АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12514/2021

09 июня 2022 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2022 года. Полный текст решения изготовлен 09 июня 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (298600, Крым Республика, Ялта город, Советская площадь, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 910301001)

ответчик – ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина»» (Печерский спуск, 15. 

<

...> код ЕГРПОУ)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрацию города Ялты.

- ООО «Наследие»

о расторжении договора и взыскании,

при участии представителей сторон:

от лиц, участвующих в деле – не явились.

УСТАНОВИЛ:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило заявление, согласно которого просит (уточнение от 09.09.2021):

- Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 1,2746 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> заключенный 30.12.2005 между Алупкинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Спадщина».

- Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» (местонахождение: Печерский спуск, 15, 

<

...>, Код ЕГРПОУ) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта (наименование получателя УФК по Республике Крым (Департамент имущественных и земельных отношений л/с 

<

***>), ИНН 

<

***>(получателя), КПП 9103 01001 (получателя), ОКТМО территории 35729000, наименование банка получателя Отделение Республики Крым Банка России/УФК по Республике Крым г. Симферополь, БИК 013510002, номер счета получателя: корреспондентский счет: 40102810645370000035 (указывается в поле 15 платежного поручения, он же| единый казначейский счет); банковский счет 

<

***> (указывается в поле 17 платежного поручения, он же казначейский счет), КБК 94511105024041000120) задолженность по арендной плате за период с! 28.05.2019 по 08.09.2021 в размере 2 343 191,12 (два миллиона триста сорок1 три тысячи сто девяносто один) руб. 12 коп.

- Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» (местонахождение: Печерский спуск, 15, 

<

...>, Код ЕГРПОУ) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта (наименование получателя УФК по Республике Крым (Департамент имущественных и земельных отношений л/с 

<

***>), ИНН 

<

***>(получателя), КПП 910301001(получателя),, ОКТМО территории 35729000, наименование банка получателя Отделение Республики Крым Банка России/УФК по Республике Крым г. Симферополь, БИК 013510002, номер счета получателя: корреспондентский счет 40102810645370000035 (указывается в поле 15 платежного поручения, он же) единый казначейский счет); банковский счет 

<

***> (указывается в поле 17 платежного поручения, он же казначейский счет) КБК 94511105024042000120) пени за нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 11.06.2019 по 08.09.2021 в размере 844 005,90 (восемьсот сорок четыре тысячи пять) руб. 05 коп.»

Определением от 04.06.2021 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

05.07.2021 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

В судебное заседание, состоявшееся 07.06.2022 стороны явку своих представителей не обеспечили. О дате и месте проведения судебного заседания был уведомлены надлежащим образом и своевременно. 

 В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд считает возможным рассматривать заявление в отсутствие сторон, поскольку в материалах дела имеется достаточно документов и доказательств для рассмотрения заявления по существу.

На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 07.06.2022 была объявлена резолютивная часть принятого решения.

15.11.2021 от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания суммы задолженности по арендной плате в размере 2 343 191,12 рублей и пени в размере 844 005,90 рублей.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Суд установил, что отказ заявителя от заявленных им требований не нарушает прав третьих лиц, следовательно отсутствуют препятствия для  его принятия.

 Суд в соответствии со статьей 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъясняет сторонам последствия прекращения производства по делу, а именно в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Суд считает возможным принять отказ истца от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 343 191,12 рублей и пени в размере 844 005,90 рублей и прекратить производство по делу в данной части.

На рассмотрении у суда остается требование истца о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1,2746 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> заключенный 30.12.2005 между Алупкинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Спадщина»

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

21.03.2014 вступил в силу Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». 

Согласно пункту 6 статьи 26 Закона Республики Крым № 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым» органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в  отношениях  с  органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.

Органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. 

Согласно Закона Республики Крым №15-ЗКР от 05.06.2014 «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных (образований в Республике Крым» принятым Государственным Советом Республики 04 июня 2014 года муниципальное образование город Ялта наделён статусом городской округ Ялта.

Уставом муниципального образования городской Округ Ялта определены уполномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов; в сфере землепользования (ст. 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (ст. 52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.

Во исполнение требований Устава города Ялта, Ялтинским городским советом 1 -го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года №131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты».

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 17 сентября 2015 года № 11 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета, вменено обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений (п.2.6. Положения), администрирование в установленном законодательством порядке неналоговых доходов, в том числе от использования; имущества и земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности городского; округа Ялта Республики Крым (п. 2.5. Положения), обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика, третьего лица (п.4.9 Положения). 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым является надлежащим истцом в данном деле.

30.12.2005 между Алупкинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Спадщина» заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ялта, 

<

...> зарегистрированный в Ялтинском отделе Крымского республиканского филиала Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» 01.02.2006 № 040602100003, (далее - Договор).

Согласно сведений из Единого государственного реестра юридических лиц Украины ООО «Спадщина» зарегистрировано с наименованием Общество с ограниченной ответственностью «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина».

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоэтажных жилых домов по адресу: г. Ялта, 

<

...>.

Договор заключен сроком на 49 лет (п.3.1 Договора).

Согласно п. 2.1 Договора в аренду земельный участок площадью 1,2746 га.

Участок передан Арендатору по акту приема передачи. 

В связи с ликвидацией органов местного самоуправления Форосского, Симеизского, Ливадийского. Массандровского поселковых советов, Алупкинского и Ялтинского городских советов, имущественные комплексы предприятий, учреждений и исполнительных органов Форосского, Симеизского, Кореизского, Гаспринского, Ливадийского, Массандровского, Гурзуфского поселковых советов и Алупкинского городского совета, правопреемником всех прав и обязанностей по данному Договору является Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым.

Согласно п.6 ст.26 Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым» органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования всоответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.

Согласно Закону Республики Крым №15-ЗКР от 05.06.2014 г. «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым», принятому Государственным Советом Республики 04 июня 2014 года, муниципальное образование город Ялта наделено статусом городской округ Ялта.

В соответствии со ст. 30 Устава муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, в структуру органов местного самоуправления городского округа Ялта входят: Ялтинский городской совет как представительный орган, администрация города как исполнительно-распорядительный орган.

Уставом муниципального образования городской округ Ялта определены полномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов в сфере землепользования (ст. 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (ст.52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.

С момента принятия Устава, то есть после 19.11.2014 Ялтинский городской совет утратил, а Администрация города приобрела полномочия по управлению и распоряжению земельными участками муниципальной собственности, проведению земельного контроля.

Во исполнение требований Устава города, Ялтинским городским советом 29 ноября 2014 года принято решение № 131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты». Данным решением утверждено Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым.

Решением Ялтинского городского Совета № 11 от 17 сентября 2015 года Положение утверждено в новой редакции.

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, утвержденному решением от 28 марта 2019 года № 6, 80-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета вменено обеспечение управления и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством (п.4.2.1. Положения), обеспечение полноты и стабильности поступления в местный бюджет средств и администрирование неналоговых доходов местного бюджета, полученных при управлении и распоряжении муниципальным имуществом (п.4.2.2. Положения), осуществление контроля за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет (п. 3.4.5. Положения), обеспечение управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 3.3.6. Положения), обращение в правоохранительные органы, . суды в случае выявления фактов нарушения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (п.4.1.9 Положения).

В соответствии с п.п. 4.1, 4.5 Договора арендная плата вносится Арендатором в денежной форме в размере 1-го процента от нормативной денежной оценки земли, что составляет 17 110,82 украинских гривен в год. Арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы (1 425,90 украинских гривен) до 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 9.4 Договора определено, что Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в адрес ответчика была отправлена претензия №03-19/417 от 19.02.2021 года, которая оставлена без ответа.

Учитывая неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, истец был вынужден обратится в суд.

Статьей 1 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Одним из существенных условий договора аренды земли является, в частности, арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату (часть 1 статьи 15 Закона «Об аренде земли»).

В соответствии с требованиями статей 525, 526, 629 Гражданского кодекса Украины и статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов гражданского законодательства.

Указанные нормы украинского законодательства корреспондируются с аналогичными нормами в российском законодательстве.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для

другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 ГК РФ).

Земельный участок находится в фактическом пользовании Арендатора.

Исходя их изложенного, ссылка ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» на необходимость вносить арендную плату лишь после освобождения земельного участка от капитальных строений принадлежащих третьим лицам, несостоятельна.

Так, пунктом 2.2. Договора аренды земельного участка от 30.12.2005 предусмотрено отсутствие объектов недвижимости на земельном участке.

Актом приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> предусмотрено, что земельный участок передается в том состоянии, в котором он находился в момент заключения договора аренды, без каких-либо претензий к его состоянию.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с ФЗ от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступки права. 

Вместе с тем, пунктом 9.3 Договора аренды от 01.02.2006 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать в пользование арендованный земельный участок или его часть другому лицу (субаренда) при согласии Арендодателя.

Таким образом, стороны взаимно согласовали и предусмотрели порядок возможной передачи объекта аренды третьим лицам, который может быть осуществлен лишь при согласии Арендодателя.

В соответствии с п.17 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п.9 ст.22 ЗК РФ.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым.

ООО «Наследие» обосновывает переход прав по договору аренды от 30.12.2005 года на земельный участок площадью 1,2746 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, 

<

...> Решением единственного учредителя ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Наследие» №7 от 07.09.2015, п.1 которого предусмотрена передача совокупности прав от ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» Обществу с ограниченной ответственностью «Наследие», а также апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РК от 15.03.2017 по делу №33-61/2017.

Вместе с тем, доказательств регистрации перехода прав по договору аренды от 30.12.2005 года не предоставлено.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (в период действия российского законодательства) или в Центре государственного земельного кадастра (в период действия украинского законодательства).

Договор аренды земельного участка от 30.12.2005 года зарегистрирован в установленном законом порядке 01.02.2006, о чем внесена регистрационная запись №040602100003 в Центре государственного земельного кадастра, однако переход прав по данному договору от ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» к Обществу с ограниченной ответственностью «Наследие» зарегистрирован не был, в связи с чем права и обязанности для третьих лиц не наступили.

ООО «Наследие» обращалось в Департамент 25.04.2016 с просьбой дать согласие на передачу прав аренды земельного участка по договору аренды от 01.02.2006 ООО «Наследие» от ООО «Спадщина».

В связи с тем, что указанные юридически значимые для сторон сделки действия совершены арендатором земельного участка, не исполнившим установленные законном обязанности в части приведения договора в соответствие с требованиями законодательства, ответом Департамента от 01.06.2016 исх.02-1/3727 заявителю отказано.

Согласно представленным платежным поручениям №1654, 1653 арендная плата и пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей  оплачены ответчиком только 20.10.2021.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.5 Договора арендная плата вносится Арендатором в денежной форме в размере 1-го процента от нормативной денежной оценки земли, что составляет 17 110,82 украинских гривен в год. Арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы (1 425,90 украинских гривен) до 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 9.4 Договора определено, что Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Однако, задолженность по арендной плате за период с 28.05.2019 по 08.09.2021 согласно договора аренды земельного участка от 30.12.2005 года и пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей  за период с 11.06.2019 по 08.09.2021 погашена с просрочкой.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 предусмотрено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Данным постановлением отмечено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Судебной практикой установлено, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений или обращения за защитой в суд. Сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя, поэтому избранная истцом мера ответственности в отношении арендатора является справедливой.

Аналогичный подход отражен в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.09.2015 №302-ЭС15-12764, определении Верховного суда Российской Федерации от 26.08.2016 года по делу N 309-ЭС16-10089, постановлении Арбитражного суда Восточно - Сибирского округа от 25 июня 2015 г. по делу N А19-11871/2014.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, 6 предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. 

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, указано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Департамент обратился к ответчику с претензией о нарушении условий договора 19.02.2021 исх. №03-19/417, где указал в п. 4, что в случае непогашения задолженности в течении 20 календарных дней с момента получения требования, департамент будет вынужден обратится в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. Претензия была оставлена без ответа.

Как указано судом ранее, задолженность по внесению платежей по арендой плате и пени были погашены ответчиком 20.10.2021.

Каких-либо доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по внесению арендных платежей за период с 28.05.2019 по 20.10.2021 (дата фактического погашения задолженности) в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика не находят своего подтверждения в материалах дела.

Таким образом, суд считает заявленные требования истца о расторжении договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так как основная задолженность (общая сумма задолженности 3 187 197,02 рублей) погашена ответчиком (согласно представленного платежных поручений от 20.10.2021 года), после подачи искового заявления в суд (31.05.2021), а истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет в размере 44936 рублей, из них 38 936 рублей за требование о взыскании задолженности 3 187 197,02 рублей и 6000 рублей за требование о расторжении договора аренды.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым от исковых требований в части взыскания суммы задолженности по арендной плате в размере 2 343 191,12 рублей и пени в размере 844 005,90 рублей.

Производство в данной части прекратить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 1,2746 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> заключенный 30.12.2005 между Алупкинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Спадщина».

Взыскать с ООО «Украинский фонд исторических раритетов «Спадщина» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 44936,00 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>).

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                          С.А. Чумаченко