АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5696/2018

г. Краснодар

12 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Балтика» – Иванковой О.С. (доверенность от 14.05.2018), от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – Ковтуна В.А. (доверенность от 06.03.2019), в отсутствие третьих лиц: потребительского жилищно-строительного кооператива «Север»,  общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Сияние Сочи"», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Балтика» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2019 по делу № А32-5696/2018 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.), установил следующее.      

ООО «Балтика» в лице конкурсного управляющего Сычева А.Ю. (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности общества в отношении офисов, расположенных в подвале № 2 жилого дома (литера В) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Виноградная, 22/1, выраженных в сообщениях от 02.12.2017 № 23/999/001/2017-22319, 23/999/001/2017-22322, 23/999/001/2017-22325, 23/999/001/2017-22330, 23/999/001/2017-22331, 23/999/001/2017-22334, 23/999/001/2017-22336 и 23/999/001/2017-22338; возложении на управление обязанности устранить нарушения путем регистрации объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены потребительский жилищно-строительный кооператив «Север» (далее – кооператив), ООО «Управляющая компания "Сияние Сочи"». 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2018 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество представило все необходимые документы для регистрации, акт приема-передачи от 14.09.2015 спорных помещений с указанием измененной площади подписан без замечаний, спор о праве в отношении объектов отсутствует. Изменение площади спорных объектов после завершения строительства, а также определение кадастровым инженером этажа «0» как «подвал № 2», само по себе не свидетельствует об отсутствии возможности идентифицировать спорные объекты, с учетом того, что об изменении характеристик нежилых помещений № 1 – 8 указано в двустороннем акте приема-передачи помещений от застройщика к участнику долевого строительства (заявителю).

Постановлением апелляционного суда от 11.01.2019 решение суда первой инстанции от 20.08.2018 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что управлению не представлены документы, позволяющие устранить расхождения в правоустанавливающих документах, и идентифицировать подлежащие государственной регистрации объекты, согласованные при заключении договора долевого участия и указанные в акте приема-передачи. В отношении офиса № 4 существует спор о праве, за кооперативом зарегистрировано право собственности на данный объект. 

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты, дело – направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, регистрируя право кооператива в отношении офиса, управление не истребовало план типового этажа с нежилыми помещениями, последний не указан в оспариваемых отказах, в суде первой инстанции данный довод не заявлен. Фактически управление указало на представление дополнительных документов, не предусмотренных законом, предоставление технического плана необходимо при постановке на кадастровый учет. 

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2017 по делу № А32-27828/2015 в отношении общества  введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден Сычев А.Ю.

В ходе осуществления обязанностей конкурсного управляющего в отношении общества Сычев А.Ю. выявил наличие имущества у должника, в отношении которого не произведены регистрационные действия: восемь офисов, расположенных в подвале № 2 жилого дома (литера В) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Виноградная, 22/1.

10 августа 2012 года общество (участник долевого строительства) и кооператив (застройщик) заключили договор № 77/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – договор), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Цюрупы, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом № 3 (корпус литера В) в жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, строительный адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Цюрупы (ул. Виноградная, 24а), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:037 площадью 18 тыс. кв. м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства – при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Объектами долевого строительства являются входящие в состав жилого дома жилые и нежилые помещения общей (проектной) площадью 5477,93 кв. м.

Согласно положениям пункта 1.4 договора кооператив обязан после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать обществу объекты долевого строительства по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2014.

Согласно условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2013 № 3, передаче обществу подлежат 52 объекта долевого строительства, в том числе нежилые помещения со следующими характеристиками:

1) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 1 общая площадь 32,59 кв. м, стоимость объекта 2 926 397 рублей 01 копейка;

2) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 2 общая площадь 44,84 кв. м, стоимость объекта 4 026 377 рублей 48 копеек;

3) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 3 общая площадь 57,59 кв. м, стоимость объекта 5 171 255 рублей 11 копеек;

4) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 4 общая площадь 66,5 кв. м, стоимость объекта 5 971 322 рубля 53 копейки;

5) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 5 общая площадь 119,52 кв. м, стоимость объекта 10 732 217 рублей 58 копеек;

6) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 6 общая площадь 66,5 кв. м, стоимость объекта 5 971 322 рубля 53 копейки;

7) Нежилое помещение (литера В), объект долевого строительства № 7 общая площадь 57,59 кв. м, стоимость объекта 5 171 255 рублей 11 копеек;

8) Нежилое помещение, литер В, объект долевого строительства № 8 общая площадь 44,84 кв. м, стоимость объекта 4 026 377 рублей 48 копеек.

На основании разрешения от 29.07.2014 № RU23309-1081 администрация г. Сочи разрешила ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Жилая застройка по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи с тремя 19-ти этажными домами и стоянка для хранения автомобилей на 421 машиноместо», расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Цюрупы на земельном участке общей площадью 18 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:49:0203017:37).

22 декабря 2014 года Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи предоставил кооперативу справку о присвоении объекту «Жилая застройка по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи с тремя 19-ти этажными домами и стоянкой для хранения автомобилей на 421 машиноместо», расположенного на земельном участке общей площадью 18 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:37, следующего почтового адреса: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д.22/1.

Во исполнение условий договора кооператив поставил помещения на кадастровый  учет и передал по актам приема-передачи от 14.09.2015 в пользу общества объекты недвижимого имущества.

Согласно условиям пункта 1 актов приема-передачи от 14.09.2015 стороны указали, что застройщик передает, а участник долевого строительства принимает в собственность нежилые помещения на этаже «0» в жилом доме (литера В).

20 сентября 2017 года конкурсный управляющий общества обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на следующие объекты:

 – офис № 1, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 80,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2024, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 2, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 39,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2019, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 3, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 51,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2027, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 4, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 258,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2096, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 5, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 14,4 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2071, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 6, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 41 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2052, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 7, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 21,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2078, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1;

– офис № 8, расположенный в жилом доме (литера В) на этаже подвал № 2 общей площадью 14,6 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:2008, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1.

В качестве правоустанавливающих документов были представлены договор с дополнительными соглашениями и акты приема-передачи.

02 октября 2017 года в адрес управляющего поступили уведомления управления о приостановлении осуществления действий по регистрации права собственности в отношении офисов. В качестве основания указан пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

02 декабря 2017 года в адрес конкурсного управляющего общества поступили сообщения управления № 23/999/001/2017-22319, 23/999/001/2017-22322, 23/999/001/2017-22325, 23/999/001/2017-22330, 23/999/001/2017-22331, 23/999/001/2017-22334, 23/999/001/2017-22336 и 23/999/001/2017-22338 об отказе в государственной регистрации объектов – офисов № 1 – 8 в доме по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 22/1.

Считая незаконными отказы в осуществлении государственной регистрации права собственности на объекты, общество обратилось в суд с заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 данного Закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Изменяя судебный акт в части признания незаконным отказа в регистрации права собственности в отношении офиса № 4, апелляционный суд верно сделал вывод о наличии спора о праве в связи с регистрацией права на указанный объект за кооперативом (дело № А32-41488/2015). Суд также обоснованно указал, что отсутствие необходимых документов не позволило управлению идентифицировать заявленные на регистрацию права собственности объекты недвижимости и объекты, указанные в договоре долевого участия. Заявитель по рассматриваемому делу не представил доказательств передачи управлению, в том числе после получения уведомлений о приостановлении государственной регистрации, документов, подтверждающих характеристики объектов, строительство которых согласовано при заключении договора долевого участия в строительстве с учетом проектной документации, в том числе схематический план предполагаемых объектов, площадь и технические характеристики. Таким образом, по результатам правовой экспертизы представленных документов, управление сделало обоснованный вывод о невозможности осуществления государственной регистрации на основании представленных документов в связи с имеющимися расхождениями в представленных документах и невозможностью идентификации нежилых объектов недвижимости. При этом, суд апелляционной инстанции отметил, что акт приема-передачи от 14.09.2015 подписан от имени общества и кооператива одним лицом (Романенко Р.А.), являющимся одновременно председателем кооператива и генеральным директором общества.

Довод заявителя жалобы о том, что суды не учли поставку на кадастровый учет помещений (кадастровые паспорта) и, следовательно, возможность их идентификации, надлежит отклонить. Апелляционный суд установил существенное различие в площадях, наличие судебного разбирательства по отдельному объекту и др. Так, общая площадь помещений, переданных по актам (519,7 кв. м) превышает площадь, указанную в договорах (489,9 кв. м). Имеющимися расхождениями в представленных документах заявитель не устранил, пояснений не представил. Установленные несоответствия исключили возможность осуществления государственной регистрации. 

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушение норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2019 по делу № А32-5696/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий						                  О.Л. Рассказов     

Судьи										      В.В. Аваряскин  

      Е.В. Артамкина