АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-39166/2023

 

г. Нижний Новгород                                                                                  19 ноября 2024 года

 

Дата объявления резолютивной части решения 24 октября 2024 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 19 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны (шифр 41-1030),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Султановой Ю.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бекетов-ДОМ» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Филиос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительным условия приложения № 1 к акту приема-передачи и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Ривербар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Топ-Клуб-НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (ИНН 

<

***>,  1065260083680)

 

истца: ФИО1 - доверенность от 01.09.2023,

ответчика: ФИО2 - доверенность от 26.08.2024, ФИО3 - доверенность от 26.08.2024,

третьих лиц: ФИО1 - доверенность от 05.04.2024, ФИО4 - доверенность от 02.04.2024, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бекетов-ДОМ» (далее - ООО «Бекетов-ДОМ») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Филиос» (далее - ООО «Филиос») о признании недействительным условия Приложения № 1 к акту приема-передачи помещения от 12.07.2023 к договору (Перечень оборудования и инженерных элементов) купли-продажи   от   29.06.2023,  заключенного   между ООО «Бекетов-ДОМ» и ООО «Филиос», в части внесения в данный Перечень оборудования и инженерных коммуникаций, указанных в таблице настоящих уточнений и о применении последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Филиос» ООО «Бекетов-ДОМ» денежных    средств    в    размере 1 044 334 рублей 97 копеек - стоимости оборудования, принадлежащего третьему лицу (с учетом уточнения иска от 26.08.2024).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ривербар» (далее - ООО «Ривербар»), общество с ограниченной ответственностью «Топ-Клуб-НН» (далее - ООО «Топ-Клуб-НН») и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее - Управление).

Управление, надлежащим образом уведомленное о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие упомянутого лица, по имеющимся доказательствам.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО «Ривербар» и ООО «Топ-Клуб-НН» изложили позиции по делу.

В судебном заседании от 17.10.2024 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 24.10.2024 до 14 часов 45 минут.

Исследовав материалы дела, суд усматривает правовые основания для частичного удовлетворения заявленных требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, между ООО «Бекетов-ДОМ» (покупатель) и ООО «Филиос» (продавец) заключен договор купли-продажи от 29.06.2023, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение П17 (кадастровый номер 52:18:0060023:35) общей площадью 847,2 квадратных метров, расположенное по адресу: 

<

...> д. 16).

В соответствии с пунктом 1.3 договора на дату подписания договора помещение имеет следующие ограничения (обременения): аренда на основании договора аренды недвижимого имущества от 17.10.2013г. заключенного с  ООО «Ривербар» (арендатор), сроком с 14.04.2014 года по 31.03.2024 года, с дополнительными соглашениями № 1 от 07.02.2014 года, №2 от 28.03.2014 года, №3 от 28.03.2014 года, №4 от 01.07.2014 года, № 4 от 31.01.2015 года, №5 от 27.10.2015 года, б/н от 30.03.2016 года, б/н от 01.08.2016 года, б/н от 01.08.2017 года, б/н от 20.12.2018 года, б/н от 30.12.2019 года, б/п от 17.11.2020 года, б/н от 01.02.2021 года, б/н от 30.12.2022 года.

Согласно пункту 2.1.3 договора, продавец обязан передать вместе с помещением все элементы инженерной инфраструктуры и коммуникации, относящиеся к нему, а также оборудование, необходимое для его обслуживания. Вместе с помещением передаются оборудование и инженерные элементы, принадлежащие продавцу на праве собственности. Перечень оборудования и инженерных элементов указан в акте приема-передачи помещения.

В силу пункта 2.4.1 договора продавец гарантирует, что на дату подписания сторонами договора принадлежащее продавцу помещение, за исключением указанных в пункте 3.1 договора ограничений (обременений), а также оборудование и инженерные элементы никому не проданы, не заложены и т.п.

В пункте 3.1 сделки определена общая продажная цена помещения по соглашению сторон в размере 107 155 221 рубля 68 копеек.

Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью (пункт 6.4 договора).

Продавец в акте приема-передачи помещения к договору купли-продажи от 29.06.2023 (Приложение № 1 «Перечень оборудования и инженерных элементов») указал, в том числе, следующее оборудование:

1.      Установка приточно-вытяжной вентиляции, модель ТУ 4862-017-87654919-2009, 22.05.20145 г.в., заводской номер 14/709, установленная на чердаке;

2.      Сплит-система 1, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

3.      Сплит-система 2, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

4.      Сплит-система 3, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

5.      Сплит-система 4, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

6.      Сплит-система 5, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

7.      Сплит-система 6, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

8.      Сплит-система 7, расположенная на фасаде здания (пом. П17);

9.      Баки    гидроаккамуляторы   Refix   DE,    заводской    номер    140021790115, расположенные в подвале, узел ввода воды в пом. П 22;

10.   Баки    гидроаккамуляторы    Refix    DE,    заводской    номер    140061690662, расположенные в подвале, узел ввода воды в пом. П 22.

В обоснование иска ООО «Бекетов-ДОМ» указало, что договор купли-продажи от 29.06.2023 нарушает его права и законные интересы в части установления продажной цены за помещение с учетом оборудования не принадлежащего продавцу на праве собственности, но поименованного в Приложении № 1 к акту приема-передачи помещения к договору купли-продажи от 29.06.2023 (Перечень оборудования и инженерных элементов). 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пунктах 1 и 2 статьи 209 названного Кодекса определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ответчик возражая против удовлетворения иска указал, что имущество, переданное по акту приема-передачи от 12.07.2023, принадлежало ООО «Филиос», поскольку указанное помещение с 2013 года передано им в аренду ООО «Ривербар» вместе с вентиляционным оборудованием.

В обоснование указанного довода ответчик ссылается, что  17.10.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Биржа» (впоследствии ООО «Патриус», арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Парк Культуры» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.10.2013, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду нежилое помещение обшей площадью 847,2 квадратных метров, этаж: № 1, №2, цокль, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, наб, Нижне-Волжская, д.16, пом. П17.

В пункте 2.1.3 договора определено, что арендодатель гарантирует, что на момент передачи ключей от помещения, помещение будет обеспечено водо-, энергоснабжением (разрешенной мощностью подключения не менее 70 кВт), газоснабжением (54000 куб.м), отводом канализационных стоков - в пределах мощностей и объемов, отпущенных арендодателю по соответствующим договорам, заключенным со специализированными организациями, оборудовано пожарной сигнализацией, системой кондиционирования и вентиляции, телефонной связью.

Согласно пункту 2.2.14 арендатор обязан не производить никаких перепланировок, переоборудования помещения ранее «09» марта 2014 года. При этом все перепланировки и/или переоборудование помещения осуществляются только с предварительного письменного согласия представителя арендодателя, уполномоченного уставом общества либо надлежаще оформленной доверенностью на совершение таких действий.   При этом результатом того, что стороны пришли к согласию по поводу производства перепланировок и/или переоборудования помещения будет являться подписанное сторонами схема-соглашение, в котором определяются виды и перепланировок и/или переоборудования помещения. 

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение семи лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи ключей от помещения. При этом действие договора аренды распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания сторонами.

На основании дополнительного соглашения от 28.03.2014 № 2 к упомянутому договору аренды арендатором стало ООО «Ривербар».

Согласно дополнительному соглашению от 01.08.2016 к договору аренды недвижимого имущества от 17.10.2013 арендодателем стало ООО «Филиос».

По утверждению ООО «Ривербар», спорное оборудование принадлежит ему, что подтверждается товарной накладной от 16.10.2014 № 20  (т.1 л.д.94-103) и соответствующими платежными документами, свидетельствующими об оплате товара. 

Согласно пояснениям ООО «Ривербар» (т.2 л.д. 119) позиции спорного Перечня оборудования и инженерных элементов - установка приточно-вытяжной вентиляции ТУ 4862-017-87654919-2009, сплит система 1, сплит система 2, сплит система  3, сплит система 4, сплит система 5, сплит система 6, сплит система 7 соответствуют позициям №1, 27, 28, 58, 59, 31, 62, 63 товарной накладной от 16.10.2014 № 20 и принадлежат на праве собственности ООО «Ривербар».

ООО «Ривербар» указало, что иные позиции указанные в товарной накладной содержат оборудование и материалы, которые использованы при монтаже общей системы вентиляции арендуемых помещений в здании по адресу: 

<

...>.

Доказательств того, что баки гидроаккамуляторы RefixDE, заводской номер 140021790115, баки гидроаккамуляторы Refix DE, заводской номер 140061690662 являются собственностью ООО «Ривербар» вопреки положениям статьи 65 процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

В соответствии со статьей 65 (частью 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Вопреки упомянутой норме права ООО «Филиос» не доказало, что в рассматриваемом случае имеют место неотделимые улучшения и спорное имущество приобретено, установлено им либо правопредшественниками в нежилом помещении с кадастровым номером 52:18:0060023:35.

Ответчиком не представлено доказательств того, что оборудование поставленное по товарной накладной от 16.10.2014 № 20 не относится к системе вентиляции, установленной в помещении.

Отсутствие согласования ООО «Ривербар» с ООО «Филиос» (арендодателем) установки вентиляционного оборудования согласно пункту 2.2.14 договора не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Довод ответчика о том, что спорное оборудование является принадлежностью главной вещи, судом не принимается, поскольку основан на неверном толковании норм действующего законодательства. 

С учетом того, что ООО «Филиос» не является собственником приточно-вытяжной ветиляции ТУ 4862-017-87654919-2009, сплит система 1, сплит система 2, сплит система  3, сплит система 4, сплит система 5, сплит система 6, сплит система 7, оно не могло распоряжаться этим имуществом путем продажи истцу. Соответственно, приложение №1 к акту приема-передачи от 12.07.2023 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2023 в части упомянутого имущества является недействительным. При этом в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Расчет истца в части определения стоимости оборудования для применения последствий недействительности сделки, судом проверен и признан неверным, поскольку истцом принята к расчету примерная первоначальная стоимость оборудования, вместе с тем ООО «Ривербар» представлена товарная накладная от 16.10.2014 № 20, содержащая в том числе стоимость кондиционеров.

Применяя последствия недействительности сделки, суд исходит из стоимости имущества, указанной в товарной накладной (2 000 000 рублей) и суммы амортизации, примененной по формуле, указанной истцом. 

По расчету суда стоимость оборудования составила 666 000 рублей.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части признания недействительным приложения №1 к акту приема-передачи от 12.07.2023 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2023 в части следующего имущества: установка приточно-вытяжной ветиляции ТУ 4862-017-87654919-2009, сплит система 1, сплит система 2, сплит система  3, сплит система 4, сплит система 5, сплит система 6, сплит система 7, а также применения последствия недействительности сделки путем взыскания с ответчика в пользу истца 666 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска истцу следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным приложение №1 к акту приема-передачи от 12.07.2023 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2023 в части: 

ИМУЩЕСТВО

Модель

Год

выпуска

Серийный №

Место расположения

Помещение

Установка приточно-вытяжной ветиляции

ТУ4862-017-87654919-2009

22.05.2014

14/709

Чердак

чердак

Сплит система 1

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 2

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 3

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 4

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 5

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 6

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Сплит система 7

отсут

отсут

отсут

Наружный блок на фасаде

П17

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Филиос» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бекетов-ДОМ» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 666 000 руб. 00 коп.; а также 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.                                                                   

В удовлетворении остальных исковых требований истцу отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

 

Судья                                                                                                                     А.Н. Дерендяева