ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-28556/2018

г. Новосибирск

11 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018 года.

Решение в полном объёме изготовлено 11 октября 2018 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Цыбиной А.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Озеро-Карачинского сельсовета Чановского  района  Новосибирской области,  п.  Озеро-Карачи Чановского района  Новосибирской области, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибстроймонтаж», г. Куйбышев Новосибирской  области, 

о  взыскании 559 840 рублей 70 копеек,

при участии представителей

истца: ФИО2, доверенность от 13.02.2018 № 1/2018, паспорт,

ответчика: ФИО3, доверенность от 14.08.2018, паспорт,

у с т а н о в и л:

Администрация Озеро-Карачинского сельсовета Чановского  района  Новосибирской области (далее – истец) обратилась с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Сибстроймонтаж» (далее – ответчик) о взыскании 559 840 рублей 70 копеек неустойки на основании п.п. 6.1, 6.3 муниципального контракта от 08.02.2017 № Ф.2017.2073 за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, начисленной за общий период с 02.10.2017 по 18.12.2017.

Исковое требование мотивировано тем, что ответчик во исполнение п. 4.4 контракта должен был окончить строительство и передать истцу 18 квартир в многоквартирных домах, расположенных по адресу: Новосибирская область, Чановский район, к.п. Озеро Карачи, ул. Школьная, д. 59/4, д. 59/8, не позднее 01.10.2017. Так как ответчик данное обязательство исполнил с нарушением установленного контрактом срока, истец, основываясь на статьях 4, 6, 8, 34 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), просит суд удовлетворить его исковое требование, взыскав с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта.

Ответчик отзывом исковое требование не признал, заявил о том, что истец осуществил государственную регистрацию контракта лишь спустя два месяца после его подписания сторонами, аванс, установленный п. 3.6 контракта в размере 5 492 706 рублей 80 копеек был уплачен истцом только 05.06.2017, вследствие чего ответчик не смог уложится в сроки строительства, определённые п. 4.4 контракта.

Со ссылкой на СНиП 1.04.05-85 ответчик утверждал, что срок строительства многоквартирного дома составляет около 18 месяцев, и то обстоятельство, что, несмотря на задержку оплаты аванса, дома были построены и объекты переданы истцу 11.12.2017 и 18.12.2017, свидетельствует о добросовестном исполнении ответчиком контракта и отсутствии оснований для начисления неустойки за нарушение срока передачи объектов.

При изложенных обстоятельствах ответчик полагает заявление истцом ко взысканию неустойки за нарушение срока передачи объектов злоупотреблением правом.

Кроме того, ответчик заявил о том, что неустойка подлежит начислению с учётом стоимости исполненных обязательств, истец же произвёл расчёт неустойки без учёта данных обстоятельств. Ответчик утверждал, что по его расчёту получается отрицательная сумма неустойки (контррасчёт неустойки ответчиком не представлен).

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

08.02.2017 истец (участник долевого строительства) и ответчик (застройщик) подписали муниципальный контракт № Ф.2017.2073 (далее – контракт, зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2014), предметом которого явилось приобретение в муниципальную собственность жилых помещений в объектах долевого строительства. Застройщик обязался в срок до 01.10.2017 построить многоквартирные дома с подводящими инженерными сетями и благоустройством прилегающей территории и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиры общей площадью 763,3 м2, а именно:

- девять квартир общей площадью 313,3 м2 (без учёта балконов, лоджий, летних помещений), а так же общее имущество в объекте недвижимости, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Новосибирская область, Чановский район, к.п Озеро Карачи, ул. Школьная, 59/4 (двухкомнатная квартира 30,1, двухкомнатная квартира 30,8, двухкомнатная квартира 31,1, трёхкомнатная квартира 35,2, трёхкомнатная квартира 35,3, трёхкомнатная квартира 35,6, двухкомнатная квартира 31,3, однокомнатная квартира 40,1, двухкомнатная квартира 43,8);

- девять квартир общей площадью 450 м2 (без учёта балконов, лоджий, летних помещений), а так же общее имущество в объекте недвижимости, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Новосибирская область, Чановский район, к.п Озеро Карачи, ул. Школьная, 59/8 (двухкомнатная квартира 44,2, трёхкомнатная квартира 59,4, двухкомнатная квартира 44,2, трёхкомнатная квартира 55,8, двухкомнатная квартира 44,3, трёхкомнатная квартира 55,9, трёхкомнатная квартира 37,6, трёхкомнатная квартира 53,5, трёхкомнатная квартира 55,1), а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства (квартиры).

Как следует из п. 1.9 контракта, право застройщика на привлечение денежных средств для долевого участия в строительстве (создании) многоквартирных домов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника долевого строительства возникнет право собственности на благоустроенные жилые квартиры и благоустроенные помещения в строящихся многоквартирных домах, подтверждаются, в том числе, разрешением на строительство от 29.12.2016 № 54-527-31-2016, № 54-527-32-2016 и сведениями о публикации проектной декларации.

Из представленной в материалы дела проектной декларации, опубликованной в средствах массовой информации 17.01.2017, следует, что начало строительства 16.01.2017, окончание строительства 01.10.2017.

Таким образом, сроки строительства многоквартирных домов с 16.01.2017 по 01.10.2017 определил сам застройщик (ответчик), аналогичный срок исполнения обязательства по передаче объектов установлен в муниципальном контракте. Нарушения прав застройщика указанием на окончание строительства и передачу объектов 01.10.2017 не допущено.

Согласно п. 3.2 контракта цена контракта составила 27 463 534 рубля 00 копеек. Исходя из общей площади квартир 763, 3 м2, стоимость одного квадратного метра общей площади жилья  составляет 35 980 рублей 00 копеек. В п. 3.6. контракта стороны установили, что оплата участником долевого строительства застройщику цены контракта осуществляется в пределах доведённых лимитов объёмов финансирования на соответствующий финансовый год в следующем порядке: в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации контракта застройщику перечисляется аванс в размере 20 % от цены контракта. Далее 30 % от цены контракта перечисляется в течение 10 рабочих дней при достижении готовности дома не менее 30 %, 30 % от цены контракта перечисляется в течение 10 рабочих дней при достижении готовности дома не менее 60 %, 10 % от цены контракта - в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 10 % от цены контракта – после подписания передаточного акта объекта долевого строительства при отсутствии у участника долевого строительства претензий по качеству объекта, но не позднее 01.10.2017.

Согласно представленным актам, объекты долевого строительства переданы ответчиком истцу 11.12.2017 (дом № 59/4) и 18.12.2017 (дом № 59/8), то есть с нарушением установленного контрактом срока.

21.03.2018 истец обратился к ответчику с претензией об уплате неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Ответчик в удовлетворении претензии истцу отказал.

Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.1 контракта за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и контрактом. Размеры неустоек определяются в соответствии с Правилами определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и размера пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом (утв. постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063, далее - Правила).

В п. 6.3 контракта указано, что в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается в размере не менее одной трёхсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объёму обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и определяется по формуле:

П = (Ц - В) x С,

где:

Ц - цена контракта;

В - стоимость фактически исполненного в установленный срок поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства по контракту, определяемая на основании документа о приемке товаров, результатов выполнения работ, оказания услуг, в том числе отдельных этапов исполнения контрактов;

С - размер ставки.

Размер ставки определяется по формуле:

,

где:

 - размер ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени, определяемый с учетом коэффициента К;

ДП - количество дней просрочки.

8. Коэффициент К определяется по формуле:

,

где:

ДП - количество дней просрочки;

ДК - срок исполнения обязательства по контракту (количество дней).

При К, равном 0 - 50 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,01 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

При К, равном 50 - 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,02 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

При К, равном 100 процентам и более, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,03 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату уплаты пени.

Обстоятельство нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства доказано истцом.

Истец производит расчёт пени следующим образом: за период с 02.10.2017 по 10.12.2017 (70 дней) с применением ставки рефинансирования 8,25 % годовых от стоимости объекта 11 272 534 рубля 00 копеек (216 996 рублей 28 копеек), а так же за период с 02.10.2017 по 17.12.2017 (77 дней) с применением ставки рефинансирования 8,25 % годовых от стоимости объекта 16 191 000 рублей 00 копеек (342 844 рубля 42 копейки). По расчёту истца с ответчика подлежит взысканию 559 840 рублей 70 копеек пени.

Суд полагает, что истец безосновательно не применил при расчёте неустойки формулу, установленную Правилами. По расчёту суда с применением формулы расчёта пени, установленной Правилами, пеня составит 1 600 644 рубля 64 копейки, в том числе:

1. За период с 02.10.2017 по 11.12.2017: К - 71/170 (от даты государственной регистрации контракта 14.04.2017 по 01.10.2017)*100=41,76;С – 7,75% (ключевая ставка, действовала на 18.12.2017 – день окончания нарушения обязательства)*0,01*71 = 5,5025%; П (27 463 534 рубля 00 копеек – 0 рублей)*5,8575% = 1 511 180 рублей 96 копеек;

2. За период с 12.12.2017 по 18.12.2017: К – 7/170*100=4,1176; С – 7,75%*0,01*7=0,5425%; П (27 463 534 рубля 00 копеек-11 272 534 рубля 00 копеек)*0,5425%= 89 463 рубля 68 копеек.

Так как истец вправе самостоятельно уменьшить размер исковых требований, исковое требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательства по своевременной передаче объекта строительства подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере – с ответчика надлежит взыскать в пользу истца 559 840 рублей 70 копеек неустойки на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика о длительной регистрации контракта и о поздней уплате истцом аванса отклонены судом, как не имеющие правового значения.

Во-первых, согласно информации Венгеровского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 13.09.2018, с заявлением о государственной регистрации от 08.02.2017 обращался ответчик. 15.02.2017 ответчику было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. В том числе, ответчику указано на получение из Министерства строительства Новосибирской области сообщения о том, что застройщик не обращался с заявлением о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Суд отмечает, что застройщик (ответчик) получил заключение о соответствии проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в Министерстве строительства Новосибирской области лишь 07.04.2017, то есть через два месяца после подписания контракта.

Соответственно, поздняя государственная регистрация контракта была вызвана действиями застройщика (ответчика), а не участника долевого строительства (истца).

Во-вторых, применительно к нормам Федерального закона № 214-ФЗ суд отмечает, что данный закон не устанавливает правило о строительстве многоквартирных домов исключительно за счёт средств участников долевого строительства. Из данного закона следует, что застройщики до появления у них возможности привлечения участников долевого строительства должны, во-первых, соответствовать обязательным требованиям (в том числе, о финансовом благополучии), во-вторых, выполнить комплекс мероприятий для начала строительства многоквартирных домов, в-третьих, осуществить строительство многоквартирных домов и их ввод в эксплуатацию. Исходя из фактической ситуации на рынке жилья, в каждом конкретном случае застройщик может до ввода многоквартирных домов в эксплуатацию реализовать через заключение договоров долевого участия все помещения в доме, либо часть помещений или вообще ничего не реализовать, и тогда строительство дома застройщик осуществляет исключительно за счёт собственных денежных средств.

Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ предоставляет застройщику право в случае нарушения участником долевого строительства сроков уплаты цены договора в одностороннем порядке заявить отказ от исполнения договора (части 4, 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ) и потребовать взыскания пени (часть 6 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Соответственно, апелляция ответчика к поздней уплате истцом аванса не имеет правового значения при оценке обстоятельства нарушения ответчиком срока исполнения его обязательств по контракту в части передачи квартир и ввода многоквартирных домов в эксплуатацию.

Уплату государственной пошлины по иску суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнёс на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибстроймонтаж» в пользу Администрации Озеро-Карачинского сельсовета Чановского  района  Новосибирской области 559 840 рублей 70 копеек неустойки; в доход федерального бюджета 14 197 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск). Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

СудьяА.В. Цыбина