ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-602/2022

г. Киров

15 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судейОвечкиной Е.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - ФИО3 (доверенность от 17.08.2021),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «ФСК ЕЭС» (новое фирменное наименование - публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания - Россети»)

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.10.2022 по делу № А29 602/2022 

по иску публичного акционерного общества «ФСК ЕЭС» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Племенное хозяйство «Ухта-97» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права на приобретение в собственность земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи на условиях истца,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Племенное хозяйство «Ухта-97»

к публичному акционерному обществу «ФСК ЕЭС»

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды, 

установил:

публичное  акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»   (далее - ПАО «ФСК ЕЭС», Компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»  (далее - ООО Племенное Хозяйство "Ухта-97", ООО Племхоз «Ухта-97», Общество) о признании права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201 площадью 26 кв.м., с кадастровым номером 11:20:0401001:2348 площадью 439 кв.м., с кадастровым номером 11:20:0401001:2299 площадью 52 кв.м, с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м, принадлежащих ответчику, обязании заключить договор купли-продажи на условиях истца. 

ООО Племенное Хозяйство «Ухта-97» подало встречное исковое заявление об обязании ПАО «ФСК ЕЭС» произвести все необходимые действия по государственной регистрации заключенного сторонами договора аренды  от 18.11.2019 № 585487 в редакции истца (по встречному исковому заявлению), взыскании 697 013 руб. 68 коп. задолженности по договору от 18.11.2019 № 585487, обязании  заключить дополнительное соглашение к договору от 18.11.2019 № 585487 в редакции истца на использование принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м, используемого ответчиком для эксплуатации принадлежащих ответчику опор ВЛ 220 кВ Ухта-Микунь. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2022 встречное исковое заявление принято к производству.

ООО Племхоз «Ухта-97» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 04.05.2022 уточнило встречные исковые требования, просит установить условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами № 11:20:0801001:5201, 11:20:0401001:2348 и 11:20:0401001:2299, общей площадью 517 кв.м. для эксплуатации принадлежащих ответчику опор ВЛ 220 кВ Ухта - Микунь путем заключения договора аренды.

Данные уточненные исковые требования были приняты судом к рассмотрению определением от 05.05.2022.

Далее ПАО  «ФСК ЕЭС» также в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 08.06.2022 уточнило свои исковые требования, просит определить порядок пользования земельными участками с кадастровым номером № 11:20:0801001:5201 площадью 26 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:2348 площадью 439 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:2299 площадью 52 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м., принадлежащих ООО Племхоз «Ухта-97» на условиях договора аренды № 869739 от 08.11.2021, направленного письмом № М7/5/1760 от 12.11.2021.

В судебном заседании 17.10.2022 представители стороны пояснили, что результатом их переговоров по вопросу заключения договора аренды от 08.11.2021 № 869739 явилось подписание протокола урегулирования разногласий к нему от 22.06.2022, при этом в протоколе согласования разногласий к нему неурегулированным остался лишь один вопрос, а именно о цене аренды. Стороны просят урегулировать преддоговорной спор в указанной части вынесением судебного решения по делу.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.10.2022 исковые и встречные исковые требования удовлетворены частично. Судом урегулированы разногласия ПАО «ФСК ЕЭС» и ООО Племенное Хозяйство «Ухта-97»  при заключении договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2021 № 869739 с учетом протокола урегулирования разногласий к договору от 22.06.2022, протокола согласования разногласий к нему, при этом пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "Плата за аренду Объекта по настоящему Договору определена в соответствии с отчетом об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленным ООО "Бюро независимой оценки" с датой оценки на 06.04.2022. Плата за аренду Объекта по настоящему Договору составляет 12 060 (двенадцать тысяч шестьдесят) рублей в год, НДС не облагается." ПАО «ФСК ЕЭС» возвращено из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины. ООО Племенное Хозяйство «Ухта-97» возвращено из федерального бюджета 13 940 руб. государственной пошлины.

Компания с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.10.2022 по делу № А29-602/2022 - изменить, изложив при этом пункт 3.1. Договора в следующей редакции: "Плата за аренду Объекта по настоящему Договору определена в соответствии с отчетом об оценке от 20.04.2021 № О-1368, подготовленным ООО "Росконсалтгруп" с датой оценки на 01.04.2021. Плата за аренду Объекта по настоящему Договору составляет 540 рублей 72 копейки (пятьсот сорок рублей семьдесят две копейки) в год, НДС не облагается".

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что ПАО «Россети» не согласно с решением в части размера арендной платы, определенной судом. Суд первой инстанции не принял во внимание отчет об оценке от 20.04.2021 № О-1368, подготовленный ООО "Росконсалтгруп" с датой оценки на 01.04.2021, представленный ПАО «Россети». При этом суд указал на формальное не соответствие, использованных в нем объектов аналогов, в связи с тем, что они относятся к другой категории земель - земли сельскохозяйственного назначения. Таким образом, суд первой инстанции фактически признал недостоверным указанный отчет. Суд первой инстанции не ставил вопроса о недостоверности представленного истцом отчета оценщика, не привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Росконсалтгруп", соответственно необоснованно не принял отчет об оценке от 20.04.2021 № О-1368 в качестве доказательства и источника существенных для рассмотрения дела сведений о стоимости объектов аналогов. Соответственно, у истца не имелось оснований предполагать такие выводы суда и ходатайствовать об экспертизе. Учитывая отсутствие в отчете, представленном ООО Племхоз «Ухта-97», обоснования возможности позиционирования выбранных объектов в качестве аналогов объектов сравнения, использование в качестве объектов-аналогов для оцениваемых участков земельных участков с ВРИ «автомобильный транспорт», «хранение автомобильного транспорта» некорректно и приводит к существенному искажению итогового результата.

Кроме того, в ходатайстве, представленном Компанией в суд апелляционной инстанции через электронный сервис «Мой Арбитр» 23.12.2022, заявитель жалобы сообщил суду об изменении своего фирменного наименования – с публичного  акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» на публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания - Россети» (сокращенное наименование – ПАО «Россети»). Соответствующие изменения в Устав Компании зарегистрированы Межрайонной ИФНС России №46 по г. Москве 12.10.2022.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 27.12.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 28.12.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

02.02.2023 во Второй арбитражный суд от Компании поступило ходатайство о назначении экспертизы в целях разъяснения вопроса о величине годовой арендной платы за пользование земельными участками.

ООО Племхоз «Ухта-97» в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Также в отзыве Общество выразило несогласие с ходатайством Компании о назначении экспертизы.

В заседании суда апелляционной инстанции Компания поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также ходатайство о назначении экспертизы.

Общество явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Общества.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев в судебном заседании ходатайство Компании о назначении экспертизы, отказ в его удовлетворении. При этом суд исходил из следующего.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса). Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными. 

Между тем, таких доказательств ПАО «Россети» не предоставило, в суде первой инстанции о назначении экспертизы не заявляло.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, согласно пункту 1.1. проекта договора аренды недвижимого имущества № 869739 от 08.11.2021 ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" (арендодатель) обязуется передать ПАО "ФСК ЕЭС" (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование для эксплуатации 19 опор ВЛ 220 кВ Ухта-Микунь за плату следующие земельные участки, с местоположением: Республика Коми, г. Ухта:

1.1.1. с кадастровым номером 11:20:0801001:5201, площадью 26 кв.м., категории - земли населенных пунктов,

1.1.2. с кадастровым номером 11:20:0401001:2348, площадью 439 кв.м., категории - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,

1.1.3 с кадастровым номером 11:20:0401001:2299, площадью 52 кв.м., категории  - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,

1.1.4 с кадастровым номером 11:20:0401001:3313, площадью 234 кв.м., категории - земли сельскохозяйственного назначения.

В проекте договора указанные земельные участки поименованы далее как Объект, который принадлежит на праве собственности ООО Племенное хозяйство "Ухта-97".

В пункте 1.1. проекта договора отражено, что договор вступает в силу с момента его регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 31.10.2070; условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, начиная с 01.01.2015.

Проект договора содержит также четыре приложения к нему: 1 - форма предоставления информации, 1.1. - форма согласия на обработку персональных данных, 2 - акт приема-передачи имущества, 3  - кадастровые паспорта земельных участков и выписка из ЕГРН.

Согласно протоколу урегулирования разногласий к указанному договору от 22.06.2022 и протоколу согласования разногласий к нему, стороны урегулировали ряд спорных условий договора.

Исходя из содержания указанных представленных в материалы дела документов, условия договора аренды сторонами урегулированы в полном объеме, за исключением условия о размере арендной платы.

Пункт 3.1. договора в редакции ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" (арендодателя) изложен в следующей редакции:

"Плата за аренду Объекта по настоящему Договору  определена в соответствии с отчетом об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленным ООО "Бюро независимой оценки" с датой оценки на 06.04.2022.

Плата за аренду Объекта по настоящему Договору в год составляет: 12 060 (двенадцать тысяч шестьдесят рублей) в год, НДС не облагается, исходя из стоимости аренды в год в размере 0,72 рублей, НДС не облагается.

Арендная плата уплачивается единовременно за весь срок аренды  по договору, указанный в пункте 1.2. настоящего договора."

Редакция пункта 3.1 договора в редакции ПАО "ФСК ЕЭС" (арендатора):

"Плата за аренду Объекта по настоящему договору определена в соответствии  с отчетом об оценке от 20.04.2021 № О-1368, подготовленным ООО "Роосконсалтгруп" с датой оценки на 01.04.2021.

Плата за аренду Объекта по настоящему договору в год составляет 540,72 (пятьсот сорок рублей 72 копейки), НДС не облагается, исходя из стоимости аренды за 1 кв.м. в год в размере 0,72 руб., НДС не облагается."

Взаимное неудовлетворение требований сторонами послужило основанием для обращения в суд с первоначальным и встречным исками.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец и ответчик обратились в суд относительно урегулирования разногласий по договору.

Судом первой инстанции разногласия по условиям договора урегулированы, о чем вынесено решение.

Компания обжалует решение суда в части размера арендной платы, определенной судом.

Относительно доводов заявителя жалобы суд апелляционной инстанции полагает следующее.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как следует из позиций сторон, размер арендной платы определен ими на основании результатов независимой оценки рыночной стоимости арендной платы Объекта, произведенной разными оценщиками на разные календарные даты. Стороны настоящего спора не заявляли ходатайства о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы в суде первой инстанции.

Судом первой инстанции верно принято во внимание, что согласно отчету об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленного ООО "Бюро независимой оценки", арендная плата за пользование Объектами (спорными земельными участками) составляет в общей сумме 12 060 руб. в год (дата оценки на 06.04.2022). При этом, как видно из пункта 9.2. отчета, оценщик принял во внимание сведения о видах разрешенного использования земельных участков и категорию земель, отраженных в ЕГРН, а именно: коммунальное обслуживание (для размещения и эксплуатации высоковольтной линии), земли промышленности, энергетики.. - в отношении земельных участков с кадастровыми номерами с кадастровым номером 11:20:0401001:2299 и 11:20:0401001:2348; земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201; земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313. При определении сигмента рынка, к которому принадлежит Объект, и, анализируя фактические данные о ценах сделок и (или) предложений (пункты 10.2 и 10.3. отчета), оценщик ООО "Бюро независимой оценки" применил сведения об аналогичных земельных участках по виду разрешенного пользования и категории земель таких участков, имеющихся в регионе (Республики Коми). Согласно отчету ООО "Рооконсалтгруп" № О-1368 об оценке рыночной стоимости права временного владения (пользования) теми же земельными участками (дата оценки - 01.04.2021), размер  арендной платы в год определен: в сумме 0,72 руб. за 1 кв.м., или 18,72 руб.  в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201, площадью 26 кв.м., 316,08 руб. в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:2348, площадью 439 кв.м., 37,44 руб. в год - в  отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 11:20:0401001:2299, площадью 52 кв.м., 168,48 руб. в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость арендной платы за пользование земельными участками определена оценщиком ООО "Росконсалтгруп" как произведение рыночной стоимости имущества и коэффициента капитализации. При этом рыночная стоимость спорных земельных участков определена данным оценщиком с учетом примененных им в качестве аналогов таковых только земель сельскохозяйственного назначения в Республике Коми (страницы 50,84,85 отчета).

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что при разрешении возникшего между сторонами спора о размере арендной платы необходимо принять во внимание действующую категорию земель, вид разрешенного использования земельных участков, и фактическое их использование арендатором в целях размещения высоковольтной линии, а не ведения сельскохозяйственной деятельности. 

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции правильно определил в качестве условия договора размер арендной платы в год, равный 12 060 рублей. 

При этом суд первой инстанции верно отметил, что довод ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" о необходимости установления в договоре условия о единовременной выплате всей стоимости арендной платы по договору, за весь срок аренды, не отвечает интересам арендатора, носит обременительный характер в силу длительного срока аренды, предусмотренного проектом договора. Кроме того,  разногласия арендодателя о необходимости исключения пункта 3.2. из проекта договора, предусматривающего  периодическое внесение арендных платежей (ежегодно не позднее 31 января на предстоящий календарный год), в протоколе урегулирования разногласий к нему от 22.06.2022 не заявлены.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые и встречные исковые требования сторон частично, признав правомерной позицию ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" о размере арендной платы и, соответственно, позицию ПАО "ФСК ЕЭС" о периодичности внесения арендной платы.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.10.2022 по делу № А29-602/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества «ФСК ЕЭС» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного/двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

Судьи

 

Л.Н. Горев

ФИО4

ФИО1