрации перехода к обществу права собственности на нежилое здание. Только с этого момента у физического лица как предыдущего арендатора земельного участка и собственника нежилого здания прекратилась обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что на общество переведен долг физического лица по арендной плате за земельный участок, возникший с 01.01.2012, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции в этом случае уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, в том числе связанные с наличием (отсутствием) между учреждением, обществом и физическим лицом договоренности о переводе названного долга на нового собственника нежилого здания, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А20-1841/2016 отменить.

Дело № А20-1841/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин