СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-2592/2023-ГК

г. Пермь

19 июня 2023 года

Дело № А60-66164/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Гуляевой Е.И., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при неявке лиц, участвующих в деле, 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Исток»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 25 января 2023 года

по делу № А60-66164/2022  

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – истец, ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (далее – ответчик, ООО «Исток») о взыскании 355 789 руб. 73 коп., в том числе 292 549 руб. 55 коп. основного долга по договору аренды земельного участка № АЗФ-40/0820 за период с 11.06.2020 по 30.11.2022, и 63 240 руб. 18 коп. пени за период с 11.07.2020 по 30.11.2022, с продолжением начисления пени по день фактического исполнения обязательства; о расторжении договора аренды земельного участка № АЗФ-40/0820 от 02.04.2012 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 25.01.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Исток» обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части расторжения договора аренды отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований о расторжении договора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что принятое решение в части расторжения договора не содержит нормативного обоснования для принятия данного решения, мотивы, по которым отвергнуты доказательства, а также отклонены доводы лиц, участвующих в деле. Ссылается на то, что нарушение обязательств со стороны арендатора возникло в результате резкого и значительного изменения кадастровой стоимости земельного участка, от которой производится начисление арендной платы 2021 году. Судом не дана оценка правомерным действиям ответчика, направленным на оспаривание кадастровой стоимости, не дана оценка действиям истца, заявляющим требования о первоначальном взыскании 2 490 348 руб., при реальной задолженности 355 789 руб. Судом также не рассмотрены вопросы о существенности ущерба, об использовании земельного участка только в совокупности с другими земельными участками, как элемента планировочной структуры. Указывает, что причиной остановки строительства явилось установление зоны с особыми условиями использования. Ответчик обращает внимание на то, что в марте 2022 года в целях поддержки арендаторов подписан Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14.03.2022 № 58-ФЗ, который предусматривает закрепление прав арендатора на пролонгацию действующих договоров аренды сроком на три года независимо от оснований заключения данного договора аренды, а также независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

ТУ Росимущества возражений на апелляционную жалобу не представило.

Оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Исток» об отложении судебного разбирательства суд апелляционной инстанции не усматривает, принимая во внимание, что приведенные в ходатайстве обстоятельства о занятости представителя ответчика в ином судебном процессе, не являются в силу статьи 158 АПК РФ основанием для отложения. При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что невозможность участия в данном процессе конкретного представителя не свидетельствует о невозможности ООО «Исток» привлечь для защиты своих интересов другого квалифицированного специалиста. Также судом учтено, что ответчиком в ходатайстве об отложении не приведены доводы о намерении представить в суд после отложения судебного разбирательства какие-либо доказательства, влекущие за собой отмену либо изменение судебного акта, явка ответчика не была признана судом обязательной.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В отсутствие возражений, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 02.04.2012 между ТУ Росимущества в Свердловской области (арендодатель) и ООО «Техно-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЗФ-40/0820 с кадастровым номером 66:41:0614066:402, площадью 10 457 кв.м с разрешенным использованием: под размещение объектов общественно-деловой и административной застройки.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на основании соглашения № 2-402 от 04.06.2020 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-40/0820 от 02.04.2012 арендатором земельного участка на срок по 31.12.2035 является ООО «Исток».

В силу п. 5.2.3. договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Арендная плата носится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаще одного раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Согласно пункту 4.1.3 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, в том числе в случае систематической неуплаты арендной платы, уплаты не в полном объеме в течение двух месяцев подряд. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.10.2022 № 66-03/13773 с требованием оплатить задолженность по договору аренды № АЗФ-40/0820 от 02.04.2012, с указанием на возможность досрочного расторжения договора.

ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее и несвоевременное исполнение обществом «Исток» обязанности по внесению арендных платежей, неисполнение требований претензии, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании арендной платы, неустойки и расторжении договора.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств и наличия оснований для расторжения договора.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта в части расторжения договора аренды не имеется, в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчетам истца, за период с 11.06.2020 по 30.11.2022 сумма задолженности составила 292 549 руб. 55 коп. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, а также наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы, принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты образовавшейся задолженности в сумме 292 549 руб. 55 коп., суд первой инстанции признал заявленные требования в части взыскания основной задолженности подлежащими удовлетворению.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (пункт 1 статьи 331 ГК РФ).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 6.2 договора истец начислил неустойку за период с 11.07.2020 по 30.11.2022 в сумме 63 240 руб. 18 коп. 

Расчет суммы неустойки судом проверен и признан верным. Оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ судом первой инстанции не установлено. При наличии просрочки в оплате арендной платы, суд первой инстанции удовлетворил требования в части взыскания неустойки в сумме 63 240 руб. 18 коп.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Судом требование о взыскании с ответчика неустойки с 11.01.2023 до момента фактической оплаты долга удовлетворено.

В части взыскания арендной платы, неустойки решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ.

Кроме того, ТУ Росимущества заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № АЗФ-40/0820 от 02.04.2012.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Положениями пункта 4.1.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случае систематической неуплаты арендной платы, уплаты не в полном объеме в течение двух месяцев подряд.

Истец направил ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства по своевременной оплате в разумный срок, о возможности досрочного расторжения договора.

Однако вышеуказанные требования оставлены ООО «Исток» без удовлетворения.

Из расчета задолженности следует, что арендная плата с июня 2020 года по ноябрь 2022 года внесена тремя платежными поручениями 23.10.2020, 12.11.2020, 03.08.2021 на общую сумму 43 056 руб. 55 коп. Таким образом, арендатором допущена просрочка внесения арендной платы более двух месяцев подряд.

Установление факта существенного нарушения ответчиком условий договора в виде просрочки внесения арендной платы более двух месяцев подряд является достаточным для расторжения договора в судебном порядке.

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, что является существенным нарушением условий договора, принимая во внимание соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для его расторжения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году не являлось основанием для невнесения арендной платы в 2020-2021 гг., в том числе в размере, не оспариваемом обществом «Исток». Кроме того, после вынесения решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата обществом «Исток» также не вносилась.

Указание ответчика на использование земельного участка только в совокупности с другими земельными участками, как элемента планировочной структуры, на то, что причиной остановки строительства явилось установление зоны с особыми условиями использования, признается несостоятельным, поскольку заявленные ответчиком причины невозможности внесения арендной платы не могут быть признаны судом уважительными.

Ссылка ответчика на принятые Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14.03.2022 № 58-ФЗ меры поддержки арендаторов, предусматривающие пролонгацию действующих договоров аренды сроком на три года независимо от оснований заключения данного договора аренды, а также независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат, поскольку договор аренды был заключен на срок до 31.12.2035. 

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ответчика согласно статье 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 января 2023 года по делу № А60-66164/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

Е.И. Гуляева 

 

М.А. Полякова