﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2595/19 

Екатеринбург

10 июля 2019 г.

Дело № А47-11526/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий» (далее – общество  «ЦЭТ», истец) на решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2018 по делу № А47-11526/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 17.06.2019 на 09 ч. 45 мин., принял участие представитель общества  «ЦЭТ» - Исак А.И. (доверенность от 16.08.2018).

           Определением Арбитражного суда Уральского округа от 17.06.2019 судебное заседание отложено на 08.07.2019 в целях полного и правильного разрешения дела и соблюдения прав сторон по делу.

Судебное заседание 08.07.2018 продолжено в том же составе судей, с участием того же представителя.

Общество «ЦЭТ» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 26.03.2018  №18/д-72юр земельного участка, площадью 7 929 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0101008:298 категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома, с местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в северозападной части кадастрового квартала 56:44:0101008, между обществом «ЦЭТ» и Департаментом, а именно:

1. Принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции:

- абзац 5 пункта 2.1. договора - исключить;

- абзац 6 пункта 2.1. договора - исключить;

2. Приложение к договору - расчет арендной платы, изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018.

Расчет арендной платы производится на основании постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов».

Кадастровый номер участка 56:44:0101008:298. Площадь участка  929 кв. м. Расчет арендной платы в годовом исчислении: 10 647 378 руб. 36 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,30% (Ставка арендной платы) = 31 942 руб. 14 коп. Плата за год: 31 942,14 рублей. Плата за месяц: 2 661 руб. 84 коп. Итого к оплате с 26.03.2018 по 31.12.2018: 23 956,65 руб.» (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 27.11.2018 (судья Кофанова Н.А.) в удовлетворении исковых требований отказано

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Тимохин О.Б.) решение суда изменено. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом «ЦЭТ» и Департаментом, при заключении договора аренды от 26.03.2018 №18/д-72юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0101008:298, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0101008, условия абзаца 5 пункта 2.1. и абзаца 6 пункта 2.1, а также приложения к договору «расчет арендной платы» приняты в редакции ответчика.

 В кассационной жалобе общество «ЦЭТ»  просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований и   урегулировании разногласий, возникших между обществом «ЦЭТ» и Департаментом при заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 56:44:0101008:298 в части расчета арендной платы и исключения спорных пунктов договора в редакции общества «ЦЭТ», ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Общество «ЦЭТ» полагает, что судами  сделан ошибочный вывод о статусе истца  и отнесении его к категории застройщик и арендатор и неправильно истолкованы положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). При этом общество «ЦЭТ»  отмечает, что оно является собственником объекта незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав, кроме того, в рамках заключения договора аренды земельный участок, кадастровый номер 56:44:0101008:298, площадью 7929 кв. м, предоставлен истцу на основании пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта незавершенного строительство. По мнению истца, расчет арендной платы должен производиться не в соответствии с пунктом 9-1 Порядка определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Оренбургской области, установленного постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» (далее - Порядок), а в соответствии с пунктом 5 указанного Порядка. Кроме того, истец поясняет, что при расчете арендной платы необходимо применять ставки арендной платы, утвержденные постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п, а именно исходя из ставки арендной платы для земельных участков с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома, установлена в размере равном 0,3% от кадастровой стоимости (пункт 2.2 приложения к постановлению от 04.07.2016 № 2004-п.).

  Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

 Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом «Оренбургская промышленная компания» по результатам проведения торгов оформлен договор аренды земельного участка №14/д-307юр, на основании которого арендатору предоставлен земельный участок, площадью 7929 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0101008:298, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома, с местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в северозападной части кадастрового квартала 56:44:0101008.

За обществом «Оренбургская промышленная компания» 29.11.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 564,80 кв. м, степенью готовности 2%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 24.01.2018 № 56/000/001/2018-9248.

Право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 564,80 кв. м, степенью готовности 2%, 31.01.2018 перешло обществу «ЦЭТ» на основании договора купли-продажи от 20.01.2018 № 1, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав.

В ответ на заявление общества «ЦЭТ» о предоставлении в аренду земельного участка площадью 7 929 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0101008:298, Департаментом направлен обществу «ЦЭТ»  проект договора аренды земельного участка от 26.03.2018 № 18/д-72юр.

Согласно абзацам 5, 6 пункта 2.1 проекта договора заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в предыдущем договоре аренды земельного участка от 01.12.2014 № 14/д-307 юр. Индексация арендной платы с учетом размера инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды  от 01.12.2014 № 14/д-307юр.

Согласно расчету арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018 (приложению к договору аренды), размер арендной платы установлен в сумме 1 109 727 руб. 23 коп. (размер арендной платы 2017) +4% = 1 151 116 руб.  63 коп.

Не согласившись с условиями абзацев 5, 6 пункта 2.1 проекта договора аренды и расчетом арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018, общество «ЦЭТ»  направило Департаменту протокол разногласий, потребовав исключить из проекта договора аренды названные условия и изменить расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018.

Протоколом согласования разногласий от 08.06.2018 Департамент отклонил редакцию спорных положений проекта договора, приняв редакцию арендодателя.

Отказ Департамента в урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 26.03.2018 № 18/д-72юр, послужил основанием для обращения общества «ЦЭТ» в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из наличия у истца права на заключение договора аренды на новый срок однократно для завершения строительства размещенного на земельном участке объекта незавершенного строительства и урегулировал разногласия по условиям договора (размеру и порядку расчета арендной платы) в редакции ответчика и на основании пунктов 9-11 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов». Суд пришел к выводу, что исходя из положений подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подлежащих применению по аналогии, заключение договора аренды для завершения строительства по существу является льготой застройщику, не успевшему завершить строительство в первоначально установленные сроки, в силу заключение такого договора нельзя считать новым договором, а следовательно, истец не вправе требовать определения арендной платы в более льготном порядке и размере, чем определено ранее действовавшим договором аренды, заключенным на торгах.

Изменяя решение суда первой инстанции  и принимая спорные условия договора в редакции ответчика, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 424 ГК РФ и пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ ставки арендной платы за пользование публичными землями являются регулируемыми ценами, и устанавливаются нормативными актами уполномоченных органов.

Вместе с тем по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Нормы подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляют право собственнику объекта незавершенного строительства приобрести земельный участок в аренду однократно на три года без проведения торгов.

Как установлено апелляционным судом, истец, являясь приобретателем у общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская промышленная компания» объекта незавершенного строительства площадью 564,80 кв. м, степенью готовности 2%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0101008:298, обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка для целей завершения строительства размещенного на участке объекта.

Названный объект незавершенного строительства был возведен первоначальным арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0101008:298 обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургская промышленная компания» в рамках договора аренды от 01.12.2014 № 14/д-307юр, заключенного на основании протокола от 14.11.2014 № 39 заседания комиссии по проведению торгов и результатам торгов.

Согласно условиям пункта 2.1. договора аренды от 01.12.2014 №14/д-307юр и расчету арендной платы с 01.02.2015 по 31.12.2015, размер годовой арендной платы установлен 1 009 493 руб. и определен  по результатам торгов.

Согласно пункту 2.1 того же договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, если законодательством не предусмотрено иное.

Такой порядок изменения арендной платы соответствовал пункту 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», действовавшего на момент заключения договора аренды №14/д-307юр от 01.12.2014.

В настоящее время в пункте 9 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» (далее -  Постановление № 110-п) установлено, что при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный на распоряжение земельными участками орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно положениям статьи 42 ЗК РФ на землепользователя и арендатора земельного участка возлагается обязанность использовать земельный участок по назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ  никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что норма пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду, установленного пунктом 1 той же статьи, предоставляет застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями, в том числе в части размера арендной платы.

Таким образом, учитывая, что  истец не вправе претендовать на иной порядок определения арендной платы, нежели было определено в договоре аренды №14/д-307юр от 01.12.2014, в том числе в части порядка её изменения с учетом изменения индекса инфляции согласно положениям абзаца 3 пункта 2.1. договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции, отклонив  предложенную истцом редакцию спорных условий договора и урегулировав разногласия по  спорным условиям договора в редакции ответчика, а именно:

- абзац 5 пункта 2.1. договора в редакции: «заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в предыдущем договоре аренды земельного участка № 14/д-307 юр от 01.12.2014».

- абзац 6 пункта 2.1. договора в редакции «Индексация арендной платы с учетом размера инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды № 14/д-307юр от 01.12.2014».

- приложение к Договору - расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018 – в редакции:

«Расчет арендной платы производится на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов и результатам торгов от 14.11.2014 № 39, Федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 и плановый период 2019 и 2020 годов».

Кадастровый номер участка 56:44:0101008:298.

Площадь участка 7 929 кв.м.

Уровень инфляции 4%.

Расчет арендной платы в годовом исчислении: 1 109 727, 53 (размер арендной платы 2017) +4% = 1 154 116, 63 руб.

Плата за год: 1 151 116, 63 руб.

Плата за месяц: 96 176, 39 руб.

Итого к оплате с 26.03.2018 по 31.12.2018: 884 202, 26 руб.»

 Доводы истца, содержащиеся в кассационной жалобе,  отклоняются судом кассационной инстанции с учетом изложенных в мотивировочной части данного постановления обстоятельств и как основанные на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А47-11526/2018 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           С.В. Лазарев 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

                                                                                             А.А. Столяров