ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8443/2022

15 марта 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     13 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 марта 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

 

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

 

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): ФИО2 по доверенности от 11.01.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2578/2023)  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 19.12.2022 по делу № А21-8443/2022 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

к  обществу с ограниченной ответственностью «Рыбснаб»

о взыскании задолженности по договору аренды, 

 

установил:

Территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – истец, Росимущество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбснаб» (далее –ответчик, ООО «Рыбснаб») о взыскании задолженности по договору аренды №ФС-2020/07-41 от 10.07.2020г. в размере 2 845 901,64 рублей.

Решением суда 19.12.2022 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что договор между истцом и ответчиком заключен по результатам аукциона, который в установленном законом порядке признан недействительным не был, условия договора ответчиком также не оспаривались, однако принятая на себя обязанность по уплате арендных платежей не исполнялась. При этом, ответчик при заключении договора должен был знать о наличии на территории других объектов, и имел возможность потребовать уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора, однако никаких мер не предпринял.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителя в заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее по тексту - арендодатель) по договору аренды земельного участка № ФС-2020/07-41от 10.07.2020 (далее – договор) ООО «Рыбснаб» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:150840:176 общей площадью 2872 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с договором арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за земельный участок в порядке и размере, определенными пунктами 3.1-5.5 договора аренды. 

Как следует из искового заявления, ответчик свои обязательства по договору аренды в части своевременного внесения арендной платы за период с 11.10.2021 по 31.12.2021 не исполнял, что явилось основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). 

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4). 

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование указанных норм со ст. 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). 

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с п.2 ст. 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. 

Аналогичный подход содержится и в п. 8 указанного Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано. 

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 по делу № 305-ЭС20-7170.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды. 

Вступившим в законную силу решением по делу № А21-11823/2020 установлено, что арендатор лишен возможности использовать земельный участок в связи размещением на нем различными физическими и юридическими лицами автостоянки, нестационарных торговых объектов. 

Указанное подтверждается инициированными истцом в Арбитражном суде Калининградской области (дело № A21-6660/2019), а также в Московском районном суде города Калининграда (дело № 2-1356/2020) судебными спорами об освобождении участка и сносе построек.

Из представленных документов судом первой инстанции установлено, что на земельном участке действительно расположены несанкционированные объекты, следовательно, согласно ст. 612, 614 ГК РФ, арендатор вправе требовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, а также расторгнуть договор. 

Согласно заключению специалиста (эксперта) ФИО3 №2021- 17/Э, по состоянию на 05.12.2021 на земельном участке с КН 39:15:150840:176 препятствия к его использованию не устранены. Содержащиеся в заключении выводы истцом не оспорены и не опровергнуты.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истцом не представлено совокупности объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия у общества реальной возможности использования спорного участка и в рамках рассматриваемого дела. 

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Исходя из принятых в рамках дел № А21-11823/2020, № A21-6660/2019, № 2-1356/2020 судебных актов, обладающих преюдициальным значением для рассмотрения настоящего спора, в период неисполнения ответчиком обязанности по уплате арендной платы, заявленный по настоящему делу, общество не имело права на использование земельного участка по назначению. Доказательств обратного истцом не представлено.

При этом, ни конкурсная документация, ни аудиозапись аукциона объективных и фактических данных о наличии на земельном участке указанных ограничений не содержит, хотя из совокупности представленных в материалы дела доказательств и позиции самого истца, изложенной в том числе в апелляционной жалобе, следует, что последнему было достоверно известно о наличии ограничений для пользования земельным участком, переданным ответчику на основании заключенного договора.

Из материалов дела следует, и истцом не оспаривается, что в целях урегулирования вопроса по арендной плате арендатор обращался к истцу с просьбой о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчиком были приняты меры по внесению изменений в условия заключенного сторонами договора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом заявленных требований и отсутствии оснований для удовлетворения иска. Оснований не согласиться в данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие решения суда об освобождении участка и нахождении исполнительного производства в завершающей стадии не имеет правового значения для правильного разрешения спора, поскольку не опровергает обстоятельств, имевших место в прошедшие периоды и не наделяет истца правом требования уплаты арендных платежей при установленном судами факте невозможности использования ответчиком участка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 19.12.2022 по делу №  А21-8443/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина