АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

24 апреля 2018 года

 

Дело № А33-182/2018

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 апреля 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 24 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

установил:

Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 03.12.2015 № 12875, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" с 03.12.2015.

Заявление принято к производству суда. Определением от 17.01.2018 возбуждено производство по делу. Определением от 16.03.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 17.04.2018.

Представители сторон, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебное заседание не явились.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

20.03.2018 от ответчика в материалы дела поступил отзыв. Отзыв приобщен судом к материалам дела на основании статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указал следующее: -

- ООО «СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» не имел возможности воспользоваться арендованными помещениями в связи с тем, что указанные помещения были заняты третьими лицами и находились в состоянии, непригодном к использованию.

- В переписке с 01.01.2016 истец отказывал ответчику в расторжении договора. Ответчик в письменных возражениях по делу № А33-7798/2016 указывал, что полагает возможным расторжение договора.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 03.12.2015 № 6159-недв Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «СибирьКонсалтинг Групп» (арендатор) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 03.12.2015 № 12875, согласно которому арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание площадью 4730,0 кв.м, нежилое здание площадью 30,0 кв.м, реестровые номера « СТР05021, СТР5019, общей площадью 4760,0 кв.м, балансовой стоимостью на дату передачи 61458,152 тыс.руб., расположенные в городе Красноярске по адресу: ул. Богдана Хмельницкого, 3, ул. Богдана Хмельницкого, 3, строение 5 для использование под производство по переработке и консервирования картофеля (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 1.3. договора арендодатель передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен с 03.12.2015 по 03.12.2040 включительно (пункт 2.1. договора). В разделе 3 договора урегулированы правоотношения сторон по внесению арендной платы. Согласно условиям договора аренды от 03.12.2015, в аренду передаются два объекта: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5.

В материалы дела представлен акт приема-передачи Департаментом обществу объектов аренды с указанием даты передачи 03.12.2015.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016, вступившим в законную силу, установлено, что фактически объекты аренды: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибирьКонсалтинг Групп» не переданы.

Истцом в адрес ответчика направлено соглашение о прекращении с 03.12.2015 действия договора аренды от 03.12.2015 № 12875 на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016 (письмо от 27.09.2017 № 23842). Письмо возвращено отправителю с отметкой «Истек срок хранения».

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указал следующее: -

- ООО «СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» не имел возможности воспользоваться арендованными помещениями в связи с тем, что указанные помещения были заняты третьими лицами и находились в состоянии, непригодном к использованию.

- В переписке с 01.01.2016 истец отказывал ответчику в расторжении договора. Ответчик в письменных возражениях по делу № А33-7798/2016 указывал, что полагает возможным расторжение договора.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия спорного договора аренды установлен с 03.12.2015 по 03.12.2040 включительно (пункт 2.1. договора). Таким образом, указанный договор аренды подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, как следует из материалов дела, договор аренды от 03.12.2015 № 12875 государственную регистрацию не прошел.

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление № 73), пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо N 165).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 2 Информационного письма № 165, по смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) (спорный договор аренды подписан 18.08.2014) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления № 73, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование. С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.

По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.  Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, то есть тех последствий, о которых говорится в ст. 617 (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон) и п. 1 ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок).  Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 

<

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>).

По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды. С учетом изложенного не прошедший государственную регистрации долгосрочный договор аренды,  подписанный сторонами может быть расторгнут судом в целях правовой определенности по требованию истца при отсутствии возражений ответчика с учетом судебного решения по другому делу об обстоятельствах исполнении сторонами подписанного  договора аренды.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» в ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ). Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016, вступившим в законную силу, установлено, что фактически объекты аренды: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибирьКонсалтинг Групп» не переданы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды о 03.12.2015 № 12875 с 03.12.2015 на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что объекты аренды имеют недостатки, которые полностью препятствуют его использованию по назначению, определенному договором.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества не может определять момент заключения договора аренды.

Как установлено решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016, вступившим в законную силу, фактически объекты аренды: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5, арендодателем арендатору не переданы. Указанное обстоятельство также подтверждается истцом и ответчиком. Таким образом, невыполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору является существенным нарушением условий договора  арендодателем -  Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указал следующее:

- ООО «СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» не имел возможности воспользоваться арендованными помещениями в связи с тем, что указанные помещения были заняты третьими лицами и находились в состоянии, непригодном к использованию.

- В переписке с 01.01.2016 истец отказывал ответчику в расторжении договора. Ответчик в письменных возражениях по делу № А33-7798/2016 указывал, что полагает возможным расторжение договора.

Таким образом, из письменного отзыва ответчика следует, что он не возражает против расторжения договора аренды от 03.12.2015 № 12875. Учитывая заявления сторон с учетом обстоятельств настоящего дела и основания иска договор аренды в целях правовой определенности отношений между сторонами подлежит расторжению в судебном порядке поскольку сторонами не расторгнут добровольно.

В деле А33-7798/2016 требование о расторжении договора аренды заявлялось по другому основанию иска – неплатежи арендатора, в иске отказано. В настоящем деле с учетом решения суда по делу А33-7798/2016 истец требует расторжения договора аренды по другому основанию иска с учетом решения суда и обстоятельств,  установленных судом в другом деле, ответчик не возражает расторгнуть договор, о чем заявлено в отзыве на иск.

При изложенных обстоятельствах, исковое заявление о расторжении договора аренды от 03.12.2015 № 12875 заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судебным решение подтверждено, что истец по настоящему делу - департамент имущества, являясь арендодателем, нарушил свои обязательства: в решении от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016, вступившим в законную силу, установлено, что фактически объекты аренды: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5, арендодателем арендатору не переданы. Указанное обстоятельство также подтверждается истцом и ответчиком. Таким образом, невыполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору является существенным нарушением условий договора  арендодателем -  Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. При этом суд отклоняет довод и требование  истца о расторжении договора аренды от 03.12.2015 № 12875 с 03.12.2015, поскольку в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В судебном порядке договор расторгается судом с момента решения суда, а не с прошлого события даты заключения договора аренды,  поскольку иное не предусмотрено законом. Требования истца о расторжении договора аренды в судебном порядке с даты заключению договора не доказаны и не обоснованы со ссылкой на нормы права.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»  не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска, поскольку удовлетворение исковых требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Требования истца о расторжении договора аренды удовлетворены судом на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,  поскольку судебным решением подтверждено, что истец по настоящему делу - департамент имущества, являясь арендодателем, нарушил свои обязательства: в решении от 18.07.2017 по делу № А33-7798/2016, вступившим в законную силу, установлено, что фактически объекты аренды: нежилое здание площадью 4 730 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3 и нежилое здание площадью 30 кв.м. по ул. Б. Хмельницкого, 3, строение 5, арендодателем арендатору не переданы. Таким образом, судом был установлено невыполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору, что является существенным нарушением условий договора  арендодателем -  Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. В связи с чем оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины не имеется с учетом обстоятельств дела, предмета и основания иска.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить, расторгнуть договор аренды от 03.12.2015 № 12875 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП".

 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

 

Судья

Г.Г. Петроченко