ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

 

31 марта 2021 года                                                                                       Дело А49-9867/2019

г. Самара

 

Резолютивная часть постановления оглашена 30 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2021 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.12.2020 по делу № А49-9867/2019 (судья Каденкова Е.Г.),

принятое по иску Управления муниципального имущества города Пензы

к обществу с ограниченной ответственностью "ИВА",

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр",

о взыскании долга и неустойки,

при участии представителей:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом.

от ответчика - представитель Усач П.В. по доверенности от29.11.2019,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (впоследствии изменило свое наименование на Управление муниципального имущества города Пензы, о чем в ЕГРЮЛ 24.09.2019 сделана соответствующая запись за ГРН 2195835269386; далее также – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» (далее также – ООО «ИВА», ответчик) о взыскании 1 316 210 руб. 26 коп., в том числе 1 261 024 руб. 20 коп. – задолженности по договору аренды № 223 от 21.03.2017 за период с марта 2018 года по март 2019 года, 55 186 руб. 06 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 13.03.2018 по 15.03.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (далее также – ООО «КА «Спектр», третье лицо).

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 71-73) против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок был определен на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, а потому в рассматриваемом случае арендная плата по договору, по мнению ответчика, не является регулируемой. С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ответчик полагал произведенное истцом увеличение размера арендной платы за период с марта 2018 года по март 2019 года до суммы 1261024 руб. 20 коп. (т.е. на 50 % от установленного ранее размера) непропорциональным изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Изложенное, по мнению ООО «ИВА», свидетельствует о допущенном Управлением злоупотреблением правом. Кроме того, в уведомлении истца от 22.11.2018 № 9/6877 указано на изменение арендной платы на период с 21.03.2019 по 20.03.2020. При этом истец ссылается в уведомлении на выписку из отчета № 526/18 от 15.10.2018. Каких-либо уведомлений от истца об изменении арендной платы за период с марта 2018 года по март 2019 года (взыскиваемый период) ответчик не получал. При таких обстоятельствах ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Определением от 26.02.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» (440000, 

<

...>) в лице эксперта ФИО2.

Определением от 28.09.2020 арбитражный суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об изменении исковых требований, иск признан заявленным о взыскании 1358336 руб. 36 коп., в том числе 1247000 руб. 04 коп. – задолженности по договору аренды № 223 от 21.03.2017 за период с 21.03.2018 по 20.03.2019, 111336 руб. 32 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 21.03.2018 по 15.03.2019.

Арбитражный суд Пензенской области решением от 07.12.2020 исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в бюджет муниципального образования «город Пенза» сумму 620781 руб. 88 коп., в том числе основной долг в сумме 593000 руб. 00 коп., неустойку (пени) в сумме 27781 руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что отчет № 526/18 от 15.10.2018 не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 21 марта 2017 года в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 16.02.2017 (лот № 3) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице Управления (Арендодателем) и ООО «Контур – Недвижимость» (впоследствии изменило свое наименование на ООО «ИВА», о чем 02.03.2018 в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2185835358399; арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 223 (далее также – договор, т. 1 л.д. 12-16), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор – принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, площадью 1927 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: Российская Федерация, Пензенская обл., г. Пенза, Ленинский р-н, ФИО3 ул., з/у № 18А (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – паркинги, в том числе многоэтажные.

Договор заключен сторонами на срок с 21.03.2017 по 21.03.2027 (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора ежегодная арендная плата за Участок составляет 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Сумма ежегодной арендной платы, указанная в п. 2.2 договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.3 договора).

Согласно пункту 2.5 договора арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Неиспользование Участка арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п. 2.6 договора).

Арендованный по договору земельный участок передан арендодателем и принят арендатором без замечаний 21.03.2017, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 16).

Право аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644 зарегистрировано в установленном порядке (выписка из ЕГРН от 15.04.2019 № КУВИ-001/2019-8684269 – т. 1 л.д. 21-22).

Уведомлениями от 22.11.2018 № № 9/6877 (т. 1 л.д. 17, 19) Управление известило ООО «ИВА» об изменении размера арендной платы за земельный участок с 21.03.2018, а также о порядке внесения арендной платы по договору.

В соответствии с данными уведомлениями арендная плата за периоды с 21.03.2018 по 20.03.2019, а также с 21.03.2019 по 20.03.2020 составляет 1247000 руб. 00 коп. в год, 103916 руб. 67 коп. в месяц и подлежит внесению в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Уведомления от 22.11.2018 № № 9/6877 получены ООО «ИВА» 29 ноября 2018 года, что подтверждается представленными в дело почтовыми уведомлениями (т. 1 л.д. 18 и 20).

Вместе с тем, в установленные уведомлениями в соответствии с п. 2.5 договора сроки ООО «ИВА» обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило.

Претензия истца об оплате образовавшейся задолженности (т. 1 л.д. 23) оставлена ответчиком без удовлетворения.

По расчету истца, задолженность ответчика по договору за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 составляет 1247000 руб. 04 коп.

Наличие задолженности по внесению арендной платы, а также договорной обязанности по уплате неустойки послужило основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела (в т.ч. выписки из ЕГРН – т. 1 л.д. 21-22) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендованный по договору земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Договор заключен сторонами 21 марта 2017 года, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), сроком на 10 лет, предусматривает не единовременное (за весь срок использования земельного участка), а периодическое внесение арендной платы, закрепляет сумму первого арендного платежа, установленного на торгах, а также право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть ежегодный размер арендной платы по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

В настоящем случае стороны согласовали порядок определения размера арендной платы – на основании отчета об оценке, что согласуется с основными принципами определения арендной платы, установленными Правилами № 582.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, арендная плата по договору после 21.03.2018 относится к категории регулируемых цен, в связи с чем может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договор.

На основании заключенного муниципального контракта № Ф.2018.468223 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 01.10.2018 ООО «КА «Спектр» был подготовлен отчет об оценке № 526/18 (т. 1 л.д. 118-152, т. 2 л.д. 1-38, 62-134), согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1 247 000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость, указанная в вышеназванном отчете, была положена Управлением в основу увеличения арендной платы по договору (уведомления от 22.11.2018 № № 9/6877).

Оспаривая размер арендной платы, а также отчет об оценке № 526/18 от 15.10.2018, выполненный третьим лицом, на основании которой был рассчитан этот размер, ООО «ИВА» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права арендного пользования земельным участком в целях установления размера арендной платы.

В соответствии с положениями статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением суда первой инстанции от 26.02.2020 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» (440000, 

<

...>) в лице эксперта ФИО2.

По результатам проведенного экспертного исследования эксперт ФИО2, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о несоответствии отчета № 526/18 от 15.10.2018, выполненного третьим лицом, требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки. Рыночная стоимость права пользования арендованным по договору земельным участком определена экспертом на 23.03.2018 в размере 593 000 рулей в год, на 21.03.2019 – 648 000 рублей в год.

В своей письменной позиции по заключению (т. 3 л.д. 87-89) истец указал на наличие замечаний по заключению, подготовленному и представленному экспертом ФИО2, а также сомнений в его достоверности. В обоснование своей позиции Управление указало, в т.ч. на возможность использования для определения рыночной стоимости права арендного пользования имуществом начальной цены аукциона, соответствие отчета № 526/18 от 15.10.2018 федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке», а также сравнение экспертом объектов, имеющих разрешенный вид использования, отличный от исследуемого объекта, объектов-аналогов с наличием всех необходимых коммуникаций, в то время как на исследуемом объекте такие коммуникации отсутствуют, и использование одних и тех же объектов-аналогов в разные периоды времени.

Эти же доводы приведены Управлением в апелляционной жалобе. 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» обратил внимание судов на то, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Из буквального толкования положений статей 64, 71, 82, 86 АПК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Управление муниципального имущества г. Пензы рыночную стоимость права пользования на условиях аренды земельным участком, определенную экспертом, не оспаривало. При этом, заявитель указал, что суд первой инстанции неправомерно принял заключение эксперта от 02.07.2020 в качестве допустимого и надлежащего доказательства, а выводы эксперта являются ошибочными.

Между тем, выводы эксперта обоснованы и мотивированы в экспертном заключении. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая расписка.

Экспертом подробно приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о несоответствии отчета № 526/18 от 15.10.2018 требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кроме того, эксперт ФИО2 был допрошен в судебном заседании с участием представителя Управления муниципального имущества г. Пензы, в котором подробно обосновал свое заключение, ответил на все вопросы представителя истца.

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Истец в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертиз не заявлял. Дополнительных доказательств, обосновывающих соответствие отчета № 526/18 от 15.10.2018 требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности истец также не представил.

Из материалов дела следует, что с момента заключения договора в счет оплаты арендной платы по договору истцом в соответствии с п. 2.2 договора внесены денежные средства в общей сумме 850 000 руб. 00 коп. Данные денежные средства учтены за период с 21.03.2017 по 20.03.2018.

Иные платежи ответчиком не производились.

Принимая во внимание, что передача земельного участка ответчику по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в деле отсутствуют арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признал исковые требования истца о взыскании долга по арендной плате за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 подлежащими частичному удовлетворению в сумме 593 000 руб. 00 коп.

Удовлетворяя требование истца о взыскании пени, суд первой инстанции правомерно руководствовался статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для уменьшения размера пени по правилам статьи 333 ГК РФ суд первой инстанции не нашел.

Поскольку исковые требования Управления о взыскании арендной платы по договору удовлетворены частично, размер неустойки, начисленной на взысканную настоящим решением задолженность за период с 21.03.2018 по 15.03.2019, определен судом первой инстанции в размере 27 016 руб. 42 коп.

Возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления стороны не заявили.

Расходы по государственной пошлине, а также по судебным расходам на проведение экспертизы распределены судом первой инстанции пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.12.2020 по делу № А49-9867/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

 

Е.А. Митина