Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-2884/2016

г. Владивосток

03 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 29 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

апелляционную жалобу акционерного общества «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта», апелляционное производство № 05АП-3961/2017на решение от 18.04.2017 судьи Е.Г. Клёминойпо делу № А51-2884/2016 Арбитражного суда Приморского краяпо иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Компания Кипарис» к акционерному обществу «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта», Администрации городского округа Большой Камень о признании недействительным договора аренды,

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 28.12.2016, сроком действия по 31.12.2019, паспорт;

от третьего лица: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Кипарис» (далее по тексту – истец, ООО «Компания Кипарис») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» (далее по тексту – ответчик, ОАО «ДЦСС») о признании недействительным договора аренды №126/14 от 31.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:3272, заключенного между Администрацией городского округа ЗАТО Большой Камень и открытым акционерным обществом «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта». 

Определением от 20.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Большой Камень.

Определением суда от 16.03.2016 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), суд удовлетворил ходатайство истца и изменил процессуальный статус третьего лица Администрации городского округа Большой Камень на соответчика.

Решением от 18.04.2017 Арбитражный суд Приморского края признал недействительным договор аренды земельного участка № 126/14 от 31.08.2015, заключенный между Администрацией городского округа ЗАТО Большой Камень и ОАО «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» с кадастровым номером 25:36:010101:3272 общей площадью 3,4956 га (34956 кв.м), в части земельного участка необходимого для эксплуатации (использования) объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Компания Кипарис» на праве собственности – здание- гараж, состоящий из 4 боксов и 3 нежилых помещений общей площадью 316,6 кв.м (лит. А), кадастровый номер здания: 25:36:010101:454, адрес местоположения здания, 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:3272, в пределах следующего каталога координат: 

Номер

Номера характерных

Координаты, м

Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Mt), м

контура

точек контура

X

Y

1

2

3

4

6

1

1

359360.30

2186782.34

0.10

1

2

359359.37

2186 789.17

0.10

1

1

359360.30

2186782.34

0.10

В остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением,  ОАО «ДЦСС» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание факт того, что в силу специальных норм законодательства АО «ДЦСС» обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду. Отмечает, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что Федеральный закон от 08.05.2009 №93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительства стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» (далее по тексту – ФЗ от 08.05.2009 №93-ФЗ) носят специальный характер по отношению к общим нормам земельного законодательства и формируют особое регулирования оборота земель, необходимых для строительства объектов саммита. Также отмечает, что фактически между ответчиками арендные правоотношения не прекращались в отношении участков, в границы которых вошел, в том числе земельный участок с кадастровым номером 25:36:010101:3272, образованный путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 25:36:010101:324 и 25:36:010101:139). Полагает, что отсутствие в резолютивной части решения суда первой инстанции точной площади участка, в отношении которой договор аренды от 31.08.2015 №126/14 признан недействительным, фактически делает судебный акт неисполнимым.  

В канцелярию суда от истца и Администрации городского округа Большой Камень поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.  В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно, Администрация полагает апелляционную жалобу АО «ДЦСС» подлежащей удовлетворению, а решении Арбитражного суда Приморского края от 18.04.2017 по настоящему делу частичной отмене.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец и третье лицо явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц. 

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя. Представитель ответчика по заявленному ходатайству возражал. 

Согласно статье 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку общество, являясь юридическим лицом, вправе направить в судебное заседание иного представителя, либо адвоката. Кроме этого, сам руководитель общества в силу устава имеет возможность представлять интересы общества в судебном заседании.

Апелляционная коллегия установила, что препятствия для рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют, материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что ООО «Компания Кипарис» является собственником здания-гаража (далее по тексту – объект), состоящего из 4 боксов и 3 нежилых помещений общей площадью 316,6 кв.м, расположенного по адресу Приморский край, ЗАТО г. Большой Камень, ул. Рабочая 2, кадастровый (условной) номер 25:36:010101:16 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2003 серии 25-АА № 358197). 

В ходе кадастровых работ в отношении указанного объекта с кадастровым номером 25:36:010101:454, кадастровым инженером выявлено, что названный объект находится в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 25:36:010101:3272 и 25:36:010101:16. 

В соответствии с заключением кадастрового инженера № 25706 от 26.01.2016 и технического плана здания от 27.01.2016 часть здания (точки № 1 и № 2) находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:3272, часть здания (точки № 3 и № 4) в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:16. 

Как следует из выписки из ЕГРП № 25/000/004/2016-2170 от 11.02.2016 земельный участок с кадастровым номером 25:36:010101:3272 по договору аренды земельного участка от 31.08.2015 № 126/14 передан в аренду ОАО «Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» на срок с 31.08.2015 по 31.08.2064, 28.12.2015 произведена государственная регистрация за № 25-25/008-25/011/091/2015-5287/2. 

Истец, полагая, что в результате заключения договора аренды земельного участка № 126/14 от 31.08.2015 с кадастровым номером 25:36:010101:3272 он лишился предоставленного ему законом права по своему выбору получить указанный земельный участок в собственность или в аренду в преимущественном порядке, обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

По правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации. 

Пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Таким образом, истец, в силу прямого указания в законе относится к лицам, имеющим возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен. Принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно. 

Согласно закрепленному в подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Названная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016). 

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. 

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названные нормы земельного законодательства не допускают возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В 2015 году Администрация предоставила в аренду ответчику спорный земельный участок не свободный от прав третьих лиц, что противоречит действующему законодательству, и нарушает право истца, на использование земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности. В этой связи, собственник объекта недвижимости, чьи права при заключении договора аренды спорного участка не были учтены, вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной. 

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010, иск собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены при совершении сделки с третьим лицом, о признании полностью недействительной такой сделки может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска правоприобретателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. 

В иных случаях, и если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной, лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. 

Исходя из вышеприведенной позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от 06.09.2011 № 4275/11, истец избрал надлежащий способ защиты нарушенного права. 

Учитывая, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ именно истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно указал, что оспариваемая сделка по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:3272 в пределах координат расположения гаража истца, на основании статей 166, 168 ГК РФ, является недействительной в силу ее ничтожности в данной части, следовательно, удовлетворил требования истца о признании данной сделки недействительной в части земельного участка необходимого для эксплуатации (использования) объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Компания Кипарис» на праве собственности – здание - гараж, в остальной части заявленное истцом требование удовлетворению не подлежит. 

Ссылка ответчика на часть 2 статьи 39.6 ЗК РФ коллегией не принимается во внимание, поскольку данная норма определяет круг лиц имеющих право на получение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов и не касается вопросов приоритетности предоставления земельного участка в аренду тому или иному лицу. Вопросы приоритетности предоставления земельного участка в аренду установлены пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, следовательно, поскольку пункт 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ не является нормой регулирующей вопросы приоритетности предоставления земельного участка в аренду тем или иным лицам, он не опровергает позицию истца о нарушении оспариваемым договором исключительных прав истца на получения в аренду земельного участка, расположенного под находящимся в собственности истца гаражом.

Доводы ответчиков о том, что в силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» исключительным правом на приобретение в аренду подобных земельных участков обладают юридические лица, финансирующие вышеуказанное строительство, соответственно таким лицом является ОАО «ДЦСС», были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, поскольку ответчики не учитывают, что названная норма закона не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих спорные правоотношения (приведенные выше), и не может идти в разрез с необходимостью применения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. 

Из системного толкования положений Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество», в частности, статьи 6, следует, что для размещения необходимых для проведения саммита объектов на земельных участках и (или) расположенных на них объектах недвижимого имущества, иного имущества, имеющих собственников, названным законом установлены специальные процедуры, в том числе, изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, выплата выкупной цены собственникам изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, а также возмещение убытков иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества. Иными словами, праву, закрепленному в части 2 статьи 9 Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ на приобретение в аренду подобных земельных участков юридическими лицами, финансирующими строительство, корреспондирует обязанность освободить такие объекты от прав третьих лиц, с применением способов, поименованных в названном законе. 

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 02.02.2012 № 27 «Об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд» земельный участок спорный объект недвижимости включены в Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию путем выкупа для федеральных нужд (пункты 8, 9 Перечня). 

Доказательств того, что спорный земельный участок изъят у истца по правилам Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ, в материалы дела не представлены, вопрос о выкупе объектов недвижимости у истца не решен с учетом того, что согласно статьи 2 Федерального закона от 08.05.2009 № 93-ФЗ организация проведения саммита осуществлялась в период с 21.11.2007 по 31.07.2012.

Кроме того, пунктом 11 статьей 113 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ, который вступил в законную силу с 01.01.2014, Федеральный закон от 08.05.2009 №93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество»  признан утратившим силу с 01.01.2014, оспариваемый договор заключен 31.08.2015, следовательно, нормы ФЗ №93 от 08.05.2009 не регулируют отношения по спорному договору.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка №126/14 от 31.08.2015 с кадастровым номером 25:36:010101:3272 заключен в отношении земельного участка, не свободного от прав третьего лица, и имеет неустранимый порок в виде противоречия вышеприведенным нормативным положениям, то в силу статьи 168 ГК РФ оспариваемый договор является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствующей части. 

Довод ответчика о том, что заключение кадастрового инженера ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиала по Приморскому краю от 26.01.2016 №25706 является недостаточным доказательством для определения границ участка под принадлежащим истцу гаражом, поскольку сделано вне рамок судебной экспертизы, а суд первой инстанции по своей инициативе не назначил проведение кадастровых работ для определения границ земельного участка, необходимых для эксплуатации гаража, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку согласно статьи 82 АПК РФ назначение судом экспертизы, по общему правилу является правом, а не обязанностью суда, следовательно, суд первой инстанции правомерно вынес решение без проведения судебной экспертизы, так как оснований для назначения экспертизы сторонами не представлено. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что заключение кадастрового инженера составлено с нарушением норм закона.

Довод жалобы об отсутствии в резолютивной части решения суда первой инстанции точной площади участка, в отношении которой договор аренды от 31.08.2015 №126/14 признан недействительным, фактически делает судебный акт неисполнимым, коллегией отклоняется, поскольку в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 суд при рассмотрении подобного рода дел должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Резолютивная часть решения суда должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости. 

С учетом изложенных обстоятельств требование истца правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания недействительным договора аренды земельного участка № 126/14 от 31.08.2015 с кадастровым номером 25:36:010101:3272 в пределах каталога координат, определенных кадастровым инженером производственного участка по г. Большой Камень отделения № 10 ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиала по Приморскому краю от 26.01.2016 № 25706. 

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.04.2017  по делу №А51-2884/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына