АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17971/2021

г. Владивосток

20 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  05 марта 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  20 марта 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН1072540005724) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года,

третьи лица: АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края»,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, доверенность от 14.12.2023, диплом, паспорт, 

от ответчика: ФИО3, доверенность от 25.12.2023, с/у,

от третьего лица Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края»: ФИО4, доверенность от 09.01.2024, диплом, паспорт,

иные лица: не явились,

у с т а н о в и л :

акционерное общество «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» (далее - АО "МГК "ЗОЛОТОЙ РОГ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО по ПК) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года за период пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:010005:54 начиная с 03.04.2020 исходя из величины коэффициента функционального использования, равной 1, и кадастровой стоимости земельного участка, равной 77260664,25 руб.

От истца, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит произвести перерасчет арендной платы по договору № 260- ПК аренды земельного участка от 03.04.2020:

-   за период с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2021 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 77260664,25 руб., и без применения коэффициента функционального использования, в связи с чем арендная плата составит 96 575 руб. 83 коп. в месяц;

-   за период с 1 января по 2 августа 2022 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 95 576 000 руб., н без применения коэффициента функционального использования, в связи с чем арендная плата составит 119 470 руб. в месяц.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. 

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в заседание суда, надлежащим образом уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания, суд на основании п.1, п. 3 ст. 156 АПК РФ приступает к судебному заседанию по имеющимся в деле материалам в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

            03.04.2020 между МИЗО по ПК и АО "МГК "ЗОЛОТОЙ РОГ" сроком с момента подписания по 12.10.2085 заключен договор № 260-ПК (далее – договор), по условиям которого  арендодатель на основании обращении, в соответствии с п. 4 ст. 11.8, пп. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010005:54 площадью 13965 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.10, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта "Многофункциональный гостиничный комплекс делового тина (5 звезд) в районе ул.Корабельная Набережная, 6 в городе Владивостоке".

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.04.2020.

Разделом 2 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 579454,98 руб. в месяц и вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу, нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период (пункт 2.6 договора).

Письмом от 04.05.2021 № МГКЗР-Исх.231-21 истец, ссылаясь на п. 2.1 приложения № 1 к муниципальному правовому акту города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», просил ответчика об изменении коэффициента функционального использования по договору № 260-ПК с «6» на «1», поскольку арендуемый земельный участок передан 03.04.2020 на основании пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, между тем как, примененный при расчете п. 1 приложения № 1 решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» распространяется на земельные участки, предоставленные до 01.03.2015 в порядке п. 1 с.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Письмом от 25.05.2021 № 20/9965 ответчик сообщил истцу об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы.

Полагая, что приведенная позиция арендодателя противоречит нормам, закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки в г.Владивостоке, истец обратился с настоящим иском в суд.

Возражая против иска ответчик указывает, что при расчете арендной платы по договору должен применяться КФИ 6, установленный подпунктом 1.6.1. Приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение Думы №505) в отношении земельных участков, используемых для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка. В обоснование своей позиции Министерство указывает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010005:54, в отношении которого заключен вышеуказанный договор аренды, образован на основании обращения истца путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010005:11, 25:28:010005:32, 25:28:010005:33, 25:28:010005:48 предоставленных для строительства отеля в 2010, 2013, 2015 годы соответственно, пять лет с момента начала строительства истекало в 2015, 2016 годы, а строительство гостиницы до настоящего момента не завершено

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора аренды от 03.04.2020 № 260-ПК, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.     

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Ответчик считает, что при расчете арендной платы должен применяться КФИ в значении 6, установленный подпунктом 1.6.1. Приложения № 1 к Решению Думы №505 в отношении земель, используемых для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка.

Между тем, вопреки доводам Министерства, основания для применения при расчете арендной платы Приложения № 1 к Решению №505 не имеется, поскольку решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) названное приложение - в редакции от 31.10.2019 №284 признано недействующим в полном объеме как не соответствующее положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно пункту 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 18.03.2015 № 87-па (далее – Порядок № 87-па), арендная плата за использование земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, рассчитывается по формуле: 

А = К х Сап, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА (далее - Порядок № 208-МПА) в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле:

Апл = Ас х Скд, где: 

Апл - арендная плата за год, руб.; 

Ас - ставка арендной платы, %; 

Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб. 

Ставка арендной платы (Ас) рассчитывается по формуле: 

Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: 

Сзн - ставка земельного налога, %; 

Кфи - коэффициент функционального использования; 

Ккор - корректирующий коэффициент.

Учитывая, что в пункте 1.1 спорного договора аренды указано, что земельный участок предоставляется на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (предоставление в аренду без торгов земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток), суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды от 15.04.2020 № 262-ПК подлежат применению приведенные положения Порядка 87-па и Порядка № 208-МПА.

При таких обстоятельствах, требования АО "МГК "ЗОЛОТОЙ РОГ" об обязании МИЗО по ПК произвести перерасчет размера арендной платы за период с 03.04.2020 по 02.08.2022 без применения КФИ признаются судом правомерными и подлежат удовлетворению.

АО "МГК "ЗОЛОТОЙ РОГ" также просило произвести перерасчет арендной платы за период с 03.04.2020 по 31.12.2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 77260664,25 руб., за период с 01.01.2022 по 02.08.2022 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 95 576 000 руб.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закона № 237-ФЗ) полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен статьями 11 – 15 Закона № 237-ФЗ.

При этом по смыслу статьи 15 Закона № 237-ФЗ при проведении государственной кадастровой оценки уполномоченным органом принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Статьей 16 Закона № 237-ФЗ установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения.

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам такой оценки принимается акт об установлении кадастровой стоимости (пункт 7 статьи 16 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, законодатель дифференцирует понятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принимаемого по итогам массовой государственной кадастровой оценки, и акта об установлении (определении) кадастровой стоимости, принимаемого в отношении вновь учтенных объектов недвижимости.

В ходе государственной кадастровой оценки 2020 года оценивались объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020 (часть 5 статьи 13 Закона № 237-ФЗ).

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010005:54 не вошел в основной перечень объектов, подлежащих оценке, по состоянию на 01.01.2020, так как поставлен на кадастровый учет 25.03.2020.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, установлен статьей 16 ФЗ-237.

В связи с изложенным кадастровая стоимость земельного участка оценена в соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ, и по ее итогам составлен акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021, которым она определена в размере 141344720,31 руб., сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.04.2021.

Вступившим в законную силу судебным актом Приморского краевого суда от 05.05.2022 по делу № 3а-114/2022 административное исковое заявление АО МГК «Золотой Рог» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54 в равной его рыночной стоимости в размере 95 576 000 руб. по состоянию на 25.03.2020 года удовлетворено.

 Применение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, регламентировано ст. 18 ФЗ-237, при этом применяются сведения, которые внесены в ЕГРН. Кроме того, при применении сведений о кадастровой стоимости учитывается зависимость от оснований их определения.

Таким образом, после принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки в рамках основного тура (постановление 87-п от 15.10.2020 года, вступило в силу 23.11.2020 года), дата применения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:01005:54 в размере 141 344 720,31 рублей считается 01.01.2021 (п.7ч.2 ст.18 ФЗ-237).

В соответствии с ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ-135) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения; внесение изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей (ч.6 ст. 24.20 ФЗ-135).

Поскольку установленная в судебном порядке кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в размере 95 576 000 руб. и кадастровая стоимость, определенная КГБУ «ЦКО» в размере 141 344 720,31 руб., определены на одну дату - 25.03.2020, применяться должна с 01.01.2021 кадастровая стоимость в размере 95 576 000  руб.

Применение кадастровой стоимости по указанному выше объекту недвижимости в различные периоды действия договора аренды № 260-ПК выглядит следующим образом:

- с 03.04.2020 по 31.12.2020 в размере 77 260 664,25 руб.;

- с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 95 576 000 руб.;

- с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 95 576 000 руб.

Заявляя об обратном, АО "МГК "ЗОЛОТОЙ РОГ" смешивает два разных понятия - «акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» (каковым в рассматриваемом случае является Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый Постановлением № 87-п) и «акт об определении кадастровой стоимости» (то есть, акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021), в связи с чем его доводы не могут быть приняты судом.

Ссылка истца на статью 24.20 Закона № 135-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, является необоснованной, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54 определена в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения данного Федерального закона, статья 18 которого устанавливает правила применения сведений о кадастровой стоимости.

Суд считает возможным с учетом предмета спора и состава лиц, участвующим установить срок обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы в течении 5 дней с даты вступления решения в законную силу.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования в данной части необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обязать министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в течении 5 дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» и министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010005:54: за период с 03.04.2020 по 02.08.2022 – без применения коэффициента функционального использования.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в пользу акционерного общества «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.