АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-3369/2019

г. Ставрополь

19 сентября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена   20 августа 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме    19 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Советского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Макс», ОГРН 

<

***>,г. Зеленокумск,

третьи лица:  - общество с ограниченной ответственностью «Тойсук», ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск,

- индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск,

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2019 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 27.03.2019, в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация Советского городского округа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском ООО «Макс» (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 498 099,85 руб. за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:27:061901:1403, местоположение: 

<

...>, площадью 826 кв.м, за период с 13.01.2016 по 30.09.2018.

Ответчик в отзыве на иск с требованиями не согласился, полагает, что после  приватизации помещения в здании он приобрел право на долю в праве собственности на земельный участок, в связи с чем является плательщиком земельного налога; указывает, что истец не представил доказательств указанного им размера площади фактического использования земельного участка ответчиком и неверно произвел расчет неосновательного обогащения. Участок не огорожен, кроме здания на участке расположены проезд общественного пользования, тротуар, коммунальные сети.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

Постановлением администрации Советского муниципального района от 02.08.2013 № 618 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории из земель населенных пунктов в кадастровом квартале 26:27:061901, местоположение: 

<

...>, разрешенное использование – земельные участки образовательных учреждений, общей площадью 826 кв.м.

Постановлением администрации Советского муниципального района от 31.10.2013 № 845 внесены изменения постановление от 02.08.2013 № 618 путем утверждения схемы расположения указанного земельного участка в новой редакции.

07 февраля 2014 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:27:061901:1403, разрешенное использование – земельные участки образовательных учреждений.

На земельном участке расположено нежилое здание – школа продленного дня с кадастровым номером 26:27:061402:854 с расположенными в нем помещениями с кадастровыми номерами 26:27:061402:1394, 26:27:061402:1396, 26:27:061402:1388.

Постановлением администрации муниципального образования города Зеленокумска от 11.07.2014 № 666 земельному участку с кадастровым номером 26:27:061901:1403 и расположенному на нем нежилому зданию школы продленного дня с кадастровым номером 26:27:061402:854 изменен почтовый адрес на: 

<

...>.

Постановлением администрации муниципального образования города Зеленокумска от 16.06.2017 № 616 земельному участку с кадастровым номером 26:27:061901:1403 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования «магазины», предназначенного для обслуживания магазина по продаже товаров повседневного спроса.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) обществу на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 26:27:061402:1388, площадью 147,6 кв.м  (запись о регистрации права от 30.01.2015 № 26-26/029-26/029/001/2015-056/1), расположенное в здании (наименование здания – школа продленного дня) с кадастровым номером 26:27:061402:854, по адресу: 

<

...>.

Данное помещение приобретено обществом в порядке приватизации на основании договора купли-продажи от 21.12.2015, заключенного с отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района.

Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи от 21.12.2015 объект расположен на неделимом земельном участке с кадастровым номером 26:27:061901:1403, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки образовательных учреждений, площадью 826 кв.м.

Иные помещения в здании принадлежат на праве собственности ФИО1 – помещение с кадастровым номером 26:27:061402:1394 площадью 37,1 кв.м (запись о регистрации права от 19.02.2016 № 26-26/029-26/029/301/2016-212) и ООО «Тойсук» - помещение с кадастровым номером 26:27:061402:1396 площадью 192,6 кв.м (запись о регистрации права от 13.03.2015 № 26-26/029-26/029/001/2015-164/2).

Согласно пункту 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Таким образом, приватизация помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной собственности, не влечет изменение в праве собственности на земельный участок, приватизация которого возможна в самостоятельном порядке (приведенные выводы соответствуют судебной арбитражной практике: постановление Президиума ВАС РФ от 05.03.2013 № 13992/12, постановление АС СКО от 10.11.2016 по делу № А15-4365/2015).

В связи с этим судом отклоняется довод ответчика о переходе к нему после выкупа им помещения в здании в силу закона также права на долю в праве собственности на спорный земельный участок.

На земельный участок с кадастровым номером 26:27:061901:1403 зарегистрировано право собственности Советского муниципального района Ставропольского края (запись о регистрации права от 09.09.2014 № 26-26-29/006/2014-823).

Законом Ставропольского края от 14.04.2017 № 37-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Советского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Советского района Ставропольского края» муниципальные образования, входящие в состав Советского муниципального района, преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Советский городской округ Ставропольского края. Согласно статье 6 названного Закона  органы местного самоуправления Советского городского округа в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Советского муниципального района Ставропольского края, городского и сельских поселений, входящих в состав Советского муниципального района Ставропольского края, которые на день вступления в силу настоящего Закона осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Ставропольского края, органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами Советского городского округа

Советом депутатов Советского городского округа Ставропольского края принято решение от 26.09.2017 № 12 «О вопросах правопреемства», в соответствии с которым правопреемником исполнительно-распорядительных органов местного самоуправления преобразованных муниципальных образований является администрация Советского городского округа Ставропольского края.

Администрация Советского городского округа зарегистрирована в качестве юридического лица 20.12.2017.

Таким образом, администрация Советского городского округа вправе требовать плату за пользование спорным земельным участком.

Требованием от 17.10.2018 № 258 истец предъявил к оплате спорную задолженность. Направление претензии ответчику подтверждается квитанцией Почты России от 18.10.2018.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пользование земельным участком в отсутствие прав на него влечет возникновение обязательства из неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за землю (статья 1102 Гражданского кодекса РФ).

Размер неосновательного обогащения подлежит определению по ставкам арендной платы государственной (муниципальной) земли в силу регулируемого характера платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании решения Совета Советского муниципального района Ставропольского края от 25.02.2011 № 326 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Советского муниципального района Ставропольского края» (далее – Порядок № 326).

Согласно пункту 3 Порядка № 326 арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Пунктом 9 Порядка № 326 установлено, что базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 2 к настоящему Порядку.

Согласно абзацу 9 части 5 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующих территориях, действуют в части, не противоречащей федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, конституциям (уставам), законам и иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, а также муниципальным правовым актам органов местного самоуправления вновь образованного муниципального образования.

Таким образом, в отсутствие нового нормативного правового акта, изданного органами местного самоуправления Советского городского округа, применению подлежит Порядок № 326.

Ко взысканию заявлена задолженность за пользование земельным участком в виде  неосновательного обогащения в размере 498 099,85 руб. за период с 13.01.2016 по 30.09.2018.

Сумма основного долга общества определена пропорционально площади принадлежащего ответчику помещения (147,6 кв.м) от общей площади помещений здания (377,3 кв.м).

При расчете платы за землю истцом применен базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков под объектами торговли, равный 50 %, со ссылкой на то, что с момента приобретения обществом помещения в здании оно использовалось по торговую деятельность (под магазин).

Вместе с тем, изначально в схеме расположения земельного участка, а также в постановлениях от 02.08.2013 № 618, от 31.10.2013 № 845, на основании которых был образован спорный земельный участок, и при постановке земельного участка на кадастровый учет разрешенным использованием являлось: «земельные участки образовательных учреждений».

Разрешение на условно разрешенный вид использования «магазины», предназначенный для обслуживания магазина по продаже товаров повседневного спроса, было предоставлено постановлением от 16.06.2017 № 616, и именно с этой даты подлежит применению базовая ставка арендной платы в размере 50 % для земельных участков под объектами торговли. До указанной даты необходимо применять ставку в размере 2%, установленную для земельных участков учреждений и организаций народного образования, поскольку Порядком № 326 базовые размеры арендной платы установлены в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, а не фактического характера использования расположенных на них зданий.

Осуществление собственником помещения деятельности, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка, могло служить основанием для привлечения его к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования определена в новом размере 1 070 066,48 руб. органом регистрации 08 августа 2017 года и этой датой указанная стоимость внесена в ЕГРН.

Таким образом, с учетом третьего абзаца статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» новая кадастровая стоимость для расчета арендной платы подлежит применению с 08.08.2017.

До этой даты при расчете платы за землю подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная  приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», в размере 839 711,60 руб.

В подтверждение необоснованности начисления платы за весь земельный участок, ответчик представил заключение кадастрового инженера от 12.08.2019 № 131, согласно которому с трех сторон от здания, расположенного на спорном земельном участке расположены территории общего пользования – проезд и тротуар, частично находящиеся в границах спорного земельного участка (площадь в границах спорного участка составляет по расчету кадастрового инженера 122 кв.м).

Факт нахождения грунтовой дороги на территории, непосредственно примыкающей к зданию, подтверждается также фотоматериалами, представленными в дело.

Согласно пояснений ответчика и заключения кадастрового инженера по данному внутриквартальному проезду осуществляется движение транспорта и граждан к многоквартирному жилому дому, что также подтвердил представитель администрации в судебном заседании.

Территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Приведенные обстоятельства позволяют прийти к выводу о том, что в границах спорного земельного участка частично находится дорога общего пользования (внутриквартальный проезд).

Отсутствие документов по планировке территории рассматриваемого квартала не изменяет фактически сложившегося режима использования указанной территории в качестве дороги общего пользования. При этом суд учитывает, что в данном случае вышеуказанное здание построено в 1917 году (что видно из выписки из ЕГРН), и градостроительная ситуация (в частности, внутриквартальные проезды) сложилась до приватизации ответчиком помещения в этом здании.

Собственники здания не были лишены правом пользования спорным земельным участком как в целом, так и его частью, по которой проходит дорога.

В то же время, использование территории общего пользования не влечет обязанность по внесению платы за землю в силу общедоступности такой территории.

Доказательств того, что в спорный период часть земельного участка, занятого вышеуказанным внутриквартальным проездом, была в исключительном владении ответчика (и других собственников помещений в спорном здании), например, путем ограждения, истец не представил, заключение кадастрового инженера в части площади территории общего пользования, находящейся в границах спорного земельного участка, не опроверг.

Таким образом, площадь земельного участка, занятого дорогой общего пользования, равная 122 кв.м, должна быть исключена при расчете платы за пользование спорным земельным участком.

(Приведенные выводы соответствуют правовому подходу, содержащемуся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского от 26.12.2016 по делу № А63-2090/2016).

С учетом вышеизложенного, судом произведен перерасчет платы за пользование земельным участком, подлежащей внесению ответчиком:

период

кадастровая стоимость, руб.

общая площадь з/у, кв.м

площадь без учета территорий общего

польз-я, кв.м

ставка, %

годовой размер арендной платы

за з/у (без учета территорий общего

польз-я), руб.

арендная плата за период (в целом за з/у без учета территорий общего

польз-я), руб.

сумма арендной платы за период, пропорц-но

площади

помещ-я отв-ка, руб.

13.01.16

31.12.16

839711,6

826

704

2

14313,73

13844,43

5415,95

01.01.17

15.06.17

839711,6

826

704

2

14313,73

6509,81

2546,64

16.06.17

07.08.17

839711,6

826

704

50

357843,2

51960,79

20327,09

08.08.17

31.12.17

1070066,48

826

704

50

456008,96

182403,58

71356,4

01.01.18

30.09.18

1070066,48

826

704

50

456008,96

341069,72

133426,69

Всего:

233 072,77

 

Доказательств внесения платы за землю обществом не представлено, в связи с чем иск в части взыскания 233 072,77 руб. основного долга подлежит удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Макс» в пользу администрации Советского городского округа Ставропольского края 233 072,77 руб. основного долга.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Макс» в доход федерального бюджета 6 065,23 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский