АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-12043/2022

18 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителя

публичного акционерного общества «Сбербанк России»:

ФИО1 (доверенность от 13.05.2022 № ВВБ/1283-Д),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.11.2023,

принятое судьей Шиховым А.Л., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024,

принятое судьями Минаевой Е.В., Волковой С.С., Ившиной Г.Г.,

по делу № А28-12043/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

в лице Кировского отделения № 8612, 

о взыскании неосновательного обогащения за пользование кровлей здания и

процентов за пользование чужими денежными средствами, 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке, который предусмотрен в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк) о взыскании:

1) 204 000 рублей неосновательного обогащения за пользование кровлей здания истца за период с 16.06.2022 по 31.07.2023,

2) 17 225 рублей 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.06.2022 по 16.07.2023.

Кроме того, ФИО2 просила взыскать с ПАО Сбербанк судебные издержки в общей сумме 47 200 рублей (30 000 рублей на оплату услуг представителя, 10 000 рублей на оценку объекта аренды, 5000 рублей за консультационные услуги, 2200 рублей на составление доверенности), а также по уплате государственной пошлины 7433 рубля.

Исковые требования основаны на статьях 395, 606, 617, 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик использует часть кровли в отсутствие договора аренды и внесения соответствующей платы. 

Арбитражный суд Кировской области решением от 21.11.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024, отказал в удовлетворении иска. Суды пришли к выводу о том, что ответчик, действуя в рамках согласованных условий договора аренды, вправе безвозмездно использовать часть кровли здания для размещения антенно-мачтового сооружения.

ФИО2 не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и удовлетворить иск. По мнению заявителя, с учетом разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», толкование условий договора аренды следует осуществлять в пользу ФИО2. Истец полагает, что для арендодателя аукционная документация по продаже здания не имеет юридической силы, как для нового собственника; при заключении договора аренды стороны отступили от условий аукциона. В связи с запретом дарения между юридическими лицами, за пользование кровлей подлежит начислению соответствующая плата; ответчик данное обстоятельство подтвердил подготовкой соответствующего проекта договора аренды, но по более низкой плате. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе, возражениях на отзыв ответчика.

ПАО Сбербанк в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменений, а жалобу истца – без удовлетворения.

ФИО2 просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ПАО Сбербанк являлся собственником здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 общей площадью 365,1 квадратного метра и соответствующего земельного участка (Кировская область, поселок городского типа Верхошижемье, улица Комсомольская, дом 2а).

В 2018 году ПАО Сбербанк приняло решение о реализации указанного имущества, объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи соответствующего здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 и земельного участка. Обязательным условием аукциона являлось заключение договора обратной аренды помещений продаваемого объекта, основные положения договора аренды указаны в аукционной документации. Кроме того, в разделе дополнительные условия (обременения) аукционной документации указано на сохранение антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи (АМС ТСПР) на кровле и фасаде здания без взимания дополнительной оплаты при обратной аренде Банком.

ПАО Сбербанк (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (покупатель, победитель указанного аукциона) 17.12.2018 заключили договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 7. Переход права собственности на здание и участок зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2018. 

Во исполнение аукционной документации ФИО3 (арендодатель) и ПАО Сбербанк (арендатор) 15.01.2019 заключили договор долгосрочной аренды нежилого помещения № 1. Согласно условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 143,6 квадратного метра (139,7 квадратного метра в редакции дополнительного соглашения от 14.06.2019 № 1), в т.ч. помещения № 2, 3, 5, 6, 11 – 15, б/н, расположенные на первом этаже спорного здания. Арендатор обязуется принять данные помещения и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным договором (пункт 1.1). Срок аренды – 10 лет (пункт 1.8).

Арендодатель предоставляет в пользование арендатору место для антенно-мачтового сооружения технологической сети подвижной радиосвязи (АМС ТСПР), которая принадлежит арендатору, на кровле здания. В случае демонтажа АМС ТСПР арендатор обязуется восстановить целостность крыши, стен, перекрытий и других материалов, поврежденных креплениями АМС ТСПР (пункт 1.10). 

Арендная плата за пользование объектом составляет 138 рублей 30 копеек за 1 квадратный метр. Она включает в себя платежи за пользование объектом и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади, в т.ч. плату за услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию систем жизнеобеспечения помещений (за исключением платы за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение).

Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь объекта составляет 19 859 рублей 88 копеек (19 320 рублей 51 копейка в редакции соглашения от 14.06.2019 № 1), не облагается налогом на добавленную стоимость (пункт 4.1).

Впоследствии ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 16.06.2022 заключили договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 43:06:310101:176 общей площадью 365,1 квадратного метра и земельного участка. Переход права собственности зарегистрирован 21.06.2022. 

ФИО2 в письме-претензии от 31.08.2022 № 11-22, адресованной в ПАО Сбербанк, отразила, что пункт 1.10 договора аренды не определяет имущество, подлежащее передаче в аренду, и в отношении части кровли здания отсутствует обременение. К претензии приложены счета на оплату за пользование частью кровли и фасада здания для размещения АМС ТСПР август 2022 года, указано на неоплату аналогичных счетов за июнь и июль 2022 года. 

В письме от 24.08.2022 № 8612-01-исх/905 ПАО Сбербанк указал на необоснованность взимания дополнительной арендной платы за ранее выделенное место на кровле здания для размещения АМС ТСПР в соответствии с аукционной документацией и условиями продажи объекта недвижимости. 

ПАО Сбербанк предъявленную к оплате сумму ФИО2 не внесло.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статей 606, 614 (пунктом 1) и 615 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 384 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно статье 617 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 24.06.2021 № 1209-О, данная норма обеспечивает преемственность, стабильность арендных отношений в случае смены собственника арендуемого имущества, защищая при этом права арендатора. К новому арендодателю переходит правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025).

В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, и протолковав условия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск ФИО2 не подлежит удовлетворению.

Суды двух инстанций верно исходили из того, что из буквального толкования положений договора аренды в совокупности и взаимосвязи с аукционной документацией по продаже спорного здания следует, что условие о необходимости предоставления места для размещения АМС ТСПР при обратной аренде здания не подразумевает взимания дополнительной платы за пользование частью кровли, что должным образом согласовано сторонами при заключении договора аренды от 15.01.2019 № 1. 

Доводы истца правомерно отклонены судом апелляционной инстанции в связи со следующим. Суды установили, что ФИО3 приобрел у ПАО Сбербанк путем участия в соответствующем аукционе, приняв условия аукционной документации, которые включали сохранение имеющегося на здании АМС ТСПР без взимания дополнительной оплаты. Арендатор при этом принял обязательство по демонтажу АМС ТСПР по окончании аренды с восстановлением кровли и фасада арендуемого здания от повреждений, причиненных креплением и т.д. В развитие этих условий аукциона стороны в пункте 1.10 договора аренды специальным образом оговорили предоставление арендатору места для АМС на кровле здания; в разделе 4 договора плата установлена за пользование объектом. При приобретении здания ФИО2 тем самым было достоверно известно о том, что в отношении здания имеется обременение в виде аренды в пользу ПАО Сбербанк на 10 лет. Более того, в пункте 3.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 указано, что покупатель (ФИО2) ознакомлена с договором аренды и дополнительным соглашением к нему. 

С учетом положений статей 384, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации новый собственник как новый арендодатель не приобретает новых прав по договору, смена собственника объекта недвижимости не является основанием для изменения договорных позиций арендодателя и арендатора. При этом указанные положения, главным образом, направлены на защиту арендатора и обеспечение в целом баланса прав и законных интересов сторон договора. 

Ссылка истца на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» обоснованно не принята во внимание апелляционным судом. В настоящем случае, суды при толковании договора аренды какой-либо неясности в его условиях не усмотрели, воля сторон (первоначального арендодателя и арендатора) установлена на основании фактических обстоятельств дела и, главным образом, аукционной документации. 

Отдельным образом следует отметить, что в пункте 3.2.11 договора купли-продажи от 17.12.2018 определено, что покупатель обязался заключить с продавцом договор аренды при условии сохранения АМС ТСПР на кровле и фасаде здания без взимания арендодателем дополнительной платы. Во исполнение указанного условия, в договоре аренды какой-либо дополнительной платы не установлено, в связи с чем нельзя считать законным аргумент истца о том, что стороны договора аренды отступили от условий аукционной документации. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В данном случае суд округа считает, что ФИО2, предлагая свой вариант толкования договора, пытается извлечь из договора аренды ничем не обоснованную выгоду, исказив первоначальную волю сторон договоров купли-продажи здания и земельного участка и их аренды (ФИО3 и ПАО Сбербанк), получив больший объем правомочий, чем первоначальный арендодатель. Об этом свидетельствует и то, что указанная ей плата за пользование частью кровли здания (14 600 рублей в месяц) соизмерима аренде самого здания и земельного участка (19 320 рублей 51 копейка). Между тем, именно сохранение порядка и способа использования здания ПАО Сбербанк, в том числе размещения АМС ТСПР, являлось ключевым условием при продаже ранее принадлежащих нынешнему арендатору здания и земельного участка на аукционе.

Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

По приведенным мотивам суды правомерно отказали ФИО2 в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 21.11.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 по делу № А28-12043/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Ю. Трубникова