ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-8554/2022

Дело № А49-12555/2020

г. Самара

22 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2022 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Ануфриевой А.Э., Дегтярева Д.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 августа 2022 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2022 года по делу № А49- 12555/2020 (судья Новикова С.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» (ул. Пушкина, 29Б, г. Пенза, Пензенская обл., 440000; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., Пензенская обл., 440000; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 (ИНН 

<

***>),

о признании сделки недействительной,

c участием в заседании:

от истца – представитель ФИО3, по доверенности, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ изменения предмета иска обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества города Пензы о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 01.09.2020 № 9/4098, совершенной Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 3 373 000 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2022 года признана недействительной односторонняя сделка в форме уведомления от 01.09.2020 № 9/4098, совершенная Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 4474000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считает, что основания для назначения проведения повторной экспертизы у суда отсутствовали, не согласно с ее результатами; полагает, что результаты повторной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4, использовались судом первой инстанции как ревизия результатов первичной экспертизы, результаты которой не были оценены судом в качестве самостоятельного доказательства.

Определением от 16.08.2022 произведена замена судьи Романенко С.Ш. на судью Ануфриеву А.Э. в судебном составе, рассматривающем дело № А49-12555/2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Ответчик и третье лицо возражений на апелляционную жалобу суду не направили, явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, администрацией г. Пензы было издано постановление № 20/5 от 12.01.2017 об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 4 070 кв. м (кадастровый номер 58:29:4003002:10279), адрес (описание местоположения): 

<

...>, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, сроком на 10 лет.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 21.02.2017 победителем аукциона был признан истец, как участник, предложивший наибольшую цену.

29.03.2017 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.02.2017 (лот № 1) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице УМИ администрации г.Пензы (арендодателем) и ООО «СКД-Инвест» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 225 (далее по тексту – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема – передачи на условиях аренды земельный участок площадью 4 070 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279 (п. 1.1 Договора). Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п.1.2 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора, участок предоставлен и используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей.  Договор действует с 29.03.2017 по 29.03.2027 и вступает в силу с момента его  подписания (п. 2.1 Договора).

В соответствии с п. 2.2 Договора ежегодная арендная плата за участок составляет 7 680 400 руб. Сумма ежегодной арендой платы, указанная в пункте 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.3 Договора). Согласно п. 2.3 Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п. 2.6 Договора).

Спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.03.2017 по акту приема – передачи земельного участка.  Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2017 за ГРН 58:29:4003002:10279-58/038/2017-1.

Уведомлением № 9/6925 от 23.11.2018 Управление муниципального имущества города Пензы уведомило ООО «СКД-Инвест» о том, что согласно выписке из отчета №528/18 от 15.10.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 29.03.2018 по 28.03.2019 составляет 2 287 000 руб. в год и 190 583 руб. в месяц.

Уведомлением № 9/4098 от 01.09.2020 Управление муниципального имущества города Пензы уведомило ООО «СКД-Инвест» о том, что арендная плата за период с 12.08.2020 составляет 7 244 000 руб. в год и 603 666 руб. 67 коп. в месяц.  Согласно содержанию данного уведомления новый размер арендной платы был установлен на основании отчета об оценке № 150 от 12.08.2020, выполненного оценщиком ФИО2

ООО «СКД-Инвест» с указанным размером арендной платы не согласилось и заказало собственную оценку оценщику ООО «Аксиома» ФИО5  Согласно полученному обществом отчету об оценке № 20.165 от 06.11.2020 рыночная стоимость размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279 на 06.11.2020 составляет 2 889 550 руб.

ООО «СКД-Инвест» направило Управлению муниципального имущества города Пензы возражение № 93 от 10.11.2020 на уведомление об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка № 225 от 29.03.2017, указав, что расчет размера арендной платы является недостоверным, поскольку установленный Арендодателем размер арендной платы явно не соответствует рыночной стоимости величины арендной платы за пользование спорным земельным участком, общество просило пересмотреть размер арендной платы и предоставить новый расчет.

12.11.2020 Управление муниципального имущества города Пензы сообщило истцу о том, что размер арендной платы по договору аренды определен на основании отчета об оценке № 150 от 12.08.2020, в связи с чем отсутствуют правовые основания для изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 225 от 29.03.2017, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 309, 310, 424, 450, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302,  принимая во внимание результаты повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №150 от 12.08.2020 об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, выполненного оценщиком ФИО2, на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Управлением величины арендной платы с 12.08.2020, недействительности спорной односторонней сделки, правомерно исходя из нижеследующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендованный по договору земельный участок относится к землям населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Договор заключен сторонами 12 января 2017 года, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), сроком на 10 лет, предусматривает не единовременное (за весь срок использования земельного участка), а периодическое внесение арендной платы, закрепляет сумму первого арендного платежа, установленного на торгах, а также право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть ежегодный размер арендной платы по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

В настоящем случае стороны согласовали порядок определения размера арендной платы - на основании отчета об оценке, что согласуется с основными принципами определения арендной платы, установленными Правилами N 582.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, арендная плата по договору после 21.03.2018 относится к категории регулируемых цен, в связи с чем может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договор.

На основании отчета об оценке № 150 от 12.08.2020, выполненного оценщиком ФИО2, рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена истцом с 12.08.2020   в размере  7 244 000 руб. в год и 603 666 руб. 67 коп. в месяц.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13). Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьей 15 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является, исходя из обязательности оценки стоимости арендной платы земель муниципальной собственности, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая должна быть достоверной.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, в связи с чем в предмет исследования входит проверка достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. В п.2 Информационного письма №92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15- 11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закон об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий договора она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

С учетом подлежащего применению к спорным правоотношениям нормативного регулирования, а также приведенных разъяснений, принимая во внимание доводы сторон и существенное расхождение (более чем в 2 раза) имевшихся в деле оценок рыночного размера арендной платы, арбитражный суд первой инстанции определением от 30.06.2021 по ходатайству ООО «СКД-Инвест» назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту-оценщику ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО6

В заключении эксперта № 17/21 от 20.07.2021 сделаны следующие выводы:

1) Отчет оценщика ФИО2 № 150 от 12.08.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, площадью 4 070 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, выполнен с нарушениями требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО), утвержденным методикам оценки.

2) Размер годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, общая площадь 4 070 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279 по состоянию на 12.08.2020, составляет: 3 373 000 руб.

При исследовании заключения эксперта № 17/21 от 20.07.2021 судом первой инстанции обоснованно установлено, что при проведении судебной экспертизы экспертом ФИО6 для определения рыночной стоимости годового размера арендной платы был использован затратный подход.

Согласно подпункту «в» пункта 24 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Отказ от сравнительного и доходного подхода мотивирован экспертом ФИО6 недостаточной развитостью и активностью рынка аренды земельных участков на дату исследования, отсутствием достоверных общедоступных рыночных данных о ставках аренды на земельный участок (сравнительный подход) и отсутствием информации о финансовых результатах предпринимательской деятельности арендатора (доходный подход).

При этом судом первой инстанции установлено, что в оспариваемом отчете об оценке № 150 от 12.08.2020 ФИО2 было проведено исследование с применением сравнительного подхода. В письменных пояснениях ФИО2 указал, что использовал фактически доходный подход.

Представленный истцом с иском отчет об оценке №20.165 от 06.11.2020 содержит выводы о рыночной стоимости размера арендной платы, определенной также с использованием доходного подхода.

Из буквального толкования положений статей 64, 71, 82, 86 АПК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции правомерно возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта №17/21 от 20.07.2021, поскольку выводами судебной экспертизы не опровергнуты выводы оспариваемого отчета об оценке № 150 от 12.08.2020, выполненного ФИО2, доводы об отсутствии достоверных данных для использования сравнительного и (или) доходного подходов, как правило используемых для определения рыночной стоимости права аренды, экспертом ФИО6 какими-либо доказательствами не подтверждены и в заключении эксперта не проиллюстрированы; делая выводы о нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности при подготовке ФИО2 отчета об оценке № 150 от 12.08.2020, эксперт мотивированно не указал, каким образом каждый из них повлиял на выводы о рыночной стоимости объекта исследования. Заслушанным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции о ходе проведения экспертизы экспертом ФИО6 указанные сомнения не устранены.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2). Доводы апелляционной жалобы отсутствовали предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для проведения повторной экспертизы, отсутствии необходимости в проведении повторной экспертизы по инициативе суда, противоречат  имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание обстоятельства дела, предмет и основания заявленных исковых требований, имеющиеся в материалах дела доказательства, пояснения эксперта о ходе проведения экспертизы, Арбитражный суд Республики Татарстан обоснованно назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4, которая пришла к следующим выводам.

Отчет об оценке №150 от 12.08.2020, выполненный ФИО2, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, утвержденных методик оценки. Допущенные нарушения, безусловно, повлияли на расчет стоимости объекта оценки и на достоверность полученного результата.

ФИО2 при составлении отчета об оценке от 12.08.2020 № 150 не был применен Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611. Отказ от использования основного стандарта, регламентирующего процесс оценки недвижимости при проведении оценки недвижимости, является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Несоблюдение оценщиком отдельных положений ФСО №7 привело к искажению итогового результата оценки, поэтому допущенное нарушение является существенным, повлекшее за собой недостоверность полученного результата. При использовании в качестве объектов – аналогов не цен фактических сделок, а цен предложений, оценщиком не применены скидки «на торг» к ценам аналогов. Допущенное нарушение привело к завышению рыночной стоимости земельного участка. В случае наличия разницы в значениях факторов стоимости у объектов оценки и объектов – аналогов, в цену последних должны быть внесены корректировки, устраняющие данные различия, что оценщиком выполнено не было, что привело к искажению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и как следствие – не верному определению размера ежегодной арендной платы. Оценщик использовал максимально возможное значение ставки капитализации из расширенного диапазона приведенного в Справочнике оценщика недвижимости-2018 года под редакцией Л.А.Лейфера, которое он не обосновал. В отчете изложена не полная или недостоверная информация о характеристиках объектов – аналогов и объекта оценки, не вся информация, влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена, а содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета), и т.д.

Рыночная стоимость размера ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 4 070 кв. м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; местоположение: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279, по состоянию на 12.08.2020 составляет 4 474 000 руб.

Таким образом, эксперты ФИО6 и ФИО4 пришли к единому выводу о несоответствии отчёта ФИО2 требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, утвержденных методик оценки, что повлияло на расчет стоимости объекта оценки и на достоверность полученного результата.

Результаты первой и повторной экспертизы различаются на 1101000 руб. или на 24,6%, что является существенным расхождением.

Оценивая результаты экспертных заключений, апелляционный суд соглашается со следующими выводами обжалуемого решения.

В рамках первой судебной экспертизы при расчете рыночной стоимости земельного участка с к/н 58:29:4003002:10279, была внесена понижающая корректировка к ценам всех объектов - аналогов в размере - 20 % по фактору «Выход в красные линии», а для объекта - аналога № 2, использованного в расчетах рыночной стоимости земельного участка, внесена понижающая корректировка в размере - 21 % по фактору «местоположение».

В отношении применения понижающей корректировки к ценам всех объектов - аналогов в размере - 20 % по фактору «Выход в красные линии», эксперт ФИО6 в письменных пояснениях указал, что для земельных участков, предусмотренных для строительства многоквартирных жилых домов, в которых в современных условиях потенциально возможно размещать торгово-офисные объекты на 1-2 этажах, важным ценообразующим фактором является расположение относительно красной (первой) линии, поскольку это является весомым ценообразующим фактором для коммерческих (торговоофисных) объектов. Коммерческие помещения, в свою очередь, формируют большую по сравнению с жилыми удельную стоимость (за 1 кв. м), поэтому интересы потенциальных покупателей коммерческих помещений однозначно учитываются девелоперами при выборе земельного участка под застройку. Для жилых помещений высотной многоэтажной застройки расположение объекта на первой линии застройки обеспечивает для квартир средних и высших этажей гарантированный видовой обзор эстетических природных либо городских пейзажей. Видовые квартиры предлагаются к продаже всегда дороже стандартных. Поэтому в данном случае «Выход в красные линии» объективно важный ценообразующий фактор, как для коммерческих помещений, так и для большинства жилых.

Экспертом ФИО4 также даны письменные пояснения, из которых следует, что согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2018. Том I. «Земельные участки» под редакцией Л.А. Лейфера, табл. 10, стр. 74, такой фактор как «Выход в красные линии» не является ценообразующим. В результате допущенного нарушения, стоимость объекта аренды (земельного участка) была занижена на 20%.

Относительно применения экспертом ФИО6 для аналога – земельного участка на ул. ФИО7, местоположение которого определено как «центр города», эксперт ФИО4 указала, что данный аналог расположен на пересечении улиц Красной и ФИО7. Это с одной стороны, близко к административно-деловому центру города, но с другой стороны - находится примерно в 500 метрах от мест сосредоточения коммерческих объектов, крупных улиц, мест массовых людских потоков. Такое местоположение нельзя рассматривать, как самую дорогую локацию в городе. Корректировка в -21% явно избыточна при сравнении с местоположением оцениваемого участка.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции верно признал заключение эксперта № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 от 03.12.2021, выполненное экспертом автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4, обоснованным и достоверным, поскольку оно содержит все необходимые сведения и выполнено с учетом анализа представленной сторонами документации.

Доводы истца о том, что ходатайств о проведении повторной экспертизы ни истец, ни ответчик не заявляли, и истец письменно возражал против ее назначения, в связи с чем, заключение эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4 подлежит исключению из числа доказательств, которые также заявлены и в апелляционной жалобе, надлежащим образом оценены судом первой инстанции и отклонены им исходя из следующего.

В заключении № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 от 03.12.2021 приведено полноценное описание объекта недвижимости, сделан анализ сегмента рынка недвижимости к которому относится объект исследования. Выводы по итогам анализа рынка приведены в полном объеме, описание объекта экспертизы является исчерпывающим, сделанные экспертом фотографии приложены к отчету и подтверждают характеристики объекта, отраженные в заключении; экспертом правильно установлен сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; анализ рынка произведен в полном объеме; выводы являются обоснованными.

В соответствующем разделе своего заключения эксперт подробно обосновал выбор затратного подхода к оценке и использование метода прямого сравнительного анализа продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297.

Не ставится под сомнение вывод эксперта о несопоставимости объектов, поскольку, производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения.

Учитывая, что нарушений при проведении судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость арендной платы в размере 4 474 000 руб. 11 коп. (почти в 2 раза ниже, чем согласно отчету арендодателя), предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ и приведенных в разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не установлено; принимая во внимание содержание заключения повторной судебной экспертизы и то обстоятельство, что ответчиком не представлено никакого обоснования значительному в течение двух лет увеличению арендной платы за земельный участок, и не приведено доводов и доказательств недостоверности заключения эксперта № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 от 03.12.2021, арбитражный суд первой инстанции правомерно оценил отчет об оценке № 150 от 12.08.2020, выполненный ФИО2, как недостоверный.

Лицами, участвующими в деле убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты. Ответчик не возражал против выводов, сделанных экспертом при проведении повторной судебной экспертизы, выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает обоснованным утверждение суда первой инстанции, что заключение эксперта № 12/А49-12555/ЗЭ/2021 от 03.12.2021 является относимым, допустимым и достоверным доказательством реального рыночного размера годовой арендной платы, в связи с чем не усматривается оснований для исключения данного заключения из числа доказательств.

Оценивая довод истца о том, что суд первой инстанции не вправе был назначать судебную экспертизу по своей инициативе, который также изложен в апелляционной жалобе, суд первой инстанции верно признал его несостоятельным в силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизы», согласно которому суд может назначить экспертизу по своей инициативе, если это необходимо для проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Судом первой инстанции учтены доводы ответчика, который указал, что Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1 под ред. ФИО8 не содержит такого фактора, как расположение относительно красной (первой) линии для земель под МЖС, и таблица, приведенная экспертом, применима только для земель под офисно-торговую застройку. Логика эксперта непонятна, так как жилые помещения на земельных участках под МЖС, удаленные от проезжей части (меньше шума и пыли), наиболее востребованы, чем если бы они были расположены на красной (первой) линии, что торгово-офисные помещения располагаются на 1-2 этаже многоквартирного дома, то есть не на 100 % участка МЖС, а всего лишь на 10-20 % (для 10-этажного дома), говорит о неверном расчете эксперта при определении стоимости объекта аренды (земельного участка под МЖС), то есть о занижении стоимости земельного участка.

Арбитражным судом первой инстанции установлена обоснованность применения при проведении повторной экспертизы экспертом ФИО4 данных Справочника оценщика недвижимости - 2018. Том I. «Земельные участки» под редакцией Л.А. Лейфера, табл. 10, стр. 74, в котором фактор «Выход в красные линии» не является ценообразующим. В результате чего, при проведении первой судебной экспертизы стоимость объекта аренды (земельного участка) была занижена на 20 %.

При проведении оценки размера годовой арендной платы по состоянию на 12.08.2020 экспертом ФИО6 применялся «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1» и «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2» под ред. ФИО8 Тогда как обе части справочника стали доступны после 12.08.2020 г.: часть 1 издана в сентябре 2020 г., а часть 2 – в октябре 2020 г.

Довод истца о том, что экспертом ФИО4 при проведении повторной экспертизы по настоящему делу не учитывалось влияние ситуации, связанной с пандемией, указанный обществом и в апелляционной жалобе, также надлежащим образом оценен судом первой инстанции, поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является «строительство жилых и нежилых зданий» (ОКВЭД 41.20), а строительство не отнесено к отрасли Российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434; ссылка на то, что результаты экспертиз, проведенных экспертом ФИО6, были учтены судами при вынесении решений по аналогичным спорам по делам № А49-11854/2020, № А49-12772/2020, № А49-1253/2020, не состоятельна, поскольку в рамках настоящего дела была проведена самостоятельная судебная экспертиза в отношении иного объекта исследования. Выводы в экспертных заключениях по указанным делам не вызвали сомнений у суда, поэтому были положены в основу судебных актов. При рассмотрении указанного дела у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО6, в связи с чем, и была назначена повторная экспертиза.

Установив недостоверность отчета об оценке №150 от 12.08.2020 об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279, выполненного оценщиком ФИО2, на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Управлением величины арендной платы с 12.08.2020,  суд первой инстанции признал недействительным уведомление Управления муниципального имущества города Пензы от 01.09.2020 № 9/4098 об изменении арендной платы с 12.08.2020 по договору аренды земельного участка № 225 от 29.03.2017, удовлетворив требование истца об установлении рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:10279 частично, в соответствии с заключением эксперта автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» ФИО4 по состоянию на 12.08.2020 в размере 4 474 000 руб.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на заключение эксперта ФИО6 № 01/22 от 25.02.2022 об оценке размера годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.07.2021, выполненного в рамках рассмотрения дела № А49-11280/2021, обоснованно отклонена арбитражным судом Пензенской области, поскольку не относится к предмету рассматриваемого спора об установлении годового размера арендной платы по состоянию на 12.08.2020.

Апелляционная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, по существу выражают несогласие истца с выводами обжалуемого решения.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2022 года по делу № А49-12555/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                                                                      Е.В. Коршикова

 

Судьи                                                                                                    А.Э. Ануфриева

                                                                                                

Д.А. Дегтярев