ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-14739/2019

город Ростов-на-Дону

15 января 2020 года

15АП-22941/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р.,  Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и публичного акционерного общества Страховая компания "Росгосстрах" на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 14.11.2019 по делу № А32-14739/2019 (судья Левченко О.С.) 

по иску администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района

к публичному акционерному обществу Страховая компания "Росгосстрах"

о взыскании задолженности, пени,

встречному иску публичного акционерного общества Страховая компания "Росгосстрах"

к администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района

при участии третьего лица: Михайленко Елены Николаевны

о признании договора расторгнутым, 

при участии:

от администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района: ФИО3 (доверенность от 25.12.2019),

от ПАО Страховая компания "Росгосстрах": ФИО4 (доверенность от 31.07.2019),

от третьего лица: представителя не направил, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к  публичному акционерному обществу Страховая компания "Росгосстрах" (далее – ответчик, общество) о взыскании 519 555,29 рублей, из них задолженности по арендной плате за период с 10.01.2017 по 10.03.2019 в размере 473 705,49 рублей, пени за период с 11.01.2017 по 11.02.2019 в сумме 45 849,80 рублей. 

Иск мотивирован нарушением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка особо охраняемых территорий от 27.10.2006 № 2500001576 в части оплаты.

Определением суда первой инстанции от 18.09.2019 к производству принят встречный иск ответчика к истцу о признании договора аренды земельного участка особо охраняемых территорий № 2500001576 от 27.10.2006 расторгнутым с 27.12.2016.

Встречные требования мотивированы на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости договор аренды земельного участка прекращен. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 по делу №А32-14739/2019 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. 

Отказывая в иске о взыскании долга по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта использования земельного участка. В удовлетворении встречного иска отказано по причине того, что ответчик, продав объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, выбыл из арендного обязательства, в виду чего не имеет права на иск о признании указанного договора расторгнутым, так как не является стороной сделки.

Истец и ответчик обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец в части отказа в первоначальном иске, ответчик в части отказа во встречном иске и просили решение отменить, в соответствующих частях, принять новый судебный акт которым первоначальный и встречный иски удовлетворить. 

Жалоба истца мотивирована следующими доводами.

Договор аренды заключен, обременения в виде аренды установлено в пользу общества, при этом  на земельном участке расположены два объекта капитального строительства (нежилое здание, общей площадью 90,1 кв.м., с кадастровым номером 23:25:1001000:749 и нежилое здание, общей площадью 124,0 кв.м., с кадастровым номером 23:25:1001000:750), расположенные по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса, в 3,4 км. южнее Охотучастка № 9. 21.12.2016 года по договору купли-продажи, нежилые здания перешли в собственность от Общества к ФИО2

Администрация обратилась с иском к ФИО5 в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга о взыскании задолженности по арендной плате, с привлечением к участию в деле общества в качестве третьего лица. 

16.05.2018 года исковые требования удовлетворены. 

11.10.2018 года, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, решение суда первой инстанции изменено. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что договор аренды заключен с обществом, а ФИО2 занимает площадь этого участка равную 2 303 кв.м., что составляет 16,07% от всей площади указанного земельного участка, соответственно у собственника зданий возникли обязательства по внесению арендной платы за землю только в указанной части.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение необоснованно указал, что общество не являлось лицом участвующим в деле при рассмотрении иска Администрации к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за спорный земельный участок в Куйбышевском районном суде города Санкт-Петербурга и последующем апелляционном рассмотрении в Санкт-Петербургском городском суде, следовательно, установленные обстоятельства не имеют преюдициального значения при разрешения спора между Администрацией и Обществом.

Вместе с тем, согласно карточке дела Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга  № 2-286/2018 (2-3220/2017;) ~ М-3112/2017 (в судебном акте номер дела указан № 2- 1367X18), уникальный идентификатор дела 78RS0011-01-2017-004625-03, третьим лицом являлось  ПАО СК «Росгосстрах». Согласно карточке дела Санкт-Петербургского городского суда №33-16709/2018 третьим лицом также является ПАО СК «Росгосстрах».

Таким образом, в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда общей юрисдикции имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Жалоба ответчика мотивирована доводами о том, что общество настаивает на том, что договор аренды земельного участка особо охраняемых территорий №2500001576 от 27.10.2006 г. необходимо считать расторгнутым с 27.12.2016 г, а именно с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО2

Отзыва истца на апелляционную жалобу ответчика в материалы дела не поступило.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт в части отказа в удовлетворении первоначального иска без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, против доводов апелляционных жалоб друг друга возражали.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направило, в связи с чем суд рассмотрел апелляционные жалобы в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:25:1001000:231, площадью 14 328 кв. м, расположен относительно ориентира: Краснодарский край, ПриморскоАхтарский район, Ачуевская коса в 3,4 км южнее Охотучастка № 9, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – рекреационного назначения (Под базой отдыха «Волна»). 

На основании постановления главы муниципального образования Приморско Ахтарского района от 27.10.2006 администрация муниципального образования Приморско – Ахтарский район (арендодатель) и ООО «Росгосстрах-Юг» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка особо охраняемых территорий от 27.10.2006 № 2500001576 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 14 328 кв. м, расположенный по адресу Приморско – Ахтарский район, Ачуевская коса, кадастровый номер 23:25:1001000:0231 под базой отдыха «Волна». 

Пунктом 2.4 договора, в редакции дополнительного соглашения от 10.01.2008, определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями из расчета за каждый календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

 В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). 

Договор действует в течение 49 лет до 27 октября 2055 года (пункт 6.2 договора). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2019, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации от 09.01.2007. Также из указанной выписки следует, что в границах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749, 23:25:1001000:750. 

Указанные объекты недвижимости на основании договора купли – продажи с 21.12.2016 принадлежат ФИО2, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц 01.01.2010 ООО «Росгосстрах-Юг» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «РОСГОССТРАХ», которое в свою очередь 31.12.2015 также прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к публичному акционерному обществу Страховая компания "Росгосстрах".

 Распоряжением администрации муниципального образования Приморско – Ахтарский района от 01.11.2015 № 467-р «О передаче договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтарского района, находящихся на хранении и учете в администрации муниципального образования Приморско – Ахтарский район» передан в том числе спорный договор. 

Вступившим в законную силу апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда изменено решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 16.05.2018 с ФИО2 в пользу администрации Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтраского района взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 10.01.2017 по 10.07.2017 в размере 22 830,47 рублей. 

Апелляционная инстанция указала, что ФИО2 фактически использует площадь земельного участка в размере 2 303 кв. м (а не 14 328 кв. м), которая необходима для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости. 

Указывая на то, что ответчик обязан вносить арендные платежи за пользование земельным участком, не используемым для эксплуатации объектов недвижимости, истец обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и пени. 

Ответчик в свою очередь, обратился с встречным иском, указывая на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости договор аренды земельного участка прекращен. 

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии в данном случае оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков в силу следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное по своему смыслу положение содержится в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска, а доводы жалобы общества об обратном основаны на неверно понимании приведенных выше норм права.

Отказывая в первоначальном иске, суд первой инстанции обосновано исходил из недоказанности истцом факта пользования ответчиком спорным земельным участком в спорный период.

Как было указано выше, 21 ноября 2016 между ПАО СК «Росгосстрах» и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилых зданий) с кадастровыми номерами кадастровый номер 23:25:1001000:749, кадастровый номер 23:25:1001000:750.

Согласно п. 3 настоящего договора купли-продажи покупатель предупрежден о дальнейшем самостоятельном оформлении прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации и использования покупаемых Объектов недвижимости по назначению в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 4.3.1 договора аренды арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть настоящий договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении договора.

29 декабря 2016 г. ПАО СК «Росгосстрах» направило администрации заявление № 48 о расторжении договора аренды земельного участка.

По результатам рассмотрения данного заявления арендодатель направил в адрес ПАО СК «Росгосстрах» ответ от 09.02.2017 № 562, которым отказал в расторжении договора аренды земельного участка в связи с тем, что на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749 и 23:25:1001000:750, расположенными по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса в 3,4 км южнее охотучастка № 9, произошел переход права собственности. Данный переход произошел 21 декабря 2016 г. В виду чего на стороне арендатора произошла замена на нового собственника недвижимости. 

Таким образом, в отношении ПАО СК «Росгосстрах» действующего добросовестно, договорные отношения с администрацией прекратились.

Своим ответом администрация самостоятельно разъяснила о том, что ПАО СК «Росгосстрах» выбывает из правоотношений на данный земельный участок.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 15.02.2019 на основании договора купли-продажи от 21.11.2016 объекты недвижимости с 27.12.2016 принадлежат ФИО2

Кроме того, предъявляя исковое заявление в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения признала фактическое выбытие из арендных отношений ПАО СК «Росгосстрах», что прямо следует из постановления суда общей юрисдикции. 

Принцип эстоппеля и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению) не позволяют ответчику произвольно менять свою правовую позицию в спорных правоотношениях в угоду своим интересам.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации  и 5 статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Исходя из изложенного, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости. 

Исходя из изложенного суд первой инстанции верно установил, что при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбыл из обстоятельства по аренде земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ФИО2

Как верно установлено судом первой инстанции в материалах дела отсутствуют доказательства расположения в границах земельного участка иных объектов недвижимости, не являющихся предметов договора купли-продажи, а также ведения обществом иной деятельности в границах указанного участка.

Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика арендной платы.

Доводы администрации о том, что решение суда подлежит отмене в связи с тем, что ПАО СК «Росгосстрах» являлось третьим лицом при рассмотрении дела Санкт-Петербургским городским судом не состоятельны ввиду того, что данным решением был лишь установлен процент использования указанного земельного участка ФИО2

Вступившим в законную силу апелляционным определением СанктПетербургского городского суда изменено решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 16.05.2018. С ФИО2 в пользу администрации Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтраского района взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 10.01.2017 по 10.07.2017 в размере 22 830,47 рублей. Апелляционная инстанция указала, что ФИО2 фактически использует площадь земельного участка в размере 2 303 кв. м (а не 14 328 кв. м), которая необходима для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости.

Иного из судебного акта Санкт-Петербургского городского суда не усматривается. 

С учетом этого, довод администрации о том, что постановление Санкт-Петербургского городского суда, вынесенное по иску администрации к ФИО2 о взыскании стоимости арендной платы является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Выводы, изложенные в  постановлении Санкт-Петербургского городского суда в данном случае относятся к рассмотрению конкретного спора между администрацией и ФИО2 и не могут вилять на рассмотрение настоящего спора. 

В силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только обстоятельства имеющие существенное значение для дела, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не участвовал в рассмотрении спора в суде общей юрисдикции, в виду чего нет оснований для применения положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при вышеизложенных обстоятельствах, хотя и является ошибочным, вместе с тем, не привел к принятию не верного по существу судебного акта по делу.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы сторон, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению, и понесенные по ним судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 по делу №А32-14739/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

СудьиР.Р. Илюшин

Н.В. Нарышкина