АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело № А32-49009/2019

г. Краснодар                                                                    «29» марта 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года.

 

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 марта 2021 года.

 

            Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела №А32-49009/2019

 

по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

 

к акционерному обществу «Мацестинский Чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Мацестинская Чайная Фабрика»  

 

о расторжении договора аренды земельного участка,

 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования – Южного Межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

 

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 23.12.2020), представителя ООО «Мацестинская чайная фабрика» - ФИО2 (по доверенности от 07.11.2020), директора  АО «Мацестинский Чай» - ФИО2 (лично), 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к  акционерному обществу «Мацестинский Чай» со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 08.12.2005 № 4900770075 (от 08.12.2005 г. № 04-24/75С) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 134 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46, для сельскохозяйственного использования;

- обязать АО «Мацестинский Чай» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок 134 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46, для сельскохозяйственного использования;

- обязать АО «Мацестинский Чай» возвратить по акту приема - передачи администрации города Сочи земельный участок 134 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46, в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования;

- обязать Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 17.09.2009 № 23-23-19/040/2005-075 в виде договора аренды от 08.12.2005 № 4900770075 (от 08.12.2005 г. № 04-24/75С).

Определением от 06.11.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечено  ООО «Мацестинская Чайная Фабрика».

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Южное Межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Явку своих представителей в судебное заседание, состоявшееся 25.01.2021, стороны обеспечили. Представитель администрации исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В деле №А32-48983/2019 администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Мацестинский Чай» о расторжении договора аренды земельного участка от 13.12.2005 №4900770100, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1007; привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению, обязать Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.01.2016 №23-23-19/038/2005-387. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2020 по делу №А32-48983/2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2020 и решение арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2020 оставлены без изменения.

Как следует из материалов настоящего дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому края и АО «Мацестинский чай» на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому края (Сочинский филиал) от 08.12.2005 г. № 04-04/1999 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 08.12.2005 г. № 04-24/75С о предоставлении в пользование земельного участка площадью 134 000 кв. метров, с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46, для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 08.12.2054.

Между администрацией и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 09.02.2015, согласно пункту 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности города Сочи на спорный земельный участок изменена нумерация договора аренды.

Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 04.10.2019 перешли к ООО «Мацестинская чайная фабрика».

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 № 03-18-14/9597, по результатам внеплановой проверки в период 10.02.2016 - 10.03.2016 АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.2 ст.8.7 КоАП РФ, выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства РФ сроком до 25.01.2018. Срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018. В июле 2018 г. на данных участках была проведена внеплановая проверка по контролю предписания. По результатам повторной проверки АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.25 ст. 19.5 КоАП РФ и выдано новое предписание сроком до 01.02.2019. Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея в период с 23.06.2018 по 01.08.2018 проведена выездная внеплановая проверка в отношении АО «Мацестинский чай» по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551. В ходе проверки, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127) установлено, что указанный земельный участок полностью зарос древесно-кустарниковой растительностью (лещина, ольха, граб). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551 - не выполнено.

В адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить документ, подтверждающий выполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. 

В адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 17.06.2019 № 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса). Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок. Поскольку спорный договор аренды заключен на 49 лет, расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и при неустранении таких нарушений в разумный срок. 

Учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, испрашиваемая администрацией мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В материалы дела представлен акт осмотра спорного земельного участка №48 от 19.12.2019, из которого следует, что ООО «Мацестинская Чайная Фабрика» начаты работы по расчистке от сорной (сассапарель, папоротник,   и   др.)   и   древесно-кустарниковой   (ольха,   граб   и   др.) растительности, ориентировочно на площади 5 га, под порогами 2,52 га. Действия арендатора по устранению нарушений свидетельствуют о его реальной заинтересованности в сохранении арендных правоотношений. Доказательств систематического невнесения арендной платы администрация не представила.

Исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к выводу  об отказе в удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме.

Такое требование администрации как обязать привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок 134 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127), суд рассматривает в совокупности с остальными заявленными требованиями как направленное на обеспечение возврата земельного участка и связанное с таким возвратом. Между тем, в связи с отказом в расторжении договора аренды земельного участка в данном требовании также надлежит отказать. В как таковом понуждении к приведению в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, арендуемого земельного участка, общество не нуждается, поскольку содержание участка в данном состоянии обусловлено содержанием договора аренды и реализуется в ходе сельскохозяйственного производства по выращиванию и поддержанию чайных плантаций.

Суд учитывает, что производство чая на чайных плантациях является уникальным видом сельскохозяйственной деятельности, требующей следования определенным сложившимся традициям чаеводства. 

Выращивание отечественного чайного листа происходит только в данной климатической зоне и в данном регионе, чаеводство является одной из уникальных особенностей, присущих исключительно Краснодарскому краю и являющейся достоянием Краснодарского края. 

Произрастаемый в Сочи листовой чай представляет собой известный бренд, хорошо отличимый на рынке и высоко конкурентный по сравнению с другими, импортными, сортами чая (цейлонскими, индийскими, шриланкийскими, африканскими). 

Земельные участки, представляющие собой чайные плантации, относятся к особо ценным землям, такие земли должны находиться в руках тех, кто многими десятилетиями выводил данные сорта чая, выращивал чайные плантации и собирал чай. 

Из иска администрации не следует, что в случае возврата администрации земельного участка администрацией будет продолжено и в принципе может быть продолжено сохранение и поддержание чайных плантаций и что администрация как таковая обладает соответствующими возможностями. 

В такой ситуации изъятие у арендатора – чаеводческого сельскохозяйственного предприятия – земельного участка с чайными плантациями, только по одной причине зарастания участка иными видами растений, не приведет никоим образом ни к сохранению и поддержанию чайных плантаций, ни тем более к производству и сбору чайного листа в промышленных масштабах; удовлетворение подобного роды исковых требований выразилось бы не столько в защите прав администрации как арендодателя, сколько повлекло бы за собой утрату чайных плантаций, уникальных по географической широте своего произрастания.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2019 по настоящему делу были приняты обеспечительные меры.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.11.2019 по настоящему делу, подлежат отмене.

Оснований для проведения судебной экспертизы по поставленным администрацией вопросам суд не находит, поскольку администрацией заявлено избыточное число таких вопросов (21 вопрос), они сформулированы без учета чаеводческого использования спорного земельного участка и специфики чаеводства. Имеющихся материалов дела достаточно для разрешения спора по существу и без проведения экспертизы по поставленным администрацией вопросам, проведение такого обширного исследования привело бы исключительно к затягиванию рассмотрения дела.  

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  160 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

ходатайство администрации города Сочи от 09.06.2020 о назначении судебной экспертизы по делу – отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Обеспечительные меры, принятые определением от 19.11.2019 по настоящему делу, - отменить.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца с даты изготовления текста решения суда в полном объеме.

 

              Судья                                                                                            А.Л. Назыков