﻿243/2020-3901(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А11-10345/2018  18 февраля 2020 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.  Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года.  

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Голубевой О.Н., судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г., 

при участии представителей 

от потребительского ипотечного кооператива «Центральный»:  Сысуева А.Ю. (председателя),  

от общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»:  Сергеевой Л.В. (доверенность от 09.01.2020),  

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»  

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019, 

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г.,  по делу № А11-10345/2018 Арбитражного суда Владимирской области  

по иску потребительского ипотечного кооператива «Центральный»  

(ИНН: 3334003616, ОГРН: 1043302401339)  к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс»  

(ИНН: 3328431412, ОГРН: 1043302005878)  о взыскании неустойки  

и у с т а н о в и л : 

потребительский ипотечный кооператив «Центральный» (далее – Кооператив) обратился в  Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обще- ству с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» (далее – Общество) о взыска- нии 690 122 рублей 67 копеек неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого  строительства (квартир) за период с 10.04.2018 по 28.06.2018.  

Исковое требование основано на статьях 309, 310, 329 и 330 Гражданского кодекса  Российской Федерации, статьях 4, 6, 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 214-ФЗ) и мотивировано тем, что застройщик не передал в установленный срок квартиры дольщикам.  

Арбитражный суд Владимирской области решением от 24.05.2019 отказал в удовле- творении иска. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами сло- жились гражданские правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей  недвижимости, а не из договора участия в долевом строительстве.  

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.10.2019 отменил  решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Кооператива. Апелляционный суд за- ключил, что данные правоотношения вытекают из договора участия в долевом строительстве; ответчик нарушил установленный договором срок передачи квартир.  

Общество не согласилось с принятым постановлением и обратилось в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить и  оставить решение суда первой инстанции в силе. По мнению заявителя, выводы суда первой инстанции о том, что правоотношения между сторонами основаны на договоре купли- продажи будущей недвижимости и отсутствует просрочка передачи объекта, являются  верными. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.  

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя,  просил оставить обжалованное постановление без изменения, жалобу Общества – без удо- влетворения.  

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена  Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274,  284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно  к изложенным в кассационной жалобе доводам.  

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстан- ций, общество с ограниченной ответственностью «Сириус и К» (застройщик) и Кооператив (участник долевого строительства) 27.09.2016 заключили договор участия в долевом  строительстве многоквартирного дома на 144 квартиры, расположенного по адресу: город  Муром, Владимирская область, Лесной проезд, дом 1.  

Согласно пункту 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный  договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить указанный  многоквартирный дом, на земельном участке с кадастровым номером 33:26:000000:076, с  наружным инженерным обеспечением. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить  обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, при наличии  разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

Объектами долевого строительства являются входящие в состав многоквартирного  дома жилые помещения, характеристики которых, в соответствии с проектной документа- цией, указаны в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.  

В пункте 1.4 договора стороны предусмотрели, что застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: разрешения на строительство от 26.07.2011   № RU 33304000-110; договора аренды от 05.08.2011 № 13835 земельного участка с кадаст- ровым номером 33:26:000000:0076, заключенного между застройщиком и комитетом по  управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром.  

В соответствии с пунктом 1.5 договора после окончания строительства и получения  разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи, не  позднее 10 дней с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует участнику долевого строительства, что сроки передачи  объектов долевого строительства, составляющих многоквартирный дом, едины для всех  участников долевого строительства.  

Срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 30.03.2018. Сроком окончания  строительства многоквартирного дома является дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик обязан осуществлять оформление всей  документации на строительство многоквартирного дома, а также при его строительстве  строго соблюдать требования проекта и допускать от него отступления в случаях, преду- смотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 2.1.4)  

Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – в течение трех дней с момента  его получения. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. В течение семи  дней, начиная с даты уведомления о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию,  но не позднее срока, указанного в пункте 1.3 договора, застройщик обязан передать, а  участник долевого строительства обязан принять по акту приема-передачи объекты долевого строительства (пункт 2.1.7).  

Стоимость каждого объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, указана в приложении № 1 к договору, является окончательной и изменениям не подлежит. В стоимость объекта долевого строительства не входит стоимость санприборов,  межкомнатных дверей и установки встроенных шкафов и антресолей (пункт 3.1).  

При невозможности передачи объектов долевого строительства в эксплуатацию в  установленный договором срок, застройщик имеет право предложить продлить срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства. Стороны обязу- ются отвечать на требования другой стороны об изменении или о расторжении договора не  позднее десяти рабочих дней с момента получения соответствующего требования другой  стороны (пункт 4.4).  

Согласно пункту 4.5 договора, в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства, установленного договором, застройщик уплачивает участнику долевого  строительства неустойку (пеню) в размере не менее чем размер ответственности застройщика, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.  

Как указано в пункте 4.13 договора, он не подлежит государственной регистрации  на основании пункта 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ.  

Стороны 18.09.2017 заключили дополнительное соглашение к данному договору в  связи с переименованием застройщика в Общество.  

Кооператив исполнил обязательство по оплате надлежащим образом, однако  встречное обязательство по передаче объектов долевого строительства (квартир) Общество  не исполнило. Многоквартирный жилой дом построен, но не сдан в эксплуатацию.  

В претензии от 16.04.2018 Кооператив потребовал передать квартиры и уплатить не- устойку. Общество оставило данную претензию без удовлетворения.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Кооператива в арбитражный суд с настоящим иском.  

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  

требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требования- ми.  

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и  (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной  объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обуслов- ленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено дан- ным законом.  

В силу статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого  строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользова- ния, за исключением случая, установленного частью 3 этой статьи. В случае нарушения  предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта  долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства не- устойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка  Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора  за каждый день просрочки.  

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить  участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об из- менении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком  объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считают- ся исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого  строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных  средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.  

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в со- вокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор  подписан сторонами, обязательство Кооператива по внесению денежных средств в счет  оплаты исполнено надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами не оспарива- ются.  

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации спорного договора не должно лишать добросовестного участника долевого строительства требовать от застройщика выполнения этого договора.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная реги- страция прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает защиту интересов  

как собственников недвижимости, так и других лиц, а также стабильность гражданского  оборота и предсказуемость его развития (постановления от 26.05.2011 № 10-П и от  10.11.2016 № 23-П; определения от 05.07.2001 № 132-О и 154-О, от 27.09.2016 № 1748-О и  другие акты).  

Конституционный Суд Российской Федерации заключил, что положения закона, за- крепляющие необходимость государственной регистрации договора участия в долевом  строительстве (в том числе, часть 3 статьи 4 и статья 17 Закона № 214-ФЗ), направлены  именно на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (определения от 23.03.2010 № 385-О-О и от 28.03.2017 № 642-О).  

Такое требование является дополнительной гарантией для лиц, чьи денежные сред- ства привлечены для строительства многоквартирных домов (определение Верховного Су- да Российской Федерации от 02.09.2019 № 44-КА19-6).  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении  от 12.03.2013 № 15510/12 указал, что отсутствие регистрации договоров участия в долевом  строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего  жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.  

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом  строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотрен- ные им меры ответственности. Такая позиция закреплена в пункте 1 Обзора судебной  практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.  

При этом суд округа также исходит из необходимости применения к спорной ситуа- ции принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противо- речить собственному предыдущему поведению). Общество, заключив с Кооперативом договор долевого участия в строительстве и получив от дольщиков плату в установленном  договором объеме и не отрицая в переписке наличие обязательства по передаче квартир, в  суде первоначально ссылалось на незаключенность данного договора, затем на его сме- шанный характер и отсутствие его государственной регистрации, не исполняет свое обязательство по передаче квартир.  

Аргумент жалобы об отсутствии просрочки передачи квартир является не обосно- ванным.  

В пункте 2.1.4 договора стороны согласовали срок сдачи многоквартирного дома в  эксплуатацию – 30.03.2018, данный срок не был изменен.  

 Сдача дома в эксплуатацию означает, что дом признан соответствующим проекту,  строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям норма- тивам и требованиям, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.  

 В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удо- стоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства  в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документаци- ей, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство.  

Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созда- нию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию,  получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обяза- 

тельства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут счи- таться исполненными.  

Дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке в отдельности от других усло- вий договора. При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона N 214-ФЗ речь  идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.  

Указание закона на то, что передача объекта долевого строительства участнику этого строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого строительства застройщик обязан завершить строительство многоквартирного дома, включая его  ввод в эксплуатацию. Позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности.  

Иных доводов кассационная жалоба не содержит. 

Суд апелляционной инстанции проверил расчет неустойки, выполненный истцом, и  признал его верным. Размер неустойки ответчиком в кассационной жалобе не оспаривает- ся.  

Таким образом, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск Кооператива. 

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне  и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая  оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим  обстоятельствам дела и нормам права.  

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмот- ренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.  

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.  

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу Арбитражного суда Владимирской области № А11-10345/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» – без удо- влетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжа- ловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превы- шающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий  О.Н. Голубева  

Судьи  С.В. Бабаев  

Е.Г. Кислицын