ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2963/2025

18 декабря 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Протас Н.И.

судей Денисюк М.И., Зотеевой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, ФИО2

при участии:

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 14.10.2025 (онлайн) (до и после перерыва)

от заинтересованного лица: не явился, извещен (до и после перерыва)

от 3-го лица: не явились, извещены (до и после перерыва)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24890/2025) ООО "Уют-Сервис в Московском районе" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.08.2025 по делу № А21-2963/2025, принятое

по заявлению ООО "Уют-Сервис в Московском районе"

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области

3-е лицо: ФИО4, ООО «Уют – Сервис в Московском районе» (ИНН 

<

***>), Фонд капитального ремонта

о признании,

установил:

ООО «Уют – Сервис в Московском районе» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением об оспаривании предписания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство) от 12.12.2024 №ЖК-2/447/ЕВВ/8698-о.

Решением суда от 11.08.2025 в удовлетворении заявленного требования отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, оспариваемое предписание Министерств является неправомерным, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В судебном заседании, проведенном в формате «онлайн-заседания», представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Министерство и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Представителем Общества заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

В силу положений пункта 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на заявление в суде апелляционной инстанции ходатайства о назначении экспертизы предоставлено только тому лицу, участвующему в деле, которое заявляло такое ходатайство в суде первой инстанции, и в удовлетворении данного ходатайства ему было отказано.

Между тем, в рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции от Общества не поступало ходатайства о назначении экспертизы, в связи с чем в удовлетворении заявленного Обществом в апелляционном суде ходатайства отказано.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения заместителя Министра регионального контроля Калининградской области от 04.12.2024 № ЖК-1494/пр в отношении ООО «Уют – Сервис в Московском районе» по адресу: 

<

...> проведено контрольное мероприятие.

По результатам проведенной 09.12.2024 Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области проверки Обществу выдано 12.12.2024 предписание №ЖК-2/447/ЕВВ/8698-о.

ООО «Уют – Сервис в Московском районе» предписано:

- обеспечить надлежащее содержание входной двери в подвальное помещение МКД со стороны двора многоквартирного дома №15 по ул. Печатной в Калининграде (далее - МКД), восстановить утраченную фурнитуру, заполнение (остекление), обеспечить плотный притвор двери (п. 3.2, 3.4, 3.7, 4.1, 4.2, 4.6, 4.7, 4.8, 5.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170),

- обеспечить надлежащее содержание входной двери в подъезд МКД, провести очистку от вандальных надписей;

- обеспечить надлежащее санитарное состояние мест общего пользования МКД, в том числе окон в подъезде (п. 2, 3, 7, 8, 9, 11, 13, 20, 23 Постановления Правительства России от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»),

- обеспечить надлежащее содержание сетей электроснабжения в подъезде МКД, устранить провисы электрических проводов (ч. 2,3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса России),

- выполнить работы по восстановлению целостности отделочного слоя основных конструкций в местах общего пользования МКД (подвал, подъезд) (п. 3 пп. а), б) Постановления Правительства России от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»;

- обеспечить надлежащее содержание лестниц в местах общего пользования МКД, восстановить целостность перил, восстановить целостность ступеней, устранить повреждения металлической обшивки ступеней (п.10,11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства России от 13.08.2006 №491),

- выполнить работы по восстановлению целостности отделочного слоя фасада МКД, устранить трещины, заделать отверстия на наружной стене МКД в месте выхода сетей электроснабжения;

- провести обследование кровли, а также подвального помещения на предмет протечек в период выпадения интенсивных атмосферных осадков с последующим устранением выявленных недостатков (п.4 пп.д), в), п.6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства России от 15.05.2013 №416).

Не согласившись с указанным предписанием Министерства, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, правомерно исходил из следующего.

В силу положений статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть 1). Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил №491 (пункт 11).

В силу пункта 16 Правил №491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии со статьями 161, 162 ЖК РФ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее - Правила №170), которые являются обязательными для исполнения управляющими организациями. В указанных Правилах №170 перечислены мероприятия по содержанию и техническому обслуживанию дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны соответствовать конструкции этого дома.

Пунктами 1 и 2 оспариваемого Предписания, Обществу предписано обеспечить надлежащее содержание входной двери в подвальное помещение МКД, восстановить утраченную фурнитуру, заполнение (остекление), обеспечить плотный притвор двери, надлежащее содержание входной двери в подъезд МКД, провести очистку от вандальных надписей.

Согласно пункту 4.1.14 Правил №170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью.

Входные двери должны иметь плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины), ограничители хода дверей (остановы) (пункт 4.8.12 Правил №170).

Пунктом 2 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень №290), регламентированы работы, выполняемые в зданиях с подвалами: проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей (п. 2).

На основании пункта 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (подпункт "е").

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей (абзац 2 пункта 4.7.1 Правил №170).

Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений; ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; недостаточный уклон и некачественная заделка краев оконных сливов; отсутствие и ослабление крепления стекол и приборов, отслоение и разрушение окраски оконных коробок, переплетов и дверных полотен; засорение желобов в коробке для стока конденсата, промерзание филенок балконных дверей; проникание атмосферной влаги через заполнение проемов; щели в соединениях отдельных элементов между собой; обледенение отдельных участков окон и балконных дверей, приточных отверстий вентиляционных приборов под подоконниками в крупнопанельных домах следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития (пункт 4.7.2 Правил N 170).

Пунктом 3 оспариваемого Предписания, Обществу предписано обеспечить надлежащее санитарное состояние мест общего пользования МКД, в том числе окон в подъезде.

В соответствии с Правилами № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: содержание полов в чистоте, выполняя периодическую уборку(пункт 4.4.1); Окна, двери, световые фонари (пункт 4.7); обеспечивать периодическую очистку светопрозрачных заполнений (пункт 4.7.1); весной (после отключения систем отопления) и осенью (до начала отопительного сезона) внутренние и наружные поверхности остекления окон, балконных дверей и входных дверей в подъезды следует очищать от загрязнений, как правило, химическими средствами (пункт 4.7.4).

Пунктом 23 Минимального перечня №290 определены работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон;

очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция, септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

Таким образом, обязательность уборки мест общего пользования, их санитарного содержания установлена вышеназванными правовыми актами.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что доказательств, проведения работ по мытью окон, в том числе в сентябре 2024, в материалы не представлено. При этом, из фотографий Министерства следует о не проведении данных работ Заявителем (инспекционный визит проводился 09.12.2024).

Пунктом 4 оспариваемого Предписания, Обществу предписано обеспечить надлежащее содержание сетей электроснабжения в подъезде МКД, устранить провисы электрических проводов.

В силу п. п.5.6.2, 5.6.4 Правил № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать эксплуатацию: внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей; этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями, за исключением квартирных счетчиков энергии. Текущее обслуживание электрооборудования, средств автоматизации, гильз, анкеров, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей должно проводиться в соответствии с установленными требованиями. Обслуживание и ремонт радиотрансляционной сети, оборудования радиотрансляционных стоек, телевизионных антенн коллективного пользования, а также усилителя коллективных систем приема телевидения должно производиться специализированными организациями (п.5.6.23.).

В силу п. 5.6.24. организация по обслуживанию жилищного фонда обязана: осуществлять наблюдение за сохранностью устройств оборудования радиотрансляционной сети и незамедлительно сообщать в предприятия связи о всех обнаруженных недостатках; своевременно ремонтировать части здания, используемые для крепления устройств и оборудования радиотрансляционной сети (несущие балки и др.); заблаговременно сообщать в радиотрансляционный узел о плановых работах по ремонту кровли или перекрытий зданий и не допускать повреждений устройств оборудования радиотрансляционной сети; обеспечивать правильную эксплуатацию металлическихограждений крыш, закладных устройств, заземлений радиостоек и по требованию представителя радиотрансляционной сети предъявлять необходимую документацию по данным вопросам; давать нанимателям (владельцам) требуемые справки и сведения о работе радиотрансляционных узлов; обеспечивать беспрепятственный допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения; не разрешать на зданиях установку устройств рекламы, транспарантов, антенн индивидуального пользования, а также других устройств и оборудования, которые могут нарушать работу радиотрансляционной сети; обеспечивать безопасные входы и выходы на крыши к радиостойкам, через чердачные помещения, слуховые окна, люки; принимать совместно с работниками соответствующих правоохранительных органов меры, исключающие возможность постороннего включения звукоусилительных устройств в радиотрансляционную сеть, мешающую нормальной работе сети, а при обнаружении включения и передачи при этом различной информации (с магнитофона, приемника, проигрывателя и микрофона) принимать экстренные меры для прекращения их, одновременно сообщая об этом в радиотрансляционный узел.

В рассматриваемом случае, при проведении проверки Министерством было установлено наличие провисания электропроводов в лестничных клетках. Заявитель указывает, что указанное провисание имеет место, но в отношении слаботочных проводов (сети Интернет-провайдеров) и указанное провисание Общество устранять не обязано.

Указанный довод Общества правомерно отклонен судом первой инстанции, как основанный на неверном толковании вышеприведенных норм. Вне зависимости от того являются ли указанный провода электропроводкой, слаботочными или радиотрансляционными, Общество осуществляет наблюдение за их сохранностью и надлежащему креплению, поскольку их размещение осуществлено на общем имуществе собственников МКД, наблюдение за надлежащим состоянием, содержание которого и ремонт (в случае необходимости) отнесены к обязанности Общества в силу Правил и договора.

Пунктом 5 оспариваемого Предписания, Обществу предписано - выполнить работы по восстановлению целостности отделочного слоя основных конструкций в местах общего пользования МКД (подвал, подъезд).

В соответствии с пунктом 11 Минимального перечня №290 работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки МКД, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать также устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (абзац 4 пункта 4.2.1.1 Правил № 170).

Пунктом 4.2.3.1 Правил №170 определено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Пунктом 4.3.2 Правил №170 предусмотрено, что местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.

В силу пункта 10 Приложения №7 к Правилам №170 восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах относится к текущему ремонту.

В данном случае установлено наличие локальных повреждений отделочных слоев стен и потолка подъезда. Обязанность устранить выявленные нарушения возложены на Общество в силу Правил и договора управления.

Пунктом 6 оспариваемого Предписания, Обществу предписано обеспечить надлежащее содержание лестниц в местах общего пользования МКД, восстановить целостность перил, восстановить целостность ступеней, устранить повреждения металлической обшивки ступеней.

В абз. 1 п. 3.2.1 Правил №170 закреплено, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать содержание лестничных клеток, которое включает в себя техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования).

В соответствии с абз. 2 п. 3.2.2 Правил №170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;

Согласно п. 4.8.1 Правил №170 неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.

Металлические элементы лестниц следует периодически через каждые пять-шесть лет окрашивать, предварительно очищая поверхности от ржавчины. Металлические косоуры должны быть оштукатурены или окрашены краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час (пункт 4.8.2 Правил №170).

Согласно пункту 4.8.4 Правил №170 заделку трещин, углублений, выбоин и околов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Потерявшие прочность лестничные ступени в разборных маршах должны быть заменены новыми. Зазоры между лестничным маршем и стеной следует заделывать цементным раствором. Исправлять сколы в валиках проступей рекомендуется путем применения готовых вставок или бетонирования на месте. В каменных ступенях поврежденные места следует вырубать и заделывать вставками из камня.

На основании пункта 4.8.7 Правил №170 пришедшие в ветхое состояние тетивы, покрытия лестничных площадок, ступени и поврежденные части ограждений необходимо заменять, а расшатавшиеся ограждения - укреплять.

Таким образом, обязанность восстановить целостность перил, целостность ступеней, устранить повреждения металлической обшивки ступеней возложена на Общество в силу Правил и договора управления.

Пунктом 7 оспариваемого Предписания, Обществу предписано выполнить работы по восстановлению целостности отделочного слоя фасада МКД, устранить трещины, заделать отверстия на наружной стене МКД в месте выхода сетей электроснабжения.

В соответствии с п. 9 Минимального перечня №290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, отнесены, в том числе: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Так, пунктом 2.6.2 Правил №170 определено, что при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит, в том числе устранить неисправности стен и фасадов; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений.

В соответствии с пунктом 4.2.3.1 Правил №170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

Пунктом 4.2.3.2 Правил №170 предусмотрено, что с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемом случае при проведении проверки Министерством было установлены трещины, отверстия на наружной стене МКД в месте выхода сетей электроснабжения. Заявитель указывает, что указанные отверстия проделаны для интернет-кабеля, которые не относятся к общему имуществу.

Указанный довод Общества правомерно отклонен судом первой инстанции, как основанный на неверном толковании вышеприведенных норм. Вне зависимости от того являются ли указанный провода электропроводкой, слаботочными, Общество осуществляет управление МКД, обеспечивает содержание общего имущества (фасада) в надлежащем состоянии, содержание которого и ремонт (в случае необходимости) отнесены к обязанности Общества в силу вышеуказанных Правил и договора управления.

Пунктом 8 оспариваемого Предписания, Обществу предписано провести обследование кровли, а также подвального помещения на предмет протечек в период выпадения интенсивных атмосферных осадков с последующим устранением выявленных недостатков.

В пунктах 3, 4, 7, 9, 11 Минимального перечня №290 перечислены конкретные виды работ, выполняемые для надлежащего содержания стен, крыш, фасадов и внутренней отделки многоквартирных домов.

Так, согласно пункту 4 Минимального перечня №290 к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий МКД относится в том числе выявление следов протечек на потолке, при выявлении повреждений и нарушений -разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В силу пункта 7 Минимального перечня №290 к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД относится в том числе проверка кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, незамедлительное их устранение, разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил №170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий, выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

В соответствии с требованиями абз.2 п. 3.4.1 Правил №170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующих выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций.

В соответствии с пунктом 4.1.1. Правил №170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

В соответствии с пунктом 3.4.4 Правил №170 в случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

В силу пункта 4.1.15 Правил № 170 не допускается: подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования; захламление и загрязнение подвальных помещений.

Согласно абзацу 2 пункта 4.1.3 Правил №170 подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию.

Согласно пункту 4.10.2.1 Правил №170 организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья;

содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).

В соответствии с пунктом 2 Минимального перечня №290 работы, выполняемые в зданиях с подвалами, отнесены следующие виды:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

С учетом буквального и системного толкования приведенных положений следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что на Общество возложены обязанности проведения обследования кровли, подвальных помещений на предмет протечек с последующим устранением выявленных недостатков с учетом наличия следов протечек, увлажнения и содержания общего имущества МКД в надлежащем состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации требования.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

С учетом требований к надлежащему содержанию общего имущества применительно к целям и предмету договора управления, управляющая компания обязана осуществлять все мероприятия, описанные в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение указанных требований.

Кроме того, согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.09.2010 №6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Таким образом, вне зависимости от того, отображены ли в договоре управления либо в решении собрания собственников жилых помещений МКД те или иные текущие работы, они должны быть выполнены управляющей организацией, если отражены в вышеперечисленных нормативных актах.

Факт нарушения заявителем при обслуживании спорного многоквартирного дома требований, установленных Правилами №№170, 491, 416, Постановлением Правительства России от 03.04.2013 №290, подтверждается актом инспекционного визита с приложением фотоматериалов.

Довод Общества о том, что предписанные к исполнению работы входят в перечень мероприятий, запланированных в рамках программы капитального ремонта, проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены, как несостоятельные.

Из письменных пояснений Фонда капитального ремонта следует, что сотрудником Фонда 23.01.2025 был осуществлен мониторинг технического состояния указанного дома.

Согласно результатам мониторинга конструктивом, требующим капитального ремонта в первоочередном порядке, являются подвал.

Учитывая объем лимитов средств, которые были запланированы к сбору в 2021¬2023гг. и которые Фонд вправе направить на капитальный ремонт общего имущества в домах, рассматриваемый дом не был включен в соответствующий краткосрочный план на 2021-2023гг.

Управляющая организация обязана поддерживать подвал многоквартирного дома в надлежащем состоянии, в том числе до проведения капитального ремонта.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, о том, что оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству и при его вынесении законные права и интересы заявителя нарушены не были.

Довод Общества о том, что часть работ, указанных в Предписании уже выполнены, не отменяет правомерность его вынесения в адрес Общества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Представленное Обществом техническое заключение № ТЗ-25.060 не может быть рассмотрено в качестве надлежащего доказательства, поскольку данное заключение не является заключением эксперта по смыслу статьи 82 АПК РФ. Результаты экспертизы, представленные Обществом, носят исключительно рекомендательный характер, основаны на мнении конкретного специалиста и обязательной силой не обладают.

Доводы Общества о необходимости проведения в МКД работ капитального характера, как на основание для признания недействительным оспариваемого предписания Министерства, являются несостоятельными, поскольку потенциальное проведение капитальных работ в отдаленной перспективе не освобождает Общество, как управляющую компанию, от выполнения работ текущего характера, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 11 августа 2025 года по делу № А21-2963/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уют-Сервис в Московском районе» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.И. Протас

Судьи

М.И. Денисюк

Л.В. Зотеева