ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-49469/2020

город Ростов-на-Дону

22 сентября 2022 года

15АП-16328/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей О.Ю. Ефимовой,М.В. Соловьевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер"  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 по делу № А32-49469/2020 

по заявлению акционерного общества "Тандер" 

к департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края; администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

при участии третьего лица ФИО2

о признании незаконным отказа изменении вида разрешенного использования земельного участка,

при участии представителя заявителя  ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, администрации города Сочи о признании незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, выраженный в письме департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 16.10.2020 №81.01-21/18844; обязании администрации города Сочи в десятидневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу изменить вид разрешённого использования данного земельного участка на «магазины».

Определением от 21.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечён ФИО2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции указал, что , требуя изменения вида разрешенного использования земельного участка с предусмотренного договором аренды на вид разрешенного использования «магазины», общество не учитывает, что объём его правомочий определяется договором аренды земельного участка и указанным в договоре видом разрешённого использования; арендатор не обладает правом на изменение вида разрешённого использования земельного участка с установленного договором на иной вид, необходимый в настоящий момент арендатору; общество не учитывает, что такое изменение возможно только при одновременном изменении договора аренды земельного участка, однако общество не вправе обязать администрацию как арендодателя внести изменения в договор аренды в части цели предоставления (вида разрешенного использования) земельного участка, поскольку предоставление земельного участка для цели строительства определённого объекта предполагает соблюдение публичной процедуры, регламентирующей формирование и предоставление участка в аренду для строительства конкретного объекта, а не простое заключение с администрацией дополнительного соглашения к договору с изменением по усмотрению и выбору арендатора вида разрешённого использования земельного участка с установленного при заключении договора на новый вид разрешённого использования, необходимый арендатору в данный момент.

Кроме того суд пришел к выводу, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой п, поскольку первоначально договор аренды заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и акционерным обществом открытого типа «ММС» (ИНН 

<

***>), которое на дату заключения указанного договора было исключено из ЕГРЮЛ; также администрация не была уполномочена заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня.

Акционерное общество "Тандер" обжаловало решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило судебный акт отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд сделал неверный вывод об отсутствии у администрации как арендодателя обязанности изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке, поскольку согласно ПЗЗ г. Сочи земельный участок находится в территориальной зоне «Р-4» - зона объектов спорта, туризма и активного отдыха. В таблице 9 ПЗЗ г. Сочи одним из основных видов разрешенного использования в указанной территориальной зоне является «магазин». Установленный на настоящий момент ВРИ «для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома» в территориальной зоне не предусмотрен, противоречит градостроительному регламенту. Оспариваемый отказ Депаратмента не содержит ссылку на конкретный подпункт пункта 29 Административного регламента. Несоответствие испрашиваемого ВРИ з.у. генеральному плану отсуствует в перечне оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Суд вышел за рамки своих процессуальных полномочий, отказывая в удовлетворении требований по основаниям, которые не указаны Администрацией в оспариваемом ненормативном правовом акте.  Отказ в изменении ВРИ з.у. со ссылкой на генеральный план города Сочи неправомерен.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.11.2021 №99/2021/429689339 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:781, площадью 4800 кв. м, имеет вид разрешённого использования – для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома. Земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (зарегистрировано 03.09.2012) и в аренде акционерного общества «Тандер» и ФИО2 на основании договора аренды от 29.08.2012 №4900007766.

Договор аренды земельного участка от 29.08.2012 №4900007766 был заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и акционерным обществом открытого типа «ММС», первоначальным арендатором земельного участка, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, площадью 4800 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешённого использования «для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома», сроком на 49 лет (том 7, л.д. 37 – 42) согласно постановлению администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 «О выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города».

Постановлением главы администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 были отведены дополнительные площади для строительства и иных целей предприятиям и организациям города согласно приложению и закреплены за предприятиями и организациями земельные участки с выдачей государственных актов на право пользования землей (том 7, л.д. 44 – 47).

Главой местной администрации г. Сочи выдан акционерному обществу открытого типа «ММС» на основании постановления от 08.09.1993 №713 главы администрации города Сочи государственный акт КК-2 №426000535 на право бессрочного (постоянного) пользования 0,48 гектаров для размещения и эксплуатации 12-ти квартирного жилого дома (том 7, л.д. 48 – 55).

Впоследствии на основании ряда договоров о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка право аренды данного земельного участка, предоставленного по договору от 29.08.2012 №4900007766, перешло к обществу.

Общество обратилось с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, администрации города Сочи об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781, на которое письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 16.10.2020 №81.01-21/18844 был получен отказ.

Полагая данный отказ незаконным, общество обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, федеральный законодатель раскрывает в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.), и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 N 42-П).

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в градостроительном регламенте в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков (часть 6 статьи 30), среди которых могут быть основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 3 статьи 37 ГрК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

При этом согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 02.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Вместе с тем произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности: для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, не допускается.

Апелляционный суд соглашается, что при рассмотрении вопроса изменения ВРИ з.у. Департамент должен соблюдать положения Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства», утвержденного Постановлением администрации г. Сочи от 16.02.2020 №280.

Пунктом 29 Административного предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем позиция заявителя, что указание в отказе об изменении ВРИ такого основания как несоответствие испрашиваемого ВРИ генеральному плану является превышением Департаментом своих полномочий в рамках компетенции, установленной п.73 Административного регламента, является несостоятельной.

В пункте 73 Административного регламента установлена компетенция Департамента по подготовке заключения о соответствии испрашиваемого ВРИ з/у требованиям градостроительных, технических регламентов и требованиям зон с особыми условиями использования территории.

Суд первой инстанции исследовал материалы регистрационных дел, предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и верно указал, что приобретенный обществом в собственность и расположенный на арендуемом земельном участке объект с кадастровым номером 23:49:0125005:1204, площадью 533,2 кв. м, 2012 года постройки, был возведён вне рамок данного договора аренды земельного участка от 29.08.2012 №4900007766 и не соответствует виду разрешённого использования земельного участка, установленного договором аренды.

При этом, право собственности на указанный объект было признано решением Хостинского районного суда города Сочи от 05.12.2012 по делу №2-2128/2012 по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки действительной и по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости, которым было признано за ФИО5 право собственности на магазин Лит. «А», общей площадью 533,2 кв. м, количеством этажей – 1, находящийся по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, село Бетонный мост, ул. Надежная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:781 (том 5, л.д. 95 – 98).

Как следует из данного решения Хостинского районного суда, строительство магазина осуществлялось без получения разрешения на строительство, магазин относится по формальным признакам к самовольным постройкам, право собственности на магазин признано на основании положений статей 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Сочи, как следует из текста решения, была привлечена к участию в указанном деле в качестве третьего лица.

Таким образом, общество приобрело по договору купли-продажи от 18.12.2013 (том 5, л.д. 47 – 54) в собственность здание общей площадью 533,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125005:1204, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:781, право собственности на которое возникло в результате признания права собственности на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что первоначальный арендатор АООТ «ММС» 29.08.2012 переоформил право постоянного бессрочного пользования земельным участком на аренду, в договоре аренды Администрацией г. Сочи ВРИ земельного участка не изменен, т.е. возражений против несоответствия ВРИ земельного участка генеральному плану 2009г. на тот момент Администрация не имела, возможность возведения и эксплуатации капитального строения на земельных участке, установленную в 1993 году подтвердила в договоре аренды в 2012 году, подлежат отклонению. Наличие договора аренды само по себе не влечет автоматического изменения вида разрешенного использования земельного участка при том, что изначально участок сформирован под иные цели использования.

Суд первой инстанции верно указал, что общество не лишено возможности сформировать, с учётом норм отвода земель для конкретных видов деятельности и с обоснованием площади необходимого земельного участка, новый земельный участок, непосредственно занятый указанным зданием магазина и необходимый для его использования, в целях заключения нового договора аренды для эксплуатации здания магазина площадью 533,2 кв. метра.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, установив, что  договор аренды земельного участка, изменения которого общество фактически испрашивает в части вида разрешенного использования земельного участка, обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки, также подлежат отклонению.

Вопрос действительности договора аренды в данном случае влияет на разрешение вопроса о нарушении прав и законных интересов общества оспариваемым отказом.

Поскольку  договор аренды от 29.08.2012 №4900007766 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:781 был заключён муниципальным образованием город-курорт Сочи и акционерным обществом открытого типа «ММС» (ИНН 

<

***>), при этом  дату заключения указанного договора АООТ «ММС» (ИНН 

<

***>) было исключено из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ, дата прекращения: 27.04.2011, основание: исключение из ЕГРЮЛ фактически прекратившего свою деятельность юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ от 11.05.2021 №ЮЭ9965-21-142872690 – том 7, л.д. 97 – 99), суд первой инстанции сделал верный вывод, что  договор аренды земельного участка был заключён с исключённым из ЕГРЮЛ юридическим лицом, то есть с утратившим правоспособность (прекратившимся).

Апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции, что на момент принятия администрацией постановления от 08.09.1993 №713 и выдачи соответствующего государственного акта, земельный участок являлся федеральной собственностью ,  администрация города Сочи не была наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

В государственном акте указано на нахождение земельного участка полностью во второй зоне округ санитарной охраны курортов (том 7, л.д. 54).

Аналогичное положение о расположении земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта приведено и в пункте 1.1 договора аренды от 29.08.2012 №4900007766 земельного участка.

Указанный вывод суда первой инстанции соответствует пункту 2 раздела 1 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» , Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации № 337 от 12.04.1993 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решению Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решению от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи».

В период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 №141 по дату вступления в силу приказа Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 N 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации» полномочиями заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности обладал Комитет по управлению имуществом города Сочи.

Договор аренды от 29.08.2012 №4900007766 заключён на основании постановления администрации города Сочи от 08.09.1993 №713 «О выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города», то есть в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Ввиду недействительности указанного постановления администрации как принятого неуполномоченным по распоряжению федеральными землями органом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не возникло, а потому оно и не могло быть переоформлено на право аренды посредством заключения соответствующего договора.

Апелляционный суд отмечает, что правомочия органов местного самоуправления в отношении принимаемых ими муниципальных правовых актов в действующей системе правового регулирования предполагают учет существа отношений, затрагиваемых муниципальными правовыми актами, в том числе в части правового регулирования в области недвижимого имущества, эти решения не могут носить произвольный характер, должны соблюдать баланс частных и публичных интересов, конституционные принципы справедливости, равенства, соразмерности.

При указанных фактических обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что  департаментом нарушен Административный регламент рассмотрения заявления – подлежат отклонению, поскольку оспариваемый отказ не мог нарушить и не нарушил права и законные интересы общества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, в том числе мотивировочной части обжалуемого решения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 по делу № А32-49469/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Тандер» из федерального бюджета  излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению №987481 от 01.09.2022 за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1500 рублей. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок в двухмесячный срок.

Председательствующий И.Н. Глазунова

СудьиО.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева