АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952  тел. 460-945

 

Именем  Российской  Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-3607/2017

г. Южно-Сахалинск

19 марта 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 12 марта 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 19 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Аникиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест-Глобал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на площадку-накопитель для автомобилей, расположенную по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, 

при участии:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 03.08.2017,

от администрации г. Южно-Сахалинска - представителя ФИО3 по доверенности от 21.08.2017, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест-Глобал» (далее – истец, ООО ««Строй-Инвест-Глобал») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, ДАИГ города Южно-Сахалинска) о признании права собственности на площадку-накопитель для автомобилей, расположенную по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания.  

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 1, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В обоснование иска указано следующее.

Истец приобрел у ООО «Квант-Трейд» по договору купли-продажи площадку-накопитель для автомобилей, расположенную по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания (далее – объект). Строительство объекта осуществлено на земельном участке, предоставленном специально для этих целей первоначальному арендатору - ООО «Квант-Трейд», правопреемником которого является истец на основании договора аренды. Строительство объекта осуществлялось в соответствии с действовавшим на тот момент (2004 год) градостроительным законодательством, в частности на основании выданного ООО «Квант-Трейд разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, которое подтверждает права арендатора строительство именно объекта недвижимости. Объект введен в эксплуатацию надлежащим образом. После отказа в продлении договора аренды на новый срок истец в течение длительного периода времени предпринимал меры по надлежащему оформлению своих прав в отношении спорного объекта, права по договору аренды земельного участка. Действия ответчика (отказ в продлении договора аренды земельного участка, отказ в предоставлении и содействии в получении документации в отношении объекта недвижимости, односторонний отказ от договора аренды и последующее обращение в суд с требованием об освобождении земельного участка) привели к тому, что оформление права собственности на спорный объект недвижимости невозможно осуществить никаким иным способом, кроме как путем признания права в судебном порядке.

Ответчик - ДАИГ города Южно-Сахалинска представил отзыв на исковое заявление, в котором полагал требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Спорный земельный участок для строительства объекта недвижимого имущества ни ООО «Квант-Трейд», ни ООО «Строй-Инвест-Глобал» не передавался. Истцу было направлено уведомление о прекращении арендных отношений и освобождении земельного участка. Поскольку земельный участок освобожден не был, ответчик обратился в суд с соответствующим иском, который в настоящее время находится на рассмотрении суда (дело №А59-815/2017). Законные основания пользования земельным участком в настоящее время у истца отсутствуют. Документы, представленные истцом, не свидетельствую о строительстве объекта недвижимости. Составление архитектурно-планировочного задания, разработка генплана площадки-накопителя, получение разного рода согласований и разрешений для проектирования, строительства спорного объекта не свидетельствует о возведении объекта капитального характера. В эксплуатацию спорный объект не принимался. Если спорный объект имеет капитальный характер и его можно отнести к недвижимости, он обладает признаками самовольной постройки, поскольку предоставление земельного участка носило временный характер и не предполагало возведение на нем недвижимых объектов. Заявленный иск по сути является иском о признании права собственности на самовольную постройку, законные основания для удовлетворения которого отсутствуют.  ДАиГ г. Южно-Сахалинска надлежащим ответчиком по такому иску не является, поскольку не является собственником земельного участка.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика определением от 25.10.2017 суд привлек Администрацию города Южно-Сахалинска (далее – Администрация г. Южно-Сахалинска). 

Администрация г. Южно-Сахалинска против удовлетворения требований возражала, указала, что факт продажи имущества от ООО «Квант-Трейд» истцу не является юридически значимым, поскольку не свидетельствует о возникновении прав истца на спорный объект как на недвижимое имущества.

         В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении предмета иска (от 07.12.2017), просил привлечь к участию в деле в качестве ответчиков ООО «Квант-Трейд» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра по Сахалинской области) и обязать ответчиков осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект от ООО «Квант-Трейд» к истцу.

В окончательном виде (уточнения исковых требований от 29.01.2018, а также с учетом пояснений в судебном заседании ,  истец  просит  признать право собственности на спорный объект недвижимости.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, определением от 06.02.2018 суд привлек Общество с ограниченной ответственностью «Квант-Трейд» (далее – ООО «Квант-Трейд», третье лицо).

В судебном заседании истец поддержал первоначально заявленные требования, изложенные в уточнениях исковых требований от 29.01.2018, пояснил, что просит признать право собственности на объект недвижимого имущества, дав оценку обстоятельствам, перечисленным в вышеперечисленных пунктах 1-5 .

Представитель Администрации г. Южно-Сахалинска против удовлетворения требований возражал.

ДАИГ города Южно-Сахалинска, ООО «Квант-Трейд», обязанное судом явкой в судебное заседание, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

ООО «Квант-Трейд» отзыв на иск в порядке статьи 131 АПК РФ не представило.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 17.12.2001 № 2141 «О разрешении проектирования, строительства, реконструкции, предоставлении и изъятии земельных участков под объекты на территории муниципального образования «город Южно-Сахалинск» ООО «Квант-Трейд» предоставлен в аренду на 1 год с 07.12.2001 до 07.12.2002 дополнительный земельный участок  № 5947/1, расположенный по адресу: юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, для разработки генплана площадки-накопителя для автомобилей.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 17.06.2002 № 858 внесены изменения в Постановление № 2141 от 17.12.2001 года в части площади предоставленного земельного участка до 0,1000 га.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 10.09.2002 № 1376 ООО «Квант-Трейд» срок аренды на дополнительный земельный участок продлен до 01.06.2003 года.

На основании договора аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 (далее – договор аренды), Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) сдал, а ООО «Квант-Трйд» (арендатор) принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 08.12.2002 года до 01.06.2003 года, площадью 1 000 кв. м, расположенный по адресу: юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, с кадастровым номером 65:01:04 03 001:0004. Участок предоставляется для разработки генплана площадки-накопителя для автомобилей (разрешенное использование).

Договор зарегистрирован в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 21.10.2003 года.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 26.06.2003 № 1073 ООО «Квант-Трейд» срок аренды на дополнительный земельный участок № 5947/1 продлен до 01.01.2004 года.

Соглашением № 18613 от 16.07.2003 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года дата окончания договора установлена 01.01.2004.

Постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 12.05.2004 № 803 уточнена площадь земельного участка с 0,1000 га до 0,1311 га.

Соглашением № 18613/2 от 28.06.2004 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года дата окончания договора установлена 31.12.2004, целевое назначение установлено: для строительства площадки-накопителя для автомобилей, по результатам межевания увеличена площадь земельного участка до 1311 кв.м. 

Постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 31.08.2004 № 1605 срок аренды дополнительного земельного участка № 5947/1 продлен с 01.01.2004 по 31.12.2004; ООО «Квант-Трейд» оформить разрешение на строительство, по окончании строительства сдать объект в эксплуатацию.

ООО «Квант-Трейд» выдано Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 86/04 от 15.09.2004 на временной площадке-накопителе для автомобилей, расположенной по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, сроком действия до 15.11.2004, продленного до 31.12.2004.

Соглашением № 18613/3 от 27.09.2004 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года установлено целевое назначение земельного участка: строительство временной площадки -накопителя для автомобилей.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 18.02.2005 № 322 срок аренды земельного участка № 5947/1 площадью 0,1311 га продлен ООО «Квант-Трейд» с 01.01.2005 по 31.12.2008.

Соглашением № 18613/4 от 28.03.2005 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года датой окончания договора установлена 31.12.2008 года, целевое назначение установлено: временная площадка-накопитель для автомобилей.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 29.12.2008 № 3032 срок аренды земельного участка № 5947/1 площадью 0,1311 га продлен ООО «Квант-Трейд» с 01.01.2009 по 25.12.2009 под существующую некапитальную площадку-накопитель для автомобилей.

Соглашением № 18613/5 от 15.01.2009 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года датой окончания договора установлена 25.12.2009 года, разрешенное использование установлено: существующая некапитальная площадка-накопитель для автомобилей.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 21.01.2010 № 74 срок аренды земельного участка № 5947/1 площадью 0,1311 га продлен ООО «Квант-Трейд» с 25.12.2009 по 30.11.2010 под существующую некапитальную площадку-накопитель для автомобилей.

Соглашением № 25231 от 12.02.2010 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года датой окончания договора установлена 30.11.2010 года.

На основании договора № ДК-01 купли-продажи недвижимого имущества  с земельным участком от 16.03.2011 года ООО «Квант-Трейд» (продавец) обязался передать в собственность ООО «Строй-Инвест-Глобал» (покупатель) недвижимое имущество «Автозаправка», оборудованную всем необходимым для эксплуатации и состоящую из нежилого здания (по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 1-я Октябрьская, д. 2, автозаправка № 75, ин. № 9206, литер А, кадастровый номер 65:01:00:00:9206:2/А, общая площадь 37,7 кв.м) и земельного участка (по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 1-я Октябрьская, д. 2, кадастровый номер 65:01:0403001:74, общая площадь 3464 кв.м).

На основании акта приема-передачи от 17.03.2011 года в рамках договора  № ДК-01 купли-продажи недвижимого имущества  с земельным участком от 16.03.2011 года продавец передал, а покупатель принял нежилое здание (по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 1-я Октябрьская, д. 2, автозаправка № 75, ин. № 9206, литер А, кадастровый номер 65:01:00:00:9206:2/А, общая площадь 37,7 кв.м); земельный участок (по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 1-я Октябрьская, д. 2, кадастровый номер 65:01:0403001:74, общая площадь 3464 кв.м).

На основании акта приема-передачи № 2 от 17.03.2011 года на основании договора № ДК-01 купли-продажи недвижимого имущества  с земельным участком от 16.03.2011 года продавец передал, а покупатель принял сооружение «площадка-накопитель», расположенное на земельном участке кадастровый номер 65:01:0403001:80 по адресу: юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. 1-я Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, общей площадью 1311 кв.м и включающее в себя: административно-бытовое помещение, холодный склад, щит с пожарным инвентарем, покрытие асфальто-бетонное, металлическое ограждение (включая калитку и ворота).

12.04.2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области зарегистрировано право собственности на объекты: здание и земельный участок.

Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от 19.04.2011 № 600 срок аренды земельного участка № 5947/1 площадью 0,1311 га продлен ООО «Квант-Трейд» с 01.12.2010 по 25.11.2011 под существующую некапитальную площадку-накопитель для автомобилей.

Соглашением № 25231/3 от 21.04.2011 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года датой окончания договора установлена 25.11.2011 года.

Соглашением от 01.07.2011 года, заключенным между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, ООО «Квант –Трейд» (сторона -1) и ООО «Строй-Инвест-Глобал» (сторона -2) с согласия арендодателя (Департамента) права и обязанности ООО «Квант–Трейд» по договору аренды переданы ООО «Строй-Инвест-Глобал».

Как указано в пункте 1 указанного соглашения, кадастровый номер земельного участка: 65:01:0403001:80, площадь участка: 1311 кв.м, местоположение участка: юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания; разрешенное использование: некапитальная площадка – накопитель для автомобилей.

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 01.09.2011 года.

Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от 28.03.2012 № 509 срок аренды земельного участка № 5947/1 площадью 0,1311 га продлен ООО «Квант-Трейд» с 26.11.2011 по 20.10.2012 под существующую некапитальную площадку-накопитель для автомобилей.

Соглашением № 25231/6 от 30.03.2012 года к договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.2002 года датой окончания права аренды установлена 20.10.2012 года.

Письмом от 02.03.2016 года Департамент  архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, со ссылкой на направленное ранее уведомление от 02.03.2016 о прекращении арендных правоотношений по договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.20102, сообщил о необходимости освободить земельный участок и передать его по акту Департаменту.

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к ООО «Строй-Инвест-Глобал» о возложении обязанности освободить земельный участок площадью 1311 кв. м, кадастровый номер 65:01:0403001:80, расположенный юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, от некапитальной площадки-накопителя для автомобилей в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, и передать указанный земельный участок Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального;  в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу в течение 10 дней со дня его вступления в законную силу предоставить Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска право осуществить самостоятельные действия по освобождению данного земельного участка с последующим взысканием с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест-Глобал» необходимых для этого расходов.

Определением суда от 03.03.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу №А59-815/2017.

Уведомлением от 16.03.2017 № 65/001/070/2017-138 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости: условный номер 65-65/001-65/001/070/2017-138, сооружение, назначение: нежилое, адрес: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. 1-я Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания.

Решением заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области № 1 от 05.05.2017 года решение о приостановлении государственной регистрации от 16.03.2017 признано обоснованным.

Уведомлением от 16.06.2017 № 65/001/070/2017-138, № 65-0-1-67/3001/2017-617 ООО «Строй-Инвест-Глобал» отказано в регистрации права собственности и в осуществлении кадастрового учета на объект недвижимости: условный номер 65-65/001-65/001/070/2017-138, сооружение, назначение: нежилое, адрес: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. 1-я Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания.

Как указано в уведомлении регистрирующего органа, при проведении правовой экспертизы в порядке статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ) сооружение, права на которое заявлены  к регистрации, расположено в пределах земельного участка с разрешенным использованием «под существующую некапитальную площадку-накопитель» для автомобилей». В ЕГРН имеется запись от 01.09.2011 о регистрации сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ООО «Квант–Трейд» к ООО «Строй-Инвест-Глобал». К техническому плану приложено Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ  временной площадки-накопителя для автомобилей от 15.09.2004, выданное ООО «Квант–Трейд». Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдано ООО «Квант–Трейд», а с заявлением обращается ООО «Строй-Инвест-Глобал», права на земельный участок которого прекращены 03.10.2016 года. Документы, подтверждающие возникновение права ООО «Строй-Инвест-Глобал» на капитальный объект, в регистрирующий орган не представлены. Кроме того, разрешенное использование земельного участка, в пределах которого расположено сооружение, установлено «под существующую некапитальную площадку- накопитель» для автомобилей, и Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдано на временную площадку-накопителя для автомобилей. Указанные обстоятельства вызывают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права собственности ООО «Строй-Инвест-Глобал» на сооружение, поскольку права на временные некапитальные объекты регистрации не подлежат. Согласно ответу, полученному из Управления архитектуры, градостроительства Администрации г.Южно-Сахалинска, проектная документация на объект не предоставлялась, акт приемки законченного строительством объекта, выданный до 2005 года, или разрешение на ввод законченного строительством объекта отсутствует, за выдачей разрешения на реконструкцию на капитальный объект ООО «Квант-Трейд», ООО «Строй-Инвест-Глобал» не обращались, реконструированный объект в эксплуатацию не вводился.

Истец направил в адрес Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Южно-Сахалинска претензию от 09.06.2017 года с требованием о признании права собственности на объект недвижимости -  площадку-накопитель для автомобилей, расположенную на земельном участке по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания.

Неудовлетворение претензии послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей явившихся в судебное заседание сторон, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

         Согласно статье 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статья 9 ГК РФ).

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами.

Положение, предусмотренное абзацем вторым статьи 12 ГК РФ, закрепляющее в качестве одного из основных способов защиты права, признание права в судебном порядке, направлено на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности.

Признание права на основании статьи 12 ГК РФ посредством обращения в арбитражный суд осуществляется в исковом порядке и является способом судебной защиты, когда такое право оспаривается третьими лицами, то есть, когда имеется в наличии спор о праве.

  Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту. Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество, приобретенного по законной сделке. 

Таким образом, иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Статья 4 АПК РФ предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

В силу норм АПК РФ истец самостоятельно формулирует исковые требования, а также определяет лицо, к которому предъявляется иск.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В силу пункта 3 этой же статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

Пунктом 61 названного Постановления разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу разъяснений пункта 62 при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом деле истец обратился с требованием о признании права собственности на спорный объект со ссылкой на заключенный договор с ООО «Квант-Трейд» (третье лицо по делу) и мотивировав свое обращение невозможностью использования иного способа защиты права, обусловленной действиями ответчика (уполномоченных органов Администрации г. Южно-Сахалинска).

При этом, истец связывает возникновение у него права собственности на спорный объект с обстоятельствами, возникшими с 2001 года, то есть, после вступления в силу Закона о государственной регистрации прав – 31.01.1998 года.

Поскольку сделка купли-продажи между ООО «Квант-Трейд» и ООО «Строй-Инвест-Глобал» совершена после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, переход права собственности к истцу подлежал государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, право собственности истца может считаться возникшим лишь с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 36 Постановления Пленума № 10/22, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 № 122-ФЗ, далее – Закон № 122-ФЗ).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 223 ГК РФ иного момента для возникновения права собственности на имущество, приобретенное по договору продажи недвижимости, чем момент государственной регистрации права на данное имущество, законодательством не предусмотрено.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют сведения о праве собственности на спорный объект у продавца - ООО «Квант-Трейд». Каких-либо иных доказательств данному обстоятельству в материалы дела не представлено. 

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом Доказательств того, что право на спорное имущество возникло у ООО «Квант-Трейд» до вступления в законную силу Закона о государственной регистрации прав, в материалы дела не представлено.

Поскольку право собственности продавца на спорный объект зарегистрировано не было, и оно не являлось ранее возникшим, последний не получил статуса собственника спорных объектов недвижимости и, соответственно, не располагал полномочиями по продаже объекта истцу.

Следовательно, право собственности не могло перейти к истцу по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

При подаче иска истцом в обоснование заявленных требований представлен договор № ДК-01 купли-продажи недвижимого имущества  с земельным участком от 16.03.2011 года, по условиям которого ООО «Квант-Трейд» (продавец) обязался передать в собственность ООО истцу недвижимое имущество, в перечне которого спорный объект отсутствует (пункт 1,2.). Спорный объект предметом указанного договора не является.

На основании акта приема-передачи от 17.03.2011 года покупателю передано имущество, поименованное в тексте договора.

Право собственности на объекты недвижимости – земельный участок и здание зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют отметки регистрирующего органа.

Как следует из представленного истцом акта приема-передачи № 2 от 17.03.2011 года к этому же договору, продавец передал, а покупатель принял сооружение «площадка-накопитель», расположенное на земельном участке кадастровый номер 65:01:0403001:80 по адресу: юго-западнее пересечения автодороги на с. Троицкое и ул. 1-я Октябрьская, южнее существующей АЗС с комплексом обслуживания, общей площадью 1311 кв.м и включающее в себя: административно-бытовое помещение, холодный склад, щит с пожарным инвентарем, покрытие асфальто-бетонное, металлическое ограждение (включая калитку и ворота) – объект в отношении которого заявлены рассматриваемые судом требования.

Согласно пункту 2 указанного акта расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества с земельным участком № ДК-01 от 16.03.2011 года покупателем произведен полностью до подписания акта приема-передачи.

При этом доказательств того, что представленный акт приема- передачи подвергался правовой экспертизе регистрирующего органа в целях осуществления регистрации права собственности на объект недвижимости, суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела в обоснование заявленных требований истцом представлена копия договора № ДК-03 купли-продажи от 17.03.2011 года, по условиям которого ООО «Квант-Трейд» (продавец) обязался передать в собственность ООО «Строй-Инвест-Глобал» (покупатель) спорный объект.

Стоимость имущества составляет 1 000 000 рублей. Расчет производится в течение 5 дней с даты заключения договора (пункты 2.1, 2.2).

Имущество по договору передано покупателю по акту приема-передачи от 21.03.2011 года.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате по договору истцом представлены подлинники дополнительного соглашения от 21.03.2001 года к договору № ДК-03 от 17.03.2011 года, товарной накладной № Н25 от 21.03.2011, накладной от 21.03.2011, счета-фактуры № 25 от 21.03.2011.

По условиям представленного дополнительного соглашения покупатель в счет исполнения обязательства по оплате стоимости имущества предоставляет продавцу отступное в виде зимнего дизельного топлива в количестве 34 966 литров стоимостью 1 000 000 рублей.

Отступное передано от покупателя продавцу по товарной накладной № Н25 от 21.03.2011 на общую сумму 1 000 027,60 рублей.

Определением суда от 26.12.2017 у Управления Росреестра по Сахалинской области истребованы регистрационные дела за период с 2011 по 2017 года, а также все документы, которые были представлены ООО «Строй-Инвест-Глобал», на основании которых было принято решение об отказе в государственной регистрации и осуществлении кадастрового учета.

         Из представленных регистрирующим органом в материалы дела документов следует, что договор № ДК-03 от 17.03.2011 года при государственной регистрации права собственности на спорный объект также не предоставлялся.

Таким образом, заявленные требования истца одновременно обоснованы представленными договором купли-продажи № ДК-01 от 16.03.2011 с актом приема-передачи № 2 от 17.03.2011 и договором купли-продажи № ДК-03 от 17.03.2011 с дополнительным соглашением от 21.03.2011 и актом приема-передачи от 21.03.2011, заключенными в отношении одного и того же спорного объекта с одним и тем же продавцом в одну и ту же дату, но с разными датами передачи объекта и условиями о порядке оплаты, при том, что сделки не оспорены, и указанные документы в регистрирующий орган не подавались, предметом правовой экспертизы со стороны регистрирующего органа не являлись.

Предъявляя иск о признании права собственности, истец должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

Между тем, в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих возникновение права у истца на спорное имущество.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что право собственности за продавцом – ООО «Квант-Трейд» в установленном законом порядке зарегистрировано не было. 

Согласно сложившейся арбитражной практике не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, у которого к моменту заключения сделки отсутствовал титул зарегистрированного собственника. Предусмотренная статьей 131 ГК РФ обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки - в момент регистрации перехода к покупателю прав на недвижимую вещь.

Судом установлено, что стороны сделки для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган не обращались (доказательств обратного суду не представлено), в связи с чем право собственности на спорный объект не могло перейти к истцу как покупателю по сделке.

При этом отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, что исключает возможность признания права собственности на такой объект за истцом и удовлетворения требований, заявленных в настоящем иске.

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец не приобрел право собственности на объект. Сам по себе факт передачи имущества истцу не порождает у последнего права собственности, так как право собственности продавца на указанное имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец, приобретая спорный объект у продавца, не обладающего зарегистрированным правом собственности на это имущество, действовал на свой страх и риск с намерением в дальнейшем зарегистрировать право на имущество, в связи с чем добровольно принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

С учетом заявленных предмета и основания иска, поскольку истец, обратившись за признанием права собственности на объект, не представил доказательств регистрации права как покупателя, так и продавца на спорный объект в установленном законом порядке, не доказал факт приобретения объекта на основании представленных договоров купли-продажи, право не подлежит защите путем предъявления вещного иска, и основания для признании за истцом права собственности на спорный объект отсутствуют.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 25 Закона № 122-ФЗ, действующего на момент спорных отношений).

Согласно статье 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 ГрК РФ). 

В рассматриваемом случае, какие либо документы, свидетельствующие о введении объекта в эксплуатацию (независимо от времени их постройки) в соответствии с нормами ГрК РФ, в материалы дела не представлено.

Суд также полагает необходимым отметить следующее.

Судом установлено, что с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект по заявленному в настоящем споре основанию (по договору с продавцом) истец в регистрирующий орган не обращался, право собственности на указанный объект в установленном порядке никогда не регистрировалось.

В порядке, предусмотренном Законом № 122-ФЗ (Законом о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ), стороны сделки (сделок) в регистрирующий орган не обращались.

Согласно сведениям о юридическом лице – ООО «Квант-Трейд» с сайта ФНС России по состоянию на 06.02.2018 продавец спорного объекта не ликвидирован.

20.10.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ (недействующее юридическое лицо).

Обстоятельств, препятствующих истцу обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права на основании заключенного договора (договоров) с продавцом, учитывая дату заключения договоров- 2011 год, суду не представлено.

Доказательства уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на объект в материалы дела не представлены.

Указанное лицо участвует в деле в качестве третьего лица, и каких-либо правопритязаний к нему со стороны истца не заявлено.

Исковые требования заявлены к ответчикам – ДАИГ г. Южно-Сахалинска и Администрации г. Южно-Сахалинска, при этом в качестве нарушения прав истца действиями ответчиков истец ссылается на отказ в продлении договора аренды земельного участка (на котором расположен спорный объект), отказ в предоставлении документации на объект и оказании какого-либо содействия в отношении объекта; односторонний отказ от договора аренды земельного участка и последующее обращение в суд с иском об освобождении земельного участка от объекта.

При этом, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права на спорный объект истцом не оспорено.  

Из материалов дела следует, что письмом от 21.03.2016 года Департамент  архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, со ссылкой на направленное ранее уведомление от 02.03.2016 о прекращении арендных правоотношений по договору аренды земельного участка № 3772 от 30.10.20102, сообщил о необходимости освободить земельный участок и передать его по акту Департаменту.

28.02.2017 истец обратился в регистрирующий орган с документами на государственную регистрацию права собственности на спорный объект, 

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к истцу о возложении обязанности освободить земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Определением суда от 03.03.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу №А59-815/2017. Определением суда от 21.08.2017 по делу №А59-815/2017, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017, в удовлетворении заявления об объединении дел № А59-815/2017 и № А59-3607/2017 в одно производство для совместного рассмотрения отказано. 

Определением суда от 26.09.2017 производство по делу № А59-815/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения дела №А59-3607/2017.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы на предмет отнесения спорного объекта к объектам недвижимости, согласно уточнению истца, мотивом назначения экспертизы является устранение сомнения в части отнесения спорного объектам недвижимости.         

Перед экспертом предложено поставить следующие вопросы: обладает ли объект свойствами и признаками недвижимости (прочно ли объект связан с землей, и возможно либо невозможно его перемещение без несоразмерного ущерба по назначению; является ли объект объектом капитального строительства); является ли выданная в отношении объекта разрешительная документация надлежащей для цели строительства объекта недвижимости (с учетом действующего на момент строительства законодательства). 

Администрация г. Южно-Сахалинска против заявленного ходатайства возразила. Полагала назначение экспертизы нецелесообразным, поскольку если спорный объект имеет признаки капитальности и его можно отнести к объектам недвижимого имущества, объект является самовольной постройкой. Совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку отсутствует: истец не имел права на возведение объекта недвижимости на арендуемом земельном участке; участок расположен в зоне индивидуальной жилой застройки, видами разрешенного использования которой не предусмотрено размещение площадок-накопителей для автомобилей. Кроме того, ответчик возражал против предложенной кандидатуры эксперта.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд определил в его удовлетворении отказать ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В силу части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. 

По смыслу приведенных процессуальных норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. 

В рассмотренном случае суд не усмотрел оснований для проведения экспертизы, поскольку для установления юридически значимых обстоятельств рассматриваемого дела не требуется специальных познаний, а имеющихся в деле доказательств достаточно для разрешения спора по существу.

Даже при наличии у спорного объекта тех физических характеристик, которые в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ позволяют квалифицировать его как недвижимость, правовых оснований для признания права собственности на спорный объект не имеется. В связи с этим вопрос о наличии у площадки-накопителя для автомобилей физических признаков, характеризующих степень прочности ее связи с землей, не подлежит выяснению как не имеющий значение для дела. 

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований   общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест-Глобал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

               Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                          Н.А. Аникина