Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10656/2019

г. Хабаровск

11 ноября 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена «07» ноября 2019 года. 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682890, 

<

...>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682860, 

<

...>)

о взыскании 724 306 руб. 33 коп., расторжении договора аренды

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682860, 

<

...>)

к Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 682890, 

<

...>)

о признании  договора от 20.06.2016 №16 аренды земельного участка расторгнутым 

Администрация городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз К» (далее – ООО «Альбион») о взыскании 724 306 руб. 33 коп., в том числе  416 268 руб. задолженности по договору аренды земельного участка №16 от 20.06.2016,  308 038,33 руб. пени за период с 11.01.2018 по 29.04.2019, а также расторжении договора аренды земельного участка № 16 от 20.06.2019. Исковые требования Администрация обосновывает ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей.

Определением от 27.08.2019 на основании статьи 132 АПК РФ судом к рассмотрению принят встречный  иск ООО  «Альбион» к Администрации о признании  договора аренды земельного участка от 20.06.2016 №16 расторгнутым с 05.05.2018 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений иска). Встречный иск нормативно обоснован положениями статей 450.1, 452 ГК РФ со ссылкой на вручение 05.02.2018 арендатором в установленном договором порядке уведомления Администрации об одностороннем отказе от договора.

Стороны, уведомленные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От Администрации в суд поступило ходатайство о рассмотрении спора в ее отсутствие. В письменных отзывах стороны выразили несогласие с заявленными к ним требованиями по указанным в отзывах основаниям. 

Ходатайство ООО «Альбион» об отложении судебного заседания для подготовки сторонами мирового соглашения судом отклонено в связи отсутствием для этого оснований, установленных статьей 158 АПК РФ, с учетом позиции Администрации, изложенной в ходатайстве о рассмотрении дела в настоящем судебном заседании в отсутствие своего представителя, без указания в нем на возможность урегулировать спор мирным путем. 

Суд на основании статьи 156 АПК РФ рассмотрел спор в отсутствие сторон.

19.09.2019 представителем Администрации представлено в суд заявление о фальсификации доказательств – уведомления о расторжении договора от 05.02.2018 в части проставленного на нем входящего штампа Администрации. Заявление мотивировано тем, что данное уведомление в Администрацию не поступало, что подтверждается журналом регистрации входящих документов за период с 15.11.2017 по 21.02.2019, оттиском штампа «Входящий». В судебном заседании 01.10.2019 представитель Администрации поддержала заявление о фальсификации доказательств, заявила об исключении из числа доказательств по делу уведомления о расторжении договора от 05.02.2018.

Поскольку ООО «Альбион» явку представителя в судебное заседание 01.10.2019 не обеспечил, представил ходатайство, в котором возражал против исключения оспариваемого документа из числа доказательств по делу,  определением суда от 01.10.2019 судебное разбирательство отложено с указанием ООО «Альбион» обеспечить явку представителя в судебное заседание для предупреждения об уголовной ответственности по статье УК РФ в связи с заявлением о фальсификации. Явка представителя ООО «Альбион» в судебное заседание признана судом обязательной, неявка будет расценена судом как уклонение от рассмотрения заявления о фальсификации доказательств. 

В судебное заседание 07.11.2019 ООО «Альбион» явку не обеспечило, повторно указав в ходатайстве об отложении даты судебного заседания о том, что настаивает на направлении в адрес Администрации оспариваемого уведомления.

Суд, исследовав оригинал Уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды от 05.02.2018, представленные сторонами документы, в том числе Журнал регистрации входящих документов Администрации за период с 15.11.2017 по 21.02.2019, оттиски штампа «Входящий» Администрации, признает заявление о фальсификации доказательств по делу обоснованным, подлежащим удовлетворению, а уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды от 05.02.2018 – исключению из числа доказательств по делу по следующим основаниям.

На уведомлении проставлен входящий штамп с №1-18/207 от 05.02.2018. В тоже время, согласно Журналу регистрации входящих документов за период с 15.11.2017 по 21.02.2019, 05.02.2018 в Администрацию поступил один документ – письмо РусГидро ПАО «ДЭК», зарегистрированный под входящим номером 1-17/93, что подтверждается также представленным в суд оригиналом данного письма. Исправления, заштриховка, зачеркивания в Журнале в данной записи, а также в предшествующей ей (от 02.02.2018 №1-17/92) и следующей за ней (от 06.02.2018 №1-17/99), в целом на страницах 23, 24 Журнала отсутствуют, сомнений в достоверности данных записей из данных документов, иных материалов дела не следует, в связи с чем доводы ООО «Альбион» о необходимости установить в рамках рассмотрения заявления о фальсификации факт внесения/невнесения исправлений в журнал судом отклонены как необоснованные.

Кроме того, представителем Администрации в судебном заседании 01.10.2019 штампом «Входящий» проставлены оттиски штампа, из которых следует ряд отличий между оттиском штампа «Входящий» Администрации и проставленным на оспариваемом документе, в том числе: на последнем отсутствует запятая в третьей строке после слова «района», верхний слеш над буквами «й» в словах «Октябрьский», «района». При этом, письмом РусГидро ПАО «ДЭК» вход. №1-17/93 от 05.02.2018 подтверждается, что именно представленный в судебное заседание Администрацией штамп использовался для регистрации входящей документации в спорный период. Доказательства существования в Администрации нескольких штампов входящей документации ООО «Альбион» не представлено. В связи с чем, соответствующие его доводы не приняты судом не подтвержденные документально.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

20.06.2016 между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Альбион» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №16, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды на 5 лет для строительства 45-ти квартирного жилого дома для детей-сирот, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 27:04:0301001:2287, из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 2 275кв.м, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажных жилых домов, расположенный по адресу: Хабаровский край, Ванинский р-он, 

<

...> (далее – договор).

Срок аренды установлен также в пункте 11.2 договора – по 20.06.2021. В нарушение положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ, государственная регистрация договора в установленном законом порядке не осуществлена.  

Передаточным актом от 20.06.2016 сторонами договора оформлена передача арендатору земельного участка.

Согласно разделу 3 договора, расчету арендной платы (Приложение №1), размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки на основании отчета  НПО «Экспертный совет» об оценке рыночной стоимости земельного участка от 04.05.2016 №04 05/827, составляет 277 512 руб., стоимость рыночно-обоснованной величины арендной платы в квартал составляет 69 378 руб.

Арендная плата вносится до 10 числа первого месяца квартала. (пункт 3.3 договора)

Пунктом 7.1 договора предусмотрена ответственность Арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 8.3.3 договора он подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктом 6.1.3 договора Арендатору предоставлено право досрочно расторгнуть договор, направив не менее, чем за 90 календарных дней уведомление об этом Арендодателю с указанием причины расторжения.

Ненадлежащее исполнение ООО «Альбион» принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору явилось основанием для направления Администрацией в адрес ответчика претензии исх. №1-18 от 29.04.2019 с требованием оплатить долг либо расторгнуть договор аренды. 

Таким образом, ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендных платежей послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском. ООО «Альбион», в свою очередь, ссылаясь на отсутствие факта пользования земельным участком, а также направление в адрес Администрации 05.02.2018 уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.1.3 договора, предъявлен встречный иск о признании договора расторгнутым с 05.05.2018.

Учитывая представленные доказательства, суд считает иск Администрации подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление №73) судам разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними следует исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Администрация и ООО «Альбион», подписав договор аренды №16 от 20.06.2016, не передали его на государственную регистрацию. Однако Администрацией имущество, указанное в договоре аренды, передано ООО «Альбион», который земельный участок принял без замечаний и возражений по акту приема-передачи от 20.06.2016, между сторонами достигнуто соглашение о размере платы за пользование участком, а также по иным существенным условиям пользования и исполнялось ими. Учитывая изложенное, ссылка ООО «Альбион» на незаключенность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации не принята судом.

Учитывая условия договора, начисление истцом арендных платежей за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 416 268 руб. (69 378 руб. * 6 кварталов) является правомерным и подлежит взысканию с ответчика в заявленном размере.

Доводы отзыва ООО «Альбион» об отсутствии фактического использования им земельным участком судом отклонены, поскольку каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя в спорный период, ответчиком не представлено, само по себе неиспользование арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору. Доказательства, подтверждающие расторжение договора до истечения спорного периода, в том числе по соглашению сторон, соблюдение Арендатором порядка одностороннего отказа от договора (пункт 6.1.3), а также доказательства возврата земельного участка Арендодателю с учетом положений статьи 655 ГК РФ, в материалах дела отсутствуют.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Судом установлено, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3 договора №16 от 20.06.2016. Ответственность за несвоевременное внесение платежей определена в пункте 7.1 договора.

Поскольку оплата задолженности ответчиком не произведена, требование истца о взыскании пени за период с 11.01.2018 по 29.04.2019 в сумме 308 038,33 руб. заявлено обоснованно, удовлетворено судом на основании статьи 330 ГК РФ.

От ответчика ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не поступило. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендуемых помещений удовлетворены судом, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях предусмотренных договором. 

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 8.3.3 договора стороны предусмотрели условие о расторжении договора судом по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Как установлено выше, у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам за период с января 2018 по июнь 2019 года включительно, что является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ, пунктом 8.3.3 договора.

Истец направлял в адрес арендатора претензию исх. №1-18 от 29.04.2019 с требованием исполнить обязательство по оплате сложившейся задолженности, либо досрочном расторжении договора, что свидетельствует о соблюдении истцом порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 450, 619 ГК РФ. 

С учетом изложенного, иск в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право на отказ в любое время от договора аренды предоставлено Арендатору пунктом 6.1.3 договора. В тоже время, данным пунктом также предусмотрено обязательное направление за 90 календарных дней Арендодателю уведомления об этом с указанием причины расторжения.

Доказательства соблюдения установленного пунктом 6.1.3 порядка расторжения договора ООО «Альбион» в суд не представлены, уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды от 05.02.2018 исключено судом из числа доказательств по делу в связи с признанием обоснованным заявления о фальсификации доказательств.

Таким образом, оснований для признания договора аренды №16 от 20.06.2016 расторгнутым с 05.05.2018 не имеется, встречный иск ООО «Альбион» удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по первоначальному иску относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, учитывая, что Администрация в соответствии со статьей 333.37 НК РФ освобождена от уплаты данного вида судебных расходов. Расходы по госпошлине по встречному иску относятся на ООО «Альбион», с учетом, что госпошлина оплачена им при обращении в суд со встречным иском в установленном законом порядке и размере. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альбион» в пользу Администрации городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края 416 268 руб. задолженности, 308 038 руб. 33 коп. пени за период с 11.01.2018 по 29.04.2019, всего 724 306 руб. 33 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №16 от 20.06.2016, заключенный между Администрацией городского поселения «Рабочий поселок Октябрьский» Ванинского муниципального района Хабаровского края и обществом с ограниченной ответственностью «Альбион».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альбион» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 486 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева