АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело №А03-17592/2021

г. Барнаул

23 июня 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Атюниной  М.Н, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (г. Барнаул, ОГРН 

<

***>)

к потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный»                         (г. Барнаул, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 647 416 руб. 56 коп., в том числе 635 769 руб. 38 коп. долга и                                  11 647 руб. 18 коп. неустойки по договору аренды № 4323-з от 22.06.2015,

в заседании приняли участие:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.02.2021,

                          ФИО3 по приказу от 12.11.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный»  (далее –                     ПГСК «Раздольный», ответчик) о взыскании 647 416 руб. 56 коп., в том числе                          635 769 руб. 38 коп. долга за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 и 11 647 руб. 18 коп. неустойки за период с 03.07.2018 по 30.09.2020.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 4323-з от 22.06.2015.

В силу статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

При рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что имеется необходимость выяснения дополнительных обстоятельств, исследование дополнительных доказательств и в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил взыскать                            635 769 руб. 38 коп. долга за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 и 11 606 руб. 58 коп. неустойки за период с 02.12.2018 по 30.09.2020, всего 647 375 руб. 96 коп.

Суд принял к рассмотрению уточненные требования.

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Ответчик в отзыве на исковое заявление, дополнительных отзывах и в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, ссылался на то, что арендная плата за период по 28.02.2020 оплачена в полном объеме, основания для внесения арендной платы за период после 28.02.2020 отсутствуют, так как с момента регистрации права собственности на гаражные боксы, собственники признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости, и они должны оплачивать аренду земельного участка.

Выслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

22.06.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ПГСК «Раздольный» (арендатор) заключен договор аренды                    № 4323-з в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2017 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование сроком на три года земельный участок, кадастровый номер 22:63:030406:25, расположенный по адресу:                        

<

...>, площадью 12 496 кв.м. для завершения строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения, а арендатор согласно разделу                           3 договора обязался вносить арендную плату. 

Пунктом 1.4 договора установлено, что участок находится в фактическом пользовании арендатора, дополнительной передачи по акту не требуется.

03.02.2020 гаражные боксы были поставлены на кадастровый учет после завершения строительства объекта.

28.02.2020 зарегистрировано право собственности на гаражный бокс № 471 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 22:63:030406:1755 за ФИО4, 05.03.2020 - право собственности на гаражный бокс № 297 за ФИО5, 12.03.2020 - право собственности на гаражный бокс № 239 за ФИО6.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, истец обратился с настоящим иском в суд.

Заявленные требования не подлежат удовлетворению в виду следующего. 

В силу статьи 63 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременное вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой стоимости арендной платы до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Арендодатель передал ответчику земельный участок, кадастровый номер 22:63:030406:25, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью                      12 496 кв.м. для завершения строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения.

28.02.2020 было зарегистрировано право собственности на гаражный бокс № 471 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 22:63:030406:1755 за ФИО4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.02.2020.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения, приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По общим правилам, закрепленным в статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимые вещи, возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законом, вместе с тем иной момент возникновения, установлен для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (абзац 3 пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац 2 пункт 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Приобретая право собственности на нежилые помещения (здания) в особом порядке с момента внесения паевого взноса, члены потребительского кооператива, после строительства объектов, на которые гаражно-строительный кооператив привлекал денежные средства, признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости.

Данные выводы суда соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики N 2(2020).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Согласно представленной ответчиком справке по состоянию на 31.12.2018 члены кооператива  в полном объеме выплатили паевые взносы за гаражные  боксы.

Из отзыва ответчика и пояснений, данных в судебном заседании, следует, что ответчик не возражает против внесения арендных платежей до 28.02.2020.

С учетом изложенного требование о взыскании арендной платы за период после 28.02.2020 (дата регистрации права собственности на гаражный бокс № 471 за ФИО4) не подлежит удовлетворению, так как обязанности арендатора по договору аренды перешли к собственникам гаражных боксов.

Как следует из представленных в материалы дела документов и пояснений сторон, ответчик оплатил арендную плату за период до 28.02.2020, рассчитанную с применением дифференцированного коэффициента за земельные участки с видом разрешенного использования (далее - ВРИ) размещение гаражей и гаражных боксов, машиномест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости, в размере 0,010 (пункт 3 таблицы 2 Постановления Алтайского края от 16.06.2015 № 231).

Истец за этот же период начислил арендную плату с применением дифференцированного коэффициента за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в размере 0,032, ссылаясь на то, что Постановлением администрации города Барнаула от 28.05.2020 № 827 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:25 площадью 12 496 кв.м, по адресу: 

<

...> был изменен вид разрешенного использования с «для строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения» на «хранение автотранспорта (код 2.7.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, комплексы) (код 4.2)». В связи с изменением ВРИ спорный земельный участок стал соответствовать нескольким ВРИ, а именно разрешенным использованиям 3 и 5 групп ВРИ - «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» и «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» соответственно».

В обоснование примененного коэффициента истец указал на пункт 20 Приказа Министерства экономического развития РФ от 24.09.2018 № 514, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования определяется с применением соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков той категории земель и ВРИ земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим. Так как наибольшее значение УПКС по 5 группе в соответствии с приложением «Таблица 2» Постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231,  истец применил коэффициент для 5 группы ВРИ - в размере 0,032.

Суд находит доводы ответчика необоснованными, так как в спорный период времени – с  01.10.2019 по 28.02.2020 Постановлением администрации города Барнаула от 28.05.2020 № 827 не действовало.

Ответчик оплатил арендную плату за период с 01.10.2019 по 28.02.2020, рассчитанную с применением дифференцированного коэффициента за земельные участки с ВРИ «размещение гаражей и гаражных боксов, машиномест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости» в размере 0,010. 

Произведенная ответчиком оплата является надлежащим исполнением, что согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ и пунктом 3.5 договора аренды истец за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы начислил неустойку в размере 11 606 руб. 58 коп. за период с 02.12.2018 по 30.09.2020.

Расчет неустойки произведен истцом неверно в связи с неправильным определением суммы долга и периода просрочки.

Из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений № 16 от 20.03.2019, № 39 от 03.04.2019, № 81 от 05.07.2019, № 85 от 19.07.2019, № 114 от 17.09.2019, № 115 от 17.09.2019, № 120 от 27.09.2019, № 126 от 01.10.2019, № 127 от 02.10.2019, № 170 от 29.11.2019 следует, что ответчиком была допущена просрочка внесения арендной платы в сумме 3 002 руб. 25 коп. за период с 01.07.2019 по 04.07.2019.

Ответчик представил контррасчет, согласно которому неустойка, начисленная на задолженность за 2 квартал 2019 года в сумме 3 002 руб. 25 коп. за период с 01.07.2019 по 04.07.2019, составляет 3 руб.

Представленный ответчиком контррасчет судом проверен, признан верным и обоснованным.

При этом из контррасчета и вышеуказанных платежных поручений усматривается, что неустойка в размере 3 руб. была ответчиком оплачена платежным поручением № 114 от 17.09.2019.  

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности                          (ч.1 ст. 9 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В нарушение указанных норм истец не доказал заявленные требования.

При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требований  истцу отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию –  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

     Судья                 М.Н. Атюнина