АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-39868/2018

город Новосибирск

23 ноября 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 23 ноября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к гаражно-строительному кооперативу КЛЁН

о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 11.08.2020, паспорт, диплом

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с гаражно-строительного кооператива КЛЁН 6 973 012 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.12.2016 № 127003р за период с февраля 2017 года по сентябрь 2020 года, 2 249 889 рублей 78 копеек неустойки за период с 02.03.2017 по 16.10.2020.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила, письменным ходатайством просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель гаражно-строительного кооператива КЛЁН против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что земельный участок в целях завершения строительства объекта в период с 15.12.2019 по 16.10.2020 не мог быть использован по вине мэрии города Новосибирска, а в период с 19.05.2017 по 09.07.2020 не мог быть использован по вине третьих лиц, которых просил привлечь к участию в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, физических лиц, права собственности на объект незавершённого строительства за которыми были зарегистрированы до момента признания этих прав недействительными в судебном порядке, судом рассмотрено и признано не подлежащим удовлетворению, поскольку итоговый судебный акт по заявленным мэрией города Новосибирска не может быть принят о правах и обязанностях третьих лиц, иск заявлен о взыскании задолженности с гаражно-строительного кооператива КЛЁН.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и гаражно-строительным кооперативом КЛЁН 15.12.2016 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127003р. Земельный участок передан арендатору в целях завершения строительства объекта.

По условиям договора гаражно-строительному кооперативу КЛЁН передан в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:042455:2805, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска площадью 6 969 кв. метров.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 2.3.2 договора).

Пунктом 2.1 договора определено, что в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» размер арендной платы устанавливается на основании отчёта независимого оценщика и составляет 1 744 620 рублей в год или 145 385 рублей в месяц.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как утверждает мэрия города Новосибирска, гаражно-строительным кооперативом КЛЁН обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность за период с февраля 2017 года по сентябрь 2020 года в размере 6 973 012 рублей 19 копеек.

При этом договор аренды земельного участка сторонами не расторгнут, земельный участок по акту приёма-передачи мэрии города Новосибирска арендатором не возвращён.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств арендодателем на сумму задолженности начислена неустойка, предусмотренная договором, размер которой согласно расчёту истца за период с 02.03.2017 по 16.10.2020 составил 2 249 889 рублей 78 копеек.

Расчёт размера задолженности и неустойки, представленный мэрией города Новосибирска, судом проверен, признан верным.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка от 15.12.2016 № 127003р арендатором не исполнены, требования законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований мэрии города Новосибирска о взыскании образовавшейся на стороне ответчика задолженности и неустойки.

Довод ответчика об отсутствии вины арендатора в неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка от 15.12.2016 № 127003р, поскольку в кооперативе имел место корпоративный конфликт, судом проверен и признан необоснованным.

Внутрикорпоративный конфликт гаражно-строительного кооператива КЛЁН не является основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Действия мэрии города Новосибирска по выдаче 15.12.2017 разрешения на строительство гаражно-строительному кооперативу ТОПОЛЬ и отказу в выдаче разрешения на строительство гаражно-строительному кооперативу КЛЁН, на что указывает ответчик, были обусловлены не виновным поведением мэрии города Новосибирска, а действиями третьих лиц, незаконно оформивших права собственности на объект незавершённого строительства.

По соглашению от 03.07.2017 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2016 гаражно-строительный кооператив КЛЁН осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды следующим физическим лицам: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34

Решением Калининского районного суда города Новосибирска от 25.06.2018 по делу № 2-63/18 установлено, что решения общего собрания членов кооператива о назначении председателем правления ФИО35 являются недействительными, соглашение об определении долей в общей собственности от 14.08.2016, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.07.2017 являются недействительными.

Решением Калининского районного суда города Новосибирска от 13.01.2020 по делу № 2-12/2020 признаны недействительными договоры об отступном, заключённые кооперативом с указанными 32 физическими лицами. В решении указано на то, что оно является основанием для внесения записи в единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности указанных лиц на объект недвижимого имущества по улице Кропоткина, 130а.

Судебные акты вступили в законную силу, в связи с чем права гаражно-строительного кооператива КЛЁН на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:042455:2805 объект незавершённого строительства, равно как и права арендатора этого земельного участка восстановлены (первоначально право собственности на объект незавершённого строительства было зарегистрировано за кооперативом 19.05.2016, что установлено решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.07.2020 по делу № А45-7528/2020).

Решением от 30.07.2020 по делу № А45-7528/2020 суд обязал мэрию города Новосибирска продлить договор аренды земельного участка от 15.12.2016 № 127003р на срок 29 месяцев с момента вступления решения в законную силу для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:042455:3831.

В решении суд пришёл к выводу о том, что строительство не было завершено гаражно-строительным кооперативом КЛЁН в срок по вине третьих лиц, что подтверждается судебными актами суда общей юрисдикции, вступившими в законную силу.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип платности использования земли (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учётом названного принципа земельного законодательства, принимая во внимание факт нахождения на земельном участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего гаражно-строительному кооперативу КЛЁН, и отсутствие доказательств вины кредитора в обязательстве, исковые требования признаны судом подлежащими удовлетворению.

Ходатайство гаражно-строительного кооператива КЛЁН о снижении размера неустойки судом рассмотрено и признано подлежащим отклонению.

По смыслу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Снижение размера договорной неустойки допускается, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Применительно к установленным по делу фактическим обстоятельствам суд не усматривает признака исключительности и полагает необходимым отметить, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, а неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

Подписывая договор, содержащий условие о размере неустойки, ответчик выразил своё согласие на применение неустойки в определённом размере от невыплаченной за каждый день просрочки оплаты.

При подписании договора ответчику (арендатору) были известны его условия, в том числе, условие о размере неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Таким образом, ответчик знал о своей обязанности выплаты неустойки в предусмотренном договором размере в случае несвоевременности внесения арендных платежей, однако свои обязательства не исполнил, что им не отрицается.

При таких условиях наступление последствий неисполнения обязательства в виде взыскания договорной неустойки неизбежно.

Предусмотренная договором неустойка в размере 0, 05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки является типичной в сравнении с аналогичными договорами аренды земельных участков, заключёнными мэрией города Новосибирска с арендаторами в спорный период.

Об этом свидетельствует судебная практика Арбитражного суда Новосибирской области, доступ к которой обеспечен наличием официального интернет ресурса арбитражных судов.

Исключительных обстоятельств для снижения размера неустойки в данном конкретном случае судом не усматривается, внутрикорпоративный конфликт ответчика таковым не является.

Довод ответчика о неправомерном изменении арендодателем размера арендной платы (согласно расчёту мэрии города Новосибирска размер арендной платы ежегодно изменялся) судом проверен и признан необоснованным.

Согласно пункту 2.4 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.12.2016 № 127003р арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими начисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

При заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды (пункт 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п).

Из расчёта задолженности, представленного мэрией города Новосибирска, следует, что размер арендной платы, первоначально определённый на основании отчёта независимого оценщика, ежегодно изменялся арендодателем с учётом применения инфляционных индексов, что соответствует как требованиям действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, так и условиям договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.12.2016 № 127003р.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями.

Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

При этом ненаправление уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по её оплате в полном размере.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2019 № 305-ЭС1-143.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:35:042455:2805 занят объектом незавершённого строительства, возведённым гаражно-строительным кооперативном КЛЁН, а невозможность завершения строительства на земельном участке в течение длительного периода времени была обусловлена незаконными действиями третьих лиц, а не в результате создания арендатору препятствий со стороны мэрии города Новосибирска, принимая во внимание принцип платности использования земли, суд пришёл к выводу о наличии правовых снований для удовлетворения исковых требований в полном объёме.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на гаражно-строительный кооператив КЛЁН. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива КЛЁН в пользу мэрии города Новосибирска 6 973 012 рублей 19 копеек задолженности и 2 249 889 рублей 78 копеек неустойки.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива КЛЁН в доход федерального бюджета 69 115 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова