Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

02.10.2023                                                                            Дело №А40-234462/22-11-1629

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2023

Полный текст решения изготовлен 02.10.2023

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО ИНЖЕНЕРНАЯ КОМПАНИЯ" (140188, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЖУКОВСКИЙ ГОРОД, БАЖЕНОВА УЛИЦА, ДОМ 10А, ОФИС 3.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" (115114, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДАНИЛОВСКИЙ, ДЕРБЕНЕВСКАЯ НАБ., Д. 7, СТР. 21, ЭТАЖ 3, ПОМ./КОМ. III/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2012, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1 501 304,02 руб.

по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО ИНЖЕНЕРНАЯ КОМПАНИЯ" о взыскании 130 518,60 рублей – неустойка за несвоевременное устранение недостатков Помещения; 198 696,44 рублей – упущенная выгода, в части непокрытой неустойкой; уменьшении на срок один год размер ежемесячной арендной платы по Договору аренды нежилого помещения N 01/11 от «13» января 2016 г. до 307 600 рублей в месяц с момента введения режима повышенной готовности в г. Москва (05.03.2020); дополнительно к предыдущему требованию, на период с 27.01.2020 по 13.04.2021 уменьшить размер арендной платы на 3,04 %, то есть пропорционально доле площади части Помещения, которую Истец не смог использовать по причине произошедшей аварии.

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2  по доверенности от 10.01.2023, паспорт, 

от ответчика:  не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО ИНЖЕНЕРНАЯ КОМПАНИЯ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО", с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании суммы долга по арендной плате по договору  аренды нежилого помещения  №01/11 от 13.01.2016г. за период с 01.03.2020г. по 13.04.2021г. в размере 5 342 647 руб. 11 коп.,  неустойки за период с 01.03.2020г. по 13.01.23г. в размере 5 096 202 руб. 03, неустойки до даты фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% за каждый день просрочки с 14.01.23г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2023г., в порядке ст. 132 АПК РФ, для совместного рассмотрения с первоначальным было принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО ИНЖЕНЕРНАЯ КОМПАНИЯ"  о взыскании 130 518,60 рублей - неустойки за несвоевременное устранение недостатков Помещения; 198 696,44 рублей -упущенной выгоды, в части непокрытой неустойкой; уменьшении на срок один год размера ежемесячной арендной платы по Договору аренды нежилого помещения №01/11 от 13 января 2016 г. (далее по тексту — Договор аренды) до 307 600 рублей в месяц с момента введения режима повышенной готовности в г. Москва (05.03.2020); дополнительно к предыдущему требованию, на период с 27.01.2020 по 13.04.2021 уменьшить размер арендной платы на 3,04 %, то есть пропорционально доле площади части Помещения, которую ООО «Управ Дом Выхино» не смогло использовать по причине произошедшей аварии.

В целях всецелого и всестороннего исследования материалов дела судом в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв в судебном заседании до 26.09.23г.

Истец исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречного искового заявления возражал, по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление.

Ответчик в судебное заседание не явился, ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения исковых требований возражал, заявил о несоразмерности неустойки.

Учитывая надлежащее уведомление ответчика о дате, времени и месте проведения судебного заседания, суд, рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции, в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления   последствий   совершения   или   несовершения   ими   процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд установил, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования подлежат отклонению на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ИП ФИО3 и ООО «Управ-Дом Выхино» был заключен Договор аренды нежилого помещения №01/11 от 13.01.2016 (далее - Договор аренды).

Объектом аренды являлись помещения общей площадью 615,2 кв.м. находящиеся в здании по адресу: 

<

...>, а именно: этаж 4, ком. А,Б, пом. I, ком. 1-43, условный номер 191487 (далее - Недвижимость).

Согласно Дополнительному соглашению №1 к Договору аренды от 11.10.2017 произошла замена арендодателя с ИП ФИО3 на ООО «Плаза-М» в связи с переходом права собственности на Недвижимость.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2016 по делу №А41-11009/2016 ООО «Плаза-М» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Соответственно, в силу ст.110, 139 Закона о банкротстве все имеющееся имущество должника-банкрота подлежит реализации в рамках процедуры конкурсного производства.

Согласно сообщению на ЕФРСБ №4079132 от 23.08.2019 ООО «Плаза-М» объявило о проведении торгов, в том числе и Недвижимости.

Между ИП Мельником П.М. (Агент) и ООО «Научно Инженерная Компания» (Принципал, далее - ООО «НИК») был заключен Агентский договор №КТ-006/2019 на участие в торгах от 23.09.2019 (далее - Агентский договор №КТ-00б/2019). Согласно п. 1.1., 1.2 Агентского договора №КТ-006/2019, по настоящему Договору Агент обязуется за вознаграждение совершать юридические и иные действия, направленные на приобретение Принципалом в собственность Недвижимости, продаваемого уполномоченными учреждениями или организациями на аукционе, конкурсе или посредством публичного предложения. Агент действует от своего имени и за счет Принципала.

В соответствии с Протоколом о результатах торгов №7328-ОТПП/2/10 от 15.10.2019 победителем торгов по продаже Недвижимости признан ИП ФИО4

Между ИП Мельником П.М. и ООО «Плаза-М» был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения от 2.5.10.2019 в отношении Недвижимости.

Согласно записи ЕГРН №77:01:0003052:6835-77/011/2020-9 от 27.01.2020 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на Недвижимость с ООО «Плаза-М» на ИП Мельника П.М.

В период с марта 2020 г. по август 2021 г. осуществлялись мероприятия по перерегистрации права собственности с ИП Мельника П.М. на ООО «НИК», в т.ч. в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2021 (оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2021) по делу №А40-187447/2020 суд обязал Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Недвижимость.

Согласно записи ЕГРН №77:01:0003052:6835-77/051/2021-11 право собственности было зарегистрировано за ООО «НИК» 06.08.2021.

В связи необходимостью осуществления прав и несения обязанностей Арендодателя в соответствии с условиями Договора аренды и нормами действующего законодательства в период осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имущество с ИП Мельника П.М. на ООО «НИК» в соответствии с п. 1.3.4. Агентского договора №КТ-006/2019, которая длилась в течение длительного времени, между ИП ФИО4 (Агент) и ООО «НИК» (Принципал) был заключен Агентский договор №01/04/2020 от 01.04.2020 (далее - Агентский договор №01/04/2020).

Согласно п. 1.1 Агентского договора №01/04/2020, Агент обязуется за вознаграждение осуществлять права и нести обязанности Арендодателя по Договору №01/11 аренды нежилого помещения от 13.01.2016 г. от своего имени, но за счет Принципала.

В силу п. 1.3 Агентского договора №01/04/2020, Имущество принадлежит Принципалу с 27.01.2020г. в соответствии с положениями статей 974, 996, 1005, 1011 ГК РФ и на основании Агентского договора №КТ-006/2019 на участие в торгах от 23.09.2019 г., заключенного между Агентом и Принципалом; Договора купли-продажи от 25.10.2019 г., заключенного между ООО «Плаза-М» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и Агентом во исполнение условий Агентского договора; регистрации перехода права собственности на Имущество с Продавца на Агента (запись ЕГРН №77:01:0003052:6835-77/011/2020-9 от 27.01.2020 г.).

Более того, в Постановлении Девятого Арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021по делу №А40-187447/2020 сделаны следующие выводы: «Соответственно, все права и обязанности  по Договору  купли-продажи, заключенным ИП Мельником П.М. с ООО «Плаза-М» возникли непосредственно у ООО «НИК», Управление Росреестра, отказывая в переходе права собственности, нарушает ст. 996, 1005 ГК РФ, поскольку ИП ФИО4 в настоящее время не имеет возможности передать имущество надлежащему собственнику - принципалу ООО «НИК».

ООО «НИК» в полном объеме оплатил за ИП Мельника П.М. стоимость нежилого помещения, что подтверждается платежными поручениями № 2923от 30.09.2019г. и № 3526 от 20.11.2019г.

В платежных поручениях указано, что ИП ФИО4 действует как агент в интересах ООО «НИК».

То есть, несмотря на то, что Агент заключил Договор купли-продажи от своего имени, нежилое помещение было оплачено за счет Принципала, в связи с чем право собственности возникает непосредственно у ООО «НИК».

ИП ФИО4 в таком случае не имеет права на нежилое помещение, поскольку его покупка была произведена не за счет его средств.

В таком случае, отказ в регистрации перехода права собственности на имя Принципала, нарушает как права Агента, поскольку он владеет не принадлежащим ему нежилым помещением, так и права Принципала, который не может владеть и пользоваться имуществом, которое в соответствии с действующим законодательство и судебной практикой является собственностью Принципала.

ИП ФИО4 имел право на участие в торгах агента от своего имени, но за счет принципала, конечное право собственности при этом возникает у ООО «НИК».

Условия Агентского договора №01/04/2020 в силу п.2 ст.425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, которые возникли до даты его заключения, начиная с 27.01.2020 г. (п.6.7 Агентского договора №01/04/2020).

В соответствии с п.6.5 Агентского договора №01/04/2020, по истечении срока действия настоящего Договора или его досрочного расторжения Принципалу принадлежат все права Арендодателя Имущества, в том числе возникшие у Агента в связи с реализацией прав и обязанностей Арендодателя по Договору аренды в период действия настоящего Договора.

Права требования к Арендатору об уплате текущей арендной платы, оплате задолженности по арендной плате, неустойке, убыткам в досудебном порядке, в судебном порядке, в рамках исполнительного производства переходят от Агента к Принципалу с момента истечения срока действия настоящего Договора или его досрочного расторжения.

Агент по истечению срока действия настоящего Договора или его досрочного расторжения передает Принципалу все документы, подтверждающие наличие прав требований Арендодателя Имущества.

Между ИП Мельником П.М. и ООО «НИК» был заключен Акт приема-передачи по Агентскому договору №01/04/2020 от 06.08.2021, согласно п.1 которого во исполнение п.6.5 Агентского договора №01/04/2020 ИП ФИО4 передал, а ООО «НИК» принял имеющееся у Агента документы, подтверждающие наличие прав Принципала, указанных в п.6.5. Агентского договора №01/04/2020, в том числе права требования задолженности (в досудебном порядке, в судебном порядке, в рамках исполнительного производства), возникшей у ООО «Управ-Дом Выхино» в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы по Договору №01/11 аренды нежилого помещения от 13.01.2016.

Как указывает Истец, ООО «Управ-Дом Выхино» не оплатило задолженность по арендной плате ни в адрес ИП Мельника П.М., ни в адрес ООО «НИК» в период с 27.01.2020 по 13.04.2021 (дата расторжения Договора аренды). В связи с этим ООО «НИК» полагает необходимым обратиться с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Согласно п.3.4 Договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 480 000 рублей в месяц.

В соответствии с Дополнительным соглашением к Договору аренды № 1 от 22.05.2017 (зарегистрирован в Росреестре 07.02.2018) п.3.4 Договора арендыизменен, Арендатор уплачивает Арендодателю постоянную часть ежемесячнойарендной платы за пользованием Недвижимостью в размере 380 000 рублей.

Согласно п.3.12 Договора аренды, размер ежемесячной арендной платы, указанной в п.3.4. Договора аренды, подлежит индексации не ранее, чем через 1 год с момента передачи Арендатору Помещения в соответствии с п. 2.1.1 Договора аренды и в дальнейшем не чаще одного раза в год, при этом размер индексации составляет величину, равную 7%.

Со стороны предыдущих арендодателей производилась неоднократная индексация размера арендной платы:

Индексация №1. В июле 2018 г. ООО «Плаза-М» на правах Арендодателя была проведена первая индексация, исходя из размера арендной платы - 380 000 рублей, предусмотренной п. 3.4 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 22.05.2017). Размер арендной платы в период с 01.07.2018 по 30.06.2019 составил 406 000 рублей.

Указанный вывод подтверждается Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2019 (оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019) по делу № А40-116208/19, где установлено, что проведенная индексация является законной и обоснованной, а размер арендной платы в период с 01.07.2018 по 30.06.2019 составляет 406 000 рублей.

Индексация №2. В июле 2019 г. была проведена индексация (уведомление иПЛМ-643 от 27.11.2018и уведомление иПЛМ-799 от 22.07.2019), исходя из проиндексированного ранее размера арендной платы 406 600 руб., размер арендной платы составил 435 062 рублей.

Указанный вывод подтверждается Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 (оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021) по делу №А40-94576/2021, где установлено, что проведенная индексация является законной и обоснованной, а размер арендной платы с 01.07.2019 составляет 435 062 рублей.

Таким образом, размер арендной платы в разный период времени действия Договора аренды был различным, а именно:13.01.2016 (дата заключения договора) - 21.05.2017 -480 000 руб. (п.3.4 Договора аренды); 22.05.2017-30.06.2018- 380 000 руб. (Дополнительное соглашение №1 от 22.05.2017); 01.07.2018-30.06.2019- 406 000 руб. (Индексация№1 (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2019 поделу№А40-116208/19); 01.07.2019-13.04.2021 (дата расторжения договора)- 435 062 руб. Индексация №2 (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 по делу №А40- 94576/2021)

В связи с этим, с 27.01.2020 (дата приобретения ООО «НИК» собственности на Недвижимость) по 13.04.2021 (дата расторжения Договора аренды) размер арендной платы составлял 435 061 рублей.

За период с 27.01.2020 по 13.04.2021 задолженность ООО «Управ-Дом Выхино» перед ООО «НИК» по оплате размера арендной платы составила 5 918 051,69 рублей (с учетом погашения ООО «Управ-Дом Выхино» в размере 330 000 платежным поручением №89 от 31.03.2020).

При этом, задолженность по оплате арендных платежей за период с 27.01.2020 по 29.02.2020 в размере 575 404, 58 рублей была взыскана ИП Мельником П.М., действующим от имени ООО «НИК» по Агентскому договору №01/04/2020, с ООО «Управ-Дом Выхино» Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 (оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021) по делу №А40-94576/2021.

Соответственно, текущий размер не взысканных денежных средств задолженности по арендной плате ООО «НИК» с ООО «Управ Дом Выхино» за период с 27.01.2020 по 13.04.2021 составляет 5 342 647,11 рублей (5 918 051,69-575 404,58 = 5 342 647,11).

Таким образом, ООО «Управ Дом Выхино» имеет в настоящее время невзысканную задолженность по уплате арендной платы в размере 5 342 647,11 рублей за период с 27.01.2020 по 13.04.2021.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указывая на неверный расчет задолженности по основному долгу, так как арендная плата должна быть уменьшена пропорционально доле площади части Помещения, которую Ответчик не мог использовать по причине произошедшей аварии, подтвержденной решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2021г. А40-57117/2020-23-366.

Доводы Ответчика рассмотрены и отклонены судом как необоснованные и не подтвержденные документально. ООО «Управ-Дом Выхино» продолжало использовать комнаты 23-24, так как в обратном случае ООО «Управ-Дом Выхино» могло отказаться от вышеуказанных помещений, тем самым пересчитать сумму арендной платы, но доказательств возврата помещений в пригодное состояние для проживания в материалы дела не представлено. Тем самым нет оснований полагать, что данные помещения ООО «Управ-Дом Выхино» не использовались. 

Согласно п.3.7 Договора аренды, Арендатор должен исполнять обязательство по уплате арендных платежей в течение первых 7 календарных дней месяца, за который начисляется арендная плата.

Задолженность считается сформированной с 8 числа месяца.

Согласно п. 4.2 Договора аренды, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню из расчёта 0,1% от неуплаченной суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Размер пени за просрочки в уплате арендной платы за период с 27.01.2020 по 13.01.2023, по мнению Истца,  составляет 5 111 695,85 рублей. При этом задолженность по оплате пени за период с 27.01.2020 по 29.02.2020 в размере 15 493,83 рублей была взыскана ИП Мельником П.М., действующим от имени ООО «НИК» по Агентскому договору №01/04/2020, с ООО «Управ-Дом Выхино» Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 (оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021) по делу №А40-94576/2021. Соответственно, по мнению Истца, текущий размер не взысканных денежных средств задолженности по оплате пени ООО «НИК» с ООО «Управ Дом Выхино» за период с 27.01.2020 по 13.01.2023 составляет 5 096 202,02 рублей (5 111 695,85 - 15 493,83 = 5 096 202,02).

Вместе с тем, на основании ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) Правительство РФ неоднократно вводило мораторий на возбуждение дел о банкротстве: с 06.04.2020 до 07.01.2021 (Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 428, от 01.10.2020 № 1587). с 01.04.2022 по 01.10.2022 (Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497).

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в период действия моратория с 06.04.2020 до 07.01.2021 проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Указанный мораторий был введен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников".

Срок действия моратория продлен Постановлением Правительства РФ от 01.10.2020 N 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников".

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Данный мораторий действовал 6 месяцев в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно.

Пунктом 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон № 127-ФЗ) установлено, что правительство РФ вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абз. 5 и 7 -10 п. 1 ст. 63 Закона № 127-ФЗ (пп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона № 127-ФЗ).

Таким образом, представленный Истцом расчет неустойки судом проверен и признан неверным. 

Из заявленного Истцом периода начисления неустойки подлежит исключению периоды до окончания срока действия установленного применении моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №428, от 28.03.2022г. №497.

Истцом представлен информационный расчет, который принимается судом, в соответствии с которым размер неустойки с учетом моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №428, от 28.03.2022г. №497 составляет 3 238 538 руб. 04коп.

Пунктом 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Согласно ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Кроме того по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ), (п. 65 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2016 г. N 7 О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ).

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла данной правовой нормы, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Заявленное ходатайство Ответчика об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку суд не находит оснований для уменьшения размера неустойки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, как документально подтвержденные: долг в размере 5 342 647,11 руб., неустойка в размере 3 238 538,04 руб., неустойка с последующим начислением с 14.01.2023 на сумму долга из расчета 0,1% по дату фактической оплаты. В остальной части требование удовлетворению не подлежит, в связи с применением судом моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №428, от 28.03.2022г. №497.

ООО "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" предъявило встречное исковое заявление  о взыскании 130 518,60 рублей - неустойки за несвоевременное устранение недостатков Помещения; 198 696,44 рублей -упущенной выгоды, в части непокрытой неустойкой; уменьшении на срок один год размера ежемесячной арендной платы по Договору аренды нежилого помещения №01/11 от 13 января 2016 г. (далее по тексту — Договор аренды) до 307 600 рублей в месяц с момента введения режима повышенной готовности в г. Москва (05.03.2020); дополнительно к предыдущему требованию, на период с 27.01.2020 по 13.04.2021 уменьшить размер арендной платы на 3,04 %, то есть пропорционально доле площади части Помещения, которую ООО «Управ Дом Выхино» не смогло использовать по причине произошедшей аварии.

В обоснование заявленных требований Истец по встречному иску указывает, что в арендуемом Помещении 6 марта 2018 г. произошла следующая авария: протечка кровли в комнате № 24 (номера комнат указаны согласно экспликации ТБТИ от 23.06.2004), также на стене появилась трещина.

ООО "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" указывает, что по причине аварии не мог пользоваться комнатами 23 и 24 (указанные комнаты объединены) общей площадью 18,7 кв. м. После аварии при каждом сильном дожде происходили заливы указанных комнат. Последствия произошедшей аварии так и не были устранены, вплоть до момента расторжения Договора аренды. Факты протечек зафиксированы Актами о заливе нежилого помещения б/н от 6 марта 2018 г. и от 19 мая 2018 г., а также подтверждается Отчетом № О-УЩ2018-011 от 18 мая 2018 года. В соответствии с Актами причиной залива Помещений явилась протечка кровли, поддержание которой в исправном состоянии является обязанностью Арендодателя в соответствии с п. 2.1.2 Договора и п. 1 ст. 616 ГК РФ. Факт невозможности использования части помещения установлена решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2021 по делу № А40-57117/20-23-366, по спору между ООО «Управ-Дом Выхино» и ООО «Плаза-М» (предыдущим арендодателем по Договору аренды). Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2021 указанное решение суда оставлено без изменения.

ООО "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" указывает, что Ответчик по встречному иску до момента расторжения Договора аренды не принял необходимые меры к устранению последствий указанных событий, несмотря на направленные Ответчику (через ИП Мельника П.М.) претензии.

В соответствии с п. 4.14 Договора аренды, в случае если Арендодатель не исполняет свои обязательства, предусмотренные Договором, что сделает невозможным для Арендатора пользование всем Помещением, либо его частью в соответствии с разрешенным использованием и деятельностью, осуществляемой Арендатором в помещении, арендатор имеет право после письменного уведомления Арендодателя не вносить постоянную часть арендной платы за каждый день фактического нарушения Арендодателем указанных обязательств пропорционально доле площади части Помещения, которую Арендатор не мог использовать по причине нарушения Арендодателем указанных в настоящем пункте обязательств, в общей площади Помещения.

В случае неисполнения Арендодателем обязательств, указанных в настоящем пункте, Арендодатель обязан уплатить Арендатору неустойку в размере 0,3 % (Ноль целых три десятых процента) от суммы постоянной части арендной платы, определенной настоящим Договором на месяц, в котором было предъявлено такое требование, за каждый день просрочки, но не более 30% от суммы постоянной части арендной платы за указанный месяц.

С учетом изложенного, по мнению Истца по встречному иску, подлежит взысканию неустойка за период с 28.01.2020 по 13.04.2021 в размере 130 518 руб. 60 коп.

Кроме того, истец по встречному иску считает, что Арендодатель должен возместить убытки (упущенную выгоду) Арендатора, возникшие в связи невозможностью использования арендованного имущества из-за неисполнения Арендодателем обязательств по содержанию имущества в надлежащем состоянии. Арендованные помещения использовались Истцом по встречному иску для оказания гостиничных услуг, а именно для размещения гостей (клиентов) в хостеле и оказания иных сопутствующих услуг. В связи с тем, что Ответчик по встречному иску не устранил последствия аварии, что является его обязанностью в силу п. 2.1.2 Договора аренды, Истец по встречному иску не мог использовать в коммерческой деятельности помещения № 23 и № 24, общей площадью 18,7 кв. м, и извлекать из них доход, следовательно, ему были причинены убытки в виде упущенной выгоды.

Истец по встречному иску указывает, что расчет размера упущенной выгоды произведен исходя из следующих обстоятельств: в указанных помещениях, которые пострадали от залива, был оборудован жилой номер на 8 спальных мест; согласно веб-сайту Арендатора, размещенному в сети Интернет по адресу http://uprav-dom.com/, минимальная стоимость предоставления 1 места для проживания в восьмиместном номере составляет 217 руб. в сутки; при расчете упущенной выгоды были учтены статистические показатели средней загрузки гостиниц в г. Москве. Размер ущерба определен на основании отчета № О-УЩ/2018-0011 от 04.06.2018, выполненного ИП ФИО5

Упущенная выгода, по мнению Истца по встречному иску за период с 28.01.2020 по 13.04.2021 составляет 329 215,04 рублей

В связи с этим Истец по встречному иску требует возместить убытки в части, не покрытой неустойкой, в следующем размере: 329 215,04 руб. (размер упущенной выгоды) - 130 518,60 руб. (размер неустойки) = 198 696,44 руб.

Также Истец по встречному иску считает, что Договор аренды подлежит изменению в части снижения арендной платы согласно п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Для определения рыночного размера снижения арендной платы арендованного помещения Истцом по встречному иску была заказана оценка рыночной ставки арендной платы за право пользования нежилыми помещениями, которая была произведена оценщиком ООО «Оценка от альфы до омеги». Согласно Отчёту итоговая величина рыночной стоимости арендной платы за нежилые помещения общей площадью 615,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, 4 этаж, ком. А, Б, пом. 1, ком. 1-43, кадастровый номер 77:01:0003052:6835, условный номер 191487, на дату оценки составляет (с учетом округления): 307 600 рублей в месяц.

Указанная информация, вместе с копией Отчета была направлена Ответчику по встречному иску (через ИП Мельника П.М.) письмом от 23.11.2021, однако оно осталось без рассмотрения.

Истец по встречному иску указывает, что Арендная плата должна быть уменьшена пропорционально доле площади части Помещения, которую он не смог использовать по причине произошедшей аварии в соответствии с п.4.14. договора, ст. 614 ГК РФ. Поэтому, по мнению Истца по встречному иску, размер постоянной части ежемесячной арендной платы, начиная с даты аварии и до момента расторжения Договора аренды, должен быть уменьшен на 3,04 %. Это процент площади Помещения, которой не может пользоваться Истец по встречному иску, в общей площади арендованного Помещения. Процент рассчитан Истцом по встречному иску по следующей формуле: 18,7 кв. м (площадь помещения, которой арендатор не может пользоваться): 615,2 кв. м (общая площадь арендованного помещения) * 100 % = 3,04 %.

Ответчиком по встречному иску заявлено о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности. Проверяя заявление о попуске срока исковой давности, суд соглашается с ним.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

П. 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Как указало ООО «Управ Дом Выхино», по причине аварии арендатор не мог пользоваться комнатами 23 и 24 (указанные комнаты объединены) общей площадью 18,7 кв. м. После аварии при каждом сильном дожде происходили заливы указанных комнат. Последствия произошедшей аварии так и не были устранены, вплоть до момента расторжения Договора аренды.

Как следует из материалов дела, актами о заливе нежилого помещения от 06.03.2018 и от 19.05.2018 зафиксирован факт залива арендуемого помещения в результате протечки кровли, что подтверждается Отчетом № О-УЩ2018-011 от 18.05.2018 г.

В соответствии с информацией, описанной в Определении Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2021 по делу № А40-57117/20, ООО «Управ-Дом Выхино» направлена в адрес бывшего собственника Помещения ООО «Плаза-М» претензия от 01.06.2018 об уменьшении арендной платы на 11 552 руб. в связи с невозможностью использования части помещения, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи от 02.06.2018.

В связи с вышеизложенным, арендатор узнал или должен был узнать о нарушении своих прав и законных интересов со дня аварии, то есть с 06.03.2018 г.

Во встречном исковом заявлении ООО «Управ Дом Выхино» предъявляет требование об оплате неустойки из-за невозможности пользоваться частью арендуемого Помещения по настоящий момент из-за произошедшей аварии.

В момент истечения срока исковой давности по главному требованию истекает и срок давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 207 ГК РФ).

В том числе обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек (абзац пятый статьи 411 ГК РФ).

Согласно п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В данном случае, в связи с истечением сроков давности ООО «Управ Дом Выхино» лишено права требовать оплаты неустойки из-за невозможности использования арендатором части Помещения из-за аварии, произошедшей более 5 лет назад, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Управ-Дом Выхино».

Как указало ООО «Управ-Дом Выхино», арендованные помещения использовались арендатором для оказания гостиничных услуг, а именно для размещения гостей (клиентов) в хостеле и оказания иных сопутствующих услуг. В связи с тем, что ООО «Плаза-М» не устранило последствия аварии, что является его обязанностью в силу п. 2.1.2 Договора аренды, арендатор не мог использовать в коммерческой деятельности помещения № 23 и № 24, общей площадью 18,7 кв. м, и извлекать из них доход, следовательно, ему были причинены убытки в виде упущенной выгоды.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

При требовании возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях, когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника, а также вину.

ООО «Управ Дом Выхино» в переписке с ИП ФИО4 в письме от 31.03.2020 указало об аварийной ситуации в арендуемом здании: 06.03.2018 г. произошла протечка кровли в комнате № 24 (номера комнат в письме указаны в соответствии с экспликацией ТБТИ от 23.04.2004 г.), а также на стене образовалась трещина. Арендатор сообщил о невозможности использования комнат 23 и 24 (указанные комнаты объединены) общей площадью 18,7 кв. м. для предоставления гостиничных услуг.

Актами о заливе нежилого помещения от 06.03.2018, от 19.05.2018 зафиксирован факт залива арендуемого помещения в результате протечки кровли.

Размер ущерба в размере 68 887 руб. определен на основании отчета № О-УЩ/2018-0011 от 04.06.2018, выполненного ИП ФИО5: количество спальных мест в пострадавшей от залива комнате составляет 8, что подтверждается и представленными в экспертном заключении фотоматериалами.

Суд критически относится к данным доводам поскольку, ООО «Управ Дом Выхино» могло намеренно оставить комнаты 23 и 24 в аварийном состоянии и непригодными для проживания гостей с целью иметь возможность заявить в судебном порядке о возмещении упущенной выгоды с арендодателя.

ООО «Управ-Дом Выхино» продолжало использовать комнаты 23-24, так как в обратном случае ООО «Управ-Дом Выхино» могло отказаться от вышеуказанных помещений, тем самым пересчитать сумму арендной платы, но доказательств возврата помещений в пригодное состояние для проживания в материалы дела не представлено. Тем самым нет оснований полагать, что данные помещения ООО «Управ-Дом Выхино» не использовались.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ); размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению; отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное; если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Как указано в абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. При этом должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Исходя из изложенного, указанные процессуальные презумпции подлежат применению, поскольку действие обратившегося за защитой не противоречат принципу добросовестности и не направлены исключительно во вред другому (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинно-следственную связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Арендатор за длительное время не предпринял попыток по обязанию нового собственника к устранению нарушений, не устранил нарушения за свой счет с последующим взысканием расходов/уменьшением арендной платы на размер расходов.

Основной вид предпринимательской деятельности ООО «Управ-Дом Выхино» — это деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Любой предприниматель заинтересован в получении максимальный прибыли. Арендатором, как следует из представленных материалов дела, не были предприняты самостоятельные попытки организовать ремонтные работы при помощи соответствующих специалистов, а затем уже имело бы возможность заявить требование о возмещении расходов на ремонт.

На основании п. ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п.3 ст. 10 ГК РФ в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При возникшей ситуации и при обнаружении недостатков арендуемого Помещения арендатор вправе был по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

У арендатора на выбор было несколько вариантов защиты своих прав и законных интересов. Не добившись защиты своих прав и законных интересов по одному из вариантов, арендатор за 3 года не предпринял возможные способы защиты и не обратился в суд, напротив, допустил дальнейшее ухудшение объекта аренды. Следовательно, такая ситуация говорит о незаинтересованности и неразумном поведении арендатора как предпринимателя.

Также сами по себе действия ООО «Управ Дом Выхино» по иску о взыскании упущенной выгоды должны быть единственной и необходимой причиной возникновения убытков в данном случае. 

Исходя из сложившейся ситуации, ООО «Управ Дом Выхино» не только не предприняло разумных мер для уменьшения размера убытков, но, напротив, вопреки объективным обстоятельствам, осмотрительной, разумной и последовательной оценки фактов, при условии очевидной возможности не предприняло попыток снизить долговую нагрузку по Договору аренды.

Кроме того, ООО «Управ Дом Выхино» не имеет оснований для льгот по Договору аренды в связи с коронавирусной инфекцией, так как не доказал нуждаемость в данных льготах.

ООО «Управ Дом Выхино» ссылается на то, что в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции") и в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" попросило предоставить отсрочку арендной платы и согласовать проект дополнительного соглашения.

ООО «НИК» пояснило, что в марте-июне 2020 г. между ИП ФИО4 и ООО «Управ-Дом Выхино» велись переговоры относительно отсрочки уплаты арендных платежей по Договору аренды нежилого помещения №01/11 от 13.01.2016 (далее - Договор аренды) на фоне ухудшения экономической ситуации в стране ввиду новой коронавирусной инфекции. Главным условием, необходимым для согласования ИП ФИО4 указанной   отсрочки,   являлось   предоставление   арендатором   документации, подтверждающей ухудшение его финансового состояния. Однако переговоры остановились, подтверждающая документация арендатором предоставлена не была. ООО «НИК» не согласно с выводом арендатора, что ИП ФИО4 уклонился от продолжения переговоров, указал, что напротив, ИП ФИО4 по указанному вопросу также просил выслать ранее запрашиваемую документацию, однако ООО «Управ Дом Выхино» не выполнило это условие.

При этом, лицу, реально заинтересованному в получении льгот по Договору аренды, не составляет труда документально подтвердить ухудшение своего финансового состояния, если оно в действительности имеет место быть. Напротив, ООО «Управ-Дом Выхино» лишь формально ссылалось на ухудшение финансового состояния и необходимость согласования отсрочки уплаты арендных платежей в отсутствие какого-либо подтверждения, что не свидетельствует о добросовестности и разумности его поведения.

В то же время ИП ФИО4, действующий на основе Агентского договора №01/04/2020 в качестве агента в интересах и за счёт принципала ООО «НИК», запрашивал в ответе на письма от 31.03.2020 и от 28.04.2020 бухгалтерские справки о выручке ООО «Управ-Дом Выхино» от осуществления предпринимательской деятельности, выписки с расчётного счёта ООО «Управ-Дом Выхино» с отметкой банка, а также выписки из кассовой книги с целью проанализировать финансовую деятельность арендатора и продолжить переговоры по вопросу уменьшения ежемесячной арендной платы. Однако представителю ИП ФИО4 удалось получить только банковскую выписку АО «Тинькофф» с расчётного счёта ООО «Управ-Дом Выхино» с отметкой банка, иной документации в адрес представителя ИП ФИО4 не поступило.

В ответе на вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, изложена правовая позиция, согласно которой освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.

Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2022 № 309-ЭС22-24018 по делу № А07-24750/2020: «Оценив доводы ответчика о распространении на него действия моратория на взыскание неустойки, предусмотренного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников", суды, учитывая установленные по делу обстоятельства, не усмотрели оснований для применения моратория.

Как указали суды трех инстанций, ответчиком вопреки требованиям абзаца 2 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не представлены доказательства того, что он в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория на взыскание финансовых санкций. Напротив, анализ финансовых результатов деятельности ответчика свидетельствует об отсутствии для должника негативных последствий, обусловленных введением моратория».

Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2022 № 308-ЭС22-14524 по делу № А32-22903/2021: «Поскольку ответчиком вопреки требованиям абзаца 2 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Закона о банкротстве", не представлены доказательства того, что он в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория на взыскание финансовых санкций, а судами установлено увеличение дохода ответчика по итогам 2020 года, суды не усмотрели оснований для применения указанного моратория».

В данном случае арендатору предоставлено право обращения к арендодателю за предоставлением отсрочки внесения арендной платы положениями п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, однако доказательств такого обращения в материалы дела не представлено.

Вместо необходимой документации и продолжения переговоров ООО «Управ-Дом Выхино» в адрес ИП ФИО4 было направлено письмо с просьбой о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы без указания на конкретные причины отсрочки платежей по Договору аренды В отсутствие обосновывающей документации непосредственно от ООО «Управ-Дом Выхино» ИП ФИО4 не имел возможности решить вопрос о предоставлении льгот арендатору. На данном этапе переговоры между арендатором и арендодателем были прерваны.

В то же время ООО «Управ-Дом Выхино» ссылается на п. 4.14 Договора аренды, в случае если арендодатель не исполняет свои обязательства, предусмотренные договором, что сделает невозможным для арендатора пользование всем Помещением, либо его частью в соответствии с разрешенным использованием и деятельностью, осуществляемой арендатором в помещении, арендатор имеет право после письменного уведомления арендодателя не вносить постоянную часть арендной платы за каждый день фактического нарушения арендодателем указанных обязательств пропорционально доле площади части Помещения, которую арендатор не мог использовать по причине нарушения арендодателем указанных в настоящем пункте обязательств, в общей площади Помещения.

Также ООО «Управ-Дом Выхино» обращает внимание, что в случае неисполнения арендодателем обязательств, указанных в настоящем пункте, арендодатель обязан уплатить арендатору неустойку в размере 0,1 % от суммы постоянной части арендной платы, и определенной настоящим Договором на месяц, в котором было предъявлено такое требование, за каждый день просрочки, но не более 30% от суммы постоянной части арендной платы за указанный месяц.

Однако данный довод является несостоятельным, так как случившаяся авария не освобождает полностью арендатора от обязательной ежемесячной арендной платы на основании п. 2.3.3 Договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления   последствий   совершения   или   несовершения   ими   процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

На основании изложенного, требования по встречному иску заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине по первоначальному и встречному искам иску относятся на ООО "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 330, 333, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2012, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО ИНЖЕНЕРНАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: 

<

***>) 5 342 647,11 руб. (Пять миллионов триста сорок две тысячи шестьсот сорок семь рублей 11 копеек) – задолженность, 3 238 538,04 руб. (Три миллиона двести тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать восемь рублей 04 копейки) – неустойку с последующим начислением с 14.01.2023 на сумму долга из расчета 0,1% по дату фактической оплаты, а также расходы по уплате госпошлины в размере 28 263 руб. (Двадцать восемь тысяч двести шестьдесят три рубля 00 копеек).

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВ-ДОМ ВЫХИНО" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2012, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 46 931 руб. (Сорок шесть тысяч девятьсот тридцать один рубль 00 копеек).

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В. Г. Дружинина