ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-48261/2024

27 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Урозаевой Ж.В. при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), 

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.01.2025),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3523/2025) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2024 по делу № А56-48261/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое  

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт- Петербурга»  

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании,  

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просит:  

- взыскать 264 804,07 руб. штрафа за нарушение условий договора аренды № 03-А050400 от 08.12.2021 (далее – Договор);  

- обязать устранить нарушения условий Договора;  

- установить размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, как 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.  

Решением суда от 28.12.2024 исковые требования удовлетворены частично, на ответчика возложена обязанность устранить нарушения условий Договора, установлен размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, как 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда; в остальной части в иске отказано.  

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.  

Определением апелляционного суда от 09.07.2025 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Сухаревскую Т.С.  

Определением апелляционного суда от 03.09.2025 ввиду нахождения судьи Сухаревской Т.С. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Изотову С.В.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в письменных возражениях.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.  

Как видно из материалов дела, на основании Договора предприниматель ФИО3 занимает помещение общей площадью 156,3 кв. м, по адресу: 191126, 

<

...>, литера А, пом. 2-Н.  

В соответствии с пунктом 2.2.6 Договора арендатор обязуется не производить:  

- перепланировку объекта, результатом которой будет являться изменение внешних границ объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен объект;  

- без письменного разрешения арендодателя и организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, работы по переустройству объекта, результатом которых будет являться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;  

- не устанавливать инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания иных, помимо объекта, помещений, находящихся в здании, и письменно уведомлять арендодателя в случае установки указанного оборудования обслуживающей организацией.  

В случае обнаружения арендодателем или организацией самовольных перепланировок объекта, результатом которых является изменение внешних границ объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен объект, установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение - приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или организации.  

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) составил акт обследования объекта от 13.11.2023, согласно которому в объекте выявлена перепланировка/переустройство:  

- взамен демонтированных перегородок между ч.п. 5-8 и сантехнического оборудования установлены новые перегородки и сантехническое оборудование (раковины, унитазы);  

- между ч.п. 1-3 демонтированы перегородки, оборудованы новые перегородки с дверными проемами и установлено сантехническое оборудование (раковины);  

- между ч.п. 2 и 3 оборудован проем; 

- перегородки между ч.п. 2, 11, 12 демонтированы, установлено сантехническое оборудование (раковины);  

- в ч.п. 10 установлены перегородки с проемом и сантехническое оборудование (раковина, унитаз).  

Согласно акту обследования ККИ от 13.11.2023 выявлены признаки нарушения в виде несоответствия планировки объекта плану, содержащемуся в выписке из ЕГРН, переустройство.  

Как указал истец в иске, указанные обстоятельства являются нарушением условий Договора; разрешение на перепланировку/переустройство объекта арендодателем не выдавалось, следовательно, арендатором нарушен пункт 2.2.6 Договора.  

В соответствии с пунктом 4.8 Договора в случае нарушения иных условий Договора, кроме пункта 2.2.2 Договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.  

Согласно расчету истца сумма штрафа составила 264 804,07 руб. 

Комитет направил в адрес ответчика претензию от 16.01.2024 № ПР-48984/23-0-0 с требованием о погашении штрафа и об устранении нарушения условий Договора.  

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.  

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Установив, что предъявленный Комитетом к взысканию штраф в сумме 264 804,07 руб. оплачен ответчиком, суд первой инстанции отказал в удовлетворении соответствующего требования истца.  

Доводов о несогласии ответчика с решением суда в указанной части апелляционная жалоба не содержит.  

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Согласно акту от 13.11.2023, составленному по результатам проведенного сотрудниками ККИ обследования, перепланировка/переустройство объекта заключается в следующем:  

- взамен демонтированных перегородок между ч.п. 5-8 и сантехнического оборудования установлены новые перегородки и сантехническое оборудование (раковины, унитазы);  

- между ч.п. 1-3 демонтированы перегородки, оборудованы новые перегородки с дверными проемами и установлено сантехническое оборудование (раковины);  

- между ч.п. 2 и 3 оборудован проем; 

- перегородки между ч.п. 2, 11, 12 демонтированы, установлено сантехническое оборудование (раковины);  

- в ч.п. 10 установлены перегородки с проемом и сантехническое оборудование (раковина, унитаз).  

Данное обследование проводилось с использованием документов технического и кадастрового учета - плана объекта недвижимости, содержащегося в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2023.  

Факт выполнения ответчиком работ по перепланировке/переустройству арендованного помещения им по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнут.  

Согласно акту обследования помещения, составленному ККИ, от 27.01.2021 (перед заключением Договора) перепланировка объекта отсутствовала.  

Разрешение арендодателя на перепланировку/переустройство объекта арендатором получено не было, что ответчиком, по сути, не оспаривалось.  

Таким образом, по смыслу пункта 2.2.6 Договора выполненные в помещении перепланировка/переустройство являются самовольными, а следовательно, подлежат ликвидации арендатором путем приведения помещения в прежнее состояние за свой счет.  

Кроме того, как установлено апелляционным судом, Администрацией Центрального района на заседании 28.08.2025 межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга принято решение об отказе ФИО3 в согласовании проектной документации на перепланировку и переустройство спорного помещения в связи с несоответствием проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства, а также в связи с отсутствием разрешения на перепланировку и (или) переустройство от Комитета и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.  

Вместе с тем суд первой инстанции, возлагая на ответчика обязанность устранить нарушения условий Договора, не учел следующее.  

По смыслу норм статей 16 и 182 АПК РФ судебное решение должно отвечать требованиям исполнимости и правовой определенности.  

При этом ни из мотивировочной, ни из резолютивной частей решения суда от 28.12.2024 не следует, какие именно действия обязан совершить ответчик в целях устранения нарушения условий Договора.  

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Комитет направил запрос в СПб ГБУ «ГУИОН» о предоставлении технического заключения (с выходом в адрес) в отношении спорного объекта, в котором просил отобразить графически объект до и после перепланировки, описать подробно, в чем именно заключается перепланировка, сообщить о составе работ, необходимых для приведения объекта в первоначальное состояние.  

25.08.2025 для подготовки заключения СПб ГБУ «ГУИОН» проведено обследование помещения 2-Н по спорному адресу.  

Целью деятельности СПб ГБУ «ГУИОН» является материально-техническое обеспечение деятельности Комитета в сфере управления государственным имуществом, реализации государственной политики в сфере земельных отношений и распоряжения государственным имуществом. Предмет деятельности СПб ГБУ «ГУИОН» предполагает, в том числе, хранение архива учётно-технической документации, проведение инвентаризации и оценки государственного имущества Санкт-Петербурга, подготовку документов, содержащих информацию об объектах недвижимости.  

Обследование проводилось с использованием документов технического и кадастрового учета - плана объекта недвижимости, содержащегося в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.07.2025.  

В представленном в материалы дела заключении СПб ГБУ «ГУИОН» от 27.08.2025 исследован вопрос о составе работ, необходимых для приведения объекта в первоначальное состояние.  

Как следует из заключения от 27.08.2025, в целях приведения планировки помещения 2-Н в соответствие с планировкой, сведения о которой содержатся в ЕГРН, необходимо проведение следующих строительно-монтажных работ по ликвидации перепланировки:  

- демонтировать перегородки в ч.п. 1, ч.п. 3, ч.п. 10, ч.п. 5, ч.п. 7, ч.п. 6; 

- осуществить монтаж перегородок между ч.п. 1 и ч.п. 3, ч.п. 2 и ч.п. 11, ч.п. 11 и ч.п. 12, ч.п. 5 и ч.п. 6, ч.п. 5 и ч.п. 7, ч.п. 5 и ч.п. 8, ч.п. 6 и ч.п. 7, ч.п. 7 и ч.п. 8, ч.п. 2 и ч.п. 13;  

- заделать проем между ч.п. 3 и ч.п. 2 с оборудованием ниши со стороны ч.п. 3;  

- демонтировать сантехнические приборы в ч.п. 12, ч.п. 1, ч.п. 10; - выполнить монтаж/демонтаж сантехнических приборов в ч.п. 5-8; 

- демонтировать ступени в проемах между ч.п. 1 и ч.п. 9, в дверном проеме во входе в помещение в ч.п. 9;  

- осуществить монтаж перегородки с дверным проемом между ч.п. 3 и ч.п. 4 и заделать дверной проем в ч.п. 4 на лестничную клетку 4-ЛК;  

- установить дверное полотно в проемах между ч.п. 10 и ч.п. 11, ч.п. 1 и ч.п. 5.  

Комитет в суде апелляционной инстанции подтвердил, что в целях устранения нарушения условий Договора (пункта 2.2.6) ответчику необходимо привести объект в соответствие с документами технического и кадастрового учета - планом объекта недвижимости, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в связи с чем необходимо выполнить строительно-монтажные/демонтажные работы по ликвидации перепланировки, перечисленные в заключении СПб ГБУ «ГУИОН» от 27.08.2025.  

В пункте 8 статьи 12 ГК РФ закреплен такой способ защиты нарушенного права как присуждение к исполнению обязанности в натуре.  

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено этим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.  

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7) разъяснено, что при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.  

По смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного  

самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства (пункт 23 Постановления N 7).  

Как разъяснено в пункте 24 Постановления N 7, в случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ); предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.  

Доказательств невозможности исполнения ответчиком соответствующего обязательства в натуре материалы дела не содержат.  

Суд апелляционной инстанции, исследовав все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, распределив бремя доказывания между сторонами, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что истцом доказано нарушение ответчиком своих обязательств, в связи с чем имеются основания для обязания ответчика устранить нарушение условий Договора.  

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.  

В данном случае суд апелляционной инстанции с учетом предмета иска и фактических обстоятельств дела посчитал, что месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу является разумным и достаточным для выполнения ответчиком работ по приведению помещения в надлежащее состояние.  

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).  

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 Постановления N 7, на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).  

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).  

В силу пункта 31 Постановления N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.  

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в  

рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).  

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления N 7).  

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки.  

В рассматриваемом случае при установлении размера судебной неустойки суд апелляционной инстанции, исходя из цели ее присуждения, посчитал, что судебная неустойка в размере 20 000 руб. единовременно за неисполнение постановления апелляционного суда в установленный постановлением срок, а в случае дальнейшего неисполнения постановления апелляционного суда - 50 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения постановления отвечает принципу справедливости, обеспечивает баланс интересов сторон, стимулирует должника к исполнению судебного акта.  

При таких обстоятельствах исковые требования Комитета подлежат частичному удовлетворению.  

Поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления о частичном удовлетворении иска.  

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2024 по делу № А56-48261/2024 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.  

Обязать ФИО3 в течение месяца с момента вступления настоящего постановления в законную силу устранить нарушение пункта 2.2.6 договора № 03-А050400 от 08.12.2021 путем устранения перепланировки, зафиксированной в акте Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 13.11.2023, и приведения планировки в соответствие с документами последней технической инвентаризации в отношении помещения с кадастровым номером 78:31:0001695:2252.  

Установить размер денежных средств, подлежащих взысканию с ФИО3 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, как 20 000 руб. за неисполнение постановления апелляционного суда в установленный постановлением срок, а в случае дальнейшего неисполнения постановления апелляционного суда - 50 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения постановления апелляционного суда.  

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета  

6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.Е. Целищева  

Судьи М.В. ФИО4 Изотова