Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-12968/2020

г. Владивосток

22 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Верно Пасифик Групп», общества с ограниченной ответственностью «ФОРМОЗА»,

апелляционные производства № 05АП-3556/2022, 05АП-3557/2022 

на решение от 25.04.2022 судьи Е.Г. Клёминой 

по делу № А51-12968/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Формоза» (ИНН 

<

***>,                          ОГРН 

<

***>) 

об обращении взыскания имущество, на заложенное по договору залога от 18.05.2017 №4539, путем продажи с публичных торгов, 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Верно Пасифик Групп», ФИО2, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный музей заповедник «Владивостокская крепость», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае,

при участии:

от  ООО «Формоза»: ФИО3 по доверенности от 20.04.2021 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании №5654, паспорт;

от АКБ «Приморье»: ФИО4 по доверенности от 01.10.2019 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании №16819, паспорт;

от третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «Приморье» (публичное акционерное общество) (далее – истец, АКБ «Приморье», банк) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Формоза» (далее – ответчик, ООО «Формоза»), в котором просил с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)) обратить взыскание на имущество, принадлежащее ООО «Формоза», являющееся предметом залога по договору залога от 18.05.2017 №4539, в том числе: 

здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: 

<

...>, определив начальную продажную стоимость в размере 6 700 рублей; 

здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м.; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток,                   ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 3 900 рублей; 

здание гаража общей площадью 197,60 кв.м., этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 39 100 рублей; 

здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 157 900 рублей; 

здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток,                       ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 4 300 рублей.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Верно Пасифик Групп», ФИО2, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный музей заповедник «Владивостокская крепость», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2022 исковые требования удовлетворены частично – обращено взыскание путем реализации с публичных торгов на недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Формоза», являющееся предметом залога по договору залога от 18.05.2017 №4539 между АКБ «Приморье» и ООО «Формоза», а именно: 

- здание склада (лит. А), площадью 301,7 кв.м; количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: 

<

...>, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 6 015 рублей 78 копеек; 

- здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 12 127 рублей 52 копеек; 

- здание гаража общей площадью 197,60 кв.м; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 119 051 рубль 09 копеек; 

- здание гаража площадью 153,1 кв.м; количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 330 518 рублей 48 копеек; 

- здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м; количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 52 566 рублей 69 копеек.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик и ООО «Верно Пасифик Групп» обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов своей жалобы ответчик указывает, что в нарушение действующего законодательства суд не установил продажную цену заложенного имущества равной 80% его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Полагает, что он не является должником по неисполненным обязательствам заемщика по кредитному договору с банком. Ссылается на ничтожность договора залога ввиду отсутствия в нем условий о сохранении объекта культурного наследия при его отчуждении.

В обоснование доводов своей жалобы ООО «Верно Пасифик Групп» указывает, что отчуждение с торгов спорных объектов вспомогательного значения может нарушить охранительный режим расположенных в непосредственной близости от спорных сооружений,  объектов культурного наследия и повлечь их последующее уничтожение.

Ответчик и третье лица ФИО2, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «СК «Каньон», Инспекция по охране культурного наследия Приморского края, федеральное государственное бюджетное учреждение культуры  «Государственный музей-заповедник «Владивостокская крепость», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, извещенные надлежащим образом, о времени и месте судебного разбирательства, не явились, в связи с чем суд на основании статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие. 

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возражал, обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Представитель третьих лиц на доводы апелляционных  жалоб возражал. Обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела  дополнительных документов (заверенных копий), а именно: постановление о возбуждении исполнительного производства от 31.03.2021; письмо Территориального управления Росимущества по ПК от 18.08.2021; постановление о возбуждении исполнительного производства от 21.09.2020; постановление об оценке заложенного имущества от 16.05.2021; постановление о снятии ареста с имущества от 24.06.2022.

Представитель третьих лиц по ходатайству не возражал. 

Совещаясь на месте, суд апелляционной инстанции на основании статей 159, части 2 статьи 268 АПК РФ, определил приобщить к материалам дела дополнительные документы как связанные с обстоятельствами настоящего спора и устраняющие неполноту материалов дела,  а  также представленные в обоснование возражений на доводы жалоб.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ПАО АКБ «Приморье» (далее- Банк) и ООО «Верно Пасифик Групп» (далее - заемщик) был заключен договор кредитной линии с лимитом выдачи от 18.05.2017 №16614 (далее - кредитный договор), по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит на сумму 40 000 000 рублей, под 17% годовых, сроком до 17.05.2018.

В целях обеспечения, указанного договора между Банком и ФИО2 заключен договор поручительства от 18.05.2047 №10600.

Также 18.05.2017 между Банком (залогодержатель) и ООО «ФОРМОЗА» (залогодатель) заключен договор залога № 4539 (далее- договор залога), по которому в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора кредитной линии с лимитом выдачи №16614 от 18.05.2017 (далее - «кредитный договор»), заключенного в г.Владивостоке между ООО «Верно Пасифик Групп», являющимся по кредитному договору заемщиком, и ПАО АКБ «Приморье», являющимся по кредитному договору кредитором, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог объекты недвижимого имущества (далее по тексту «Имущество»), а именно: 1.1. Земельный участок общей площадью 10775 кв.м, расположенный по адресу (местоположение) объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: 

<

...>, ориентир находиться в границах участка; Кадастровый (или условный) номер: 25:28:020023:45; Категория земель: земли населенных пунктов; Разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости. 

Имущество принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.06.2015, согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АВ № 518019 от 21.09.2015.

В силу пункта 1.2 договора залога все здания/строения/сооружения, возводимые на земельном участке, указанном в пункте 1.1 настоящего договора, считаются находящимися в залоге у залогодержателя по настоящему договору. Залогодатель обязан предоставить залогодержателю заверенные надлежащим образом копии правоустанавливающих документов на такие здания/строения/сооружения в течение 5  дней с даты государственной регистрации права собственности. Если иное не предусмотрено сторонами отдельным дополнительным соглашением к настоящему договору, стоимость таких зданий/строений/сооружений входит в стоимость имущества, указанную в пункте 2 настоящего договора. 

Пунктом 2 договора залога предусмотрено, что передаваемое в залог имущество оценивается сторонами по взаимному согласию в обшей сумме 57 050 000 рублей. 

Запись № 25:28:020023:45-25/001/2017-1 о регистрации обременения (ипотеки) недвижимого имущества, переданного Банку по договору залога № 4418 от 18.01.2017,  внесена в ЕГРН01.02.2017.

Вместе с тем, при регистрации обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:45 в пользу Банка, Росреестром внесена запись только в отношении земельного участка, при этом в отношении пяти указанных выше объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, право залога не зарегистрировано. 

В дальнейшем 15.05.2017 в ЕГРН внесена запись № 25:28:020023:45-25/001/2017-1 о регистрации обременения (ипотеки) недвижимого имущества, переданного банку по договору залога № 4539 от 18.05.2017. 

В связи прекращением заемщиком ООО «Верно Пасифик Групп» с 29.12.2017  исполнения обязательств по кредитному договору, банк обратился в Ленинский районный суд г. Владивостока с иском о взыскании задолженности по кредитным обязательствам и обращении взыскания на заложенное имущество. 

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда                             г. Владивостока от 30.07.2019 по делу №2-2474/2019, оставленным без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 11.02.2020, требования банка удовлетворены, с ООО «Верно Пасифик Групп», ФИО2 в пользу банка взыскано 34 412 967,80 руб., государственная пошлина в размере 60 000 рублей, обращено взыскание на имущество по договору залога от 18.05.2017 №4539 - земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: 

<

...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45., путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную цену в размере 57 050 000 рублей. 

По данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45 расположено 5 объектов недвижимого имущества: 

- 25:28:020023:1426, здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м. (Лит.Б, Б1-пристройка); этажность: 1; назначение: нежилое; 

- 25:28:020023:1413, здание гаража общей площадью 197,60 кв.м. (Лит.В,В1- пристройка), этажность: 1; назначение: нежилое; 

- 25:28:020023:1436, здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; 

- 25:28:020023:1415, здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; 

- 25:28:020023:1437, здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое. 

Согласно ответному письму Управления Росреестра по Приморскому краю от 07.05.2020 №12-0813 (на запрос Банка от 24.04.2020 №03/2-5873), в ЕГРН 30.04.2020 внесены записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании договоров залога от 18.01.2017 №4418 и от 18.05.2017 №4539 в отношении следующих объектов недвижимости:

- 25:28:020023:1426, здание столовой с пристройкой общей площадью 199,9 кв.м (лит.Б, Б1-пристройка); этажность: 1; назначение: нежилое; 

<

...>;

- 25:28:020023:1413, здание гаража общей площадью 197,6 кв.м (лит.В, В1- пристройка), этажность: 1; назначение: нежилое; 

<

...>; 

- 25:28:020023:1436, здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м, количество этажей: 1; назначение: нежилое; 

<

...>;

- 25:28:020023:1415, здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; 

<

...>;

- 25:28:020023:1437, здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; 

<

...>.

Согласно письму Управления Росреестра по Приморскому краю от 20.08.2020 №14-0563 в результате анализа реестровых дел было выявлено следующее: 

1) объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:1437 и объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:135 являются дублирующими объектами недвижимости;

2) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 25:28:020023:1415, 25:28:020023:1414, 25:28:020023:1432 и объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:132 являются дублирующими объектами недвижимости;

3) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 25:28:020023:1436, 25:28:020023:1421, 25:28:020023:1428 и объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:136 являются дублирующими объектами недвижимости;

4) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 25:28:020023:1413, 25:28:020023:1425 и объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:134 являются дублирующими объектами недвижимости;

5) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 25:28:020023:1426, 25:28:020023:1431 и объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020023:133 являются дублирующими объектами недвижимости.

14.08.2020 на основании части 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН исправлена техническая ошибка, объектам недвижимости с кадастровыми номерами 25:28:020023:1437, 25:28:020023:1415, 25:28:020023:1414, 25:28:020023:1432, 25:28:020023:1436, 25:28:020023:1421, 25:28:020023:1428, 25:28:020023:1413, 25:28:020023:1425, 25:28:020023:1426, 25:28:020023:1431 как дублирующим, присвоен статус «Архивный».

Дополнительно сообщалось, что записи об ипотеке внесены на следующие объекты недвижимости:

- гараж, площадь 153,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:020023:135,

- склад, площадь 301,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:020023:132,

- дизельная, площадь 71 кв.м, кадастровый номер 25:28:020023:136,

- гараж, площадь 197,6 кв.м, кадастровый номер 25:28:020023:134,

- столовая, площадь 199,9 кв.м, кадастровый номер 25:28:020023:133.

Ссылаясь на неисполнение заемщиком (ООО «Верно Пасифик Групп») обязательств по кредитному договору, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки), которые подлежат регулированию нормами параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (часть 1 статьи 5 Закона об ипотеке).

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (статья 51 Закона об ипотеке).

Как предусмотрено частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно ранее установленному, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 30.07.2019 по делу №2-2474/2019,  установлен факт неисполнения ООО «Верно Пасифик Групп» своих обязательств по кредитному договору в размере 34 412 967,80 руб..

Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для данного дела и в силу положений части 3 статьи 69 АПК РФ не требуют доказывания вновь.

Доказательств того, что отмеченное решение суда общей юрисдикции в части взыскания задолженности исполнено, в материалы настоящего дела не представлено.

С учетом изложенного, истец в силу пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 18.05.2017 №4539, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченных ипотекой обязательств.

Тот факт, что ООО «Формоза» не является должником по неисполненным обязательствам заемщика по кредитному договору, вопреки доводу ответчика, не является основанием для неприменения положений закона (статья 54.1 Закона об ипотеке) и условий договора залога о взыскании на заложенное имущество.

Так, указанным решением Ленинского районного суда г. Владивостока обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «Формоза», являющееся предметом залога по договору залога от 18.05.2017 №4539 – земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: 

<

...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45., путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную цену в размере 57 050 000 рублей.

Вместе с тем, пунктом 1.2 данного договора залога предусмотрено, что в залоге у залогодержателя по договору находятся также все здания/строения/сооружения, возводимые на земельном участке, что соответствует положению пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке.

В отношении  расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45 объектов недвижимости зарегистрированы обременения в виде ипотеки в силу закона.

При таких обстоятельствах требования истца об обращении взыскания на вышеназванные объекты недвижимости являются правомерными и обоснованными.

Как установлено подпунктами 3 и 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

В качестве обоснования заявленных в иске начальных продажных цен заложенных объектов недвижимости Банк представил отчет об оценке №3212 от 09.08.2021, составленный Ассоциацией «Клуб Профессионал», согласно которому рыночная стоимости пяти руинированных зданий по состоянию на 09.08.2021 составила в общей сумме 211 900 рублей.

Однако с указанным отчетом ответчик в суде первой инстанции не согласился, заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу.

В рамках дела А51-20600/2020 (также в производстве судьи Клёминой Е.Г.) определением от 22.09.2021 назначалась судебная оценочная экспертиза по вышеуказанным объектам по делу № А51-20600/2020, проведение которой поручено ООО «Приморский экспертно-правовой центр» эксперту Жуку И.А., с постановкой на  разрешение эксперта следующих вопросов: 

1) определить техническое состояние и пригодность к дальнейшей эксплуатации по назначению следующих зданий: 

- здание столовой с пристройкой общей площадью 199,9 кв.м (лит. Б, El-пристройка) этажность:1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:133; 

- здание гаража, общей площадью 197,6 кв.м (лит. В, В1-пристойка), этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:134; 

- здание дизельной с пристройкой, общей площадью 71 кв.м, этажность:1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:136; 

- здание склада, общей площадью 301,7 кв.м, этажность:1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:132; 

- здание гаража общей площадью 153,1 кв.м, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:135, расположенных по адресу: 

<

...>. 

2) определить рыночную стоимость указанного недвижимого имущества с учетом его технического состояния на дату проведения экспертизы.

С целью процессуальной эффективности и уменьшения судебных расходов сторон, суд первой инстанции принял выводы экспертного заключения эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр» Жука И.А. №37/90, представленного в материалы дела А51-20600/2020.

По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в указанном заключении, установлено:

- по первому вопросу – эксперт не может дать ответ, так как на момент производства экспертизы он не имеет специальных знаний в области архитектуры и строительства, а также не оканчивал обучение в рамках программ повышение квалификации по экспертной специальности №16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости»;

- по второму вопросу – рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом его технического состояния, отраженного в актах обследования зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, произведенных специалистами ООО «ДГК» в период августа 2021 года по состоянию на 14.01.2022 составила: 1) здание столовой с пристройкой общая площадь 199,9 кв.м (лит.Б, Б1- пристройка) этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:133 – 12 127,52 рублей; 

2) здание гаража, общей площадью 197,6 кв.м, (лит.В, В1-пристройка), этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:134 – 119 051,09 рублей; 

3) здание дизельной с пристройкой, общей площадь 71 кв.м, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:136 – 52 566,69 рублей; 

4) здание склада, общая площадь 301,7 кв.м, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:132 – 6 015,78 рублей; 

5) здание гаража, общая площадь 153,1 кв.м, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:135 – 330 518,48 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной деятельности)).

Повторно изучив экспертное заключение №37/90 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, апелляционная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответ на поставленный перед экспертом вопрос. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО7), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение №37/90 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Как указано в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика – суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство, в том числе закон об ипотеке, закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы. Согласно статье 8 закона об оценочной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Аналогичные выводы изложены в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.02.2016 №80-КГ15-30.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанций в нарушение указанной нормы определил начальные продажные цены заложенных объектов недвижимости равной 100% ее рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении №37/90.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает доводы ответчика в указанной части обоснованными, в связи с чем обращает взыскание на спорное имущество ООО «Формоза», заложенное по договору от 18.05.2017 №4539, путем реализации с публичных торгов, определив начальные продажные цены в следующих значениях: - в отношении здания склада (лит.А) площадью 301,7 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020023:132 – в размере 4 812 рублей 62 копейки (80% от 6 015,78 рублей);

 - в отношении здания столовой с пристройкой общей площадью 199,9 кв.м,  кадастровым номером 25:28:020023:133 – в размере 9 702 рубля 02 копейки (80% от 12 127,52 рублей); 

- в отношении здания гаража общей площадью 197,6 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020023:134 – в размере 95 240 рублей 87 копеек (80% от 119 051,09 рублей); 

- в отношении здания гаража площадью 153,1 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020023:135 в размере 264 414  рублей 78 копеек (80% от 330 518,48 рублей);  

- в отношении дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020023:136 – в размере 42 053 рубля 35 копеек (80% от 52 566,69 рублей).

Доводы апеллянтов о необоснованности заявленных требований со ссылками на нахождение в границах спорного земельного участка объектов культурного наследия подвергались оценке суда первой инстанции и были правомерно отклонены в силу следующего.

Действительно, согласно сведениям из ЕГРН от 17.05.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:45 расположены объекты культурного наследия федерального значения, а именно: 

- здание – Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 был поднят флаг Владивостокской крепости. Павильон дальномерный с кадастровым номером, 25:28:000000:2436, местоположение Приморский край, г Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы; 

- здание – Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой с кадастровым номером 25:28:000000:18045, местоположение Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021; 

здание – Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 40,4 кв.м, с кадастровым номером 25:28:000000:18046, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы; 

- здание – Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 95.7 кв.м, с кадастровым номером 25:28:000000:20109, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы; 

- здание – Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 был поднят флаг Владивостокской крепости. Пункт командный, площадью 226.5 кв.м, с кадастровым номером 25:28:000000:23789, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы.

Вместе с тем, предметом настоящего иска является обращение взыскания на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45, но не являющимися объектами культурного наследия, что подтверждается данными из ЕГРН.

Обращение взыскания на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:45 в предмет иска по настоящему делу не входит, поскольку на данный объект недвижимости обращено взыскание вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 30.07.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 11.02.2020 по делу №2-2474/2019.

Ссылка ответчика на ничтожность договора залога как нарушающего требования пункта 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ), не принимается судебной коллегией как противоречащая правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 19.08.2021 №305-ЭС21-5471 по делу №А40-53998/2019, в котором Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что основная цель договора ипотеки состоит в обеспечении исполнения обязательства из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке). Действительно, договор ипотеки создает предпосылки для перехода в будущем права собственности на имущество, но только посредством обращения взыскания на него при условии неисполнения обеспечиваемого обязательства. Однако само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не препятствует достижению целей Закона №73-ФЗ, не ставит объекты культурного наследия под угрозу и потому не может влечь ничтожность договора.

Доказательств того, что договор залога от 18.05.2017 №4539 был признан в судебном порядке недействительным (ничтожным), в том числе, по основанию не соответствия его условий положениям Закона №73-ФЗ, участниками настоящего спора представлено не было.

Также коллегия обращает внимание на следующее обстоятельство.

Земельный кодекс РФ (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ №11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ №11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Согласно представленным истцом в суд апелляционной инстанции материалам  исполнительного производства в настоящее время решение Ленинского районного суда г.Владивостока об обращении взыскания на земельный участок до настоящего времени не исполнено. Таким образом, при реализации судебным приставом-исполнителем указанного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, являющихся спорных в настоящем деле, принадлежащих одному лицу – ООО «Формоза» - такие объекты должны отчуждаться совместно (выставляться на торги одним лотом). 

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Принимая во внимание, что судебный акт, по сути, принят не в пользу апеллянтов, то расходы на оплату государственной пошлины по иску относятся на ответчика, а на оплату государственной пошлины по апелляционным жалобам – на их подателей. 

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Приморского края от   25.04.2022 по делу №  А51-12968/2020 изменить.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Формоза», являющееся предметом залога по договору залога от 18.05.2017 №4539 между АКБ «Приморье» (публичное акционерное общество) и обществом с ограниченной ответственностью «Формоза», а именно: 

- здание склада (лит. А), площадью 301,70 кв.м, количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: 

<

...>, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 4 812 (четыре тысячи восемьсот двенадцать) рублей 62 копейки;

- здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток, ул.Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 9 702 (девять тысяч семьсот два) рубля 02 копейки; 

- здание гаража общей площадью 197,60 кв.м, этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул.Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 95 240 (девяносто пять тысяч двести сорок) рублей 87 копеек; 

- здание гаража площадью 153,10 кв.м, количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 264 414 (двести шестьдесят четыре тысячи четыреста четырнадцать) рублей 78 копеек; 

- здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м, количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток, ул.Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 42 053 (сорок две тысячи пятьдесят три) рубля 35 копеек.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Формоза» в пользу акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество) 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Д.А. Глебов