АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                               Дело № А32-337/2022

Резолютивная часть решения оглашена 16 января 2025 года, полный текст решения изготовлен 30 января 2025 года. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

о признании права собственности, 

по объединенному делу 

по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о сносе самовольных построек, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, 

при участии: от Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – представитель по доверенности ФИО3, от иных лиц – не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Профессионал» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе улицы Магринская, с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, описанный в техническом плане от 03.12.2021: вид объекта недвижимости – объект незавершенного строительства, площадь застройки - 213.2 кв.м., этажность – 1, степень готовности – 10%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – нежилое. 

В рамках дела № А32-51214/2022 администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд  Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Профессионал», в котором просит: 

1. Признать строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 общей площадью 3 569 кв. м по адресу: г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская, самовольными постройками.

2. Обязать Ответчика за свой счет осуществить снос капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 общей площадью 3 569 кв. м по адресу: г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская. 

Определением от 17.04.2023 суд объединил дела № А32-337/2022 и А32-51214/2022 в одно производство для их совместного рассмотрения. 

Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обеспечена явка представителя по доверенности в судебное заседание. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

По итогам аукциона между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Профессионал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №4900010603 от 09.01.2018, зарегистрированный 17.04.2018, номер государственной регистрации 23:49:0101001:1003-23/050/2018-4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская, с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, площадью 3569 кв.м. из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для строительства автомобильной мойки» сроком на 2 года 8 месяцев (копия прилагается). 

На заявление о выдаче разрешения на строительство от 23.06.2020 администрация ответила отказом от 31.03.2021 №21.01-17/57074 со ссылкой на истечение срока действия договора аренды, который признан незаконным Ленинским районным судом города Воронежа от 22.07.2021 №2а-3069/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 30.11.2021.

Указанным судебным актом суд:

- признал незаконным решение об отказе в выдаче ООО «Профессионал» разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 30.03.2021 г. № 21.01- 17/57074, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская;

- обязал администрацию г. Сочи в двадцатидневный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО «Профессионал» от 23.06.2020 о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с КН 23:49:0101001:1003, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская.

Полагая себя собственником спорного объекта недвижимости, ООО «Профессионал» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности.

Между тем, администрация полагает, что спорный объект является самовольной постройкой ввиду отсутствия у общества разрешительной документации на возведение такого объекта, а также размещения спорного объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. 

Указанные выше обстоятельства послужили сторонам основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес. Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2023 назначено проведение по делу судебной экспертизы, которая поручена эксперту АНО «Исследовательский центр Судебных экспертиз» ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская? Описать расположение спорных объектов относительно границ участка с указанием процента застройки земельных участков, отступа (заступа при наличии) от границ земельных участков и соседних объектов недвижимости. 

2) Определить степень готовности спорных объектов, установить фактические технико-экономические параметры: размеры, площадь, площадь застройки, этажность, высоту, фундамент (вид и глубину залегания), конструктивные элементы, проведенные коммуникации и др. Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружений они относятся в соответствии с действующим законодательством. 

3) Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу. 

4) Описать функциональное назначение спорных объектов. Имеют ли спорные объекты по своим параметрам, функциональному назначению и объемно-планировочному решению признаки автомобильной мойки и/или объекта «Автомоечный комплекс»? 

5) Соответствуют ли спорные объекты в существующей стадии строительства разрешительной, проектной и технической документации (при наличии), градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства 

6) Создает ли строительно-техническое состояние существующих спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение АНО «Исследовательский центр Судебных экспертиз», согласно которому экспертом сделаны следующие выводы.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 по адрес Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская расположены объекты незавершенного, стадия возведения - фундамент, условно обозначенные, как фундамент №1, фундамент №2, фундамент №3, фундамент №4.

На иллюстрациях №9-12 показано фактическое местоположение спорных объектов, в таблицах №№2,4,6,8 представлены координаты поворотных точек спорных объектов.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 составляет - 5,94% (площадь застройки земельного участка - 211,86 кв.м./общая площадь земельного участка - 3569кв.м. х 100).

Технико-экономические показатели спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская представлены в таблицах ниже:

Основные технико-экономические показатели фундамента №1:

№

Наименование ТЭП

Установлено фактически

1

Степень готовности

В материалах гражданского дела отсутствует

разрешительная и проектная документация на спорный

объект, определить степень готовности объекта не

представляется возможным

2

Линейные размеры

Показаны на иллюстрации №2

3

Общая площадь кв.м.

Надземная часть отсутствует

4

Площадь застройки (кв.м)

53,03 кв.м.

5

Этажность

Надземная часть отсутствует

6

Высота (м)

Надземная часть отсутствует

7

Фундамент

Бетонный ленточный

8

Конструктивные элементы

Стены - отсутствуют; Перегородки - отсутствуют; Перекрытия - отсутствуют;

Крыша - отсутствует.

9

Проведенные коммуникации

Отсутствуют

Основные технико-экономические показатели фундамента №2:

№

Наименование ТЭП

Установлено фактически

1

Степень готовности

В материалах гражданского дела отсутствует

разрешительная и проектная документация на спорный

объект, определить степень готовности объекта не

представляется возможным

2

Линейные размеры

Показаны на иллюстрации №4

3

Общая площадь кв.м.

Надземная часть отсутствует

4

Площадь застройки (кв.м)

53,29 кв.м.

5

Этажность

Надземная часть отсутствует

6

Высота (м)

Надземная часть отсутствует

7

Фундамент

Бетонный ленточный

8

Конструктивные элементы

Стены - отсутствуют; Перегородки - отсутствуют; Перекрытия - отсутствуют;

Крыша - отсутствует.

9

Проведенные коммуникации

Отсутствуют

Основные технико-экономические показатели фундамента №3:

№

Наименование ТЭП

Установлено фактически

1

Степень готовности

В материалах гражданского дела отсутствует

разрешительная и проектная документация на спорный

объект, определить степень готовности объекта не

представляется возможным

2

Линейные размеры

Показаны на иллюстрации №6

3

Общая площадь кв.м.

Надземная часть отсутствует

4

Площадь застройки (кв.м)

53,04 кв.м.

5

Этажность

Надземная часть отсутствует

6

Высота (м)

Надземная часть отсутствует

7

Фундамент

Бетонный ленточный

8

Конструктивные элементы

Стены - отсутствуют; Перегородки - отсутствуют; Перекрытия - отсутствуют;

Крыша - отсутствует.

9

Проведенные коммуникации

Отсутствуют

Основные технико-экономические показатели фундамента №4:

№

Наименование ТЭП

Установлено фактически

1

Степень готовности

В материалах гражданского дела отсутствует

разрешительная и проектная документация на спорный

объект, определить степень готовности объекта не

представляется возможным

2

Линейные размеры

Показаны на иллюстрации №8

3

Общая площадь кв.м.

Надземная часть отсутствует

4

Площадь застройки (кв.м)

52,50 кв.м.

5

Этажность

Надземная часть отсутствует

6

Высота (м)

Надземная часть отсутствует

7

Фундамент

Бетонный ленточный

8

Конструктивные элементы

Стены - отсутствуют; Перегородки - отсутствуют; Перекрытия - отсутствуют;

Крыша - отсутствует.

9

Проведенные коммуникации

Отсутствуют

Т.к. спорные объекты фактически являются строительными конструкциями (фундаменты) определить уровень ответственности и соответственно класс сооружений - не представляется возможным.

Спорные объекты являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами, перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению - невозможно.

Определить функциональное назначение спорных объектов - не представляется возможным, так как спорные объекты являются объектами незавершенного строительства (фундамент №1, фундамент №2, фундамент №3, фундамент №4).

В материалах гражданского дела отсутствует разрешительная и проектная документация - спорные объекты.

Спорные объекты в существующей стадии строительства соответствуют технической документации, строительным, противопожарным нормам и правилам, а также нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости.

Спорные объекты не расположены в охранных зонах.

Определить соответствие спорных объектов санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности в существующей стадии строительства не представляется возможным.

Экспертом установлено, что объекты незавершённого строительства, условно обозначенные, как фундамент №2, фундамент №3, фундамент №4 соответствуют строительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Экспертом установлено, что объект незавершённого строительства, условно каченный, как фундамент №1 не соответствует градостроительным нормам и правилам, нормам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-Сочи в части несоблюдения минимального отступа от территории общего пользования. Процент нарушений предельно допустимых параметров строительства установить не представляется возможным, т.к. отсутствует методика, позволяющая выполнить расчет.

Строительно-техническое состояние существующих спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан - не создает.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 находился в аренде у ответчика на основании договора от 09.01.2018, п. 2.2 которого установлен срок аренды 2 года 8 месяцев.

Поскольку п. 1.3 договора аренды от 09.01.2018 установлено, что участок предоставлялся ответчику для строительства автомобильной мойки, постольку возведением спорных объектов нарушена воля собственника земельного участка в части строительства объектов без получения для этого соответствующего разрешения.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Материалами дела, в том числе заключением, проведенной по делу судебной экспертизой, подтверждается капитальность спорных объектов.

В рамках соблюдения процедуры получения разрешительной документации, ответчиком подано заявление о выдаче разрешения на строительство от 23.06.2020, на которое администрация ответила отказом от 31.03.2021 №21.01-17/57074 со ссылкой на истечение срока действия договора аренды, которое признано незаконным Ленинским районным судом города Воронежа от 22.07.2021 №2а-3069/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 30.11.2021.

Указанным судебным актом суд признал незаконным решение об отказе в выдаче ООО «Профессионал» разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 30.03.2021 № 21.01- 17/57074, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская; обязал Администрацию города Сочи в двадцатидневный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО «Профессионал» от 23.06.2020 о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с КН 23:49:0101001:1003, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, в районе ул. Магринская.

Между тем, суд указывает, что решение суда общей юрисдикции об обязании повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство не может повлиять на исход дела, поскольку спорные объекты уже начаты строительством, то есть уже допущено правонарушение.

Кроме того, проведенным экспертным исследованием установлено, что расположение спорного объекта не соответствует актуальным Правилам землепользования и застройки территории города-курорта Сочи.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В соответствии с пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. 

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» также выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Оснований для удовлетворения встречного искового заявления судом не установлено, что предприниматель допустил правонарушение, надлежащих мер к легализации не принимал, при этом собственник земельного участка возражает против размещения на земельном участке спорного объекта.

Суд также указывает, что у ответчика отсутствует законная возможность достроить спорный объект с учетом возражений собственника относительно его нахождения на земельном участке и отсутствия действующего разрешения на строительство.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что вышеизложенными обстоятельствами являются: а) допущенные нарушения при строительстве объекта без разрешения, б) нарушения Правил землепользования и застройки при его возведении, в) нарушение воли собственника земли нахождением спорного объекта на земельном участке.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа истцу в требовании о сносе спорного объекта у суда не имеется.

Принимая во внимание, что материалам дела подтверждено наличие в отношении спорного объекта признака самовольной постройки: строительство капитального объекта без соответствующего разрешения, а также возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований истца о сносе такого строения.

Суд полагает, что трехмесячный срок для сноса спорного объекта не нарушает баланс интересов сторон. 

Расходы на проведение экспертизы подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью «Профессионал».

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

С учетом изложенного, с ответчика подлежат взысканию в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.  

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  осуществить снос объекта незавершенного строительства (фундамент) площадью застройки 53,03 кв. м., объекта незавершенного строительства (фундамент) площадью застройки 53,29 кв. м., объекта незавершенного строительства (фундамент) площадью застройки 53,04 кв. м., объекта незавершенного строительства (фундамент) площадью застройки 53,50 кв. м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский внутригородской округ, в районе улицы Магринская, в течение трех месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 27 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу автономной некоммерческой организации «Исследовательский Центр Судебных Экспертиз» (ИНН 

<

***>) стоимость проведённой по делу судебной экспертизы в размере 78 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                      А.В. Николаев