Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-10042/2016

г. Владивосток

23 января 2018 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой

судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока

апелляционное производство № 05АП-6489/2016

на решение от 04.07.2016 

судьи Н.А. Тихомировой 

по делу № А51-10042/2016 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДАС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.12.2007)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо»,

о признании незаконным решения;

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2 (по доверенности № 28/1-6717 от 08.12.2017, сроком действия по 31.12.2018, служебное удостоверение);

Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо», ООО «ДАС» - не явились; 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДАС» (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности г.Владивостока (далее - ответчик)  в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «ДАС» на приобретение арендуемого имущества - двухэтажного нежилого здания общей площадью 229, 8 кв.м (лит.1, 1А-пристройка, 1Б - пристройка), расположенного по адресу: 

<

...>, оформленного письмом от 08.02.2016 №15024/20у, об обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 229, 8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; об обязании принять решение об условиях приватизации здания в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу с ограниченной ответственностью «ДАС» проект договора купли-продажи нежилого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2016 заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы приводит доводы о наличии у ООО «ДАС» задолженности по арендной плате за период с 07.10.2009 по 29.07.2015 в размере 409129,39 руб. Полагает, что с даты прекращения права хозяйственного ведения МУПВ «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» утратило право владения и распоряжения этим имуществом, а также право получать арендную плату за его использование. Права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 21.01.2008 № 1, в том числе право на получение арендной платы, перешли к УМС г. Владивостока, как к лицу, осуществляющему права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа. При этом, по мнению заявителя апелляционной жалобы, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении в связи со сменой арендодателя договора аренды, МУПВ «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» с 07.10.2009 утратило, а УМС г. Владивостока приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по указанному договору. С указанной даты арендная плата по договору подлежала перечислению УМС г. Владивостока, в связи с чем перечисление ООО «ДАС» арендных платежей МУПВ «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» не может считаться надлежащим исполнением обязательства по договору аренды, и не может свидетельствовать об отсутствии задолженности по арендной плате перед надлежащим арендодателем – УМС г. Владивостока. 

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что вступившим в законную силу судебным актом  по делу № А51-21297/2016 установлено, что спорное двухэтажное здание на сегодняшний день не реконструировано, ООО «ДАС» не используется, поскольку находится в непригодном для использования состоянии, что подтверждается представленными в материалы дела актами проверок от 29.02.2016 № 54/1 и от 16.06.2016 № 212. С учетом изложенного, заявитель жалобы полагает, что ООО «ДАС» не соответствует условию Закона № 159-ФЗ, предусматривающему обязательное использование арендуемого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ). 

В судебном заседании представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока доводы апелляционной жалобы и дополнений к поддержала, решение суда первой инстанции просила отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо», ООО «ДАС», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей указанных лиц.

Из материалов дела судом установлено, что 21.01.2008 между Муниципальным унитарным предприятием города Владивостока «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «ДАС» (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества №1 в отношении ветхого двухэтажного нежилого здания общей площадью 229,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения по договору от 29.10.2007 № ХВ-ПР-181 (Свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АА № 952530 от 17.01.2008). Пунктом 1.2. указанного договора установлено, что имущество передается для реконструкции здания и последующего его использования в целях, позволяющих осуществлять коммерческую деятельность.

В соответствии пунктом 5.1 договора срок его действия согласован сторонами до 31.12.2057. 

Договор аренды недвижимого имущества № 1 от 21.01.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Муниципальным правовым актом Думы г.Владивостока от 02.07.2015 №202-МПА в «Перечень приватизируемого муниципального имущества...»» муниципального правового акта города Владивостока от 02.08.2013 №56-МПА «Программа приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы», принятого Думой города Владивостока 26.07.2013, введен пункт 198, содержащий сведения о подлежащем приватизации в 2015 году недвижимом имуществе, являющемся предметом договора аренды №1 от 21.01.2008: здании-кинотеатре с пристройками общей площадью 229,80 кв.м и земельном участке общей площадью 1510 кв.м по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 4-я Восточная, д. 33.

24.07.2015 ООО «ДАС» обратилось в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. 

Письмом от 14.08.2015 №15024/20у Управление муниципальной собственности г.Владивостока проинформировало заявителя о приостановлении рассмотрения заявления в связи с направлением в адрес МУПВ «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» запроса о предоставлении сведений об отсутствии задолженности по арендной плате в отношении спорного имущества.

08.02.2016 письмом №15024/20у УМС г.Владивостока вернуло заявление о предоставлении преимущественного права выкупа, сославшись на наличие задолженности по арендной плате за арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права и несоответствие условию, установленному частью 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Не согласившись с отказом, посчитав, что он не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.  

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее закон № 159-ФЗ) в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 указанного закона, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона.

Как следует из материалов дела, предметом настоящего спора является наличие у ООО «ДАС» предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды объекта – двухэтажного нежилого здания, общей площадью 229,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в муниципальной собственности. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 1 от 21.01.2008, заключенным между Муниципальным унитарным предприятием города Владивостока «Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо» (арендодатель) и ООО «ДАС» (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) двухэтажное нежилое здание общей площадью 229,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее – Имущество), принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения по договору от 29.10.2007 № ХВ-ПР-181, свидетельство о регистрации права серия 25-АА № 952530 от 17.01.2008. 

Срок действия договора установлен с 21.01.2018 по 21.01.2057 (п. 5.1 договора).

Имущество передается для реконструкции здания и последующего его использования в целях, позволяющих осуществлять коммерческую деятельность (п. 1.2 договора). 

Согласно п. 2.1.1. указанного договора арендодатель обязуется передать арендатору имущество по акту приема-передачи, в котором указываются все видимые недостатки передаваемого имущества, в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Пунктом 2 акта приема-передачи от 22.01.2008 стороны установили, что имущество на момент его передачи находится в неудовлетворительном состоянии, а именно: все конструкции здания находятся в ветхом состоянии; дверные и оконные проемы открыты (не забиты); крыша протекает, основные перекладины и балки чердака сгнили. 

В свою очередь арендатор в соответствии с пунктами 2.3.3., 2.3.4 договора обязан содержать имущество в исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать взрывопожаробезопасность, а также соблюдать правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей. Своевременно, своими силами и за счет собственных средств, производить текущий и капитальный ремонт имущества. 

Таким образом, согласно упомянутого договора аренды спорное имущество передавалось обществу в ветхом состоянии в целях реконструкции для последующего осуществления коммерческой деятельности, в связи с этим предусматривались соответствующие обязательства арендатора, связанные с приданием спорному объекту состояния, необходимого для использования его в качестве недвижимого имущества по назначению. 

Между тем, как следует из пояснений представителя общества, проектная и разрешительная документация на реконструкцию спорного объекта обществом не получалась, земельный участок под зданием для целей получения разрешения на строительство (реконструкцию) не формировался. Эскизный проект, представленный в суд апелляционной инстанции не отвечает требованиям Градостроительного кодекса РФ о составе проектной документации. 

Кроме того, из актов проверки использования муниципального имущества № 54/1 от 29.02.2016, № 212 от 16.06.2016, № 263 от 29.07.2016 следует, что на момент проверки кирпичное здание не используется, внутри объекта разбросаны бытовые отходы, строительный мусор. Здание находится в неудовлетворительном состоянии, здание не охраняется, часть оконных проемов не имеет оконных рам. Вход в здание ограничен металлической дверью, оконные проемы заложены бетоном и металлическими листами. Признаки проведения ремонтных работ фасада здания, а также каких-либо работ по реконструкции на момент проверки отсутствуют. Здание на момент проверки ООО «ДАС» не использовалось, признаки ведения какой-либо деятельности отсутствуют. 

Из письма Управления муниципальной собственности г. Владивостока в адрес ООО «ДАС» от 21.06.2016 № 28/6-4420, представленного в материалы дела, также следует, что на момент проверки 26.02.2016 арендуемое ООО «ДАС» нежилое здание не использовалось, внутри здания были разбросаны бытовые отходы, строительный мусор. Здание находилось в неудовлетворительном состоянии, не охранялось, часть оконных проемов не имела оконных рам. В результате повторной проверки также установлено, что ООО «ДАС» текущий, капитальный ремонт арендуемого здания не производится, данное недвижимое имущество в исправности не содержится, что нарушает п. 2.3.3, 2.3.4, 2.3.6 договора аренды. 

Согласно представленному в материалы дела в суде апелляционной инстанции заключению о техническом состоянии объекта № 170/2016 от 01.11.2016 в спорном нежилом здании отсутствует остекление, полностью отсутствует электропроводка и приборы, а также система отопления, водоснабжения и водоотведения. 

Ремонт крыши, на который ссылался представитель Общества, не может быть расценен судом в качестве реконструкции объекта до состояния, пригодного к использованию здания в коммерческой деятельности. 

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорного объекта (24.07.2015) спорное здание находилось в ветхом разрушенном состоянии и не использовалось ни для целей реконструкции, ни для целей ведения коммерческой деятельности. 

В течение всего срока аренды указанного здания и до подачи соответствующего заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственности в 2015 году арендатор не принимал никаких мер по его восстановлению с целью осуществления в нем коммерческой деятельности. 

Исходя из имеющихся в деле доказательств, судом апелляционной инстанции установлено, что в аренду передавался объект в ветхом, разрушенном, не пригодном для эксплуатации состоянии.

В свою очередь передача в аренду объекта представляющего собой здание, фактически находящегося в разрушенном состоянии, свидетельствует о невозможности достижения того правого результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, определенной в статьей 2 ГК РФ, как деятельности, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия доказательств, свидетельствующих о ведении обществом предпринимательской деятельности в спорном здании как субъектом малого и среднего предпринимательства. 

Доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

Фактически общество приступило к реконструкции здания, заключив соответствующие договоры подряда лишь в 2016 году, то есть уже после обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорного объекта и в суд. 

Само по себе внесение обществом арендной платы за здание также не может свидетельствовать о фактическом использовании здания, а представляет собой лишь создание видимости соответствия критериям Федерального закона № 159-ФЗ для реализации права на выкуп спорного имущества.

Оценив представленные в материалы дела документы, коллегия приходит к выводу о том, что выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ, а именно – создание названым субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности. 

В рассматриваемом случае ООО «ДАС», не осуществляя какой-либо хозяйственной деятельности, использует свой статус субъекта малого предпринимательства лишь с целью приобретения здания в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия общества условиям для возникновения преимущественного права, что является недобросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. 

С учетом изложенного коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае общество не доказало законного характера владения спорным объектом, что могло бы повлечь у него право на выкуп объекта в предусмотренном Законом № 159-ФЗ порядке. 

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 305-ЭС16-14784.

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявителю может быть отказано в приобретении арендуемого имущества в случае, если он не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждения арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами. 

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции в силу статьи 10 ГК РФ отказывает ООО «ДАС» в защите права, учитывая лишь формальную ссылку на договор аренды и оплату арендных платежей при отсутствии фактического пользования зданием и ведения предпринимательской деятельности. 

Ссылка общества на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2016 по делу №А51-21297/2016, которым установлено, что договор аренды спорного здания № 1 от 21.01.2008 является действующим, не имеет  правового значения для целей разрешения настоящего спора, поскольку наличие действующего договора аренды не нивелирует необходимости ведения субъектом малого предпринимательства предпринимательской деятельности с фактическим использованием помещения и не предоставляет преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. 

Учитывая отсутствие у общества преимущественного права на приобретение объекта в соответствии с Законом № 159-ФЗ, вне зависимости от основания, положенных в основу отказа УМС г. Владивостока, изложенного в письме № 15024/20у от 08.02.2016, названный отказ не может нарушать прав общества, в связи с чем признанию незаконным не подлежит. 

Учитывая отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, заявленные требования  в силу части 3 статьи 201 АПК РФ удовлетворению не подлежат. 

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ как принятое с нарушением норм материального права.

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по заявлению относятся на общество.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная при подаче заявления государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит возврату ООО «ДАС» из федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2016  по делу №А51-10042/2016 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ДАС» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей, излишне уплаченную при подаче заявления по платежному поручению № 9 от 05.05.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

ФИО3

Судьи

С.В. Гуцалюк

ФИО4