Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-73/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДонцовой А.Ю.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сараева Дмитрия Владимировича на решение от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 06.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-73/2024 по иску индивидуального предпринимателя Сараева Дмитрия Владимировича (ОГРНИП 322554300061273, ИНН 550148851859) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес: 644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644007, 

<

...>). 

В судебном заседании в помещении суда округа приняли участие: индивидуальный предприниматель ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО3 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А; обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра по Омской области) произвести регистрацию прекращения аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра по Омской области.

Решением от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, приводит следующие доводы: переданное по спорному договору аренды подвальное помещение не соответствует требованиям СанПиН и СНиП, канализационная система неисправна, помещение непригодно для использования, о чем на момент заключения договора не было и не могло быть известно предпринимателю; представленное в материалы дела заключение специалиста, содержащее выводы о невозможности эксплуатации помещения, его непригодности для нахождения там людей, суды проигнорировали.

В отзыве на жалобу управление Росреестра по Омской области просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований об обязании управления Росреестра по Омской области произвести регистрацию прекращения аренды оставить без изменения, жалобу в указанной части – без удовлетворения.

В судебном заседании 21.11.2024 истец и его представитель на доводах жалобы настаивали, пояснив, что при заключении договора предприниматель осознавал необходимость осуществления текущего и капитального ремонта спорного помещения, однако выявленные впоследствии скрытые недостатки не позволяют использовать его по назначению.

Определением от 21.11.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 28.11.2024, ответчику предложено представить мотивированный отзыв на жалобу, пояснив свою позицию о наличии скрытых недостатков, а также способах использования спорного помещения до заключения договора аренды с предпринимателем.  

Определение от 21.11.2024 суда округа Департаментом не исполнено.

В продолженном после перерыва судебном заседании представитель предпринимателя на доводах жалобы настаивал.

Заслушав пояснения предпринимателя и его представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.04.2023 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе между ИП ФИО2 (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 48061/1А (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 14П (далее – помещение) с кадастровым номером 55:36:050207:20011, этаж: подвал. Целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Площадь сдаваемого в аренду помещения: 204,4 кв. м. Срок действия договора 5 (пять) лет. Договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.2 договора). 

Договором стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий ремонт помещения, а в случае необходимости – капитальный ремонт за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы, содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии (пункты 2.2.5, 2.2.6, 2.2.14 договора). 

В силу пункта 5.1 договора он может быть расторгнут по соглашению сторон или прекращен в порядке, установленном действующим законодательством. При этом возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора договором не предусмотрена.

Помещение передано во временное владение и пользование арендатора на основании акта приема-передачи от 19.04.2023. 

По утверждению истца, после заключения договора выяснилось, что канализация не работает в силу особенностей данного помещения, которое находится в подвале и его трубы канализации ниже уровня магистральных труб канализации открытого акционерного общества «ОмскВодоканал», фекалии из многоквартирного дома по адресу: 

<

...> заливают все арендованное помещение. В мае 2023 года управляющей компанией по факту обращения предпринимателя с заявкой на устранение последствий залива помещения установлено, что в силу особенностей помещения (подвал), канализация была изготовлена с нарушениями СанПиН, строительных норм и правил и не может функционировать в нормальном (штатном) режиме. Фактически в период с мая по сентябрь 2023 года помещение постоянно залито фекальными стоками, что препятствует пользованию объектом аренды. Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт» от 11.10.2023 № 042-10/2023, составленному по инициативе предпринимателя, эксплуатировать и пользоваться помещением невозможно, помещение непригодно для нахождения там людей, потому что условия в помещении противоречат СанПиН, строительным нормам и правилам, которые запрещают эксплуатацию данного помещения. 

Письмами от 23.08.2023 № 1-23-8-23, от 04.10.2023 № 1-4-10-23, от 18.10.2023 № 1-18-10-23, № 2-18-10-23 предприниматель обращался в адрес Департамента с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении договора. 

В ответ на указанные обращения Департамент письмами от 29.08.2023, 21.09.2023, 02.11.2023 отказал предпринимателю в досрочном расторжении договора, что послужило основанием для обращения последнего в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 304, 305, 421, 431, 450, 450.1, 606, 611, 612, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», и исходили из недоказанности наличия у спорного помещения недостатков, которые не могли быть обнаружены истцом во время осмотра, и препятствующих его использованию по назначению, указанному в договоре. 

Суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, считает, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны судом округа законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также – согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Факт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом от 19.04.2023, подписанным со стороны предпринимателя без каких-либо замечаний.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что указанные истцом недостатки не являлись скрытыми, предприниматель имел возможность ознакомиться с характеристиками помещения, обследовать подвальное помещение самостоятельно либо с привлечением компетентных специалистов, в том числе до заключения в апреле 2023 года договора, поскольку наличие следов подтопления, плесени, отсутствие системы вентиляции могло быть обнаружено при визуальном осмотре.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

В обоснование довода о наличии у спорного помещения недостатков, препятствующих использованию помещения, предприниматель представил в суд заключение строительно-технической экспертизы от 11.10.2023 № 042-10/2023, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт», содержащее выводы об общем техническом состоянии спорного помещения, выявленных деструктивных ослаблениях прочности/жесткости несущих конструкций, не обеспечивающих нормативную безопасность здания, несоблюдении действующих строительных, санитарно-гигиенических регламентов и эпидемиологических норм, нарушениях канализационной системы, обнаруженных участках сырости, грибковых образованиях и черной плесени. Экспертом установлены массовые следы утечки бытовых стоков, нарушений герметичности узловых соединений, а также нарушений эксплуатационных регламентов.    

Оценка вышеуказанных обстоятельств на предмет их соответствия действительности, а также возможности отнесения выявленных в период действия договора недостатков к скрытым имеет существенное значение для вывода о том, были ли выполнены арендодателем обязательства по предоставлению помещения, в отношении которого имеется юридическая и фактическая возможность осуществления деятельности. 

Признавая заключение ненадлежащим доказательством, суд первой инстанции посчитал, что ряд выводов не подтвержден какими-либо доказательствами и является мнением эксперта, который не предупреждался об уголовной ответственности за представление заведомо ложного доказательства, констатировав при этом, что какая-либо техническая документация на указанные сети экспертом не получена, сведения о праве собственности на такие сети также не представлены; кроме того, заключение составлено в октябре 2023 года, в связи с чем не подтверждает состояние помещения на дату обращения истца в суд, а также на настоящее время, из заключения не следует наличие неисправного состояния помещения на дату заключения договора.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, заключил, что указанные предпринимателем недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду. 

При этом критерии отнесения недостатков к скрытым либо явным, которыми руководствовался апелляционный суд, в постановлении не приведены, как и не дана надлежащая оценка доводам предпринимателя о том, что на дату заключения спорного договора объект был законсервирован, в связи с чем не представлялось возможным проверить работу всех систем.

В представленном ответчиком в материалы дела акте осмотра нежилого помещения от 17.08.2022 № 984 отражено, что на момент проверки помещение пустует, техническое состояние помещения: отопление и электроснабжение – в рабочем состоянии. В отчете об оценке рыночной стоимости объекта от 13.09.2022 № 459/87 при описании объекта оценки приводятся следующие характеристики: наименование объекта, его площадь, кадастровый номер, адрес, назначение объекта, месторасположение, общая площадь, правообладатель, а также состояние отделки как требующее капитального ремонта. Документация об аукционе на право заключения договора аренды по лоту № 9 (спорное помещение) дополнительно содержит сведения о материале наружных стен здания, в котором расположено помещение – кирпич, о годе его постройки – 1956, возможности подключения центрального отопления, электроснабжения. Иных характеристик, которые бы позволяли определить, в том числе состояние систем вентиляции, водоснабжения и водоотведения, данные документы не содержат.    

Таким образом, отклоняя доводы истца о наличии у спорного объекта скрытых недостатков, как ничем не подтвержденные, суды не приняли мер по установлению данных обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, не исследовали вопрос о наличии таковых, возможности их устранения путем проведения текущего или капитального ремонта, не приняли во внимание, что предприниматель, не обладая технической документацией, ограничен в способах доказывания, сделав преждевременный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора по тем причинам, которые указаны арендатором.

Кроме того, при распределении бремени доказывания не учтено, что именно арендодатель должен представить доказательства того, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду помещением для целей, указанных в договоре (административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации), учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, в случае, если арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Однако такая обязанность не является безграничной. Если сторона в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а другая сторона с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на сторону дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 АПК РФ).

При рассмотрении спора по существу ссылки предпринимателя на то, что с момента заключения договора аренды он фактически не имел возможности использовать его для указанных в договоре целей, надлежащую судебную оценку не получили.

Выводы судов о длительном непредъявлении предпринимателем претензий относительно состояния спорного помещения, равно как и составлении заключения эксперта не на дату заключения договора, суд округа находит ошибочными, поскольку дефекты помещения могут выявиться в разные периоды времени, о чем и было заявлено истцом при обращении в суд.

Безосновательно отклонив доводы истца и приняв ничем не подтвержденную позицию ответчика, суды первой и апелляционной инстанций не обеспечили равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 7 АПК РФ).

С учетом изложенного, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды неправильно применили нормы материального права, в связи с чем вынесенные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств установить наличие обстоятельств, связанных с исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению помещения, в том числе распределив между сторонами бремя доказывания фактических обстоятельств, указав каждой из сторон, какие факты она должна доказывать, при необходимости для решения вопроса о наличии недостатков, препятствующих пользованию помещением в соответствии с условиями договора, их характере и возможности их устранения посредством проведения капитального/текущего ремонта, назначить судебную экспертизу, после чего оценить правомерность требования о расторжении договора по заявленным истцом основаниям. 

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.04.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-73/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийА.Ю. ФИО4

СудьиЕ.Ю. ФИО5

ФИО1