ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11006/2024

Дело № А41-94480/23

26 июня 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  25 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2024 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Беспалова М.Б.,

судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Стасевой В.С.,

при участии в судебном заседании: 

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области – представитель ФИО2, по доверенности №5/1-1-30 от 16.01.2024, паспорт, диплом;

от ООО «Вега» – представитель Ивашко В.А., по доверенности от 03.11.2023, паспорт, диплом;

от Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области – представитель ФИО2, по доверенности №5/1-1-30 от 16.01.2024, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области  на решение Арбитражного суда Московской области от 30.04.2024 по делу № А41-94480/23 по иску ООО "Вега" (ОГРН 1195027022849, ИНН 5027281284) к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН 1175027017076, ИНН 5027254114) об урегулировании разногласий, 

третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вега" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области с требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 2/ДКП купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:111577 в части выкупной стоимости объекта, установлении выкупной стоимости в размере 18549469 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.04.2024 исковые требования удовлетворены в следующем порядке.

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества N 2/ДКП, приобретаемого в рассрочку - нежилого помещения первого этажа и антресоли общей площадью 294,5 кв. м с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

...>, указанные пункты договора изложены  в следующей редакции: 

Пункт 2.1: Установленная стоимость продажи объекта по настоящему договору в соответствии с Заключением эксперта от 25.03.2024 N 0240ЭЗ/24, подготовленным ООО "СИЭРВИ", составляет 18549469 руб. (НДС не облагается). 

Пункт 2.3. Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет 18549469 руб. (НДС не облагается). 

Расчет суммы ежемесячного платежа и процентов производится КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области, исходя из стоимости продажи объекта в размере 18549469 руб. (НДС не облагается). 

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица просил отменить решение суда первой инстанции.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Люберцы Московской области от 02.12.2019 N 1682, в соответствии с условиями которого ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение первого этажа и антресоли общей площадью 294.5 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Письмом от 02.08.2023 ООО "Вега" обратилось в адрес администрации с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения. 

Постановлением Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 25.09.2023 N 4376-ПА истцу предоставлено преимущественное право на приобретение с рассрочкой платежа сроком на пять лет арендуемого муниципального недвижимого имущества, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области поручено внести в реестр муниципального имущества и муниципальную казну запись об изменении сведений о стоимости недвижимого имущества в соответствии с отчетом от 12.09.2023 N 634 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, заключить с ООО "Вега" договор купли-продажи недвижимого имущества общей стоимостью 26677000 руб. без учета НДС. 

В соответствии с п. 2.1 проекта договора купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:111577 установленная в соответствии с отчетом от 12.09.2023 N 634 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, произведенной ООО "Независимая компания "СОБУР" стоимость продажи объекта по договору составляет 26677000 руб. без учета НДС. 

Согласно п. 2.3 проекта договора купли-продажи сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет 26677000 руб. 

Не согласившись со стоимостью объекта, письмом от 31.10.2023 N 23/10 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли продажи, просил согласовать цену приобретаемого имущества равной 19153000 руб. в соответствии с отчетом от 30.10.2023 N 110. Согласно предложенному истцом отчету от 30.10.2023 N 110, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.10.2023 составляет 19153000 руб. 

Письмом от 03.11.2023 N 5311/1-1-9 администрация отказалась от подписания договора купли-продажи объекта в редакции протокола разногласий, предложенного истцом. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Вега" в суд с иском. 

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Положениями части 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. 

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества. 

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. 

В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с которым ООО "Вега" имеет статус микропредприятия. 

Доказательств несоответствия истца требованиям закона для реализации преимущественного права на приобретение объекта в собственность на момент подачи заявления, исходя из статуса объекта, давности пользования по договору аренды, статуса арендатора, в материалы дела не представлено. 

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Поскольку в представленном в материалы дела отчете от 30.10.2023 N 110 об оценке определена стоимость имущества по состоянию на дату проведения оценки, а не на дату подачи заявления о выкупе имущества, для рассмотрения заявленных требований по существу с учетом фактических обстоятельств настоящего спора необходимо определить рыночную стоимость спорного муниципального имущества по состоянию на дату получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 02.08.2023. 

Таким образом, в целях определения рыночной стоимости спорного помещения, определением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Сиэрви", эксперту ФИО4 Перед экспертом поставлен вопрос: "определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 294,5 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 02.08.2023". 

В материалы дела поступило заключение эксперта от 27.03.2024 N 21, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 294,5 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 02.08.2023, составила 18549469 руб. 

Суд первой инстанции, исследовав заключение эксперта с позиции статьи 71 АПК РФ, верно установил, что исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в связи с чем справедливо принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства. 

Возражений на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено, оснований для проведения по делу дополнительной или повторной экспертизы не имеется. 

При данных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание заключение эксперта ООО "Сиэрви" от 27.03.2024 N 21, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для установления стоимости продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:11157 в размере 18549469 руб., в связи с чем, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно признанных необоснованными арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств, кроме того доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.04.2024 по делу № А41-94480/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Б. Беспалов

Судьи:

М.В. Игнахина

Э.С. Миришов