Арбитражный суд Амурской области

675023, 

<

...>

тел. 

<

***>, факс 

<

***>

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1972/2025

г. Благовещенск

26 сентября 2025 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 26.09.2025. Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2025.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Дрожаченко Михаила Владимировича, при ведении протоколирования секретарем судебного заседания Сухановой А.Л,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Центральный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора прекратившим свое действие,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности №50АБ4305795 от 11.12.2020 сроком на 5 лет, диплом, паспорт;

от ответчика: допущена в судебное заседание ФИО3, как слушатель, в связи с истечением срока действия доверенности,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Центральный»  (далее – ответчик, ООО «Торговый Дом Центральный») о признании договора от 26.05.2014 на управление и обслуживание здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь помещений в соответствии с п.1.6. - 52,8 кв.м., заключенный 26.05.2014 между ИП ФИО1 и ООО «Торговый дом «Центральный» прекратившим действие с 01.11.2024.

Определением от 20.03.2025 судом возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 09.04.2025.

Определениями от 09.04.2025 дело назначено к судебному разбирательству, и на основании ходатайства истца в ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Амурской области истребованы сведения о правообладателях всех помещений и площадей в здании торгового центра с кадастровым номером 28:01:130169:90, расположенного по адресу: 

<

...>, включая в том числе, подвалы, технические этажи, коридоры, лестничные пролеты и лестницы, помещения технического назначения и другие; сведения о помещениях в здании торгового центра с кадастровым номером 28:01:130169:90, расположенного по адресу: 

<

...>, находящихся в общей долевой (совместной) собственности, с указанием размера долей (при их установлении) и их правообладателей.

В дальнейшем судебное разбирательство неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных документов, а также на основании ходатайств сторон для рассмотрения вопроса о заключении мирового соглашения.

Истец в судебном заседании 23.09.2025  на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Истец настаивал, что услуги, поименованные в приложении №3 к договору ответчиком не оказывались; общее имущество в здании по адресу ул. Красноармейская, 143 в г. Благовещенск, не входящее в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам, по факту отсутствует, поскольку находится в собственности частных лиц; у ООО «Торговый дом «Центральный» отсутствует лицензия, дающая право на осуществление деятельности по управлению (содержанию) жилым и (или) нежилым имуществом, 12.10.2024 ИП ФИО1 уведомила ответчика в соответствии со ст. ст.450, 450.1 ГК РФ, пунктом 6.2 договора, о своем отказе от исполнения договора от 26.05.2024 (прекращении действия договора) с 01.11.2024. Однако, несмотря на заявление истца о прекращении договора, отсутствие факта оказания услуг, ответчик продолжает выставлять счета за услуги, как если бы договор оставался действующим.

Ответчик явку надлежащего представителя в судебное заседание 23.09.2025 не обеспечил, ранее в отзывах и в судебных заседаниях с исковыми требованиями не соглашался, пояснял следующее. Истцу на праве собственности принадлежат два нежилых помещения общей площадью 52,8 кв.м. Истец со дня приобретения по настоящее время пользуется не только принадлежащими ему помещениями, но и нежилыми помещениями, расположенными в вышеуказанном здании (тепловой узел, тамбуры, коридоры, лестницы и лестничные клетки, электрощитовые, туалеты, крыльца). Которые фактически предназначены для обслуживания неограниченного числа лиц (как помещений собственников, так и их посетителям/покупателям/арендаторам), вне зависимости от того, что документально отнесены к собственности ответчика. Доля истца в расходах на содержание и эксплуатацию здания определена пропорционально площади, занимаемой помещениями истца. Также, решением Арбитражного суда Амурской области от 18.02.2025г. по делу № А04-11021/2024 по иску ООО «Торговый дом Центральный» с ИП ФИО1 взыскана задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества, что подтверждает предоставление ответчиком истцу оказанных услуг. С 2014 года по 2025 год истец не оспаривал своей обязанности исполнять условия договора на управление и обслуживание здания от 26.05.2014, не предъявлял никаких претензий о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по управлению, содержанию, эксплуатации и обслуживанию здания. В части доводов иска об отсутствии у ООО Торговый дом «Центральный» лицензии на осуществление деятельности по управлению (содержанию) нежилых помещений в административном здании, то они не соответствуют действующему законодательству, поскольку в соответствии с подпунктом 1.3 ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит лицензированию исключительно деятельность по управлению многоквартирными домами.

Рассмотрев материалы дела, заслушав и изучив доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «ТД Центральный» и ИП ФИО1 26.05.2014 заключен договор б/н на управление и обслуживание здания, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер АА1 (далее - Договор). 

В силу пункта 2.1 Договора управляющая компания обязуется обеспечить управление общим имуществом, а также коммунальное, техническое и иное обслуживание Здания в объеме и на условиях, установленных договором, а Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, сроки и размере в соответствии с условиями Договора.

Размер платы по Договору установлен в пункте 4.

Договор может быть изменен по Решению Общего собрания собственников, по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом (пункт 6.1 Договора).

Пунктом 6.2 Договора определено, что Договор может быть расторгнут:

- по решению Общего собрания собственников в случае несоблюдения Управляющей компанией своих обязанностей или принятия решения о заключении договора с другой организацией. При этом Управляющая компания должна быть письменно уведомлена о расторжении не менее, чем за 1 месяц;

- по соглашению сторон;

- в иных случаях, установленных законодательством.

ИП ФИО1 в спорном здании на праве собственности принадлежат два нежилых помещения, расположенные на первом этаже, площадью 45,9 кв.м и 6,9 кв.м.

Полагая, что поименованные в приложении №3 к Договору  услуги ООО «ТД Центральный» не оказываются, общее имущество в Здании отсутствует, поскольку находится в собственности частных лиц, у ООО «Торговый дом «Центральный» отсутствует лицензия, дающая право на осуществление деятельности по управлению (содержанию) жилым и (или) нежилым имуществом, ИП ФИО1 12.10.2024 уведомила ООО «ТД Центральный» в соответствии со ст. ст. 450, 450.1 ГК РФ, пунктом 6.2 договора, о своем отказе от исполнения договора от 26.05.2024 (прекращении действия договора) с 01.11.2024.

Учитывая, что ответчик продолжил выставлять счета на оплату оказанных по Договору услуг, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд признал иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Применение к спорным правоотношениям жилищного законодательства (ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации) не противоречит закону и возможно в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также нашло свое отражение в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

На основании ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ определено, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Согласно п. 31 указанных Правил размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12.04.2016 N 10-П, поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); в силу того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по этому имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Спорный договор от 26.05.2014 является по своей правовой природе смешанным договором, с учетом положений частей 1.3, 2.2 статьи 161, частей 1, 2 статьи 162, частей 1, 2 статьи 19 ЖК РФ, имеющего признаки договора управления зданием, договора возмездного оказания услуг и подряда.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры

Истец, как законный владелец нежилых помещений в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества здания, в котором расположены эти нежилые помещения, оплачивать услуги тому лицу, которое эти услуги оказывает. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Несмотря на доводы истца о том, что общее имущество (подвалы, технические этажи, коридоры, лестничные пролеты и лестницы, помещения технического назначения и другие) фактически находится в собственности ООО «ТД Центральный» и нескольких физических лиц (что подтверждено представленными филиалом ППК «РОСКАДАСТР» документами по запросу суда), это обстоятельство не свидетельствует о неоказании ответчиком услуг, предусмотренных спорным договором.

В рассматриваемом случае общее имущество хоть и находится фактически в собственности юридического и физических лиц, но не утратило статус общего в силу принадлежности его использования для граждан, посещающих торговый центр (лестницы, коридоры, помещения туалетных комнат и прочее).

Кроме того, к общему имуществу относятся также общие инженерные сети, водомерный, тепловой узлы, электрооборудование, системы видеонаблюдения, сигнализации (в том числе пожарной) и другое оборудование, которое обеспечивает нежилые помещения ИП ФИО1 какими-либо услугами.

Факт оказания ООО «ТД Центральный» услуг по содержанию и текущему ремонту подтверждается имеющимися в материалах дела договорами, платежными поручениями, актами, в том числе договорами на обслуживание средств сигнализации, видеонаблюдения, соблюдения требований пожарной безопасности, ремонта и содержания инженерных сетей и другими.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, обстоятельства неисполнения истцом обязательств по договору объективными доказательствами не подтверждены.

Доводы ответчика о невозможности осуществления истцом функций управляющей организации без соответствующей лицензии отклоняются судом как основанные на неправильном применении норм действующего законодательства.

Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" введены правила об осуществлении на основании лицензии деятельности по управлению многоквартирными домами. При этом действующим законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности по осуществлению управления административными зданиями.

Довод истца о воспрепятствовании со стороны ответчика в пользовании нежилыми помещениями ИП ФИО1 отклоняется судом, так как не влияет на возможность расторжения спорного договора управления в одностороннем порядке. Устранение возможных препятствий в пользовании собственными жилыми помещениями должно осуществляться иными способами защиты права собственности и права на доступ к своей собственности.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по заявленным требованиям составляет 15 000 руб.

Истцом при подаче иска платежным поручением № 5 от 05.03.2025 уплачена государственная пошлина в размере 15 000 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                                 М.В. Дрожаченко