ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, 

<

...>, тел. 

<

***>

 www.21aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-17677/2023

город Севастополь

21 октября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2025.

В полном объёме постановление изготовлено 21.10.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колупаевой Ю.В., судей Плотникова И.В., Лагутиной Н.М., 

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания     Голованевым В.А.,

при участии:

ФИО1, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от ФИО1 – ФИО2, представитель по доверенности от 04.08.2023 № 82/55-н/82-2023-4-210;

от администрации города Бахчисарая Республики Крым – ФИО3, представитель по доверенности от 15.08.2025 № 11;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Крым от17.07.2025 года по делу № A83-17677/2023 (судья Шкуро В.Н.)

по иску администрации города Бахчисарая Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство культуры Республики Крым, государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Бахчисарайский историко-культурный и археологический музей-заповедник», ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Государственное автономное учреждение культуры Республики Крым «Дирекция по централизованному обслуживанию и развитию учреждений сферы культуры»,

о сносе самовольно возведенного строения,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Бахчисарая Республики Крым

о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Бахчисарая Республики Крым (далее – администрация, истец по первоначальному иску) обратилась (с учетом заявления об уточнении исковых требований) в Бахчисарайский районный суд Республики Крым с иском к ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик по первоначальному иску) о признании капитального строения, возникшего в результате переустройства объектов некапитального назначения – навеса литер «а» и мощения литер «I», объекта согласно графической части инвентарного дела Бюро технической инвентаризации и обозначенного в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.12.2017 № 90/016/024/2017-8093 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 90:01:010105:744, расположенного по адресу: Республика Крым, 

<

...> как литер п/А строение (здание) площадью 63 кв.м (согласно геоданных поворотных точек самовольно возведенного объекта на ситуационном плане от 25.01.2023, выполненного кадастровым инженером ФИО5) самовольной постройкой и понуждении ответчика в течении 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести названный объект недвижимости.

Исковые требования администрации основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что в настоящее время спорная постройка пересекает границы территории объекта культурного наследия, строить в которой нельзя.

Бахчисарайским районным судом Республики Крым принято встречное исковое заявление ФИО1 к администрации о признании права собственности на цокольный этаж, состоящий из нежилых помещений и возведенную пристройку, расположенный по адресу: Республика Крым, 

<

...>.

Определением Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 24.05.2023 вышеуказанное дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Крым для рассмотрения по существу.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.07.2025 года по делу           № A83-17677/2023 первоначальные исковые требования удовлетворены полностью; во встречном иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО1 обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит принять апелляционную жалобу, применить последствия пропуска сроков исковой давности к исковым требованиями Администрации; решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить полностью.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при принятии решения не дана оценка такому доказательству, как письмо председателя Государственной службы по вопросам национального культурного наследия Министерства культуры и туризма Украины ФИО6 от 23.08.2007 года исх. № 22-2134/9. По мнению предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, т.е. допустил существенное нарушение норм материального закона, поскольку вопрос об отсутствии либо наличии оснований возникновения права собственности у ФИО1 на спорный объект должен разрешаться в соответствии с законодательством государства Украина. Апеллянт отмечает, что спорная пристройка не является самовольной, была возведена на земельном участке, представленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускало реконструкцию коммерческого объекта, на дату начала возведения пристройки были получены необходимые разрешения и согласования, ввиду чего ссылка арбитражного суда первой инстанции на разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.20232 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» является ошибочной.

Таким образом, ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе отметил, что в нарушение нормы процессуального права арбитражный суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство предпринимателя от 07.12.2023 об оставлении первоначального искового заявления без рассмотрения, ходатайство от 22.05.2025 о применении последствий пропуска срока исковой давности, изложенное во встречном исковом заявлении, что в свою очередь повлекло нарушение положений статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 22.08.2024 апелляционная жалоба принята к рассмотрению в судебном заседании в помещении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

В судебное заседание 07.10.2025 явились ФИО1, а также представители Администрации и ИП ФИО1

В судебном заседании предприниматель и представитель ИП ФИО1 поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе по мотивам, изложенным в ней, а также в возражениях на отзыв.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

В судебном заседании 07.10.2025 от предпринимателя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов, которые, как отмечает апеллянт, не мог приобщить в суде первой инстанции ввиду нахождения их у представителя, который был длительное время в командировках.

Рассмотрев данное ходатайство, судебная коллегия отказала в его удовлетворении по причине недоказанности уважительных причин непредставления данных документов в суде первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

Так, в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).

Как указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 указанного кодекса, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

ИП ФИО1 в рассматриваемом ходатайстве не привел объективных причин, воспрепятствовавших приобщению указанных документов в суде первой инстанции, как и не предоставил доказательств в их подтверждение, тогда как, о начавшемся судебном процессе был извещен надлежащим образом.

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанного ходатайства.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав явившихся участников процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на территории муниципального образования 

<

...> расположены объекты культурного наследия федерального значения входящие в комплекс сооружений ансамбля «Ханский дворец» (ансамбль), XVI-XIX века, к которым относятся памятники «Набережная с тремя мостами», XVI век и «Графский (светский) корпус начало XVI-XIII века» - границы территории и предмет охраны утверждены приказами Государственного комитета по охране объектов культурного наследная Республики Крым № 155 от 15.08.2018 и № 271 от 27.11.2018.

Объект культурного наследия «Набережная с тремя мостами», XVI век состоит из двух параллельно-идущих опорных стен, которые пересекают три моста, и каменного мощения по руслу реки, а также парапетов и каменных ограждений. Сооружения по левому берегу реки ФИО7-Су представляют собой берегоукрепительные сооружения в виде опорной стены, парапетов и каменных ограждений, которые находятся на земельном участке с кадастровым номером 90:01:010105:325.

Сооружения по правом берегу реки ФИО7-Су представляют собой берегоукрепительные сооружения в виде опорной стены, парапетов и каменных ограждений, частично находятся на землях муниципального образования городское поселение Бахчисарай, частично в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ханский дворец» (ансамбль), определенных согласно приказа от 15.08.2018 № 155 Государственного комитета по охранен культурного наследия Республики Крым, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) под реестровым номером 90:01:-8.4.

Кроме того, частично через указанный объект культурного наследия проходит акватория реки ФИО7-Су в виде водоохраной зоны реки реестровый номер 90:01:-6.183 учетный номер 90.011.2.185, а также прибрежной защитной полосы реки ФИО7-Су реестровый номер 90:01-6.62, учетный номер 90.01.2.186.

12.04.2000 между Жилищно-эксплуатационным управлением г. Бахчисарая (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды недвижимого имущества № 12, по условиям которого в аренду передано помещение площадью 22,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> для использование под складские помещения.

Решением Бахчисарайского исполнительного комитета Автономной Республики Крым № 82 от 05.03.2001 предпринимателю было разрешено реконструировать арендуемое нежилое помещение по ул. Ленина, 87 под торговую точку с устройством сооружений канализации и водопровода, возложением обязанности вести строительные работы в соответствии со строительными, санитарными, противопожарными нормами без уменьшения площади и согласованием работ с соответствующими уполномоченными органами.

27.07.2001 между территориальным общиной в лице Бахчисарайского городского совета Автономной Республики Крым (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи государственного имущества путем выкупа, по условиям которого в собственность ответчика передан цокольный этаж, состоящий из нежилых помещений: сараев «І» и «Ш», кладовых «II» и «IV» общей площадью 57,3 кв.м, расположенных по адресу: Автономная 

<

...>.

Право собственности ФИО1 на цокольный этаж здания, расположенного по адресу: Автономная 

<

...>, зарегистрировано Симферопольским межгородским бюро регистрации и технической инвентаризации, о чем 23.10.2006 выдано Извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

25.09.2023 между территориальной общиной в лице Бахчисарайского городского совета Автономной Республики Крым (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи государственного имущества, на основании которого последний приобрел в собственность первый этаж нежилого строения площадью          59,9 кв.м, которое в целом находится по адресу: Автономная 

<

...>.

28.10.2003 Симферопольским межгородским бюро регистрации и технической инвентаризации выдано Извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество, согласно которому нежилое здание, расположенное по ул. Ленина, 87 в городе Бахчисарае, в целом принадлежит ФИО4

14.11.2003 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор о совместном использовании здания, по условиям которого распределены права и обязанности каждого в отношении санитарного состояния прилегающей территории, системы электроснабжения, землепользования, капитального ремонта здания и прочих условий.

Таким образом, непосредственно ФИО1 принадлежат на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.07.2021 нежилые помещения в цоколе здания площадью 57,3 кв.м.

27.05.2022 Прокуратурой Бахчисарайского района в адрес главы администрации вынесено представление об устранении нарушений в сфере земельного, градостроительного законодательства, а также охраны объектов культурного наследия. Из названного Представления усматривается, что проведенным в ходе проверки осмотром с применением прибора для геодезических измерений установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 90:01:010105:517 также размещается самовольно возведенное ФИО1 сооружение, имеющие признаки объекта капитального строительства, внешняя стена пристройки, идущая вдоль правого русла реки возведена непосредственно на опорной стене правого берега реки ФИО7-Су, которая является частью объекта культурного наследия федерального значения «Набережная с тремя мостами».

Указанный объект возведен ФИО1 как пристройка к цокольному этажу нежилого здания по ул. Ленина, 87 обозначенного в инвентарном деле как литер п/А и используется для осуществления предпринимательской деятельности по предоставлению 6 1229_2051338 услуг общественного питания под торговым наименованием кафе «Гульфидан», функционирующее с 2003 года.

В обоснование законности указанных действий ответчик ссылается на получение соответствующей разрешительной документации для проведения улучшений и на то, что 20.08.2010 между ФИО1, как собственником недвижимого имущества, и Бахчисарайским городским советом заключен договор суперфиция, по условиям которого ему был предоставлен земельный участок площадью 0,0150 га, расположенный по адресу: 

<

...> для возведения пристройки к кафе.

В тоже время право собственности на указанную пристройку в рамках правового поля Украины ФИО1 не оформлялось. Согласно данным инвентарного дела с 1997 года на месте пристройки должны располагаться навес литер «а» и мощение литер «I».

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, государственная регистрация права собственности ФИО1 осуществлена только в отношении цокольного этажа площадью 57,3 кв.м.

Актом технического осмотра объекта культурного значения «Набережная с тремя мостами», XVI век от 27.05.2022 специалистом администрации в ходе проведения осмотра земельных участков, на которых расположены здания по ул. Ленина, 87, произведены измерения, которые показали, что на месте литеры «I» и навеса «а» фактически расположена имеющая признаки капитального строения пристройка к цокольному этажу, принадлежащая ФИО1, которая размещена между зданием и правым берегом реки ФИО7-Су, внешняя стена пристройки, идущая вдоль правого русла реки возведена непосредственно на опорной стене объекта культурного наследия «Набережная с тремя мостами», XVI век.

Земельный участок под самовольной постройкой относится к категории земель - земли населенных пунктов, распоряжение которым, в соответствии с Федеральным законом «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесено к полномочиям органов местного самоуправления, и частично расположен на землях, с кадастровым номером 90:01:010105:517 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство), принадлежащий на праве собственности частным лицам.

Часть строения площадью 18 кв.м расположена на берегоукрепительных сооружениях в виде опорной стены, парапетов и каменного ограждения, входящих в границы объекта культурного наследия федерального значения «Набережная с тремя мостами», XVI век и охранную зону объекта культурного наследия федерального значения «Ханский дворец» (ансамблю), XVI-XIX века, определенные приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым № 155 от 15.08.2018.

Часть строения площадью 45 кв.м расположена на землях муниципального образования городское поселение Бахчисарай, в водоохраной зоне реки ФИО7-Су, реестровый номер 90:01:-6.183, учетный номер 90.01.2.185, а также прибрежной защитной полосы реки ФИО7-Су реестровый номер 90:01:-6.62, учетный номер 90.01.2.186, ведение которыми осуществляет Министерство культуры Республики Крым и ГБУ РК «Бахчисарайский историко-культурный и археологический музей-заповедник».

Согласно акта приема-передачи имущества, составленного 01.03.2021, к договору безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Крым от 27 декабря 2019 года № 9, объект культурного наследия федерального значения «Набережная с тремя мостами», состоящий из набережной реки ФИО7-Су с тремя мостами, кадастровый номер 90:01:010105:6967, мост № 1 кадастровый номер 90:01:010105:6970, мост № 2 кадастровый номер 90:01:010105:6915, мост № 3 кадастровый номер 90:01:010105:6892 переданы Государственным бюджетным учреждением Республики Крым «Бахчисарайский историко-культурный и археологический музей-заповедник» Государственному автономному учреждению культуры Республики Крым «Дирекция по централизованному обслуживанию и развитию учреждений сферы культуры» в безвозмездное пользование.

Со ссылкой на то, что часть объекта самовольной постройки капитального характера площадью 18 кв.м расположена на берегоукрепительном сооружении в виде опорной стены, парапетов и каменных ограждений в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Ханский дворец» (ансамбль), определенных приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 15.08.2018 года № 155, а иная часть строения площадью 45 кв.м расположена на землях муниципального образования городское поселение Бахчисарай в водоохранной зоне реки ФИО7 - Су, а также в зоне прибрежной защитной полосы реки ФИО7-Су, Администрация обратилась с настоящим исковым заявлением о сносе самовольно возведенного строения.

Предприниматель иск не признал, просил признать право собственности на спорную постройку, в связи, с чем в процессе рассмотрения дела заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения является ли пристройка, возникшая в результате переустройства литеры «I» (мощение) и навеса литер «а» объектом капитального строительства и измерения ее достоверной площади, а также для установления соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки муниципального образования.

Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого решения суда исходя из нижеследующего.

На основании положений статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», к спорным правоотношениям до 18.03.2014 судом апелляционной инстанции правомерно применены нормы гражданского законодательства Украины, а к правам и обязанностям, возникшим после 18.03.2014 - нормы законодательства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 376 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), согласно которому, «постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ».

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

В пункте 2 Постановления № 44, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ указывается исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи ГК РФ последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит государственной регистрации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16- 8051).

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Крым суда от 28.02.2024 по настоящему делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Заключением эксперта установлено, что пристройка пересекает границы территории объекта культурного наследия, в которых, согласно статье 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия.

Судебная коллегия считает необходимым отметить тот факт, что стороны заключение судебной экспертизы не оспорили, каких-либо возражений в отношении экспертного исследования и выводов судебной экспертизы, не заявили, как и не заявили ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции правомерно признал данное экспертное заключение надлежащим доказательством.

Указанное судом экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статьи 34 Закона об объектах культурного наследия в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия. Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Закона об объектах культурного наследия строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия тли о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия

Вместе с тем, соглашаясь с судом первой инстанции, апелляционный суд отмечает, что в орган охраны культурного наследия Республики Крым документация, связанная с переустройством объектов некапитального назначения - навеса литера «а» и мощения литр «I» по ул. Ленина, 87, в г. Бахчисарае не поступала, кроме того представленные предпринимателем документы в качестве разрешительной документации на строительство не могут быть приняты судом в качестве документов разрешительного характера и документов, предоставляющих право застройки земельного участка, поскольку решением исполнительного комитета ИП ФИО1 предоставлялось, по сути, разрешение по иному использовать арендуемое помещение, вместо склада устроить в нем торговое помещение с подключением к сетям водоснабжения и водоотведения, равно как и исключение непригодного для проживания жилого дома из состава жилищного фонда не является разрешением на его реконструкцию с увеличением площади путем возведения пристройки.

Кроме того, апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, также отмечает, что решения городского совета о даче разрешения на разработку проектов землеустройства не являются решениями о предоставлении земельного участка в пользование, а представленные в материалы дела проект о землеустройства по отводу земельного участка в совместную долевую аренду и техническая документация по землеустройству по установлению границ земельного участка в натуре (на местности) не утверждены и решение о предоставлении земельного участка городским советом не принималось.

Сам по себе вид разрешенного использования земельного участка, допускающий в целях устройства мест общественного питания (кафе) размещение объектов капитального строительства (общественное питание (код 4.6), который соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков для зоны 0-1) о правомерности строительства в данном случае не свидетельствует.

Относительно договора суперфиция, заключенного предпринимателем (суперфициарий) 20.08.2010 с Бахчисарайским городским советом (суперфициар), по условиям которого ответчику предоставлен земельный участок площадью 0,0150 га под пристройку к кафе, суд первой инстанции верно исходит из срока, на который он был заключен (заключен на 11 месяцев).

Доказательств заключения договора на новый срок ответчиком не представлено. При этом, согласно подпункту 7.3.1 пункта 7.3, действие договора прекращается в случае прекращения срока действия договора.

В связи с этим следует иметь в виду, что прекращение договора суперфиция и отсутствие иных оснований у ответчика использовать земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости, исключает удовлетворение встречного иска.

В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции усматриваются признаки самовольности постройки в понимании статьи 222 ГК РФ, которые могли бы послужить основанием для ее сноса, ввиду чего исковые требования Администрации обосновано удовлетворены судом первой инстанции.

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о неприменении к спорным правоотношениям срока исковой давности на основании следующего.

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

На основании статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно абзацу 5 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Настоящий иск предъявлен в защиту права на земельный участок лица, которое не лишено владения этим участком, в связи с чем такой иск следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому требованию подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Спорный земельный участок, на прекращение незаконным пользованием которым направлен настоящий иск, не выбывал из владения материального истца, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Каких-либо иных доказательств или убедительных доводов в обоснование своей правовой позиции о том, что спорная пристройка не является самовольной, была возведена на земельном участке, представленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускало реконструкцию коммерческого объекта, на дату начала возведения пристройки были получены необходимые разрешения и согласования, ИП ФИО1 не представлено.

Довод апеллянта том, что суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство предпринимателя от 07.12.2023 об оставлении первоначального искового заявления без рассмотрения отклоняется судебной коллегией ввиду отсутствия совокупности обстоятельств, предусмотренных статьей 148 АПК РФ.

Все иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.07.2025 по делу № А83-17677/2023 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.07.2025 по делу № А83-17677/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета часть государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 20000,00 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению № 6328 от 11.08.2025. 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Председательствующий судья                                                                       Ю.В. Колупаева

Судьи                                                                                                                              И.В. Плотников

                                                                                                                              Н.М. Лагутина