Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-230885/23-139-1912

г. Москва

02 апреля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Е.А. Вагановой (единолично) при ведении протокола секретарем Бруяко Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 7076 дело по заявлению Компании HERBOVITAL 2 S.R.L. (ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.»)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО "Аппропертис" (127015, россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, Вятская ул., д. 27, стр. 42, этаж подвал, пом. I, ком. 4, ИНН: 

<

***>); 

2) ФИО1; 

3) Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (103274, Москва, Краснопресненская набережная, дом 2, строение 2); 

4) Федеральная антимонопольной служба (125993 Москва город улица Садовая-Кудринская дом 11 , ИНН: 

<

***>); 

5) Прокуратура г. Москвы (109992, город Москва, Крестьянская застава площадь, дом 1, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными действия по государственной регистрации перехода права собственности в пользу ФИО1 в отношении следующего объекта: нежилое здание по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, ул. Дербеневская, д. 11А, стр. 15, кадастровый номер: 77:05:0001001:1254;

о возложении обязанности

при участии: от заявителя  – ФИО2, дов. от 10.11.2023; от ответчика – ФИО3, дов. №Д-14/2024 от 15.01.2024; от третьих лиц – 1) ФИО4, дов. от 18.10.2023; 2-5) не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Компания HERBOVITAL 2 S.R.L. (ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.»)(далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее — заинтересованное лицо, Управлению Росреестра по Москве) о признании незаконными действия по государственной регистрации перехода права собственности в пользу ФИО1 в отношении следующего объекта: нежилое здание по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, ул. Дербеневская, д. 11А, стр. 15, кадастровый номер: 77:05:0001001:1254; о возложении обязанности погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись от 26.07.2023 № 77:05:0001001:1254-77/051/2023-2.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление. 

Представитель ООО "Аппропертис" поддержал заявленные требования.

Остальные третьи лица, явившиеся в судебное заседание, против удовлетворения требований возражали.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Выслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей  сторон,  исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и ст. 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Как следует из заявления,  Компании HERBOVITAL 2 S.R.L.  (далее также - ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.»), юридическому лицу, созданному в соответствии с законодательством   Италии, регистрационный номер: 02436590372 в Реестре компаний г. Болоньи, дата регистрации -«19» февраля 1996 года, присвоен per. № 287024 по Административно-хозяйственному реестру 05 июня 1984 года) принадлежало на праве собственности следующее недвижимое имущество (далее также — Объекты): нежилое здание по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, ул. Дербеневская, д. ПА, стр. 15, кадастровый номер: 77:05:0001001:1254, площадь: 595.8 кв. м; нежилое помещение по адресу: 

<

...> д. ПА, стр. 9А, кадастровый номер: 77:05:0001001:5211, площадь: 65.2 кв. м; нежилое помещение по адресу: 

<

...> д. ПА, стр. 20, кадастровый номер 77:05:0001002:6093, площадь: 263.4 кв. м; нежилое помещение по адресу: 

<

...> д. ПА, стр. 20, кадастровый номер: 77:05:0001001:4935, площадь: 172.9 кв. м.

В отношении указанных Объектов заключен нотариально удостоверенный Договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.02.2022 (номер нотариального действия: № 77/14-н/77-2022-1-233), в соответствии с которым Компания HERBOVITAL 2 S.R.L. продает, а ООО «Аппропертис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 127015, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, ул. Вятская, д. 27, стр. 42, этаж подвал, пом. I, ком. 4) покупает Объекты недвижимого имущества.

Документы для регистрации перехода права собственности на Объекты к ООО «Аппропертис» направлены в Росреестр через нотариуса города Москвы ФИО5.

Вместе с тем, в результате проведения правовой экспертизы Росреестром установлено, что в Симоновском районном суде г. Москвы имеется судебное дело № 02-0050/2023 по иску Правительства г. Москвы и ДГИ г. Москвы к ООО «Эрбовиталь 2 с.р.л.» с требованием признать принадлежащие ему Объекты самовольными постройками.

В связи с этим 01.12.2022 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

Объекты включены в Перечень, установленный Постановлением Правительства г. Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП (самовольное строительство).

Заявитель указывает, что с февраля 2022 по текущий момент Стороны сделки находятся на стадии переговоров в целях приведения в соответствие условий Договора измененному законодательству РФ о расчетах с лицами из недружественных государств. Соответственно, договор в части регистрации права собственности за Покупателем исполнен не был.В ходе мониторинга данных ЕГРН сторонами сделки установлен факт перехода права собственности на физическое лицо по одному из объектов: нежилое здание по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, ул. Дербеневская, д. ПА, стр. 15, кадастровый номер: 77:05:0001001:1254; Сведения о предыдущем собственнике: Общество с ограниченной ответственностью «Эрбовиталь 2 с.р.л.», право собственности зарегистрировано 03.06.2010, запись 77-77-05/044/2010-367. Сведения о текущем собственнике: ФИО1 на основании Договора купли-продажи нежилого здания.

Компания HERBOVITAL 2 S.R.L. (Общество с ограниченной ответственностью «ЭРБОВИТАЛЬ 2 С.Р.Л») не продавала, не дарила и не отчуждала иным образом Объект никаким физическим лицам, имеются основания предполагать, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена на основании подложных документов.

26.07.2023 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве сделана запись № 77:05:0001001:1254-77/051/2023-2 о регистрации перехода права собственности на Здание.

Учитывая изложенные обстоятельства, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Полномочия Управления устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Законом о регистрации недвижимости, Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 23.01.2017 №П/0027 и иными законами и подзаконными 

Судом установлено, 08.07.2023 ФИО1 и ООО «ЭРБОВИТАЛЬ 2 С.Р.Л.» обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности MFC-0558/2023-1021876-1,2 на заявленный к регистрации объект недвижимости.

В качестве оснований для государственной регистрации права собственности и государственной регистрации перехода права собственности в реестровое дело представлен договор купли-продажи от 14.06.2023: заключенный между ФИО1 и ООО «ЭРБОВИТАЛЬ 2 С.Р.Л.», свидетельство о регистрации от 15.02.2023, доверенность от 02.03.2023 б/н, устав от 02.03.2023, протокол собрания правления от 02.02.2023, уведомление о возможности совершения расходных операций от 27.06.2023.

Уведомлением от 14.07.2023 КУВД-001/2023-29493299 государственная регистрация прав приостановлена по основаниям, предусмотренным п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ поскольку представленный договор купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 не содержат условия об оплате по сделки с использованием счета типа «С», открытого ООО «ЭРБОВИТАЛЬ 2 С.Р.Л.», а также в указанном договоре отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен заявленный к регистрации объект недвижимости.

19.07.2023 ФИО1 поданы дополнительные документы (реквизиты счета оплаты) и заявление о возобновлении регистрационных действий MFC-0558/2023-1076819-1.

Уведомлением от 24.07.2023 КУВД-001/2023-29493299 отказано в возобновлении государственной регистрации перехода права собственности поскольку причины, послужившие основанием приостановления, не были устранены, а именно договор купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 так и не содержал реквизиты и условия оплаты по счету типа «С».

24.07.2023 ФИО1 поданы дополнительные документы MFC-0558/2023-1101151-1 (договор купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023) и заявление о возобновлении регистрационных действий.

Так как п. 5 договора купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 содержал сведения об оплате по счет типа «С», а также п 2 договора содержал сведения о расположении заявленного к регистрации объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001001:58, Управлением государственная регистрация возобновлена и 26.07.2023 внесена запись о праве собственности 77:05:0001001:1254-77/051/2023-2.

Как указано п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о   государственной  регистрации  прав  прилагаются  документы   (иные4-' документы), являющиеся основанием для осуществления такой регистрации.

Следовательно, законность сделки в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная).

По смыслу и толкованию данных норм Закон о недвижимости связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников' регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом этого, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости4 произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность соответствующих документов, ирепятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 2.1.25 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28, юридическая сила документа - это свойство официального документа, сообщаемое ему действующим законодательством, компетенцией издавшего его органа и установленным порядком оформления.

Закон о недвижимости содержит нормы, указывающие на предмет правовой экспертизы.

Согласно подп. 2, ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Как было выше указано Управлением проведена правовая экспертиза представленных документов по результатам которой на заявленные к регистрации объекты недвижимости на основании договора купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется в том числе по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, а также при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом о недвижимости (попд 1,3 ч. 3 ст. 15 Закона о недвижимости).

По смыслу подп. 2, ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственная регистрация права собственности, перехода права собственности на основании договора, носит заявительный порядок и осуществляется от имени сторон сделки, а также лица у которого право возникло.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 66 Закона о недвижимости орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий^ установленных Законом о недвижимости, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), иными нормативными правовыми актами РФ, в том числе, за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 29 Закона о недвижимости орган регистрации прав при отсутствии установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Таким образом оспариваемые действия соответствует положениям Закона о недвижимости и не нарушает права и законные интересы заявителя; регистрация права, перехода права собственности произведена на основании надлежащих документов, при этом на дату осуществления регистрационных действий, судебный акт о признании договора купли-продажи недействительным, не принимался.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее: «В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются4 по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом   или   иными   правовыми   актами   (императивными   нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ)».

Указом Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее -Указ № 81), а также Указом Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (далее - Указ № 95) на территории Российской Федерации установлен и действует особый порядок осуществления сделок (операций) с недвижимостью, влекущих за собой возникновение права собственности в том числе на недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с указанными в них лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России.

Из письма Минфина от 22.06.2022 № 05-06-10/ВН-31554 следует, что разрешено российским кредитным организациям и некредитным финансовым организациям осуществлять (исполнять) сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на отчуждаемые лицам иностранных государств, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, иностранные ценные бумаги, которые по состоянию на 22.02.2022 принадлежали таким кредитным организациям, некредитным финансовым организациям, а также их клиентам-резидентам, запрет на осуществление (исполнение) которых установлен подпунктом «а» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81, при условии зачисления денежных средств по указанных сделкам (операциям) в полном объеме на банковский счет, открытый в российской кредитной организации (в том числе в случаях, когда указанные сделки (операции) совершаются (исполняются) по поручению кредитных организаций и некредитных финансовых организаций третьими лицами).

Таким образом, резидентам разрешено приобретать недвижимость, отчуждаемую юридическими лицами из недружественных государств и/или подконтрольными им лицами, местом регистрации которых не является Россия, если расчеты по этим сделкам (операциям) проводятся с использованием счета типа «С».

Требования по расчетам с использованием счета типа «С» применяются в сделках, заключенных с юридическими лицами, из недружественных государств и/или подконтрольными им лицами.

Действительно в соответствии с пунктом 1 Указа № 81 - со 2 марта 2022 года: а)установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее – лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия; б)сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 г. № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с    недружественными    действиями    Соединенных    Штатов    Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций, могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций); в) сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта, с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если предметом сделок (операций) являются ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенные после 22 февраля 2022 г. указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, осуществляются (исполняются) в порядке, установленном указанным Указом.

В пункте 2 настоящего Указа предписано Правительству Российской Федерации в 5-дневный срок утвердить порядок выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений, предусмотренных подпунктом «б» пункта 1 Указа.

Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации» установлен порядок выдачи разрешений на сделки, указанные в подпункте «б» пункта 1 Указа № 81.

Пунктом 1 Указа № 95 установлен временный порядок исполнения Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, резидентами (далее также - должники) обязательств по кредитам и займам, финансовым инструментам перед иностранными кредиторами, являющимися иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе, если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), или лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации (за исключением случаев, если местом их регистрации является Российская Федерация) или места преимущественного ведения ими хозяйственной4 деятельности (далее - иностранные кредиторы).

В соответствии с пунктом 2 Указа № 95 порядок исполнения обязательств, установленный настоящим Указом, распространяется на исполнение обязательств в размере, превышающем 10 млн. рублей в календарный месяц, или в размере, превышающем эквивалент этой суммы в иностранной валюте по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на 1-е число каждого месяца.

Согласно пункту 3 Указа № 95 в целях исполнения обязательств, названных в пункте 1 настоящего Указа, должник вправе направить в российскую кредитную организацию заявление об открытии на имя иностранного кредитора или иностранной организации, имеющей право в соответствии с ее личным законом осуществлять учет и переход прав на ценные бумаги (иностранный номинальный держатель), в отношении которых осуществляется исполнение обязательств, счета типа «С», предназначенного для проведения расчетов по данным обязательствам.

В целях исполнения обязательств, связанных с эмиссией ценных бумаг, должник вправе направить такое заявление в небанковскую кредитную организацию, являющуюся центральным депозитарием в соответствии с Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. № 414-ФЗ «О центральном депозитарии».

Центральный Банк РФ дал официальные разъяснения от 18.03.2022 № 2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года № 81 "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (далее Разъяснения ЦБ РФ № 2-ОР).

В соответствии с пунктом 1.7 Разъяснений ЦБ РФ № 2-ОР - в целях применения Указа № 81 особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), установленный абзацем третьим подпункта «а» пункта 1 Указа № 81, влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги или недвижимое имущество, распространяется на сделки (операции), совершаемые резидентами с указанными в абзаце первом подпункта «а» пункта 1 Указа № 81 лицами, за исключением Специальных иностранных лиц, направленные как на приобретение резидентами, так и на отчуждение ими ценных бумаг или недвижимого имущества.

Пункт 1.10 Разъяснений ЦБ РФ № 2-ОР устанавливает, что в целях применения Указа № 79, Указа № 81 и Указа № 95 при определении лиц, являющихся резидентами, необходимо руководствоваться понятием «резидент», определенным в статье 1 Федерального закона от 10 декабря4 2003 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».

При этом резидент - гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, с учетом положений части 1 статьи 6 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» рассматривается только как резидент - гражданин Российской Федерации.

Согласно пункту 1.11 Разъяснений ЦБ РФ № 2-ОР ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) резидентами с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если: объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории Российской Федерации.

Следовательно, к договору купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 подлежат применению положения Указов Президента Российской Федерации № 81 и № 95.

На основании изложенного суд отмечает, что сделки, влекущие возникновение права собственности у резидентов на недвижимое имущество, отчуждаемое иностранными юридическими лицами, связанными с Недружественными государствами, (или) лицами, находящимися под контролем указанных иностранных лиц, местом регистрации которых не является Российская Федерация, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом 5 Указа № 95.

Аналогично указано в протоколе Подкомиссии от 21.06.2022 № 64/1.

Учитывая, что п. 5 договора купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 содержал сведения об оплате по счет типа «С», доводы заявителя о том, что отсутствуют сведения о порядке расчетов с использованием счета типа «С», который является на текущий момент в соответствии с действующим законодательством единственным легальным способом произвести расчеты по сделкам с недвижимым имуществом с участием иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, носят субъективный характер и подтверждены документально.

В силу п. 12 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости государственная регистрация приостанавливается в случае, если сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке.

Вместе с тем, судебный акт о признании договора купли-продажи недействительным до настоящего времени не выносился.

Таким образом, действующее законодательство не наделяет государственного регистратора прав полномочиями по приостановлению государственной регистрации сделки при отсутствии решения суда, о признании такой оспоримой сделки недействительной.

Согласно сведениям портала Московского городского суда ООО «ЭРБОВИТАЛЬ 2 С.Р.Л.» обратилось в Симоновский суд города Москвы с исковым заявлением к ФИО1 о признании действительным договор купли-продажи нежилого здания от 14.06.2023 (дело 02-9712/2023 ~ М-9138/2023).

В силу статьи 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Следовательно, споры о правах на недвижимое имущество, сведения о котором содержатся в ЕГРН, могут быть разрешены путем оспаривания зарегистрированного права.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества,4 о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание4 зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из пункта 53 Постановления № 10/22 следует, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика.

В соответствии с пунктом 56 Постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам искового производства, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Управление отмечает, что вся правовая конструкция заявления строится на предположениях и судебной практики, которая к рассматриваемому спору не имеет отношения.

Как следствие, довод о наличие правопритязаний третьего лица (ООО «Аппропертис»), возникших на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 10.02.2022, заключенного с ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» в отношении заявленного к регистрации недвижимого имущества, а также то обстоятельство, что регистрация перехода права собственности на здание в пользу ФИО1 повлечет нарушение прав и законных интересов ООО «Аппропертис» есть ни что иное как спор о праве, который будет разрешен Симоновским районным судом г. Москвы.

Более того, необходимо отметить, что представленный ранее, до заявленных регистрационных действий нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2022, заключенный между ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» и ООО «Аппропертис» основанием для государственной регистрации перехода права собственности являться не мог, поскольку в нем отсутствовали условия о зачислении денежных средств по такой сделке на счет типа «С» в порядке, определенном Указом № 95.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 7 Постановления № 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 Постановления № 25, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона.

В данном случае стороны нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2022 действовали в обход закона и требований нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, действующих на момент совершения сделки.

Согласно п. 12, ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Однако, уведомление от 01.12.2022 КУВД-001/2022-7396808 ни ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.», ни ООО «Аппропертисв судебном порядке не оспорено.

Следовательно, недопустима ссылка в качестве обоснований указанного довода, в связи с этим подлежат применению норма ч. 5 ст. 159 АПК РФ, развивающая положения ч. 2 ст. 41 АПК РФ о требовании добросовестного поведения применительно к ситуациям запоздалого представления процессуальных средств (средств судебной защиты), т.е. обращение к эстоппелю.

Касаемо доводов заявления о том, что имеется судебный спор о самовольном строительстве, суд отмечает следующее.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснений, содержащихся в пункте 22 совместного Постановления № 10/22, признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства.

Аналогичной позиции придерживался суд в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731.

Поскольку право собственности на заявленный к регистрации объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, признание данного здания незаконной постройкой может быть произведено исключительно в рамках спора о праве, подлежащего рассмотрению в порядке искового производства, и не может быть констатировано Управлением самостоятельно.

Согласно порталу Московского городского суда, в Симоновском районном суде города Москвы рассматривается гражданское дело 02-0050/2023 (02-1146/2022) по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» о признании заявленного' к регистрации объекта недвижимости самовольной постройкой.

Рассмотрение гражданского дела 02-0050/2023 (02-1146/2022) приостановлено в связи с назначение строительной экспертизы.

В силу статьи 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Следовательно, споры о правах на недвижимое имущество, сведения о котором содержатся в ЕГРН, могут быть разрешены путем оспаривания зарегистрированного права.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание4 зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из пункта 53 Постановления № 10/22 следует, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика.

В соответствии с пунктом 56 Постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам искового производства, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Управление отмечает, что вся правовая конструкция заявления строится на предположениях и судебной практики, которая к рассматриваемому спору не имеет отношения.

Как следствие, довод о наличие правопритязаний третьего лица (ООО «Аппропертис»), возникших на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 10.02.2022, заключенного с ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» в отношении заявленного к регистрации недвижимого имущества, а также то обстоятельство, что регистрация перехода права собственности на здание в пользу ФИО1 повлечет нарушение прав и законных интересов ООО «Аппропертис» есть ни что иное как спор о праве, который будет разрешен Симоновским районным судом г. Москвы.

Более того, необходимо отметить, что представленный ранее, до заявленных регистрационных действий нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2022, заключенный между ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» и ООО «Аппропертис» основанием для государственной регистрации перехода права собственности являться не мог, поскольку в нем отсутствовали условия о зачислении денежных средств по такой сделке на счет типа «С» в порядке, определенном Указом № 95.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 7 Постановления № 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 Постановления № 25, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона.

В данном случае стороны нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2022 действовали в обход закона и требований нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, действующих на момент совершения сделки.

Согласно п. 12, ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Однако, уведомление от 01.12.2022 КУВД-001/2022-7396808 ни ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.», ни ООО «Аппропертисв судебном порядке не оспорено.

Следовательно, недопустима ссылка в качестве обоснований указанного довода, в связи с этим подлежат применению норма ч. 5 ст. 159 АПК РФ, развивающая положения ч. 2 ст. 41 АПК РФ о требовании добросовестного поведения применительно к ситуациям запоздалого представления процессуальных средств (средств судебной защиты), т.е. обращение к эстоппелю.

Касаемо доводов заявления о том, что имеется судебный спор о самовольном строительстве, суд отмечает следующее.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснений, содержащихся в пункте 22 совместного Постановления № 10/22, признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства.

Аналогичной позиции придерживался суд в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731.

Поскольку право собственности на заявленный к регистрации объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, признание данного здания незаконной постройкой может быть произведено исключительно в рамках спора о праве, подлежащего рассмотрению в порядке искового производства, и не может быть констатировано Управлением самостоятельно.

Согласно порталу Московского городского суда, в Симоновском районном суде города Москвы рассматривается гражданское дело 02-0050/2023 (02-1146/2022) по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Эрбовиталь 2 С.Р.Л.» о признании заявленного к регистрации объекта недвижимости самовольной постройкой.

Рассмотрение гражданского дела 02-0050/2023 (02-1146/2022) приостановлено в связи с назначение строительной экспертизы.

Таким образом, заявленное к регистрации недвижимое имущество в судебном порядке не признано самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены ст. 26 Закона о недвижимости.

Перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав является исчерпывающим.

Судом также установлено, что на заявленном к регистрации объекте недвижимости в настоящее время зарегистрирован запрет на основании определения Симоновского районного суда г. Москвы от 21.08.2023 о принятии обеспечительных мер (запись 77:05:0001001:1254-77/055/2023-3).

Согласно указанному определению Управлению запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении: здание расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером: 77:05:0001001:1254, здание расположенное по  адресу г.Москва, Дербеневская наб.. д. 11 А. стр.9а с кадастровым номером: 77:05:0001001:1160, здание расположенное по адресу 

<

...> с кадастровым номером: 77:05:0001001:1167.

Исходя из положений п. 37 ч. 1 ст. 26, ч. 6 ст. 26, ч. 13 ст. 32 Закона о недвижимости императивно установлена обязанность государственного регистратора приостановить регистрацию в связи с наличием запрета (ограничения).

Учитывая, что имеется актуальная запись о запрете, то это еще один из приведённых критериев об отсутствии нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                    Е.А. Ваганова