ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-238684/19-133-1940

25 декабря 2019 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2019 г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО2

с участием представителей: 

от истца: ФИО3, дов. 3/19-АС от 01.11.2019 г.,пред.удост. 

от ответчика:  ФИО4, дов. 608 от 19.03.2019 г.,пред.паспорт

представитель третьего лица не явился, извещен,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца  -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА-СТРОЙ" 644105, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2006, ИНН: 

<

***>,

к ответчику  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛЕССТРОЙ" 125047, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ 2-Я, 10, ОГРН: 1087746466950, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2008, ИНН: 7709787790,

о взыскании долга, неустойки

                                                       УСТАНОВИЛ: 

 В окончательном виде иск заявлен ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА-СТРОЙ" к ответчику  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛЕССТРОЙ" о взыскании долга по арендной плате за период с октября 2018 по февраль 2019 на сумму 378 600 рублей, пени  за период просрочки с 06.10.2018 по 27.08.2019 в сумме 300 532,68 рублей.

В обоснование иска арендодатель пояснил, что в рамках сложившихся с ответчиком арендных правоотношений, последним ненадлежащее исполняются денежное обязательство, по внесению арендной платы.

Ответчик против иска возражал по доводам изложенным в отзыве, пояснил, что в период, задолженность за который заявлена истцом ко взысканию владение и пользование ранее арендованным имуществом не осуществлял, правоотношения оформленные договором были прекращены, а объект аренды был возвращен. Также ответчик заявил о чрезмерности размера неустойки, указал на необходимость ее снижения в порядке ст. 333 ГК РФ,

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

Как следует из материалов дела «21» апреля 2018 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (Арендатор) - далее «Истец» и Обществом с ограниченной ответственностью «Велесстрой» (Субарендатор) - далее «Ответчик» заключен Договор субаренды № 21/04/18/А нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:  - нежилые помещения второго этажа 1-11, общей площадью 189,3 кв. метров согласно выписки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области № 55/204/002/2018-1635 от «16» апреля 2018 г., кадастровый номер 55:36:000000:18134, расположенное в здании - в дизельном цехе -одно-трехэтажное с пристройкой, общей площадью 3 628,7 кв.м., литера БЕ, БЕ1, расположенное по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем - «Помещение», а Субарендатор обязуется выплачивать Арендатору арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре.

Согласно п. 4.1. Договора Арендная плата устанавливается в размере 400 (четыреста) руб. 00 коп. (приложение № 5) за 1 кв. метр без НДС в связи с применением Арендатором упрощенной системы налогообложения (УСН) и включает стоимость потребляемых Субарендатором услуг (по охране Помещения, электроэнергии, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведения мест общего пользования (далее -МОП), канализации, пользование сетью «Интернет» до 30 Мбит/с, уборка арендуемых помещений ежедневно, вывоз мусора) и оборудования. Общая сумма арендной платы 75 720 (семьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей 00 копеек в месяц, без НДС.

В п. 4.2. Договора стороны согласовали, что арендная плата производится не позднее 5-го числа каждого текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.

Пунктом 2.3.5 Договора предусмотрена обязанность субарендатора регулярно и в установленные сроки оплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 8.1. Договора настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «28» февраля 2019 г., а в части взаиморасчетов - до полного исполнения обязательств сторонами.

Так Истец в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства и «21» апреля 2018 г. во исполнение условий заключенного Договора передал по Акту приема-передачи в аренду, во временное владение и пользование Ответчику нежилые помещения второго этажа 1-11, общей площадью 189,3 кв. метров, кадастровый номер 55:36:000000:18134, расположенное в здании - в дизельном цехе - одно-трехэтажное с пристройкой, общей площадью 3 628,7 кв.м., литера БЕ, БЕ1, по адресу: 

<

...> и оборудование поименованное в указанном Акте.

В период с апреля 2018 г. по август 2019 г. Ответчик своевременно вносил платежи в счет арендной платы, однако за период с сентября 2018 г. по февраль 2019 г. включительно денежных средств, в счет уплаты арендных платежей, от Ответчика Истцу не поступало.

В связи с нарушением Ответчиком своих обязательств по Договору в части внесения арендной платы, сумма задолженности Ответчика перед Истцом по оплате арендных платежей за период с октября 2018 по февраль 2019 составляет 378 600 рублей.

В п. 5.3.1. Договора стороны предусмотрели, что при неуплате Субарендатором платежей, предусмотренных настоящим Договором в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,3 % (ноль целых три десятых процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В данном случае факт отклонения от Договорного обязательства, на случай которого сторонами предусмотрена мера имущественной ответственности в форме пени,  документально  подтвержден. Пени  за период просрочки с 06.10.2018 по 27.08.2019 составили 300 532,68 рублей.

Доводы ответчика об отсутствии элементов юридического состава, необходимых для возложения на арендатора обязанности по оплате арендованного имущества являются надуманными и преследуют единственную цель уклониться от исполнения денежного обязательства, что недопустимо.

Так, одним из основополагающих принципов Гражданского законодательства  является презумпция добросовестности участников гражданского оборота (ст. 10 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В духе указанных правовых норм высказался и  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  указав пункте 37 Информационного письма т 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" , что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При этом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011)

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст.ст. 611, 612, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации на стороне арендодателя по мимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, к обстоятельствам, в силу которых истец вправе требовать внесения стороной платы за аренду имущества, следует отнести установление факта наличия аренды, то есть положительных действий по предоставлению за плату во временное владение и/или только пользование имущества контрагенту; соответствия количественных и качественных характеристик самого объекта аренды условиям обязательства; факта отсутствия негативных, действий арендодателя препятствующих возможности аренды; добросовестности действий кредитора в рамках арендных правоотношений , которая в силу общих начал гражданского права является  презюмирующейся категорией.  

Как указано выше об отсутствие права требовать внесения арендной платы может свидетельствовать установление судом факта прекращения аренды (обязательства) и возврата объекта аренды или факта его не возврата по мотиву уклонения от его приемки обязанной стороной.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ п. 27 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из условий спорного обязательства (п.11) следует право субарендатора на внесудебное односторонний отказ от Договора при соблюдении установленных соглашением сторон условий.

В частности данным пунктом (п. 6.4) установлено право субарендатора на односторонний отказ в случаях предусмотренных пунктом 2.1 Договора, в том числе и пункта 2.7.7, согласно которому арендатор обязан обеспечить доступ в помещения сотрудников субарендатора, а также иных лиц по указанию субарендатора согласно режиму работы здания с 09:00 до 20:00 местного времени.

И как пояснил ответчик, истец, был уведомлен им о расторжении Договора, освобождении объекта аренды и готовности его к возврату арендодателю.

В то же время, поскольку условия указанного пункта Договора при направлении уведомления об одностороннем отказе от Договора ответчиком соблюдены не были, данное уведомление не имеет юридических последствий, что в частности согласует с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации изложенной в пункте 12 Постановления от 22 ноября 2016 г. N 54.

Указанный вывод суда основан на следующем. 

Так,  «21» сентября 2018 г. Ответчик обратился к Истцу с предложением заключить соглашение о расторжении Договора, в ответ на что Истец выразил несогласие с досрочным расторжением Договора, поскольку при его заключении рассчитывал на взаимовыгодное сотрудничество на весь период действия договора. При этом  в письме от 28.09.2018 г. № 75 истец проинформировал истца о возможности досрочного прекращения обязательства выплатой отступного в сумме 183 000 рублей.

Указанное предложение истца не было принято адресатом сообщения, напротив в письме от 28.09.2018 г.  ответчик просит сторону расторгнуть договор с 30.09.2018 г. и принять объект аренды указной датой.

Письмом от 28.09.2018 г. данное предложение истцом не принято.

Письмо от 02.10.2018 г. ответчик уведомил об одностороннем отказе от договора  по мотиву допущенного нарушения пункта 2.1.7 Договора, указав, что допуск в арендованное помещения был прекращен истцом  с 26 сентября. В подтверждение доводов данного уведомления ответчик представил суду акты от 26.09.2018 и от 27.09.2018 г., в которых утверждается об отказе в выдаче ключа, при этом в акте от 27.09.2018 г. утверждается о невозможности вывоза имущества,  расположенного в пределах арендованного помещения.

В свою очередь, указанные акты по своему содержанию противоречат письму ответчика,  составленному и направленному стороне более поздней датой. Так,  в письме от 28.09.2018 г.  ответчик просит арендодателя расторгнуть договор с 30.09.2018 г. и принять объект аренды указной датой, то есть в данном письме ответчик не указывает на обстоятельства  нарушения пункта 2.1.7 Договора. Напротив, подтверждает его действие на момент составления письма,  то есть 28.09.2018г., и просит принять объект – 30.09.2018 г. то есть подтверждает наличие доступа в помещение и пользование им.

Более того, утверждая в акте от 27.09.2018 г.  о препятствовании в вывозе собственного имущества, ответчик не пояснил на каком основании следует считать прекращенными правоотношения именно 27.09.2018г., ведь согласно п. 6.2  Договора его прекращение в случае одностороннего отказа следует считать произошедшим по истечении 30 дней с даты уведомления об этом другой стороны.

Кроме того, ответчик не пояснил, каким образом и когда ему был предоставлен доступ в арендованное помещение и произведен вывоз собственного имущества.

Из материалов дела не следует,  что  Истец  препятствовал доступу сотрудников ООО «Велесстрой» в арендуемое помещение в период действия спорного договора субаренды.  По мнению суда, сотрудники ответчика после направления в адрес истца письма от 21.09.2018 о расторжении договора субаренды, не дожидаясь ответа ООО «Аркада-Строй», освободили помещение и сдали ключ от помещения на пост охраны. 

В силу изложенного и поскольку Договор в спорный период являлся действующим, то обстоятельство, что истец отказался от подписания акта приема-передачи (возврата) объекта аренды, направленного субарендатором, есть право истца, как подтверждение того, что арендные отношения сохраняют свою силу и никаким образом не могут свидетельствовать о недобросовестности его действий, в том числе уклонения от приемки объекта аренды по прекращенному Договору.

Суть арендных правоотношений прежде всего составляет их срочный характер и реализация прав  установленных Законом (ст. 3 ГК РФ) и добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

Длительный характер срока действия договора по сложившейся практике заключения таких договоров имеет целевую направленность на стабильность коммерческой деятельности, обеспечение экономического механизм сохранения коммерческой привлекательности данной сделки для лиц, ее заключивших и взаимное получение на получение коммерческой прибыли.

Договор аренды по своей природе предполагает некоторую степень связанности сторон и ограничения их мобильности, что происходит из необходимости достижения стабильности и предсказуемости, особенно в сфере долгосрочного использования недвижимого имущества. 

Заключая спорный договор на длительный срок, стороны действовали своей волей и в своем интересе, в том числе и арендатор - ожидая  стабильный ежегодный доход в течении длительного периода времени, поэтому, отказ истца от Досрочного расторжения Договора, не может рассматриваться  как злоупотреблением правом.

Суд учитывает и то, что истцом было сделано предложение об условиях досрочного прекращения договора выплатой сумм указанной в письме от 28.09.2018 г. № 75. Такое предложение также является разумным исходя из существа возникшего правоотношения, времени и необходимого для поиска нового субарендатора, связанных с этим издержки, а кроме того соотносится с положениями п.3 ст. 310 ГК РФ 

Таким образом, судом установлено, что в течение спорного периода Договор продолжал действовать. Соглашения о расторжении Договора стороны не подписывали, уведомление арендатора о расторжении не является правообразующим.

Сам по себе факт вывоза имущества принадлежащего ответчику с объекта аренды, прекращения деятельности, не свидетельствует о прекращении  договора аренды, и о передаче объекта аренды истцу.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. 

Таким образом, довод ответчика о досрочном освобождении и возврате арендуемых помещений не является обстоятельством прекращающим обязательство по уплате аренды в период действия Договора

По общему правилу, как это вытекает из Закона, арендодатель не вправе отказаться от приемки возвращаемого из аренды имущества, в частности и в том, случае, когда такое имущество находится в состоянии худшем, чем предусмотрено обязательством.

Право на отказ арендодателя в приемки объекта аренды не предусмотрено и условиями Договора, а согласно положениям ст. 622 ГК РФ плата за фактическое пользование взимается лишь в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Таким образом, фактически приемка возвращаемых помещений является обязанностью арендодателя, однако в том случае, когда арендное обязательство прекращено, что не было установлено в настоящем случае.

Как уже было отмечено судом, в связи с допущенным субарендатором нарушением срока оплаты арендной платы по Договору истцом правомерно  начислена неустойка.

В то же время ввиду чрезмерности отыскиваемой истцом неустойки, при наличии соответствующего заявления ответчика, суд в порядке ст. 333 ГК РФ , снижает ее до 100 177 рублей, исходя из ставки в 0,1%, поскольку примененный судом  процент неустойки (0,1%) превышает размер ставки рефинансирования и среднюю плату за необеспеченный банковский кредит, следовательно, ответчик пользовался денежными средствами истца (в размере просроченной задолженности) на условиях в разумной степени менее благоприятных, чем рыночные. Размер неустойки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки является обычной практикой при заключении договоров между субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, и не превышает разумных пределов.

Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. N 81. 

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

Взыскать с ответчика  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛЕССТРОЙ" 125047, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ 2-Я, 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2008, ИНН: 

<

***>, в пользу истца  -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА-СТРОЙ" 644105, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2006, ИНН: 

<

***>, задолженность  в размере 378 600 рублей, пени   в размере 100 177 рублей, а также 16 582,65  рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить истцу  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРКАДА-СТРОЙ" 644105, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2006, ИНН: 

<

***>, из доходов федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению от 30.08.2019 г. № 247  в размере 3 131,35 рублей. Выдать справку на возврат госпошлины.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                     ФИО1