﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июня 2019 года

Дело №

А56-32304/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2019); от общества с ограниченной ответственностью «Шарм» Орловой В.В. (доверенность от 04.09.2018),

рассмотрев 28.05.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2018 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-32304/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Шарм», место нахождения: 197183, Санкт-Петербург, наб. Чёрной речки, д. 10, ОГРН 1027807576345, ИНН 7814021612 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 2-Н площадью 195,6 кв.м, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, об обязании принять разногласия к проекту договора купли-продажи указанного помещения, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 14 600 000 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Определением от 22.03.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – ГУП «ГУИОН»).

Решением от 20.09.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 14 600 000 руб. (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается». С Комитета в пользу Общества взыскано 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 30 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 решение от 20.09.2018 в части взыскания судебных расходов изменено. Судебные расходы по данному делу отнесены на Общество. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ГУП «ГУИОН» и Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просят решение и постановление в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению подателей жалоб, заключение эксперта от 26.07.2018 проведенное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» Мезиковым Дмитрием Юрьевичем, является недостоверным, необоснованным и противоречивым, а также выполненным с нарушениями действующего законодательства.

Кроме того, ГУП «ГУИОН» и Комитет указывают на то, что суды двух инстанций необоснованно отказали ГУП «ГУИОН» в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

ГУП «ГУИОН» считает, что суды необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы, допустили нарушение статьи 71 АПК РФ, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ГУП «ГУИОН» доводы жалобы поддержал, представитель Общества просил в ее удовлетворении отказать.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалоб к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) 27.12.2012 заключили договор № 17-А001253 аренды нежилого помещения 2-Н площадью 195,6 кв.м с кадастровым номером 78:34:4141Г:2:3:11, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А.

Общество 06.12.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 29.12.2017 № 2711-рз «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, набережная Черной речки, д. 10, литера А, пом. 2-Н», установив цену выкупа -23 000 000 руб. - в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта от 21.12.2017 № 31-8-0354 (109)-2017, выполненным ГУП «ГУИОН».

Фонд имущества по поручению Комитета направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи составляет              23 000 000 руб.

Общество направило Фонду имущества протокол разногласий, предложив цену 12 800 000 руб.

Письмом от 27.02.2018 № 1929/19 Фонд имущества сообщил Обществу об отсутствии у него полномочий на изменение условий договора, поскольку он является собственником имущества Санкт-Петербурга в лице Комитета, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.

Считая цену продажи помещения не соответствующей его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

          Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на заключение эксперта от 26.07.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 14 600 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой. Кроме того, взыскал с Комитета в пользу Общества 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и 30 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 26.12.2018 решение от 20.09.2018 в части взыскания судебных расходов изменил, отнес взыскание  судебных расходов на Общество. В остальной части решение оставлено без изменения. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для их удовлетворения.

Поскольку судебные акты в части взыскания судебных расходов сторонами не обжалуются, их правомерность в указанной части в силу статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не проверяет.

          В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона об оценочной деятельности, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 26.07.2018 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении от 26.07.2018. 

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» Мезиковым Д.Ю., и наличие противоречий в выводах эксперта.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным.

Доводы подателей жалоб были обоснованно отклонены судами, поскольку представленные ими возражения не подтверждают наличие в заключении эксперта ошибок, которые повлекли занижение рыночной стоимости помещения.  Приведенные подателями жалоб мотивы, по которым они не согласны с установленной в заключении эксперта рыночной стоимостью предмета оценки, не свидетельствуют о нарушениях экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчёте об оценке, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

 

                                               п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по делу № А56-32304/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина