АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-9433/2016

Резолютивная часть решения объявлена  12 апреля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 апреля 2017 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе:

судьи  Деменцовой И. Н.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Лысак А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Благовест» (ИНН 5321179542, ОГРН 1155321009337)

к первичной профсоюзной организации ПАО «Акрон» Новгородской областной организации общественной организации -Российский профессиональный союз работников химических отраслей промышленности (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 27 661 руб. 08 коп.

при участии

от истца: ФИО2 – представитель по дов-ти от 06.03.2017;

от ответчика: ФИО3 – представитель по дов-ти от 18.01.2017; ФИО4 – представитель по дов-ти от 01.03.2017;

свидетеля: ФИО5 – паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Благовест» (место нахождения: 173008, 

<

...>; далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к Первичной профсоюзной организации ПАО «Акрон» Новгородской областной организации общественной организации-Российский профессиональный союз работников химических отраслей промышленности (место нахождения: 173012, Новгородская область, г.Великий Новгород, территория площадки ОАО «Акрон»; далее - ответчик, Организация)  о взыскании 36 032 руб. 00 коп. задолженности за август-ноябрь 2016 года по оплате услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 22.12.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). 

Определением от 15.02.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 06.03.2017 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 05 апреля 2017 года на 10 час. 00 мин.

В судебном заседании истец представил и поддержал ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, просил взыскать с ответчика 27 661 руб. 08 коп. задолженности по оплате услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества за август-ноябрь 2016 года, исходя из тарифа 30,68 руб. за 1 кв.м. и площади принадлежащего ответчику помещения  (225,2 кв.м.). Указал, что перерасчет платы произведен в соответствии с предписанием Управления государственной жилищной инспекции Новгородской области от  28.02.2017 № 159-17, представил копию данного предписания.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то обстоятельство, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью жилого дома № 28 по ул.Космонавтов, и положения статей 210 ГК РФ, 37,39, 158 ЖК РФ, согласно которым  размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и взимается в размере, пропорционально доле, занимаемой в общем имуществе многоквартирного дома. Представил для приобщения к материалам дела дополнительные пояснения по иску, отчет Общества о доходах и расходах за декабрь 2015-декабрь 2016 г.г., заверенную копию договора об оказании услуг № 10/5-Н9 от 02.12.2015, предписания от 28.02.2017.

Уточненные исковые требования приняты арбитражным судом, представленные истцом заявление и документы приобщены судом к материалам дела.

Представители ответчика иск не признали. Пояснили, что здание по ул.Космонавтов, 28 в Великом Новгороде было принято в муниципальную собственность как общежитие в 2003 году. Жилая часть здания была передана в оперативное управление МУ «Служба заказчика по ЖКХ Великого Новгорода», нежилое встроенное помещение в указанном доме вместе с подвальным помещением было передано на баланс КУМИ. В данном нежилом помещении находится спортивный зал, в котором с 1980 года располагается детская юношеская спортивная школа. В 2004 году правовой статус данного дома был изменен с муниципального общежития на жилой дом с коммунальными квартирами. Нежилое помещение площадью 225,2 кв.м. (пристройку к дому) Организация приобрела в собственность у КУМИ по договору купли-продажи с аукциона от 05.07.2012 № 727. Общим имуществом зданий является лишь одна из внешних стен указанного многоквартирного дома, которая  является внутренней стеной пристройки. Поставка коммунальных ресурсов в данное помещение осуществляется на основании договоров, заключенных между Организацией и ресурсоснабжающими организациями. Помещение оборудовано приборами учета, имеет свой фундамент, крышу, внешние стены, отдельный вход. Расходы по ремонту фасада, отмостки, крыши и т.п. Организация несет самостоятельно. Земельный участок находится в долевой собственности  собственников помещений многоквартирного дома и Организации. Помещение используется ответчиком для организации работы детско-юношеской спортивной школы, занятия в которой являются для детей бесплатными. Истец, не оказывая ответчику никаких услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, настаивает на применении к отношениям сторон тарифа, установленного для собственников помещений многоквартирного дома.  Представили для приобщения к материалам дела документы, подтверждающие заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, и  расходы на ремонт пристройки. Ходатайствовали о допросе в качестве свидетеля по делу тренера спортшколы  ФИО5.

При отсутствии возражений истца, ФИО5 допрошен судом в качестве свидетеля и предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний. Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что с 1979 года работает тренером-преподавателем в спортивной школе при профсоюзе ПАО «Акрон». Где-то с 1980 года спортивная школа (по теннису) располагается в пристройке к бывшему зданию общежития ПАО «Акрон». Расходы по техническому обслуживанию и содержанию данного объекта Организация несет самостоятельно. Производился ремонт внутренних помещений, фасада и кровли здания. Коммунальные услуги оплачиваются на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, имеются свои приборы учета, на холодную и горячую воду - в подвале, на электроэнергию - в помещении пристройки. Земельный участок вокруг школы убирается силами преподавателей и учеников спортшколы. Пристройка имеет два входа, один с центрального крыльца, другой с запасного.

Рассмотрение дела прерывалось  в соответствии со статьей 163 АПК РФ до 11 апреля 2017 года до  14 час. 30 мин.

В судебном заседании после перерыва представитель истца поддержал уточненные требования, представил для приобщения к материалам дела заверенную копию технического паспорта на жилой дом № 28 по ул.Космонавтов.

Представители ответчика иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрение дела прерывалось до 12 апреля 2017 года до 11 час. 40 мин.

В судебном заседании после перерыва стороны поддержали свои позиции по спору.

Ответчик представил на обозрение суда письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами от 11.04.2017 № 2507 и ходатайствовал о приобщении к материалам дела его копии, а также кадастрового паспорта земельного участка от 25.04.2012 и экспликации к техническому плану здания (1 этаж).

С согласия ответчика к материалам дела приобщена заверенная копия акта обследования от 20.03.2017, представленная истцом.

Представленные сторонами документы  приобщены судом к материалам дела.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Организация владеет на праве собственности нежилым помещением общей площадью 225,2 кв.м. с кадастровым номером 53:23:8000701:0014:05722:0002, расположенным по адресу: 

<

...>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.08.2012 № 53-53-12/014/2012-579 (т.1 л.д.110).

13 ноября 2015 года на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома № 28 по ул.Космонавтов в г. Великом Новгороде (далее – МКД) приняты решения о заключении с 02.12.2015 договора на техническое обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома с обществом с ограниченной ответственностью «Благовест», установлении с 01.12.2015 размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 30 руб. 68 коп. за 1 кв.м. для всех собственников помещений (т.1 л.д.9).

Общество осуществляет функции по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании договора об оказании услуг № 10/15-Н9 от 02.12.2015, заключенного с собственниками помещений указанного МКД (т.1 л.д.150-162).   

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно уточненному  расчету истца сумма задолженности ответчика за август-ноябрь 2016 года составила 27 661,08 руб. При этом стоимость оказанных услуг определена истцом исходя из площади принадлежащего ответчику помещения (225,2 кв.м.) и размера тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества (30,68 руб. за 1 кв.м.), установленного общим собранием собственником жилого дома от 13.11.2015 (т.1 л.д.125).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. 

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Подробный перечень общего имущества также приведен в пунктах 2, 5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений (в том числе и нежилых) в многоквартирном доме, если имущество им принадлежит на праве общей долевой собственности.

В ходе судебного разбирательства по делу судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно техническому паспорту (по состоянию на 12.08.2003) на жилой дом № 28 по ул.Космонавтов в г.Великом Новгороде, (кад.номер 53:23:8000701:0014:05722), 1980 года постройки, общая полезная площадь дома составляет 4675 кв.м., в том числе жилая площадь 3063,9 кв.м. (211 комнат), полезная площадь нежилых помещений составляет 296,8 кв.м. Здание состоит из 2 частей: основного строения (жилого) (А) и пристройки (нежилое) (А1)(пищеблок, подвал). Здание подключено к централизованным системам водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, имеет 2 лестницы, мусоропровод и лифты (т.1 л.д.138-139). 

Общежитие по ул.Космонавтов, д.28 (кад.номер 53:23:8000701:0014:05722) включено в  реестр муниципальной собственности в соответствии с приказом КУМИ Администрации Великого Новгорода № 355 от 30.12.2003, при этом общежитие общей площадью 4446,5 кв.м., жилой площадью 3063,9 кв.м., передано в оперативное управление МУ «Служба заказчика по ЖКХ Великого Новгорода»; нежилое встроенное помещение (кад.номер 53:23:8000701:0014:05722:0002) общей площадью 228,5 кв.м. с подвалом (кад.номер 53:23:8000701:0014:05722:0002:0001) общей площадью 226,5 кв.м. по ул.Космонавтов, 28 передано на баланс КУМИ (т.1 л.д.104-105).

Постановлением Администрации Великого Новгорода от 02.06.2004 № 101 изменен правовой статус муниципальных общежитий  и дом № 28 по ул.Космонавтов включен в число жилых домов с коммунальными квартирами (т.1 л.д.106-107).

Нежилое помещение с кадастровым номером 53:23:8000701:0014:05722:0002 общей площадью 225,2 кв.м. (по данным техпаспорта на встроенное помещение от 15.11.2005), расположенное в пристройке к указанному дому,  первоначально было передано ответчику в пользование на основании договора аренды, а затем  включено в план приватизации муниципального имущества и продано ответчику на основании договора купли-продажи с аукциона  № 727 от 05.07.2012 (т.1 л.д.42-43, 46-49, 99-102).

Подвальное помещение общей площадью 226,5 кв.м. (кад.номер 53:23:8000701:0014:05722:0002:0001) первоначально было продано с аукциона гр-ну ФИО6 по договору купли-продажи  от 04.07.2013, затем  01.11.2016 между Организацией (покупатель) и гр-ном ФИО6 (продавец) заключен договор купли-продажи указанного нежилого подвального помещения (т.1 л.д.44-45).

Таким образом, в настоящее время ответчик является собственником всех нежилых помещений, расположенных в пристройке к жилому дому. При этом нежилое встроенное помещение общей площадью 225,2 кв.м обременено ограничением в виде обязанности использовать его для организации детской спортивной школы (пункт 1.5 договора № 727 купли-продажи с аукциона от 05.07.2012).

 Из материалов дела (технических паспортов на жилой дом, встроенное помещение, фотографий, технического плата здания) (т.1 л.д.99-103, 134-149, т.2 л.д. 42-44) следует, что объекты недвижимости по адресу 

<

...> имеют следующие статус и технические параметры: 

- жилая часть представляет собой девятиэтажный  многоквартирный жилой дом с обособленным входом, двумя лестницами и  лифтами, мусоропроводом, который подключен к централизованным системам холодного и горячего водоснабжения водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения;

- другая часть дома (детская спортивная школа) представляет собой нежилое общественное одноэтажное здание с обособленными входами, без лифтов и мусоропровода, не подключенное к централизованной системе газоснабжения.

Жилая и нежилая часть дома имеют разные фундаменты, у указанных объектов недвижимости в подземной части имеются обособленные подвальные помещения, которые разделены между собой кирпичной стеной.

Нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, является наружной пристройкой к многоквартирному жилому дому, имеющей иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом. Здание пристройки имеет самостоятельный фундамент, подвальное помещение, крышу и кровлю, ограждающие конструктивные элементы стен, два входа, один из которых на общее с многоквартирным домом крыльцо, внутренние инженерные сети, используемые ответчиком для собственных нужд: элементы систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения.

Пристройка не имеет с многоквартирным домом общих помещений (кроме крыльца),  водостоков, галерей, переходов или иных несущих или ограждающих конструкций, здания не имеют проходов из одного в другое. В пользовании ответчика также не находится такое общее имущество многоквартирного дома как помещения подъездов, лестничные клетки, лифты, мусоропровод, общедомовые приборы учета и т.п.

Из кадастрового  паспорта земельного участка и письма Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами  от 11.04.2017 № 2507 следует, что земельный участок с кадастровым номером 53:23:8000701:14 по ул.Космонавтов, д.28 имеет статус ранее учтенный, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (т.2 л.д.40-41).

При таких обстоятельствах, взыскание с ответчика платы за содержание и ремонт общего имущества в объеме, установленном для собственников помещений многоквартирного жилого дома, является неправомерным и не соответствует положениям части 1 статьи 36, части 1 статьи 158 ЖК РФ.

Вместе с тем, из акта обследования от 20.03.2017, составленного истцом и признаваемого ответчиком, а также из актов разграничения  балансовой принадлежности инженерных сетей и эксплуатационной ответственности сторон, подписанных между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями, следует, что коммунальные ресурсы (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление) в принадлежащее ответчику помещение предоставляются от внутридомовых инженерных сетей, расположенных в подвале жилого дома (т.1 л.д.54-45, 61,132, т.2 л.д.5-6).

Согласно акту от 20.03.2017 принадлежащие ответчику приборы учета холодного и горячего водоснабжения установлены после запорно-регулирующей арматуры, при перекрытии которой подача в жилые помещения дома холодной и горячей воды не будет прекращена. Подача центрального отопления осуществляется по стальным трубам от общедомового теплового узла МКД, на ответвлении также имеется запорно-регулирующая арматура на подающем и обратном теплоносителе, при перекрытии которой подача в жилые помещения дома центрального отопления не будет прекращена. Водоотведение с нежилого помещения осуществляется через участки общедомового инженерного оборудования системы канализации, а именно через стояки и лежаки (т.1 л.д.132). 

Из данного акта также следует, что инженерные сети жилой и нежилой части дома разграничены. Инженерные сети, проходящие по подвалу после общедомовых приборов учета далее, через отверстие в фундаменте заходят в нежилое помещение и находятся на балансе нежилого помещения. Данный вывод подтверждается и актами разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей, подписанными ответчиком с ресурсоснабжающими организациями.

Подключение принадлежащего ответчику нежилого помещения к электрическим сетям также осуществлялось от ВРУ жилого дома № 28 по ул.Космонавтов (т.2 л.д.1-3).

Доказательств, свидетельствующих о наличии в подвале жилого дома  отдельных (транзитных) инженерных сетей, предназначенных для поставки коммунальных ресурсов в принадлежащее ответчику строение, в  материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что нежилая часть здания, принадлежащая ответчику, технически взаимосвязана с общим имуществом многоквартирного дома, а именно инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного и горячего водоснабжения, водоотведения), находящимися в подвале жилого дома, поскольку функционирование пристроенной части дома отдельно от жилого дома № 28 по ул.Космонавтов 28,  в настоящее время невозможно. 

При таких обстоятельствах, у собственников помещений дома имеются правовые основания для начисления ответчику платы за пользование общедомовыми  инженерными коммуникациями, однако размер такой платы может быть установлен решением общего собрания собственников помещений дома (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Истец, оказывающий услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, такими полномочиями не обладает.

Из представленного в обоснование иска договора № 10/5-НУ от 02.12.2015 на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не следует, что какие-либо работы проводились в отношении принадлежащей ответчику пристроенной части дома (т.1 л.д.150-154).

В приложении № 2 к договору № 10/5-НУ от 02.12.2015 следует, что расчетная обслуживаемая площадь жилого дома составляет 3411,1 кв.м. Истцом не доказано, что в обслуживаемую по данному договору площадь входят и помещения, принадлежащие ответчику (т.1 л.д.162).

В соответствии с приложением № 1 к договору № 10/5-НУ от 02.12.2015 к перечню работ по текущему ремонту общего имущества  относятся, в том числе герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, частичный ремонт фасада; ремонт крыши, в том числе ремонт системы молниезащиты,  ремонт и замена водосточных труб и воронок, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, систем автоматической пожарной сигнализации и т.п.(т.1 л.д.155-161).

В материалы дела ответчиком представлены документы, подтверждающие факт  самостоятельного осуществления им деятельности по техническому обслуживанию и ремонту принадлежащей ему пристройки к жилому дому.

Так, по договору № 01-ПС от 26.01.2015 ответчик оплатил выполненные ООО «Новгородский центр пожарной безопасности» работы по монтажу и наладке автоматической охранно-пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в размере 159 000 руб. (т.1 л.д.74-75).

По договору № 14/2013 от 14.06.2013 ответчик оплатил ремонт кровли здания пристройки (детско-юношеской спортивной школы профкома ОАО «Акрон») в сумме 377 183,46 руб. Из данного договора не следует, что производился капитальный ремонт кровли (т. 2 л.д.10-17).

Также за счет средств ответчика произведен ремонт внутренних помещений и фасада пристройки, осуществляется техническое обслуживание электрооборудования и электрических сетей, расположенных в пристройке (т.1 л.д.80-82).

Судом установлено, что данные расходы значительно превышают сумму денежных средств, которая подлежала бы оплате ответчиком, исходя из тарифа на содержание и текущий ремонт, установленного для собственников помещений указанного многоквартирного дома, в случае признания заявленных истцом требований обоснованными. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статей 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 2000 руб. относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья

И.Н. Деменцова