ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-22662/2021

город Ростов-на-Дону

29 сентября 2025 года

15АП-10310/2025 15АП-10426/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Пипченко Т.А. судей Димитриева М.А., Сулименко Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым И.В.,  

при участии: ФИО1, лично; 

от ФИО2: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 17.04.2024;  

от ФИО5: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 27.05.2024;  

от ФИО6: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 03.04.2024;  

от ФИО7: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 26.04.2024;  

от ФИО8: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 19.04.2024;  

от ФИО9: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 05.04.2024;  

от ФИО10: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 22.04.2024;  

от ФИО11: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 22.04.2024;  

от ФИО12: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 26.04.2024;  

от ФИО13: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 10.04.2024;  

от ФИО14: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.04.2024;  

от ФИО15: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 11.12.2024;  

от ФИО16: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 12.06.2024;  

от ФИО17: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 09.04.2024;  

от ФИО18: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 03.04.2024;  

от ФИО19: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 10.04.2024;  

от ФИО20: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 11.04.2024;  

от ФИО21: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 17.04.2024;  

от ФИО22: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 26.04.2024;  

от ФИО23: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 08.05.2024;  

от ФИО24: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 19.06.2024;  

от ФИО25: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 06.04.2024;  

от ФИО26: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 09.04.2024;  

от ФИО27: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 18.04.2024;  

от ФИО28: представители ФИО3, ФИО4 по доверенности от 23.04.2024;  

от финансового управляющего ФИО29: представитель ФИО30 по доверенности от 19.08.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО31 и ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2025 по делу № А32-22662/2021 о разрешении разногласий в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32,  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32 (далее – должник, ФИО32) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась ФИО8 (далее – кредитор, ФИО8) с заявлением:  

- о признании права собственности ФИО8 на квартиру № 4 с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу: 

<

...>;  

- в случае удовлетворения требования ФИО8 о признании права собственности на указанную квартиру исключить из реестра требований кредиторов должника ФИО32 денежное требование ФИО8 в размере 1 468 000 руб. основной задолженности;  

- денежное требование ФИО8 в размере 174 529,02 руб. процентов за пользованием чужими денежными средствами, включенных определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 отдельно в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО32 оставить в неизменном виде, не исключая их из реестра требований.  

17.07.2024 от ФИО8 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в соответствии с которым просит:  

- признать право собственности ФИО8 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу: 

<

...>;  

- указать, что определение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО8 на жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу: 

<

...>;  

- в случае удовлетворения требования ФИО8 о признании права собственности на указанную квартиру, исключить из реестра требований кредиторов должника ФИО32 денежное требование ФИО8 в размере 1 468 000 руб. основной задолженности;  

- денежное требование ФИО8 в размере 174 529,02 руб. процентов за пользованием чужими денежными средствами, включенных определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 отдельно в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО32 оставить в неизменном виде, не исключая их из реестра требований.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2024 уточнение требований в порядке ст. 49 АПК РФ принято судом.  

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об исключении из конкурсной массы должника объектов недвижимого имущества, находящиеся по адресу: 

<

...>: – квартира № 3, кадастровый номер 23:49:0202005:1380; – квартира № 4, кадастровый номер 23:49:0202005:1381; о прекращении производства по делу № А32-22662/2021 на основании вновь открывшихся обстоятельств.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 заявление ФИО1 об исключении имущества из конкурсной массы и прекращении производства по делу о банкротстве должника объединено в одно производство с заявлениями ФИО25, ФИО8, ФИО14, ФИО20, ФИО28, ФИО23 о признании права собственности на жилое помещение.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2025 рассмотрение заявлений ФИО8 о признании права собственности на жилое помещение, ФИО1 об исключении имущества из конкурсной массы и прекращения производства по делу о банкротстве должника выделено в отдельное производство.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2025 разрешены разногласия. Признано право собственности ФИО8 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 32,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0202005:1381, расположенное по адресу: 

<

...>. Исключены требования ФИО8, установленные определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 в размере 1 468 000 руб. из третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО32 Судебный акт является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8 на указанный объект недвижимого имущества. Отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о прекращении производства по делу отказать. В удовлетворении требований ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника квартиры № 4, кадастровый номер 23:49:0202005:1381 отказать. Требование ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника жилого помещения (квартиры), кадастровый номер 23:49:0202005:1380 выделено в отдельное производство.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО31 обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в части признания права собственности ФИО8 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 32,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0202005:1381, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований ФИО8 ФИО8 вправе требовать признать права требования в части признания за ней права собственности и исключить имущество из конкурсной массы в порядке ст. 201.8, 201.11 Закона о банкротстве только в деле должника-застройщика, который в настоящем деле таковым не является.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в части признания права собственности ФИО8 на недвижимое имущество; судебный акт является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО8; отказа в удовлетворении заявления ФИО1 о прекращении производства по делу; отказа в удовлетворении требований ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника квартиры № 4.  

ФИО8 представлен отзыв на апелляционную жалобу ФИО1, в котором указывает, что ФИО1 не является лицом, обладающим приоритетом перед ФИО8 в соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ. Принимая во внимание то факт, что действия Лазаревского РОСП города Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю о передаче нереализованного имущества – квартир № 5, 6, 7 в жилом доме № 1 по ул. Лавровой в г. Сочи Краснодарского края, гражданину ФИО33, квартиры № 8 в жилом доме № 1 по ул. Лавровой в г. Сочи Краснодарского края – ФИО34, квартиры № 12 в жилом доме № 1 по ул. Лавровой в г. Сочи Краснодарского края – ФИО35 были признаны недействительными сделками, аналогичная ситуация сложилась бы и с ФИО1 в случае государственной регистрации за ним права собственности на спорное жилое помещение.  

ФИО8 представлен отзыв на апелляционную жалобу ФИО31, в которой указывает на несостоятельность доводов, приведенных в апелляционной жалобе ввиду вынесения определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025, а также постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2025. Кроме того ФИО31 приведены противоречивые друг другу доводы.  

Финансовым управляющим ФИО29 представлен отзыв на апелляционную жалобу ФИО1, в котором указывает, что обосновывая необходимость отмены данного определения, фактически апеллянт приводит доводы в пользу неправомерности определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025, которым применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве к делу о банкротстве ФИО32, а также определения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2025, которым признана недействительной передача имущества должника третьим лицам и применены последствия недействительности сделок.  

Финансовым управляющим ФИО29 представлен отзыв на апелляционную жалобу ФИО31, в котором обосновывая необходимость отмены данного определения, фактически апеллянт приводит доводы в пользу неправомерности определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025, которым применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве к делу о банкротстве ФИО32  

ФИО1 поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.  

Представитель финансового управляющего ФИО29 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Представители ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23,  

ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционные жалобы, просили определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Иные представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.  

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2025 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2021 к должнику применены правила, предусмотренные параграфом 4 главы X Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - реализация имущества гражданина.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025 удовлетворено заявление ФИО6 о применении при банкротстве должника правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы ІХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32  

В обоснование заявленных требований ФИО8 указывает следующее. 

03.02.2016 между ФИО8 и должником заключен предварительный договор № 77 в отношении квартиры № 4, общей (проектной) площадью 32,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, в многоквартирном доме по строительному адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пос. Краснодарский, Почтовое отделение № 73.  

Согласно пункту 6 предварительного договора стоимость жилого помещения составляет 1 468 000 руб. Передача денежных средств должнику в размере 1 468 000 руб. подтверждается расписками.  

10.05.2018 между ФИО8 и должником заключен основной договор купли-продажи.  

10.05.2018 ФИО8 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности, однако рассмотрение заявления приостановлено в связи с наличием арестов на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д.1.  

Регистрирующим органом отказ в регистрации в адрес ФИО8 не направлен, о статусе заявления ФИО8 узнала в телефонном режиме по номеру горячей линии Росреестра.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 требования ФИО8 в размере 1 468 000 руб. основного долга и отдельно 174 529,02 руб. процентов за пользования чужими денежными средствами включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО32  

ФИО8 в настоящее время проживает в указанной квартире, произвела в ней ремонт, ежемесячно уплачивает коммунальные платежи, обеспечивает полное содержание имущества.  

ФИО8 имеет денежное требование участника строительства, основанное на договоре, заключенном до окончания полного строительства дома, оплата по нему осуществлена до окончания строительства жилого дома и приведению его в надлежащий вид.  

Кроме того, ФИО8 обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об исключении из конкурсной массы жилого помещения (квартиры) № 4, с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, общей площадью 32,1 кв.м., расположенной на 1 (первом) этаже, по адресу: 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2023 в удовлетворении заявления ФИО8 отказано, поскольку до настоящего времени спорное имущество числится в собственности должника, при этом судом разъяснено, что при применении в процедуре банкротства правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве лицо, которому передано жилое помещение, вправе требовать признания на него права собственности и исключить его из конкурсной массы в порядке статей 201.8, 201.11 Закона о банкротстве. Ненадлежащее исполнение должником обязательств по договору купли-продажи нарушает права ФИО8 на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой. ФИО8 полагает, что поскольку исполнила обязанность, предусмотренную договором купли-продажи, считает себя собственником находящегося в ее владении жилого помещения, право на которое в настоящее время зарегистрировано за должником.  

При указанных обстоятельствах по мнению ФИО8 она вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, а в дальнейшем зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.  

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что является законным приобретателем объектов недвижимого имущества по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:49:0202005:1380 и № 4 с кадастровым номером 23:49:0202005:1381.  

Так, 07.08.2016 между ФИО1 и должником заключен договор, предметом которого являлось обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме, строительство которого осуществлялось гражданином ФИО32 на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д.1.  

Согласно пункту 6 договора стоимость жилого помещения составляет 2 180 000 руб. Передача денежных средств должнику в размере 2 180 000 руб. подтверждается расписками.  

Должник обязательства по договору не исполнил, в связи с чем, ФИО1 направил уведомление о возврате внесенных денежных средств, которое оставлено без ответа.  

Решением Центрального районного суда города Сочи от 04.07.2019 по делу № 2-3909/2019 исковые требования ФИО1 к ФИО32 удовлетворены в полном объеме.  

13.12.2019 выданы исполнительные листы ФС № 029035979 и ФС № 029157356 от 13.12.2019.  

10.01.2020 возбуждено исполнительное производство № 161352/19/23072-ИП. 

02.02.2021 судебным приставом-исполнителем ФИО36 вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированного на должника, согласно которого постановил регистрирующему органу провести в установленный законодательством Российской Федерации срок государственную регистрацию права взыскателя ФИО1 на следующее имущество: квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1380 площадью 22,9 кв.м.; квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1381 площадью 32,1 кв.м.  

02.02.2021 судебным приставом-исполнителем ФИО36 вынесен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.  

ФИО1 указывает, что не может произвести регистрацию права собственности на спорные квартиры, поскольку в отношении должника судебными приставами-исполнителями возбуждено большое количество исполнительных производств, в связи с чем, судебными приставами-исполнителями в отношении спорных объектов недвижимости вынесены запреты на совершение регистрационных действий.  

В производстве государственного регистратора находится заявление должника и гражданки ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру общей площадью 32,1 кв.м с кадастровым номером 23:49:0202005:1381, расположенную по адресу: 

<

...>. В настоящий момент Росреестром прекращено производство по данному заявлению в связи с выявлением прокуратурой города Сочи мошеннической схемы отчуждения имущества с целью его дальнейшего сокрытия из оборота.  

По мнению ФИО1, исходя из даты договора купли-продажи от 10.05.2018 между ФИО8 и ФИО32, последний не мог совершить данную сделку купли-продажи объекта недвижимости, так как данный договор является подложным. Государственная регистрация перехода права собственности подлежит прекращению в случае, если переход права не зарегистрирован до момента смерти одной из сторон сделки, при этом, данный договор купли-продажи между ФИО32 и ФИО8 фиктивный, фактически заключался для вывода объекта недвижимости из возможных юридических санкций в виде ареста объекта недвижимости, то есть, сокрытия объема недвижимости из базы, подлежащей взысканию через арест объектов недвижимости ФИО32, то есть, имеет место явное мошенничество со стороны ФИО32 и ФИО8 в отношении предоставления фактически фиктивного документа на государственную регистрацию перехода права, право по которому законному приобретателю ФИО1 передано судебным приставом-исполнителем ФИО36 по акту о передаче реализованного имущества взыскателю от 02.02.2021 по ИП № 31269/18/23050-СД, в которое входило ИП № 161352/19/23072-ИП от 10.01.2020 по полученным ФИО1 исполнительным листам ФС № 029035979 и ФС № 029157356 от 13.12.2019 выданных Центральным районным судом города Сочи.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с указанным заявлением.  

Как следует из материалов дела, в период с 14.04.2014 по 11.05.2018, то есть на момент строительства многоквартирного дома № 1 по улице Лавровой в городе Сочи Краснодарского края должник ФИО32 был зарегистрирован в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом экономической деятельности: строительство жилых и нежилых зданий.  

Как неоднократно было подтверждено судебными инстанциями, ФИО32 осуществлял строительство трехэтажного жилого дома № 1 по ул. Лавровой гор. Сочи, общей площадью 1512,1 кв.м., в том числе жилой площадью 1170,2 кв.м., за счет денежных средств граждан, имеющих к застройщику денежные требования, вытекающие из требований по передаче жилого помещения.  

Должник фактически привлекал денежные средства для строительства многоквартирного дома, являясь при этом собственником земельного участка, на котором  

возводились спорные объекты. При таких условиях заявитель полагает, что отсутствие государственной регистрации договоров не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.  

Суд первой инстанции, руководствуясь правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, а также совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о том, что понятием «застройщик» для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. При этом некоторые граждане, заключившие аналогичные договоры с должником (предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи), подавшие совместно с должником в орган регистрации прав заявления о переходе права собственности, успели до наложения ареста зарегистрировать за собой права собственности на свои квартиры в этом доме. В этой связи, отсутствие зарегистрированного договора, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).  

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.  

Согласно пункту 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).  

В деле о банкротстве ФИО32 рассматривался вопрос о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Судом при разрешении данного вопроса проанализированы выписки из ЕГРН в отношении расположенных в МКД квартир, копии имеющихся в материалах дела судебных актов суда общей юрисдикции, а также условия заключенных между должником и кредиторами предварительных договоров (договоров купли-продажи квартир).  

Установив, что разрешение на строительство было получено в 2015 году, а само строительство объекта недвижимости было осуществлено в 2016 году, то есть к дате  

заключения предварительных договоров и договоров купли-продажи объект был построен и введен в эксплуатацию, суд первой инстанции определением от 26.06.2023 отказал в применении в отношении должника – ФИО32 правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ «Банкротство застройщиков».  

В адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступило письмо Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, в соответствии с которым ФИО32 не является застройщиком. Спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не вводился, акт на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома Администрацией гор. Сочи не выдавался, так как объект недвижимости является самовольно возведенным объектом.  

Право собственности ФИО32 на спорный объект признано решением Центрального районного суда г. Сочи от 20.04.2016. Данный судебный акт послужил основанием для постановки на государственный кадастровый учет трехэтажного многоквартирного дома, основанием для государственной регистрации права собственности ФИО32 на трехэтажный многоквартирный дом.  

Из представленных в материалы дела договоров купли-продажи квартир в трехэтажном многоквартирном доме, заключенных между должником и третьими лицами, следует, что должник передает квартиру, а покупатель принимает в собственность и оплачивает недвижимое имущество.  

Как следует из выписок из ЕГРН ФИО32 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, жилые помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1 с кадастровыми номерами 23:49:0202005:1393, 23:49:0202005:1387, 23:49:0202005:1388, 23:49:0202005:1392, 23:49:0202005:1381, 23:49:0202005:1380, 23:49:0202005:1386, 23:49:0202005:1394, 23:49:0202005:1379, 23:49:0202005:1410, 23:49:0202005:1407, 23:49:0202005:1403, 23:49:0202005:1413, 23:49:0202005:1415, 23:49:0202005:1408, 23:49:0202005:1402, 23:49:0202005:1400, 23:49:0202005:1406, 23:49:0202005:1409, 23:49:0202005:1411, 23:49:0202005:1399, 23:49:0202005:1414, 23:49:0202005:1412, 23:49:0202005:1404, 23:49:0202005:1396, 23:49:0202005:1398, 23:49:0202005:1405, 23:49:0202005:1401, 23:49:0202005:1395.  

Из имеющегося в материалах дела о банкротстве технического паспорта в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1, следует, что год постройки датирован 2016 г. Предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи, представленные в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32 заключены позже введения в эксплуатацию объекта недвижимости (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А32-22662/2021).  

Таким образом, должник не являлся застройщиком, в рамках дела отсутствуют заявленные и не исполненные требования участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений, реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не велся.  

Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника застройщика защитить свои права в отношении недвижимого имущества не только путем обращения с требованием о его передаче, но и путем подачи заявления о признании права собственности. Однако для признания права собственности должны быть соблюдены как общие требования, предусмотренные гражданским законодательством, так и нормы Закона о банкротстве, предусмотренные параграфом 7.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025 апелляционный суд пришел к выводу о том, что вопреки доводам апелляционной жалобы о недопустимости повторного рассмотрения вопроса о применении правил банкротства застройщика ввиду наличия определения от 26.06.2023, суд первой инстанции при  

вынесении обжалуемого судебного акт от 19.06.2025 руководствовался указаниями суда кассационной инстанции, изложенными в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2025 по делу № А32-22662/2021. При этом необходимость повторного рассмотрения вопроса применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве обусловлена недопустимостью введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), а также равного и справедливого удовлетворения требований кредиторов должника.  

Апелляционный суд указал, что нерегистрация договоров, правовая квалификация договоров в качестве предварительных, а не договоров долевого участия в строительстве не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).  

Апелляционным судом также учтено, что неприменение правил о банкротстве застройщиков ставит кредиторов должника-гражданина в неравное положение с обладающими аналогичным статусом кредиторами юридического лица или индивидуального предпринимателя, что недопустимо (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № 312-ПЭК18(1)).  

Так, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025 удовлетворено заявление ФИО6 о применении при банкротстве должника правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы ІХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32  

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025 оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2025.  

Суд первой инстанции, оценивая заявленные ФИО8 требования о признании за ней права собственности, исходит из следующего.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.  

В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.  

В подпункте 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указано, что под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент  

привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).  

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.  

В силу пункта 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.  

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило сделку, по которой обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также установление факта того, что заявитель передал денежные средства и (или) иное имущество для строительства многоквартирного дома.  

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Пунктом 4 части 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.  

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ).  

Как разъяснено в абзацем 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.  

Указанные разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.  

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном п. 8 названной статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машиномест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника  

строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино- место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.  

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (вещноправовой защиты), что прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 ГК РФ. Иск о признании права собственности на недвижимое имущество представляет собой требование лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих Должником в лице конкурсного управляющего в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").  

03.02.2016 между ФИО8 и должником заключен предварительный договор № 77. Должнику переданы денежные средства в размере 1 468 000 руб. 10.05.2018 заключен основной договор купли-продажи. Однако ФИО8 не смогла произвести регистрацию своего права собственности в связи с наличием арестов на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д.1.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что препятствие в регистрации права собственности за ФИО8 на объект недвижимости произошло в силу не зависящих от нее обстоятельств.  

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что граждане, не оформившие право собственности на объекты недвижимости, уже длительное время проживают в квартирах, осуществили ремонт своими силами и несут обязательства по оплате коммунальных ресурсов. Так, формальные препятствия, не зависящие от заявителя, не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.  

Выселение граждан из квартир в настоящее время посредством отказа в признании права собственности, обоснованно признаны судом первой инстанции не отвечающим принципам справедливости и разумности.  

Учитывая приведенные обстоятельства, выводы суда первой инстанции о разрешении разногласий путем признания права собственности ФИО8 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 32,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0202005:1381, расположенную по адресу: 

<

...>; исключении из конкурсной массы должника указанного имущества, являются законными и обоснованными.  

В соответствии со статьей 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); 3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.  

Из материалов дела следует, что стоимость жилого помещения по договору составляет 1 468 000 руб., стоимость имущества оплачена ФИО8 в полном объеме.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному об исключении требования ФИО8, установленного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2023 в размере 1 468 000 руб. из третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО32  

В связи с признанием права собственности за ФИО8, судом обоснованно отказано в удовлетворении требований ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника спорного жилого помещения (квартиры).  

ФИО1 обжалует определение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО32 в связи с тем, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.10.2022 по делу № 2-625/2021 отменено заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 18.03.2021. Производство по делу по исковому заявлению ФИО5 к ФИО32 о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов, компенсации морального вреда, штрафа прекращено.  

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства. Под основанием иска в данной норме права понимаются фактические обстоятельства, на которых заявитель основывает свое требование, а под предметом иска - материальноправовое требование заявителя (например, требование о признании решения недействительным).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, требования ФИО5 в размере 2 392 701,90 руб., из которых: 1 075 000 руб. – денежные средства, оплаченные по договору от 11.05.2015; 503 086,47 руб. – проценты за пользование денежными средствами; 10 000 руб. – компенсация морального вреда; 775 000 руб. – штраф; 22 615,43 руб. - судебные расходы по оплате государственной пошлины; 7 000 руб. – судебные расходы по оплате услуг представителя включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО32  

Требования ФИО5 основаны на заочном решении Ессентукского городского суда Ставропольского края от 18.03.2021 по делу № 2-625/20. Определением Ставропольского краевого суда от 05.10.2022 заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 18.03.2021 отменено, производству по заявлению ФИО5 прекращено.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2024 по настоящему делу заявление ФИО5 о пересмотре судебного акта от 17.01.2022 по новым обстоятельствам удовлетворено. Отменено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2022 (резолютивная часть от 17.01.2022) по делу № А32-22662/2021 в части включения требований ФИО5 в реестр требований кредиторов должника ФИО32 в размере 2 392 701,90 рублей. Этим же судебным актом назначено рассмотрение заявления ФИО5 о включении требований в реестр требований кредиторов должника.  

Учитывая правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2023 № 309-ЭС23-7077 по делу N А60-30806/2021, суд апелляционной инстанции учитывает наличие в деле иных кредиторов, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения производства является обоснованным.  

Доводы ФИО1 о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований ФИО8 в связи с отсутствием в  

настоящем деле выводов о применении процедуры банкротства застройщика, являются несостоятельными, так как определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2025 удовлетворено заявление ФИО6 о применении при банкротстве должника правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы ІХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО32  

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но не могут быть учтены, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.  

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.  

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов. Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.  

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2025 по делу № А32-22662/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Т.А. Пипченко 

Судьи М.А. Димитриев  

Н.В. Сулименко