АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                    № А32-3500/2018

15.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ООО «Агрофирма «Октябрьская», г. Ейск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск», г. Ейск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к администрации Трудового сельского поселения Ейского района, пос. Советский (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

Третьи лица: 

Прокурор Краснодарского края Табельский Сергей Владимирович,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

ФИО2, Ейский район, п. Советский,

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 на основании доверенности от 25.01.2018,

от агрофирмы: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на основании доверенностей

от  Департамента ФИО8 по доверенности 

ООО «Агрофирма «Октябрьская» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просило признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения № 20/11-2014 от 01.12.2014, заключенный ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» и администрацией Трудового сельского поселения Ейского района. 

Общество изменило предмет иска и просит:

признать недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения № 20/11-2014 от 01.12.2014, заключенный ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» и администрацией Трудового сельского поселения Ейского района;

признать отсутствующим право собственности ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» на долю 153 га в земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:176 с адресом: Краснодарский край, Ейский район, с/о Трудовой, Невостребованные доли в границах СХП «Советское»;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации права ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» №23-23/020-23/020/009/2016-536/2 от 08.07.2016 на долю 153 га в земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:176 с адресом Краснодарский край, Ейский район, с/о Трудовой, Невостребованные доли в границах СХП «Советское».

Требования мотивированы тем, что в результате заключения оспариваемой сделки истец и неопределенный круг лиц были лишены возможности приобрести долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:176 в размере 153 га на торгах, а у ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» возникло право, пользуясь которым оно оспаривает в судебном порядке право аренды истца в отношении указанного земельного участка и своим голосом на общем собрании участников общей долевой собственности препятствует возникновению у истца права аренды на этот участок.

Ответчики против удовлетворения требований возражают, считают оспариваемый договор соответствующим закону, указали, что у истца отсутствуют подлежащие судебной защите право или интерес.

От Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) поступило заявление, в котором он просит суд:

Изменить процессуальный статус департамента на третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Признать недействительным договор купли-продажи от 01.12.2014 № 20/11-2014.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Аннулировать (погасить, исключить из) в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права общей долевой собственности  ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» на 153 га от 08.07.2016 № 23-23/020-23/020/009/2016-536/2.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности за субъектом Российской Федерации Краснодарским краем на земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0602003:70 площадью 970 671 кв. м; 23:08:0602003:72 площадью 92 112 кв. м; 23:08:0605000:241 площадью 25 273 кв. м; 23:08:0605000:255 площадью 741 231 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176 (единое землепользование) площадью 1 388,6995 га.

Заявление мотивировано тем, что решением Ейского районного суда Краснодарского края от 05.09.2013 в счет невостребованных земельных долей признано право собственности Краснодарского края на указанные земельные участки общей площадью 183,18 га. Решением Ейского районного суда Краснодарского края от 27.03.2014 за Трудовым сельским поселением Ейского района Краснодарского края признано право собственности на те же невостребованные земельные доли площадью 153 га, в последующем приобретенные ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» на основании договора купли-продажи № 20/11-2014 от 01.12.2014. Однако определением Ейского районного суда от 05.07.2018 решение от 27.03.2014 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, поэтому сделка по продаже спорных земельных долей ответчику ничтожна. 

Ходатайство департамента судом рассмотрено и отклонено ввиду следующего. 

В статье 50 АПК РФ предусмотрена возможность участия третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, путем вступления в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

Из данной нормы следует, что привлечение к участию в деле третьего лица с самостоятельными требованиями обусловлено наличием у него самостоятельного требования относительно предмета спора, которое по форме идентично и одновременно не совпадает по содержанию с материально-правовым интересом истца и ответчика, имеет взаимоисключающий характер.

При этом третье лицо с самостоятельными требованиями вступает в арбитражный процесс, полагая, что спорное право принадлежит именно ему, а не первоначальным сторонам.

По смыслу и содержанию данной статьи требование заявителя и требование третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, должны быть идентичны и одновременно иметь взаимоисключающий характер, то есть третье лицо заинтересовано в таком материально-правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца (заявителя), так и ответчика (заинтересованной стороны).

Заявленные Департаментом требования отличны от требований истца по делу, как по содержанию, так и по количеству, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Кроме того суд учитывает следующее.

По делу № А32-5080/2018 департамент обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» об истребовании из чужого незаконного владения земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0602003:70, 23:08:0602003:72, 23:08:0605000:241 и 23:08:0605000:255.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018, производство по делу № А32-5080/2018 прекращено по мотиву неподведомственности спора арбитражному суду.

В материалы дела также представлено исковое заявление департамента в Ейский районный суд к ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» и физическим лицам об истребовании из чужого незаконного владения земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0602003:70, 23:08:0602003:72, 23:08:0605000:241 и 23:08:0605000:255.

Таким образом, департамент обратился в компетентный суд с надлежащим способом защиты нарушенного, по его мнению, права собственности Краснодарского края на земельные участки, выделенные в счет спорных земельных долей, в рамках которого подлежит исследованию, в том числе вопрос о действительности оснований возникновения этого права.

Вместе с тем, основания требований департамента, изложенные в заявлении о привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не совпадают с основаниями иска ООО «Агрофирма «Октябрьская». Поэтому судебный акт по настоящему делу не будет являться препятствием для реализации права департамента на судебную защиту при обращении в суд с самостоятельным иском.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и судебных актов по делу № А32-6360/2015, решением Ейского районного суда Краснодарского края от 27.03.2014 по делу № 2-1/2014 за Трудовым сельским поселением Ейского района Краснодарского края (далее – сельское поселение) признано право собственности на невостребованную долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:176 площадью 153 га (далее – спорная доля).

05.06.2014 право собственности сельского поселения на спорную долю зарегистрировано в ЕГРН.

В газете «Приазовские степи» от 4 июля 2014 года опубликовано извещение, согласно которому в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон от 24.07.2002№ 101-ФЗ) администрация Трудового сельского поселения Ейского района (далее – администрация) извещает всех заинтересованных лиц о наличии права муниципальной собственности на земельную долю площадью 153 га в земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:176, расположенном по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Трудовой с/о, в границах СХП «Советское», невостребованные земельные доли. Указано, что сельскохозяйственная организация и крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие вышеуказанный земельный участок, вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене 1 617 699,60 руб., определенной как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. Информация также размещена на информационных стендах. Аналогичное извещение опубликовано в газете «Вольная Кубань» от 05.07.2014.

21.11.2014 ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» как сельскохозяйственная организация, использующая данный земельный участок, обратилась в сельское поселение о предоставлении в собственность спорной доли.

01.12.2014 администрация приняла распоряжение № 61-р о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176 в собственность ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» за плату.

01.12.2014 администрацией и ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» заключен договор № 30/11-2014 купли-продажи, согласно которому администрация передала в собственность ответчика спорную долю.

06.07.2016 право собственности ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» на спорную долю зарегистрировано в ЕГРН.

Ссылаясь на невозможность приобретения права собственности на указанную долю на торгах, а также на невозможность получить земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:176 в аренду ввиду заключения оспариваемой сделки, ООО «Агрофирма «Октябрьская» обратилось в суд с рассматриваемыми в настоящем деле настоящими требованиями.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Согласно пункту 4 части 3 статьи 1 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами – членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 8 статьи 12.1 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

Согласно пункту 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Таким образом, условиями реализации права на приобретение в собственность земельной доли в предусмотренном пунктом 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное приобретение земельной доли (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 1 статьи 177 Федерального закона от 26.19.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дано понятие сельскохозяйственной организации, которой могут быть юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой, составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.

Поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ льготный порядок приобретения земельного участка возможен только для сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, отсутствие у лица такого статуса лишает его права приобрести земельную долю на льготных условиях.

Аналогичный правовой подход высказан в пунктах  24 и 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 по делу № 310-КГ16-21437 и от 31.08.2017 по делу № 310-КГ17-6693.

Однако, обращаясь с настоящим иском, ООО «Агрофирма «Октябрьская» в нарушение требований статей 9 и 65 АПК РФ не представило как доказательства соответствия истца указанным критериям сельскохозяйственной организации, так и доказательства фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176 до момента регистрации на него права собственности сельского поселения.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, судебных актов по делу № А32-6360/2015 и постановления Президиума Краснодарского краевого суда от 24.01.2018 по делу № 44г-13, ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» использует земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:176 с 1995 года.

Так, ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск», в частности, представило в материалы дела акты о внесении удобрений, акты расхода семян на посевы и акты расхода средств защиты растений (СЗР) на обработку посевов от вредителей и болезней культур, учетные листы трактористов-машинистов по обработке почвы на данном земельном участке за 2012 – 2014 годы.

Вместе с тем, истец не представил в дело доказательства обращения к администрации с заявлением о приобретении в собственность спорной земельной доли в ответ на извещения о возможности ее приобретения (подачи конкурирующей заявки в спорный период).

Таким образом, ООО «Агрофирма «Октябрьская» не подтвердила наличие у нее статуса, необходимого для приобретения в собственность спорной земельной доли, а также намерения участвовать в публичной процедуре по ее приобретению в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, то есть не обосновала наличие юридической заинтересованности в оспаривании договора от 01.12.2014 № 20/11-2014.

Суд отклоняет доводы ООО «Агрофирма «Октябрьская» о том, что в результате заключения оспариваемой сделки у ООО «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» возникло право, пользуясь которым ответчик препятствует возникновению у истца права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). 

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. 

Из материалов дела следует и ООО «Агрофирма «Октябрьская» не оспаривает, что арендное обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176 в пользу истца в ЕГРН не зарегистрировано.

Кроме того, в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в отсутствие передачи арендодателем имущества арендатору, последний не становится его законным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц.

Президиум ВАС РФ в указанном Обзоре также отметил, что в соответствиисо статьей 606 Гражданского кодекса передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, поэтому в отсутствие доказательств передачи арендодателем объекта аренды арендатору права последнего могут быть защищены в порядке пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса путем истребования имущества в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжением договора и возмещением убытков, причиненных его неисполнением.

В свою очередь в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Однако истец не представил доказательства фактической передачи ему во владение земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176 по итогам общего собрания участников долевой собственности от 06.10.2017.

Таким образом, ООО «Агрофирма «Октябрьская» до настоящего времени не приобрело титул арендатора (законного, титульного владельца) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:176, что свидетельствует об отсутствии у истца подлежащего судебной защите субъективного гражданского права.

При таких обстоятельствах исковые требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 159, 184, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Отказать в удовлетворении заявления Департамента имущественных отношений Краснодарского края о вступлении в дело третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

В иске отказать.

Взыскать с ООО «Агрофирма «Октябрьская», г. Ейск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                          М.М.Данько