432/2017-77429(1) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-1022/16

19 октября 2017 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года  Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2017 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Мизяк В.П., судей Гараевой Н.Я., Коротковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от ФИО2 - ФИО3, представитель по доверенности от  12 июля 2017 года,  

от временного управляющего акционерного общества «Строительное управление 

 № 155» ФИО4 - представитель не явился, извещен,  

от жилищно-строительного кооператива «Западный» - представитель не явился,  извещен,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2017  года по делу № А41-1022/16, принятое судьей Торосяном М.Г., по заявлению  ФИО2 о признании права собственности на машино-место,  при участии третьего лица - жилищно-строительного кооператива «Западный», в рамках  дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «Строительное  Управление № 155»,  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2016 года в  отношении акционерного общества «Строительное Управление № 155» (далее –  

должник, АО «СУ-155») введена процедура банкротства - наблюдение, временным  управляющим утвержден Белокопыт Алексей Васильевич (далее – временный  управляющий, Белокопыт А.В.).  

В отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство  застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от  26 октября 2002 года № 127 - ФЗ (далее - Закон о банкротстве), к участию в деле  привлечен уполномоченный орган Министерство строительного комплекса Московской  области.  

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете  «Коммерсантъ» № 56 от 02 апреля 2016 года.  

В Арбитражный суд Московской области 15 декабря 2016 года поступило  заявление ФИО2 (далее – ФИО2) о признании права  собственности на машино-место № 106, расположенное в подземном этаже № 2,  помещение 1, по адресу: 

<

...>, с кадастровым  номером:77:03:0010008:1415, площадью 21,3 кв.м. (л.д. 2-3).  

Заявление подано на основании пункта 2 статьи 2, статей 201.1, 201.8  Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности  (банкротстве)».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2017 года в  удовлетворении заявления ФИО2 отказано (л.д. 26-27)  

Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции, 

ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просила оспариваемое определение отменить, вынести по делу  новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования (л.д.31-38).  

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта  проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц,  участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного  разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на  

официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте «Электронное правосудие»  www.kad.arbitr.ru.  

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО2  поддержал доводы апелляционной жалобы, просил оспариваемое определение суда  первой инстанции отменить.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела  доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный  суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или  изменения обжалуемого судебного акта.  

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве)  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным  процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными  Законом о банкротстве.  

Как следует из материалов дела, 16 февраля 2012 года АО «СУ-155» (далее -  продавец) и ФИО2 (далее - покупатель) заключен предварительный договор   № 102093/02002-С, по условиям которого продавец принял решение продать, а  покупатель принял решение купить машино-место, расположенное по адресу: г. Москва,  Кожухово, мкр. 6-7-8, корп. 27/гараж, секция 1, этаж 2, № 106, стоимостью 500 000 руб.  (л.д. 11-14).  

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 16 февраля 2012 года основной договор  должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты  государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь  построенный объект недвижимости: машино-место, расположенное по адресу: г г.  Москва, Кожухово, мкр. 6-7-8, корп. 27/гараж, секция 1, этаж 2, № 106, в органе,  осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.  

Согласно заявлению физического лица на перед денежных средств 

ФИО2 уплатила АО «СУ-155» 500 000 рублей за приобретение машино-места  (л.д. 15).  

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2016 года в  отношении АО «СУ-155» введена процедура банкротства - наблюдение, временным  управляющим утвержден Белокопыт А.В., определено применить правила параграфа 7  «Банкротство Застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)».  

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2  указала, что до настоящего времени основной договор купли-продажи машино-места не  заключен, государственная регистрация права собственности на спорный объект не  проведена.  

Вынося оспариваемое определение, суд первой инстанции указал, что право  собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителя  должен быть ей передан в силу заключенного между ними договора, не  регистрировалось, кроме того, удовлетворение заявления ФИО2 о признании  за ней права собственности на машино-место, повлечет за собой нарушение прав других  кредиторов (не участников строительства) на соразмерное удовлетворение их денежных  требований за счет имущества должника.  

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и  обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.  

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства -  физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской  Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о  передаче жилого помещения или денежное требование.  

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование  участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в  собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме,  который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника  строительства не введен в эксплуатацию.  

В силу статьи 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются  правом предъявления требований о передаче жилых помещений.  

Исходя из буквального толкования указанных норм права, ФИО2 не  является участником строительства, а поэтому положения пункта 6 статьи 201.1 и  

пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве не подлежат применению к спорным  правоотношениям.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты  вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении  застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,  применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с  соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и  рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о  признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо  обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства.  

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве,  положения подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 также не применимы к спорным  правоотношениям, объектом которых является машино-место.  

Поскольку спорные правоотношения урегулированы Федеральным законом, то  аналогия права не применима.  

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на  имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента  регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30  декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных  объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с  привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства  (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения  на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля  2005 года.  

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов  недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат  государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.  

Поскольку предварительный договор № 102093/02002-С от 16 февраля 2012 года,  заключенный АО «СУ-155» и Черенковой И.В., не зарегистрирован в соответствии с  пунктом 3 статьи 4, со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, исходя из  положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор  является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у  продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или  приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из  характера товара.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011  года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу  недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу пункта 5  статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора  купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК  РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с  тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит  положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении  недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения  договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в  будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить  из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи  недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не  

является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время  судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права  собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского  кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на  него.  

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем» требование о понуждении продавца к исполнению  обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и  требование о государственной регистрации перехода права собственности на это  имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае,  если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи  недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке. Требование об  исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с  требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору  купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если право  собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре  покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и  уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения  причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого  имущества, указанной в договоре купли- продажи, и текущей рыночной стоимостью  такого имущества).  

Между тем, суд первой инстанции правильно указал, что в рассматриваемом  случае право собственности АО «СУ-155» на спорное машино-место не  регистрировалось.  

По сути, обращение ФИО2 в суд с настоящим требованием в отсутствие  оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на  имущество, направлено на обход процедуры применения норм гражданского  законодательства, регулирующих оборот недвижимости.  

Правовая позиция суда при рассмотрении настоящего спора подтверждается  постановлениями Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-146853/13 от  15 декабря 2014 года, по делу № А41-63269/14 от 24 ноября 2015 года, по делу  

 № А41-1022/16 от 16 декабря 2016 года и от 29 июня 2017 года, определениями  Верховного Суда Российской Федерации по делу № А41-1022/16 от 17 апреля 2017 года.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в  удовлетворении заявленных требований.  

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы первоначального заявления и  подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального  права.  

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного  акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2017 года по  делу № А41-1022/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа  через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья В.П. Мизяк  Судьи Н.Я. Гараева  

Е.Н. Короткова