Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru тел./факс 

<

***>, 210-172 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 Ф02-2682/2025

Дело № А33-11496/2024

09 сентября 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:  

председательствующего Фирсова А.Д., судей Дамбарова С.Д., Тютриной Н.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пичуевой Е.П.,  

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1  

(доверенность от 17.01.2025), от ответчика – ФИО2  

(доверенность от 17.05.2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем  

видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского Края  

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»  

на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2025 года  

по делу № А33-11496/2024 Арбитражного суда Красноярского края,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аренда» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Аренда») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2016 № 662 в сумме 2 291 936 рублей.  

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.10.2024 иск удовлетворен в части; с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 601 728 рублей,  

расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 082, 50 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.  

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 указанное решение изменено, исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 2 291 936 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 460 рублей.  

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемое постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

Кассатор указывает, что в силу пункта 3.1.1 договора аренды от 01.11.2016 № 662 (далее – договор аренды) ежемесячная арендная плата, начиная с ноября 2021 года, должна была составлять 600 рублей за один квадратный метр, однако, в силу ряда заключенных между сторонами дополнительных соглашений, арендная плата за период с 2021 года по 2024 год была существенно ниже, в 2023 году она составляла 315 рублей за 1 квадратный метр в месяц.  

Истец в январе и феврале 2024 года выставил ответчику счета с размером арендной платы ниже, чем установлено пунктом 3.1.1 договора аренды, что подтверждает подписанный сторонами акт сверки расчетов. Таким образом, как полагает ответчик истец своими конклюдентными действиями согласовал установление арендной платы в размере ниже предусмотренного договором на указанный период.  

В судебном заседании кассатор поддержал доводы кассационной жалобы. Указал, что в настоящее время с марта 2024 года отношения сторон в связи с возникшим спором о величине арендной платы, прекращены.  

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем ООО «Аренда» в судебном заседании суда кассационной инстанции, истец не согласен с доводами кассатора, ссылается на законность и обоснованность обжалуемого постановления, правильное применение норм материального права, в связи с чем, просит оставить без изменения постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.  

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся  

в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.11.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 622, согласно пункту 1.1. которого арендодатель принял на себя обязательства предоставить арендатору во временное пользование часть нежилого помещения № 10 (помещение), находящегося в здании Торгово-развлекательного комплекса «Оптима» (торговый центр, расположенного по адресу: 

<

...>, (здание), а арендатор должен принять помещение и выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную договором (арендная плата).  

Общая площадь помещения составляет 1109,7 м2. Границы передаваемого в аренду помещения выделяются на копии поэтажного плана 4 этажа здания, являющегося приложением № 1 к договору (пункт 1.1.3. договора).  

Пунктом 1.2. договора установлено, что помещение передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи (акт). Помещение должно быть передано в срок до 01.08.2016.  

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора действие срока аренды начинается с 01.11.2016 и продолжается до 31.10.2026.  

По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, договор аренды может быть заключен на новый срок на тех же условиях с учетом пункта 3.1.4. договора. Арендатор подает арендодателю письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока аренды.  

Сторонами в пункте 3.1.1. договора согласовано, что начиная с даты начала аренды арендная плата составляет: базовая арендная плата (ежемесячная арендная плата) - составляет:  

1-й год - 450 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи, 2-й год - 500 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи, 3-й год - 520 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи, 4-й год - 550 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи,  

5-й год и последующие года - 600 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи.  

По соглашению сторон в последующие годы арендная плата может быть изменена в пределах ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ по состоянию на первое  

число месяца, предшествующего месяцу, в котором происходит повышение арендной платы. Изменение арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год.  

На день заключения настоящего договора Арендодатель не является плательщиком налога на добавленную стоимость.  

В случае если арендодатель станет плательщиком НДС в период действия договора, то сумма НДС будет считаться включенной в размер арендной платы, указанной в пункте 3.1.1 договора.  

Арендная плата включает в себя расходы по коммунальному обслуживанию здания и помещений, в том числе горячему и холодному водоснабжению, теплоснабжению. Оплата за электроэнергию будет производиться арендатором по отдельному соглашение об участии в расходах на электрическую энергию (пункт 3.3.1. договора).  

Арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом, не позднее 20 (двадцатого) числа текущего месяца (пункт 3.3.4. договора).  

Пунктом 2.5.1. договора предусмотрена обязанность арендатора по выплате арендной платы и иных платежей на условиях и в размере, предусмотренных статьей 3 договора.  

В соответствии с пунктом 8.1.2. договора договор может быть досрочно расторгнут в случае если арендатор не выплачивает всю или часть арендных платежей в течение 10 календарных дней, после того как арендодатель передал письменное уведомление об этом арендатору. После истечения указанного срока, арендодатель имеет право расторгнуть договор, предварительно направив письменное уведомление арендатору, не менее чем за 15 календарных дней до такого расторжения.  

Помещение передано арендатору по акту от 01.11.2016. 

Дополнительным соглашением № 6А от 01.01.2020 стороны согласовали, что пункт 1.1.3 договора аренды читать в следующей редакции: помещение находится на 4 (четвертом) этаже здания, общая площадь помещения с 01.01.2020 составляет 886,2 м2.  

Арендная плата по договору аренды составит: 450 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит: 398 790 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2020 по 30.06.2020.  

Дополнительным соглашением от 27.03.2020 стороны согласовали, что в период с 28 по 31 марта 2020 года арендная плата не начисляется. С 01.04.2020 до фактического снятия ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции, вызванной 2019-n-CoV (эпидемией), арендная плата составляет: 5% от ежемесячного арендного платежа, что составляет сумму: 19 940 рублей в месяц.  

Дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2021 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.03.2021 по 31.03.2021.  

Арендная плата по договору аренды составит 450 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 398 790 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.04.2021 по 31.12.2021.  

Впоследствии дополнительным соглашением № 3 от 01.04.2021 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 167 рублей 90 копеек за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 148 790 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.04.2021 по 31.08.2021.  

Дополнительным соглашением № 4 от 01.09.2021 стороны согласовали, что с 01.09.2021 по 30.09.2021 по договору аренды составит 192 рублей 90 копеек за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 170 227 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.09.2021 по 30.09.2021  

Дополнительным соглашением № 6 от 01.01.2022 стороны определили, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рублей. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2022 по 31.05.2022.  

Дополнительным соглашением № 7 от 01.06.2022 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.06.2022 по 31.12.2022.  

Дополнительным соглашением № 8 от 01.01.2023 стороны установили, что арендная плата по договору аренды составила 315 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составила 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.01.2023 по 30.06.2023.  

В соответствии с дополнительным соглашением № 9 от 01.07.2023 стороны согласовали, что арендная плата по договору аренды составит 315 рублей за 1 м2 в месяц. Общая сумма арендной платы в месяц составит 279 153 рубля. Данная стоимость 1 м2 устанавливается по соглашению сторон на срок с 01.07.2023 по 31.12.2023.  

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам с января по март 2024 года в размере 2 291 936 рублей, истец направил 18.03.2024 в адрес ответчика претензию с требованием об исполнении обязательства по оплате указанной задолженности.  

Неисполнение требований арендодателя послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.  

02.04.2024 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды. 21.05.2024 помещение возвращено арендодателю по соответствующему акту. В настоящее время отношения между сторонами по договору прекращены, что ими не оспаривается.  

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствуясь положениями статей 1, 8, 9, 10, 307, 309, 310, 450, 450.1, 606, 608, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая правовые позиции, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127, пришел к выводу о том, что расчет арендной платы за период с января по март 2024 года по договору надлежит производить, исходя из размера арендной платы, указанного в акте сверки, а именно в размере 334 984 рубля в месяц.  

Апелляционный суд, рассмотрев дело и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 432, 452, 606, 608, 610, 654 ГК РФ, изменил решение первой инстанции, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

Заявленные в жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, отражены в оспариваемом судебном акте и получили в них надлежащую правовую оценку, с которой кассационный суд согласен.  

Согласно статье 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Исходя из пункта 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.  

Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, данная норма применима к порядку оформления договоров аренды помещений.  

В пункте 3.1.1. договора аренды установлено, что начиная с даты начала аренды арендная плата за 5-й год, то есть с 01 ноября 2021 года, и последующие года составляет 600 рублей за 1 м2 площади в месяц, включая коммунальные платежи.  

В период с января по март 2024 года сторонами не заключались дополнительные соглашения, касающиеся размера арендной платы, изменения в пункт 3.1.1. договора не вносились.  

Таким образом, апелляционный суд пришел к верному выводу о правомерности требований истца о расчете арендной платы на основании пункта 3.1.1 договора, то есть из расчета 600 рублей за 1 м2.  

Довод кассатора относительно того, что договор аренды изменен путем совершения сторонами конклюдентных действий, выразившихся в выставлении арендодателем и оплате арендатором счетов с меньшим размером арендной платы в спорный период, был исследован апелляционным судом и правомерно отклонен.  

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Так согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных  

правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Аналогичные условия о внесении изменений в договоре только путем подписания документов в письменном виде, содержит пункт 9.2 спорного договора.  

Доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение, касающиеся изменения размера арендной платы в период с 01 января по 01 апреля 2024 года в материалы дела не представлено.  

Первичные документы, счета с иным размером арендной платы, которые могли бы свидетельствовать о хотя бы воле истца на заключение такого соглашения, в материалах дела отсутствуют.  

Акт сверки взаимных расчётов, как верно указал апелляционный суд, не является первичным бухгалтерским документом и сам по себе, в отсутствии иных документов о наличии такой воли свидетельствовать не может.  

Таким образом, заявленные ответчиком доводы о изменении истцом согласованной в договоре арендной платы путем совершения конклюдентных действий, кроме того что противоречат условиям заключенного договора, объективными доказательствами не подтверждены.  

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

Поскольку кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2025 года по делу № А33-11496/2024 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  

превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий А.Д. Фирсов 

Судьи С.Д. Дамбаров Н.Н. Тютрина