СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск Дело № А03-12645/2020  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2023 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Фроловой Н.Н.  

судей Апциаури Л.Н.  

 ФИО1  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гребенюк Е.И. с  использованием средств аудиозаписи, и системы веб-конференции, рассмотрев в  судебном заседании, апелляционные жалобы ФИО2 ( №  07АП-9969/21(17)) на определение от 04.07.2023 Арбитражного суда Алтайского  края по делу № А03-12645/2020 (судья Конопелько Е.И.) о несостоятельности  (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Сентябрь» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Барнаул, Алтайского края), по заявлению  конкурсного кредитора ФИО2, г. Барнаул Алтайского  края о признании недействительными торгов путем публичного предложения, состоявшихся 04.05.2023, имущества включенного в лот № 1, о признании договора  купли-продажи от 10.05.2023, заключенного с ООО «ГЛОБАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП»,  недействительным  

В судебном заседании приняли участие: от ООО «ГЛОБАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП»: ФИО3 доверенность от 31.08.2023 от иных лиц: не явились (извещены), 

УСТАНОВИЛ:

04.05.2023 в Арбитражный суд Алтайского края (далее - суд) поступило заявление  конкурсного кредитора ФИО2, г. Барнаул Алтайского  края (далее – заявитель, ФИО2) о признании недействительными торгов  

путем публичного предложения, состоявшихся 04.05.2023, имущества общества с  ограниченной ответственностью «Сентябрь» (ИНН 2225141893, ОГРН  1132225014767), г. Барнаул, Алтайского края (далее - должник), включенного в лот   № 1 (объекта незавершенного строительства (здание гостиницы)), о признании договора купли-продажи от 10.05.2023, заключенного с победителем торгов – обществом с ограниченной ответственностью «Глобал Эстейт Групп», г. Барнаул Алтайского края (далее, - общество «Глобал Эстейт Групп», покупатель), - недействительным.  

 Определением от 04.07.2023 Арбитражный суд Алтайского края в удовлетворении заявления отказал.  

Не согласившись с принятым судебным актом ФИО2  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по  делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.  

Указав, что конкурсный управляющий произвольно изменил состав лота и  внес недостоверные сведения. Исключение права аренды привело к значительному  сужению круга потенциальных покупателей.  

Кредитор ФИО4, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, представил отзыв на апелляционную жалобу, в  котором просит определение суда отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.  

ООО «Глобал Эстейт Групп» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

ФИО2 представила отказ от заявления о признании недействительными торгов путем публичного предложения, состоявшихся 04.05.2023, имущества  включенного в лот № 1, о признании договора купли-продажи от 10.05.2023, заключенного с ООО «Глобал Эстейт Групп», недействительным.  

В судебном заседании представители конкурсного управляющего и ООО  «Глобал Эстейт Групп» против принятия отказа от заявления не возражали.  

Определением апелляционного суда от 11.09.2023 судебное разбирательство  откладывалось, судом предложено лицам, участвующим в деле заменить подателя  апелляционной жалобы.  

Кредиторы ФИО5, ФИО4,  ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, представили заявление о замене подателя жалобы ФИО2 в настоящем споре.  

В судебном заседании представители указали, что изменения в Положение не  вносились, право аренды было включено в Лот.  

Определением от 09.10.2023 судебное разбирательство откладывалось, судом  предложено конкурсному управляющему представить отзыв на апелляционную  жалобу по доводам жалобы, в том числе продления права аренды.  

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу. 

Определением от 24.10.2023 судебное разбирательство откладывалось, судом  предложено лицам, подписавшим заявления в качестве группы кредиторов, - представить заявление, указав, кто из них выражает намерение заменить ФИО2  именно как подателя жалобы при рассмотрении ее жалобы поданной на определение Арбитражного суда Алтайского края от 04.07.2023, либо о таком намерении  заявляют несколько лиц; в таких пояснениях должно быть ясно выражено намерение заменить подателя жалобы, обоснование наличия самостоятельного права на  обжалование судебного акта, наличия материально-правового интереса и статуса в  настоящем деле о банкротстве.  

ФИО5 представила заявление о присоединении к апелляционной жалобе.  

Кредиторы ФИО5, ФИО4,  ФИО6, ФИО7, ФИО8- 

тина Александровна, Лагута Юлия Геннадьевна, Казанцева Наталья Константиновна, Заирова Светлана Анатольевна, Фалалеева Юлия Владимировна, Волколуп  Виктор Васильевич, Маркелова Елена Юрьевна, Порошин Дмитрий Михайлович,  Трухина Татьяна Викторовна, Санжарова Елена Андреевна, Санин Михаил Александрович, Санин Евгений Александрович, Губанова Татьяна Егоровна, Серёгин  Владимир Олегович, Кургапкин Валерий Валерьевич, Тафинцев Сергей Анатольевич, Кунгурова Елена Михайловна, Шаповал Наталья Юрьевна, Колыванова Лариса Ивановна, Саевич Андрей Витальевич, Грязин Виктор Владимирович, Неверова  Татьяна Александровна представили заявление о присоединении к апелляционной  жалобе.  

В судебном заседании представитель ООО «Глобал Эстейт Групп»с доводами  апелляционной жалобы не согласился, по основаниям изложенным в отзыве.  

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не  явились.  

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.  

Рассматривая отказ ФИО2 от апелляционной жалобы, апелляционный  суд исходит из следующего.  

Апелляционная жалоба подана на определение арбитражного суда вынесенное по обособленному спору о признании торгов и заключенного по их итогу договора купли-продажи недействительными, то есть по групповому иску.  

Подавая апелляционную жалобу о признании торгов и заключенного по их  итогу договора купли-продажи недействительными, конкурсный кредитор действовала в интересах конкурсной массы должника и в интересах кредиторов должника,  рассчитывающих на удовлетворение своих требований за счет должника.  

 Судебная защита прав и свобод каждого гарантирована Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 46). В силу принципов диспозитивности арбитражного процесса (статьи 4, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и др.) и свободного распоряжения своими гражданскими правами  (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) судебное производство в арбитражном суде по общему правилу возбуждается не иначе как по воле  

заинтересованного лица, полагающего, что нарушены или оспариваются его права  и законные интересы (часть 1 статьи 4, части 2, 3 статьи 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ).  

Следуя этим принципам, в дальнейшем истец волен как добиваться судебного решения по существу заявленного иска, так и отказаться от иска полностью или  частично (часть 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации). Как правило, отказ лица от судебной защиты после возбуждения судебного дела из-за потери интереса или по иным причинам, выраженный в отказе  от иска, влечет прекращение производства по делу (пункт 4 части 1 статьи 150 АПК  РФ).  

Однако, если это противоречит закону или нарушает права других лиц, то в  силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе не принять отказ от иска и продолжить рассматривать дело по существу.  

Апелляционный суд учитывает особенности дела о банкротстве и его публично-правовой характер.  

Таким образом, в деле о банкротстве материально-правовые интересы группы кредиторов несостоятельного лица противопоставляются интересам выгодопри- обретателей. Действуя от имени должника (его конкурсной массы) в силу полномочия, основанного на законе (пункты 1, 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве), инициатор обособленного спора по существу выступает в роли представителя должника, а  косвенно – группы его кредиторов.  

В связи с этим вопрос об обязательности отказа от требований, совершенного инициатором обособленного спора, для прочих лиц, уполномоченных подавать  заявления об оспаривании сделки должника, может быть разрешен применительно  к правовым нормам, регулирующим сходные правоотношения: главе 28.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дел о  защите прав и законных интересов группы лиц, пункту 2 статьи 65.2 Гражданского  кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы главы 28.2 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 62.2 Гражданского кодекса Российской Федерации воспроизведены для применения по аналогии).  

На рассмотрение требований кредиторов по правилам групповых исков законодательство о банкротстве в некоторых случаях указывает прямо (например,  пункт 2 части 4 статьи 61.19 Закона о банкротстве).  

Следуя пункту 1 части 4 статьи 225.10-1 и части 2 статьи 225.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых урегулированы  последствия отказа представителя группы лиц от иска, при отказе инициатора  обособленного спора в деле о банкротстве от своих требований прекращаются его  полномочия как представителя должника (или группы кредиторов).  

С учетом изложенного, апелляционный суд, предложил лицам, участвующим  в деле, представить заявления о намерении заменить ФИО2 в качестве подателя жалобы по требованию о признании сделки недействительной.  

От ФИО5 поступило заявление о присоединении к апелляционной  жалобе.  

От группы лиц, указывающих себя как кредиторы, поступило заявление о замене инициатора по обособленному спору. Указано, что с учетом того, что ФИО2 отказавшись от апелляционной жалобы действовала не в интересах остальных кредиторов, просят рассмотреть данное заявление о замене инициатора заявления, считают, кредиторы присоединяется к апелляционной жалобе ФИО2  по оспариванию торгов и заключенного по их итогу договора купли-продажи недействительными и поручают кредитору ФИО5 заменить  апеллянта ФИО2 в данном споре, возлагая на него эти права и обязанности,  а также ответственность по возложению неблагоприятных последствий при вынесении судебного акта не в пользу подателя жалобы.   

Группа поручила кредитору ФИО5, или его представителю представлять интересы группы кредиторов в апелляционной инстанции по  данной апелляционной жалобе на определение Арбитражного суда Алтайского  края от 04.07.2023 со всеми процессуальными правами и процессуальными обязанностями.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, учитывая волеизъявление группы лиц, согласно которому кредитор ФИО5  заменила апеллянта, продолжил производство по настоящему обособленному спору, в целях соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле о банкротстве.  

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы  апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьёй 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обос- 

нованность определения Арбитражного суда Алтайского края, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для его отмены.   

Как следует из материалов дела, в ходе проведения мероприятий процедуры  конкурсного производства управляющим в состав конкурсной массы включен объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка  22:63:030411:12, кадастровый номер 22:63:030411:111, готовность 60% , 117 253  тыс. руб. рыночной стоимости.  

Определением суда от 08.02.2023 (оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций) утверждено Положение о торгах в редакции,  утвержденной 08.12.2022 комитетом кредиторов, дополнив п.3.2.2. Положения  условием опубликования сведений о проведении торгов в газете «Алтайская Правда».  

После чего, 18.04.2023 конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ было  опубликовано сообщение № 11273367 о проведении торгов посредством публичного предложения: - лот № 1 Объект незавершенного строительства (Гостиница),  находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:63:030411:111, а также право аренды на земельный участок, кадастровый номер участка 22:63:030411:12; начальная цена: 105 527 700,0 руб.; Степень  готовности объекта незавершенного строительства, составляет 60 %, строительный  объем 20 427,8 куб.м.  

Сведения о реализации недостроенного здания Гостиницы также размещены в  официальном местном печатном издании - газете «Алтайская правда № 71 (30938).  

27.04.2023 управляющим опубликовано сообщение № 11352204 о внесении  изменений в состав лота № 1 – исключении права аренды земельного участка, на  котором расположен объект незавершенного строительства в связи с истечением  срока действия договора аренды № 5357-з земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена от 11.09.2018  

Имущество реализовано на этапе публичного предложения по максимально  возможной цене - 106 327 000 руб. вместо начальной - 105 527 700 руб..  

По итогам торгов определен победитель и заключен договор купли-продажи  от 10.05.2023 с обществом «Глобал Эстейт Групп».  

Полагая, что торги и заключенный по их итогам договор купли-продажи недействительный кредитор Шумейко Л.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований,  исходил из отсутствия оснований.  

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.  

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они  могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья  449 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора,  заключенного с лицом, выигравшим торги.  

Из содержания приведенной нормы следует, что признание торгов недействительными возможно только в случае грубого нарушения их правил, что подтверждается и разъяснениями, изложенными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101  «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», согласно которым при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными  суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.  

Порядок проведения торгов в процедуре банкротства регламентирован общими нормами Гражданского Кодекса РФ и статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.  

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил  (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства.  

На основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги,  проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны  судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года  со дня проведения торгов.  

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не  принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в  извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

В соответствии с пунктом 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101  «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием  недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного  производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.  

В обоснование заявленного требования кредиторы ссылаются на то, что  управляющим допущены существенные нарушения порядка проведения торгов,  заключающиеся в необоснованном исключения из лота № 1 права аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный объект; отсутствие сведений  в публикациях о торгах о порядке ознакомления с имуществом; в неопубликовании  сведений о реализации имущества в официальном местном печатном издании - газете «Алтайская правда»; некорректном указании адреса местонахождения должника в публикациях на ЕФРСБ.  

Из материалов дела судом установлено, что в соответствии с разрешением на  строительство № 22-RU22302000-195-2019, общество «Сентябрь» осуществляло  строительство объекта «Гостиница, расположенная по адресу: 

<

...>» на земельном участке с кадастровым номером  22:63:030411:12 (далее – объект, гостиница).  

В целях возведения объекта должником привлекались денежные средства  граждан и предпринимателей - участников долевого строительства, длительное не- 

исполнение обязательств по передаче нежилых помещений в здании гостиницы,  согласно договоров долевого участия, участникам такого долевого участия повлекло за собой возбуждение дела о банкротстве должника.  

 Согласно пояснениям конкурсных кредиторов, заключивших договор долевого строительства на одно помещение апартаментов или приобретших право требование в риэлторских агентствах у предыдущих участников, и озвученных при рассмотрении обособленных споров о включении требований в реестр, - граждане  приобретали помещение для проживания, намереваясь его использовать как жилое  помещение, о такой возможности им разъяснялось должником или посредниками,  таким образом, часть граждан-участников долевого строительства в процессе заключения договоров с застройщиком были введены в заблуждение относительно  назначения подлежащих передаче им объектов недвижимости и своего правового  статуса.  

По этой причине решением суда от 17.06.2021, которым расторгнуто ранее заключенное мировое соглашение, должник был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство конкурсным управляющим утвержден ФИО30.  

Определением суда от 22.05.2023 решение суда от 17.06.2021 по вновь открывшимся обстоятельствам отменено в части применения в деле о банкротстве  положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (о банкротстве застройщика), вынесен новый судебный акт о рассмотрении настоящего дела по общим правилам конкурсного производства, поскольку возводимый должником объект не  имеет и не сможет получить статус многоквартирного жилого дома.  

Конкурсным управляющим в состав конкурсной массы включен объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 22:63:030411:12, кадастровый номер 22:63:030411:111, готовность 60% , 117 253 тыс. руб. рыночной стоимости.  

Кредиторы-участники долевого строительства возражали против реализации  недостроенного здания Гостиницы, намереваясь заключить мировое соглашение по  делу о банкротстве, в котором будет предусмотрено участие инвестора, позволяющее завершить строительство гостиницы и передать участникам долевого строительства оплаченные ими апартаменты, в которых они намерены проживать, несмотря на отсутствие статуса жилого помещения.  

С учетом позиции кредиторов определением суда от 17.06.2022 утверждено  Положение о торгах, в редакции конкурсного управляющего, за исключением раздела IV («Продажа имущества на торгах посредством публичного предложения»),  который из Положения был исключен для предоставления возможности кредиторам реализовать свои права на согласование и заключение мирового соглашения  или иного урегулирования расчетов с кредиторами.  

После признания первых и повторных торгов несостоявшимися по причине  отсутствия заявок, управляющий приступил к совершению действий, направленных  на реализацию Гостиницы посредством публичного предложения.  

Так, 08.12.2022 на собрании комитета кредиторов утверждено Положения о  порядке, сроках и условиях продажи (публичное предложение) имущества должника застройщика.  

При рассмотрении обособленного спора о признании решения комитета кредиторов недействительным (определение суда от 08.02.2023) конкурсные кредиторы указывали, что недостроенный объект вовсе не подлежит продаже.  

По мнению кредиторов, объект необходимо достраивать, а в рамках дела о  банкротстве следует заключить мировое соглашение.  

На вопрос суда о возможных условиях мирового соглашения или источниках  финансирования завершения строительства с учетом отсутствия у должника для  этого работников, оборудования, техники, затруднились ответить.  

На вопросы суда об условиях Положения о торгах, которые нарушают права  кредиторов, затруднились предложить иные условия.  

Определением суда от 08.02.2023 (оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций) утверждено Положение о торгах в редакции,  утвержденной 08.12.2022 комитетом кредиторов, дополнив п.3.2.2. Положения  условием опубликования сведений о проведении торгов в газете «Алтайская Правда».  

В соответствии с условиями Положения, конкурсным управляющим проведены торги, определён победитель и заключен договор купли-продажи.  

Каких либо существенных нарушений, допущенных конкурсным управляющим , при проведении торгов, судом не установлено.  

Доводы заявителей о неопубликовании сведений о реализации имущества в  официальном местном печатном издании - газете «Алтайская правда», не могут  

быть признаны обоснованными, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам.  

Ссылка кредиторов о некорректном указании адреса местонахождения должника в публикациях на ЕФРСБ, обоснованно отклонена судом первой инстанции,  поскольку на торговой площадке «Новые информационные сервисы» верно указан  адрес должника - 656058 

<

...>/каб Н22/3. Указание региона Новосибирская область связано с технической ошибкой (опечаткой), не влекущей каких-либо негативных последствий для лиц, участвующих в торгах.  

Доводы кредиторов о том, что управляющим необоснованно исключены из  лота № 1 права аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный  объект, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.  

27.04.2023 управляющим опубликовано сообщение № 11352204 о внесении  изменений в состав лота № 1 – исключении права аренды земельного участка, на  котором расположен объект незавершенного строительства в связи с истечением  срока действия договора аренды № 5357-з земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена от 11.09.2018  

При этом, отсутствие арендных прав на земельный участок, на котором расположен объект, незавершенный строительством, не препятствует его реализации,  поскольку права аренды и её срок связаны с разрешением строительства застройщику, в отсутствие продления разрешения на строительство для должника влечет  невозможность продления арендных отношений.  

Такое разрешение вправе получить покупатель незавершенного строительством здания и оформить арендные отношения.  

При этом, императивное правовое условие предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для целей строительства,  как правило, не предусматривает возможности пролонгации действий договоров  аренды в целях стимулирования арендаторами скорейшего завершения строительных работ, что предоставляет последним право выкупа ранее предоставленного  участка в собственность.  

В свою очередь, предоставление в аренду без проведения торгов земельного  участка, на котором распложен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства новому собственнику этого объекта.  

Следовательно, изменение лота № 1 путем исключения из него права аренды  земельного участка – не оказало никакого влияния на экономическую ценность  

предмета, подлежащего реализации на торгах публичным предложением, не привело к уменьшению начальной продажной цены и не дает оснований для вывода о  том, что спрос на продаваемый объект мог существенно увеличиться, если бы продавалось право аренды земельного участка.  

Поскольку в настоящее время в конкурсной массе должника отсутствует право аренды, его передача, продажа третьим лицам невозможна (nemo plus iuris), возможность пролонгации ранее действовавшего договора либо заключения нового  договора аренды для должника – исключена нормами земельного законодательства.  04.05.2023 торги признаны состоявшимися и победителем торгов признан единственный участник - общество «Глобал Эстейт Групп» - с ценой предложения 106  327 000, 00 рублей, с которым 10.05.2023 заключен договор купли-продажи N  05/2023.  

Таким образом, имущество реализовано по максимально возможной цене,  определенной на этапе публичного предложения (106 327 000 руб. вместо начальной - 105 527 700 руб.).  

Согласно отчету конкурсного управляющего о своей деятельности и результатах конкурсного производства в третью очередь реестра включены требований кредиторов в общей сумме 93 640 986 руб. 25 коп. основной задолженности, непогашенный остаток по оплате текущих обязательств составляет 247 017 руб. 62 коп.  

Следовательно, полученной в конкурсную массу выручки должно быть достаточно для полного возмещения оплаченных участниками долевого строительства  денежных средств.  

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о  том, что применительно к настоящему случаю при проведении торгов посредством  публичного предложения недостроенного здания Гостиницы судом существенных  нарушений порядка проведения торгов не установлено, доводы заявителя опровергаются представленными в материалы обособленного спора доказательствами либо  являются малозначительными, что является основанием для отказа в удовлетворении заявления.  

Исходя из целей конкурсного производства оспоренные торги не только не  нарушают прав и законных интересов на получение максимальной выручки от реализации единственного имущества должника, но в полной мере им соответствуют.  

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, должника (застройщика) и участников строительства (кредиторов) связывают обязательственные пра- 

воотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве (купли-продажи будущей вещи).  

На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников  долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге  предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)  иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и  строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и  (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью  2.1 настоящей статьи.  

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей  12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое  или нежилое помещение).  

В Определении Конституционного суда РФ от 14.01.2014 N 2-О указано, что  положения части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве позволяют  обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого  строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом  договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом.  

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по  передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и  исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных  участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или)  договором.  

Требования участников долевого строительства обеспечены залогом здания  недостроенной Гостиницы, что предоставляет им право преимущественного удовлетворения их требований за счет выручки от реализации предмета залога по  сравнению с кредиторами, чьи требования не обеспечены залогом имущества  должника.  

Недостроенное здание Гостиницы реализовано по цене 106 327 000 руб., тогда  как в третью очередь реестра включены требований кредиторов в общей сумме 93  640 986 руб. 25 коп. основной задолженности, непогашенный остаток по оплате  текущих обязательств составляет 247 017 руб. 62 коп.  

Следовательно, полученной в массу выручки должно быть достаточно для  полного возмещения оплаченных участниками долевого строительства денежных  средств. Особенность залогового статуса участников долевого строительства объекта незавершенного строительством не предоставляет им права воспользоваться  механизмом оставления предмета залога за собой после несостоявшихся первых и  повторных торгов.  

Правовое регулирование предусматривает, что строящийся объект недвижимости находится в залоге у всех участников долевого строительства, вступивших в  обязательственные правоотношения с застройщиком, основным содержанием которого является передача участнику объекта недвижимости по завершении строительства. Институт оставления предмета залога за собой (lex commissoria), исходя  из своей правовой природы, не предназначен для случаев множественности на стороне залогодержателей, тем более, когда среди них отсутствует согласие (в настоящем деле часть кредиторов, являющихся фактически инвесторами, не согласны с  позицией граждан-участников строительства).  

 Не предоставляет право оставить предмет залога за собой при просрочке застройщика и Закон N 214-ФЗ, предусматривающий только порядок обращения  взыскания на предмет залога и распределения выручки между ними.  

 В таком случае, позиция кредиторов основана на ошибочном толковании  норм материального права, ни юридической, ни технической возможности реализации их плана по оставлению части помещений, которые в качестве самостоятельных объектов гражданский прав в обороте возникают лишь при условии их технического обособления и с момента появления записи в ЕГРН, - не существует.  

Не усматривается оснований также и для возникновения права долевой собственности участников строительства на незавершенный строительством объект в  оплаченных ими долях или в долях, исчисленных от площади помещений, строительство которых было ими оплачено.  

 Согласно пунктам 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N  10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  прав" (далее - постановление N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления  истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.  

Иски о признании права собственности относятся к вещно-правовым способам защиты, в то время как участников строительства связывают с должником обязательственные правоотношения из договора участия в долевом строительстве  (купли-продажи будущей вещи).  

С учетом этого в силу договорного основания возникновения отношений сторон даже если бы участникам долевого строительства и было передано владение  без переноса права собственности по реестру, то и в таком случае в силу пункта 3  статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления N 10/22 необходимо было обращаться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.  

Однако, в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве  застройщика, как в настоящем деле о банкротстве, - удовлетворение требований  кредиторов не только посредством денежных выплат осуществляется только при  условии применения положений § 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Так, законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта - статья 201.10); погашение требований  участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено - статья 201.11); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками  строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).  

В последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует  о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить  строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном  

счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов  (участников строительства) на получение исполнения.  

Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана.  

Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.  

После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся  ситуации.  

По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве закреплено,  что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. В настоящем случае дело о банкротстве разрешается без применения положений о банкротстве застройщиков многоквартирных жилых домов,  поскольку должник осуществлял строительство нежилого здания – гостиницы.  

Право на заключение мирового соглашения на договорных условиях, в том  числе, с привлечением третьих лиц, кредиторами в настоящем деле не реализовано  в течение длительного времени, оснований для предположения вероятности заключения такого соглашения или иного прекращения производства по делу о банкротстве в будущем так же не имеется.  

Оспоренными торгами единственное имущество должника реализовано по  высокой цене, почти приближенной к начальной продажной цене, выручки в настоящий момент достаточно для погашения всех требований кредиторов, что должно  соответствовать интересам кредиторов, которые вправе рассчитывать только на  получение денежных средств от должника.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу,  об отказе в удовлетворении заявления.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием  для отмены обжалуемого судебного акта.  

 При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне  и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем дока- 

зательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не  допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для  его отмены, в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.  

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 04.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А0312645/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной  жалобы через Арбитражный суд Алтайского края  

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам,  участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  сети «Интернет».  

Председательствующий Н.Н. Фролова  

Судьи Л.Н. Апциаури  

ФИО1