СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А27-22656/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2024 г. 

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2024 г. 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Назарова А.В.

судей: Аюшева Д.Н., 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания проводимого в онлайн-режиме с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Терещенко Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (№07АП-8132/2024) муниципального образования «Таштагольский муниципальный район» в лице отраслевого (функционального) органа Администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района» на решение от 04.09.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22656/2023 (судья Бондаренко С.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Соцгород Шерегеш», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 652971, 

<

...>) к муниципальному образованию «Таштагольский муниципальный район» в лице отраслевого (функционального) органа Администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 652990, 

<

...>, каб. 406) об урегулировании разногласий,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрации Шерегешского городского поселения (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 652971, 

<

...>); муниципального автономного учреждения «Управление капитального строительства Таштагольского муниципального района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 652992, 

<

...>), 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.08.2022, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Соцгород Шерегеш» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию «Таштагольский муниципальный район» в лице отраслевого (функционального) органа Администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района» (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли продажи:

1. Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986 общей площадью 80 кв. м в части пункта 1.1, 4.1, 4.2, 4.3. 

принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать, а ПОКУПАТЕЛЬ - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: 

- встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенное по адресу: Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986, общей площадью 80,0 кв. м, стоимостью 2 330 000 (два миллиона триста тридцать тысяч) рублей, без НДС (далее - Объект)». 

принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемый Объект составляет сумму в размере 2 330 000 (два миллиона триста тридцать тысяч) рублей без учета НДС на основании заключения эксперта N 2660-0424 от 09.08.2024 г., об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, Таштагольский р-н, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кад. N 42:12:0102002:1986. Оценка произведена по состоянию на 05.08.2021 г.» 

принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: «4.2. Оплата за Объект производится на основании настоящего договора в рассрочку в течении пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы в размере 2 330 000 (два миллиона триста тридцать тысяч) рублей без учета НДС: 

Получатель УФК по Кемеровской области (КУМИ Таштагольского муниципального района) ИНН

<

***> КПП 422801001, Банк получателя Отделение Кемеровского Банка России // УФК по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово, расчетный счет: 

<

***>, БИК 013207212, ОКТМО 32627000, КБК 90511402053050000410, назначение платежа: продажа Объекта (адрес:) согласно графика погашения платежей.» 

принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.2 настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России), действующей на дату обращения ПОКУПАТЕЛЯ за реализацией преимущественного права выкупа Объекта к ПРОДАВЦУ, то есть на август 2021 года ставка рефинансирования Банка России составляла 6,5% (шесть с половиной процентов) годовых. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа» 

2. Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кадастровый номер 42:12:0102001:1844 общей площадью 102,6 кв. м в части пункта 1.1, 4.1, 4.2, 4.3. 

принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать, а ПОКУПАТЕЛЬ - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: 

- встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенное по адресу: Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, кадастровый номер 42:12:0102001:1844, общей площадью 102,6 кв. м, стоимостью 230 000 (двести тридцать тысяч) рублей, без НДС (далее - Объект).». 

принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемый Объект составляет сумму в размере 230 000 (двести тридцать тысяч) рублей без учета НДС на основании заключения эксперта N 2660-0424 от 09.08.2024 г., об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, Таштагольский р-н, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кад. N 42:12:0102001:1844. Оценка произведена по состоянию на 05.08.2021г.».

 принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: «4.2. Оплата за Объект производится на основании настоящего договора в рассрочку в течении пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы в размере 230 000 (двести тридцать тысяч) рублей без учета НДС: 

Получатель УФК по Кемеровской области (КУМИ Таштагольского муниципального района) ИНН

<

***> КПП 422801001, Банк получателя Отделение Кемеровского Банка России // УФК по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово, расчетный счет: 

<

***>, БИК 013207212, ОКТМО 32627000, КБК 90511402053050000410, назначение платежа: продажа Объекта (адрес:) согласно графика погашения платежей.».

принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.2 настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России), действующей на дату обращения ПОКУПАТЕЛЯ за реализацией преимущественного права выкупа Объекта к ПРОДАВЦУ, то есть на август 2021 года ставка рефинансирования Банка России составляла 6,5% (шесть с половиной процентов) годовых. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.». 

3. Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368 общей площадью 78 кв. м в части пункта 1.1, 4.1, 4.2, 4.3. 

принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать, а ПОКУПАТЕЛЬ - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: 

- встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенное по адресу: Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368, общей площадью 78,0 кв. м, стоимостью 2 370 000 (два миллиона триста семьдесят тысяч) рублей, без НДС (далее - Объект)». 

принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: "4.1. Цена за приобретаемый Объект составляет сумму в размере 2 370 000 (два миллиона триста семьдесят тысяч) рублей без учета НДС на основании заключения эксперта N 2660-0424 от 09.08.2024 г., об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, Таштагольский р-н, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кад. N 42:12:0102002:2368. Оценка произведена по состоянию на 05.08.2021г" принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: "4.2. Оплата за Объект производится на основании настоящего договора в рассрочку в течении пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы в размере 2 370 000 (два миллиона триста семьдесят тысяч) рублей без учета НДС: 

Получатель УФК по Кемеровской области (КУМИ Таштагольского муниципального района) ИНН

<

***> КПП 422801001, Банк получателя Отделение Кемеровского Банка России // УФК по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово, расчетный счет: 

<

***>, БИК 013207212, ОКТМО 32627000, КБК 90511402053050000410, назначение платежа: продажа Объекта (адрес:) согласно графика погашения платежей.» 

принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.2 настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России), действующей на дату обращения ПОКУПАТЕЛЯ за реализацией преимущественного права выкупа Объекта к ПРОДАВЦУ, то есть на август 2021 года ставка рефинансирования Банка России составляла 6,5% (шесть с половиной процентов) годовых. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа». 

4. Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918 общей площадью 81,6 кв. м в части пункта 1.1, 4.1, 4.2, 4.3. 

принять пункт 1.1 договора в следующей редакции: «1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать, а ПОКУПАТЕЛЬ - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: 

- встроенное нежилое помещение (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенное по адресу: Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918, общей площадью 81,6 кв. м, стоимостью 2 480 000 (два миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей, без НДС (далее - Объект)». 

принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемый Объект составляет сумму в размере 2 480 000 (два миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС на основании заключения эксперта N 2660-0424 от 09.08.2024 г., об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, Таштагольский р-н, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кад. N 42:12:0102002:1918. Оценка произведена по состоянию на 05.08.2021 г.» 

принять абзац 4.2 договора в следующей редакции: «4.2. Оплата за Объект производится на основании настоящего договора в рассрочку в течении пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы в размере 2 480 000 (два миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС: 

Получатель УФК по Кемеровской области (КУМИ Таштагольского муниципального района) ИНН

<

***> КПП 422801001, Банк получателя Отделение Кемеровского Банка России // УФК по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово, расчетный счет: 

<

***>, БИК 013207212, ОКТМО 32627000, КБК 90511402053050000410, назначение платежа: продажа Объекта (адрес:) согласно графика погашения платежей.» 

принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.2 настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России), действующей на дату обращения ПОКУПАТЕЛЯ за реализацией преимущественного права выкупа Объекта к ПРОДАВЦУ, то есть на август 2021 года ставка рефинансирования Банка России составляла 6,5% (шесть с половиной процентов) годовых. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа».

Решением от 04.09.2024 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с принятым судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы апеллянт указывает на наличие между сторонами спора о праве на указанные помещения, отмечает, что какие - либо действия или бездействие органа местного самоуправления по вопросу предоставления спорных помещений в собственность истца надлежащим образом в судебном или ином законном порядке не оспорены и не оспаривались. Также полагает, что проведенная в рамках разбирательства судебная экспертиза не соответствует требованиям Федерального закона №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует федеральным стандартам оценки, в связи с чем сделанные экспертом выводы о величине рыночной стоимости считает необоснованными и недопустимыми. Полагает, что по делу было необходимо проведение повторной экспертизы, в чем суд первой инстанции необоснованно отказал.

Истец в порядке статьи 262 АПК РФ представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявил об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и иных участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав участника процесса, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Кемеровской области рассмотрено дело № А27-23501/2021 по заявлению истца (ранее ООО «ГРАД») к ответчику об обязании принять решение об условиях приватизации арендуемых помещений, направить проект договора купли-продажи. 

При рассмотрении дела № А27-23501/2021 Арбитражный суд Кемеровской области установил, что истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе помещений 05.08.2021.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.06.2023 по делу № А27-23501/2021 заявленные истцом к ответчику требования об обязании принять решение об условиях приватизации арендуемых помещений, направить проект договора купли-продажи были удовлетворены. 

Суд обязал ответчика принять решение об условиях приватизации арендуемых истцом помещений, расположенных по адресам: Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 102,6 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 308,3 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт.Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 210,3 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, площадью 80 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, площадью 78 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, площадью 81,6 кв.м., на условиях преимущественного права выкупа истцом в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в силу. 

Также суд обязал ответчика направить проект договора купли-продажи арендуемых истцом помещений, расположенных по адресам: Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 102,6 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 308,3 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2а, площадью 210,3 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, площадью 80 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, площадью 78 кв.м.; Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, площадью 81,6 кв.м., на условиях преимущественного права выкупа истца в месячный срок с момента вступления решения суда в силу. 

Во исполнение указанного выше решения суда 30.10.2023 ответчик направил в адрес истца договоры купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку по следующим помещениям: 

- Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986 общей площадью 80 кв.м. Согласно договору (п. 1.1) стоимость данного помещения составила 4 435 280,00 рублей. Аналогичная цена указана в п. 4.1 и 4.2 договора. 

- Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кадастровый номер 42:12:0102001:1844 общей площадью 102,6 кв.м. Согласно договору (п. 1.1) стоимость данного помещения составила 463 649,00 рублей. Аналогичная цена указана в п. 4.1 и 4.2 договора. 

- Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368 общей площадью 78 кв.м. Согласно договору (п. 1.1) стоимость данного помещения составила 5 843 760,00 рублей. Аналогичная цена указана в п. 4.1 и 4.2 договора. 

- Кемеровская область – Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918 общей площадью 81,6 кв.м. Согласно договору (п. 1.1) стоимость данного помещения составила 6 113 472,00 рублей. Аналогичная цена указана в п. 4.1 и 4.2 договора

Стоимость спорных помещений была определена ответчиком на 06.09.2023 на основании заключения специалиста общества с ограниченной ответственностью «Логика».

Истец с определенными ответчиками ценами на спорные помещения не согласился, направил в адрес ответчика протокол разногласий, а также отчет независимого оценщика.

В ходе переговоров урегулировать возникшие разногласия стороны не смогли, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

По ходатайству истца была назначена экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986 общей площадью 80 кв. м по состоянию на 05.08.2021. 

- Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кадастровый номер 42:12:0102001:1844 общей площадью 102,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021. 

- Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368 общей площадью 78 кв. м по состоянию на 05.08.2021. 

- Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918 общей площадью 81,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021. 

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость: 

- встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986 общей площадью 80 кв. м по состоянию на 05.08.2021-2 090 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кадастровый номер 42:12:0102001:1844 общей площадью 102,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 230 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368 общей площадью 78 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 2 120 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918 общей площадью 81,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 2 220 000 рублей. 

Ответчик, ссылаясь на рецензию, указал, что экспертиза проведена с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности, выводы эксперта не соответствуют действительности, соответственно, данная экспертиза не может учитываться в судебном разбирательстве при рассмотрении дела как допустимое доказательство. Заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Эксперт представил уточненное заключение (в расчетах стоимости объектов оценки 1,3,4 допущена техническая ошибка, вместо повышающей корректировки на дату продажи (предложения) применена понижающая). 

Согласно скорректированному заключению эксперта, рыночная стоимость: 

- встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 1, кадастровый номер 42:12:0102002:1986 общей площадью 80 кв. м по состоянию на 05.08.2021-2 330 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения (обеспечение функции коммунального хозяйства), расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Гагарина, 2А кадастровый номер 42:12:0102001:1844 общей площадью 102,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 230 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 6, кадастровый номер 42:12:0102002:2368 общей площадью 78 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 2 370 000 рублей. 

- встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, пгт. Шерегеш, ул. Советская, 8, кадастровый номер 42:12:0102002:1918 общей площадью 81,6 кв. м по состоянию на 05.08.2021 - 2 480 000 рублей. 

Также экспертом в ходе судебного заседания были представлены дополнительные пояснения с учетом доводов, изложенных в рецензии, а именно: на рынок недвижимости на дату оценки существенное влияние оказывала борьба с распространением новой коронавирусной инфекции, когда часть отраслей хозяйственной деятельности практически было парализовано, в том числе туризм, на который ориентировано развитие п.г.т. Шерегеш. Экспертом-оценщиком представлен анализ рынка. Из-за недостатка информации непосредственно по п.г.т. Шерегеш, в заключении приведены данные по г. Кемерово и г. Новокузнецку. Во многом это связано с влиянием карантинных ограничений, о чем сказано на стр. 6 заключения: «Начиная с апреля 2021 года на годовую динамику основных макроэкономических показателей оказывает влияние низкая база соответствующих месяцев прошлого года, сформированная влиянием карантинных ограничений, направленных на борьбу с распространением новой коронавирусной инфекции. В этой связи годовая динамика в ближайшие месяцы непоказательна, поэтому для оценки восстановления экономики будет также использоваться сопоставление с 4кв 19 с исключением сезонности (далее - допандемийный уровень).». На рынок недвижимости на дату оценки существенное влияние оказывала борьба с распространением новой коронавирусной инфекции, когда часть отраслей хозяйственной деятельности практически было парализовано, в том числе туризм, на который ориентировано развитие п.г.т. Шерегеш. Предложения купли-продажи в этот период были ограничены, по каждому сегменту буквально 1-2 предложения в лучшем случае, поэтому определить какую-либо динамику рынка невозможно. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик был обязан определять стоимость спорных помещений на момент обращения истца с заявлением об их возмездном приобретении. Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку не выявил оснований не доверять выводам эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не установлено. Уточнение выводов эксперта связано с исправлением арифметической ошибки для соответствия расчетов (в рецензии на заключение эксперта, представленной ответчиком, также указано, что следует применить повышающую корректировку вместо приименной понижающей), что, по мнению суда первой инстанции, не повлияло на обоснованность заключения с учетом проведенного уточнения.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Так, согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии с данной статьей Закона №159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора куплипродажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В силу положений части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении № 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона № 135-ФЗ). 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что стоимость спорных помещений следует определять на момент обращения арендатора (истец) в уполномоченный орган (ответчик). 

Поскольку в рамках судебного разбирательства Арбитражного суда Кемеровской области установлено, что истец обратился с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых помещений 05.08.2021, то стоимость выкупаемого имущества и размер процентной ставки следует определять на момент обращения в уполномоченный орган.

Доводы экспертизы с учетом произведенных уточнений убедительны и по существу не опровергнуты. Несогласие по существу с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, вследствие чего, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы было обосновано отказано.

Оснований для неоднозначного толкования выводов эксперта, а также оснований для сомнений в компетентности эксперта, у суда апелляционной инстанции не имеется. Отводов экспертам и экспертному учреждению заявлено не было. Право назначения повторной экспертизы относится к прерогативе суда и несогласие стороны по делу с выводами экспертного заключения не влечет автоматического назначения повторной экспертизы в силу положений статьи 87 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие в материалах дела экспертного заключения, которое не имеет неясностей в выводах эксперта, а также сомнений в их обоснованности и противоречивости, при том, что, по мнению суда апелляционной инстанции, имеющиеся доказательства являются достаточными для разрешения спора, необходимость в проведении повторной судебной экспертизы в рамках настоящего дела при наличии в деле совокупности доказательств, отвечающих требованиям действующего законодательства, отсутствует.

Вопреки доводам апеллянта, апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Замечания ответчика на заключение судебной экспертизы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы эксперта. 

Несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием для исключения экспертного заключения из состава доказательств, равно как и основанием для проведения повторной экспертизы. 

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для признания экспертизы недостоверной или неполной. 

Доводы апеллянта о том, что между сторонами имеется спор о праве на указанные помещение, а также, что действия (бездействия) ответчика по вопросу предоставления спорных помещений в собственность истца надлежащим образом в судебном или ином законном порядке не оспорены являются необоснованными, поскольку спор о праве истца на преимущественный выкуп помещений был разрешен в рамках рассмотрения дела № А27-23501/2021 Арбитражным судом Кемеровской области, в котором судом было установлено наличии условий, предусмотренных законом для преимущественного права истца на заключение договоров купли-продажи спорных помещений с ответчиком (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по данному делу было объявлено 23.08.2023).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвую те же лица.

С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции нет оснований не согласиться с обстоятельствами, установленными Арбитражным судом Кемеровской области в ходе рассмотрения отдельного дела с теми же сторонами. 

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем признаются несостоятельными. 

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 04.09.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22656/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

ПредседательствующийА.В. Назаров

СудьиД.Н. Аюшев 

ФИО1