АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 марта 2022 года

Дело №

А66-14284/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Казарян К.Г., судей Каменева А.Л., Мирошниченко В.В.,  

при участии представителя ООО «Винея» ФИО1 по доверенности от 10.01.2022, 

рассмотрев 14.03.2022 в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО2, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Винея» ФИО3 на определение Арбитражного суда Тверской области от 20.08.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021. по делу № А66-14284/2015,

у с т а н о в и л :

В рамках конкурсного производства, открытого в отношении общества с ограниченной ответственностью «Винея», адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), решением Арбитражного суда Тверской области от 26.12.2016 по правилам параграфа седьмого главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», кредитор ФИО2 обратилась с заявлением о признании за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства третьей очереди многоквартирного жилого дома № 13, расположенного по адресу: 

<

...> Октября; вынесении решения о регистрации договора займа от 04.05.2008, предварительного договора от 04.05.2008 и договора цессии от 07.04.2016 как договора участия в долевом строительстве, заключенного должником с ФИО2 

К участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно его предмета, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

 Определением суда первой инстанции от 20.08.2021 за Обществом признано право собственности на спорный объект, в удовлетворении остальной части заявления ФИО2 отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 определение от 20.08.2021 в удовлетворенной части отменено, в удовлетворении заявления ФИО2 о признании права собственности отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить определение от 20.08.2021 и постановление от 24.11.2021, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению подателя кассационной жалобы, невозможность приведения земельных участков, на которых расположен объект незавершенного строительства, к единому правовому режиму землепользования и последующей передаче его в аренду Обществу вызвана неправомерными действиями (бездействием) администрации города Твери (далее – Администрация), не исполнившей обязательства по договору от 17.09.2001 № 120 об инвестиционной деятельности.

ФИО2 полагает, что заключение эксперта не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку является неоднозначным и противоречит действующему законодательству. 

В кассационной жалобе конкурсный управляющий Общества ФИО3 просит отменить постановление от 24.11.2021, указывает на принятие Обществом на протяжении длительного периода времени мер, направленных на восстановление своих прав на земельный участок с последующим получением разрешения на строительство и легализации объекта незавершенного строительства; считает, что государственная регистрация является единственным способом обеспечением прав Общества на объект незавершенного строительства, а также интересов кредиторов должника и граждан – участников долевого строительства. 

В поступившем в материалы дела отзыве кредиторы ФИО4 и общество с ограниченной ответственностью «Газпром Межрегионгаз Твверь» поддержали доводы кассационных жалоб, просили отменить постановление от 24.11.2021, оставить в силе определение от 20.08.2021.

В судебном заседании представитель должника поддержала доводы кассационных жалоб.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационных жалоб.

Проверив законность принятых по делу судебных актов исходя из изложенных в кассационных жалобах доводов, Арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 № 120 (далее – Договор) Администрация гарантировала Обществу поэтапное предоставление земельного участка под проектирование и строительство 9-этажного 260-квартирного жилого дома с объектами инженерной инфраструктуры в квартале, ограниченном улицей 15 лет Октября, улицей Гвардейская, улицей Резинстроя и улицей Озерная (кадастровый квартал 69:40:02 00 021), должник обязался за счет собственных или привлеченных средств выполнить проектные и другие работы, связанные со строительством жилых домов, а также осуществить отселение жильцов из домов № 27/1, 35, 37/1 по улице 15 лет Октября и № 3 по улице Озерная до ввода в эксплуатацию 1-й и 2-й очередей строительства, а до ввода в эксплуатацию 3-й очереди строительства – возместить Администрации 190,9 кв.м общей площади жилья, ранее предоставленного гражданам, отселенным с места строительства, путем передачи в муниципальную собственность квартир в построенном доме.

Оформление прав на земельные участки должно быть осуществлено посредством заключения договора аренды (пункт 2.2.7 Договора).

Судами также установлено, что строительство третьей очереди многоквартирного дома велось застройщиком без оформления необходимой разрешительной документации и правоустанавливающих документов на земельные участки, занятые объектом строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления ФИО2 требования о признании за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено понятие самовольной постройки, под которой понимаются здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 названной статьи определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка. 

Таким образом, субъектом права собственности на самовольную постройку может быть только лицо, обладающее каким-либо правом на соответствующий земельный участок.

Вопреки мнению подателя жалобы, отсутствие у Администрации обязанности, вытекающей из условий Договора, предоставить земельный участок под строительство спорного объекта и невозможность такого предоставления установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А66-6086/2014.

В рамках обособленного спора по делу о банкротстве Общества при рассмотрении заявления конкурсного управляющего об обязании Администрации исполнить обязательства по Договору и предоставить соответствующий земельный участок под проектирование и строительство многоквартирного дома суды отметили, что из условий Договора такой обязанности не следует, а получение вещных прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:020021:96 и 69:40:0200021:97, необходимых под строительство, возможно только посредством проведения соответствующего аукциона (определение от 21.10.2020).

Отсутствие у Общества прав на земельный участок, занятый спорным объектом исключает признание за ним права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку также является наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений строительных норм при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

По результатам экспертизы, назначенной судом первой инстанции, представлено заключение № 17/21с эксперта общества с ограниченной ответственностью регионального агентства оценки «Консультирование, экспертиза собственности».

 Согласно выводам эксперта спорный объект является объектом незавершенного строительства; требования к назначению, параметрам и размещению объекта не нарушены, нарушений градостроительных норм не выявлено, но выявлены нарушения строительных норм и правил, часть из которых может быть устранена; сохранение спорного объекта в настоящем виде, без завершения строительства или без выполнения мероприятий по консервации объекта создают угрозу жизни и здоровью граждан и нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Выводы эксперта о допущенных при строительстве нарушениях строительных норм и правил подателями жалоб не опровергнуты. Доказательства возможности устранения Обществом указанных экспертом нарушений в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии фактических и юридических оснований для признания за Обществом права собственности на незавершенный объект строительства.

В связи с изложенным основания для удовлетворения кассационных жалоб и отмены постановления от 24.11.2021 отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021. по делу № А66-14284/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО2, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Винея» ФИО3 – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

К.Г. Казарян

Судьи

А.Л. Каменев

В.В. Мирошниченко