﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70570/2016

07 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

/сд.1

Резолютивная часть постановления объявлена     30 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 августа 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи Л.С.Копыловой,

судей Е.К.Зайцевой,  И.В.Юркова, 

при ведении протокола судебного заседания  до перерыва секретарем А.Д.Дубовиковой, после перерыва - К.Б.Бойко,

при участии:  

от ТСН «Гагарина-20»Гарманова Л.А. по доверенности от 14.05.2019,

от конкурсного управляющего Лузиновой Л.А.  от 19.07.2019,

от ООО «СтройСоюз» Борисова Д.А. по доверенности от 01.03.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-11282/2019)  ТСН «Гагарина-20» на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2019 по делу № А56-70570/2016/сд.1 (судья  Антипинская М.В.), принятое 

по заявлению ТСН «Гагарина-20» о признании сделки ПСЖК «Нева-Строй» недействительной и применении последствий недействительности сделки,

заинтересованное лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПЖСК «Нева-Строй»,

установил:

ТСН «Гагарина 20» 15.02.18 обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании сделки - договора от 18.05.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1338-3 от 29.04.2008, заключенного между ПЖСК «Невастрой» и ООО «СТРОЙСОЮЗ». В порядке применения последствий недействительности сделок просило взыскать разницу в стоимости права аренды.

Определением Арбитражного суда первой инстанции от 26.03.2019 в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с определением суда, заявитель подал апелляционную жалоб, в которой полагает указанную сделку недействительной, поскольку она совершена при неравноценном встречном исполнении. Заявитель указал на то, что земельный участок по договору аренды земельного участка № 1338-з от 29.04.2008  был предоставлен под строительство многоквартирного дома, в связи с чем должником были произведены расходы на получение технических условий по выведению сетей из пятна застройки, подготовлены проекты по полученным техническим условиям, велись строительно-монтажные работы по демонтаж и строительству (реконструкции) электросетевых объектов, подготовлен проект многоквартирного дома, проведена экспертиза указанного проекта, на основании которых должником получено разрешение на строительство на земельном участке, кадастровый номер 47:16:0201039:61, расположенном по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Отрадное, ул. Дружбы, д. 3. Суд признал, что в материалах дела действительно имеются документы, свидетельствующие о том, что должником в период до осуществления спорной уступки и после её совершения производились действия по подготовке земельного участка к застройке, однако объем переданных ответчику прав, определенный спорным договором уступки не предполагал передачу каких-либо иных, кроме как права аренды, прав в отношении спорного земельного участка, не устанавливал дополнительных требований к передаваемому участку, не содержал положения о том, что в стоимость уступаемого права аренды входят произведенные должником затраты по выносу сетей и т.п. Между тем все произведенные должником вложения связаны или являются неотъемлемой частью земельного участка и не могут быть использованы отдельно от земельного участка. Документально подтвержденные затраты по земельному участку с кадастровым номером 47:16:0201039:61, расположенному по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Отрадное, ул. Дружбы, д. 3, составили 13074478 рублей. Стороны сделки по уступке прав были вправе предусмотреть как передачу документации по земельному участку, так и выплату компенсации произведенных должником расходов, но не сделали этого. С учётом изложенного оспариваемая сделка по уступке прав по договору аренды земельного участка заключена по цене и на условиях, существенно в худшую для должника сторону отличающихся от цены и иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, и имеет место неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки. Суд первой инстанции при рассмотрении спора не сравнил условия оспариваемой сделки с аналогичными сделками, совершаемыми иными участниками оборота. По сути данный договор прикрывает (как притворная сделка)  договорённость о фактической (меньшей) величине предоставления контрагента, при этом содержание прикрываемого условия охватывается волей обеих сторон сделки, что подтверждается, например, дальнейшим использованием новым арендатором проектов ПЖСК «Невастрой». Таким образом сделка подлежит признанию её недействительной по основаниям п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве. Судом первой инстанции неполно исследованы материалы дела и не выяснены обстоятельства по делу, так как стороной сделки является ООО «СТРОЙСОЮЗ», а ООО «ПСО «Строй-Сервис» являлся членом правления должника, единственным участником которого являлся на дату сделки председатель правления должника - Черняев Эдуард Леонидович. Податель апелляционной жалобы привел хронологию юридически значимых, по его мнению, фактов. Исходя из того, как быстро были внесены изменения в разрешение на строительство, считает, что действия ООО «СТРОЙСОЮЗ» и должника были согласованы, и следовательно ООО «СТРОЙСОЮЗ» знало об ущемлении интересов кредиторов должника и  его неплатежеспособности. Кроме того, есть основания считать, что ООО «СТРОЙСОЮЗ» является заинтересованным лицом (ст. 19 Закона о банкротстве), так как юридические адреса ООО «СТРОЙСОЮЗ» и ООО «ПСО «Строй-Сервис», учредителем которого являлся Черняев Эдуард Леонидович, совпадают. Суд первой инстанции при вынесении определения руководствовался оценкой эксперта, проведенной в рамках настоящего дела. Однако, не дал оценку стоимостной разнице рыночной стоимости права аренды в представленных в материалах дела экспертных заключениях.

В судебном заседании ТСН «Гагарина 20» апелляционную жалобу поддержало. Отметило, что суд первой инстанции не дал какую-либо оценку тому, что целевое назначение использования земельного участка - под строительство многоэтажного жилого дома, и произведенные должником расходы произведены в соответствии с целевым назначением земельного участка, при этом сделаны для снятия обременения. Работы на земельном участке велись до и после сделки за счет должника, размер расходов составил значительную сумму, и данные денежные средства могли быть направлены на погашение требований кредиторов. Суд также не дал оценку ответу оценщика о том, что расходы, произведенные должником на получение технических условий по выведению сетей из пятна застройки, подготовленные проекты по полученным ТУ, на строительно-монтажные работы по демонтажу и строительству (реконструкции) электросетевых объектов, подготовленному проекту многоквартирного дома, проведенной экспертизе указанного проекта, на основании которых должником получено разрешение на строительство на земельном участке, определяются и оплачиваются отдельно, сверх установленной рыночной стоимости земельного участка, в том числе по отдельному дополнительному соглашению, но стороны сделки не приняли мер к заключению такого соглашения. Если бы стороны сделки действовали добросовестно, с учётом интересов должника и его кредиторов, то они должны были предусмотреть договором уступки прав или отдельным соглашением компенсацию произведенных должником расходов, но не сделали этого. Сумма, которую ООО «СТРОЙСОЮЗ» должно оплатить по условиям договора уступки, не покрывала оставшуюся согласно мировому соглашению задолженность, требования ООО «ПСО «Строй-Сервис» включены в реестр кредиторов. Сделки по отчуждению всего ликвидного имущества одобрены протоколами от 01.03.16 и 17.05.16. Решения по данным протоколам принято членами правления должника: ООО «ПСО «Строй-Сервис» и Черняевым Э.Л. Все полученное по сделкам получил один кредитор - ООО «ПСО «Строй-Сервис». Они не оспаривались конкурсным управляющим. С переходом прав по договору аренды земельного участка ООО «СТРОЙСОЮЗ» приобрело имущество, кадастровая стоимость которого составляет 34773023,35 руб., которое может быть предметом залога, обеспечивающего исполнение им как застройщиком обязательств перед дольщиками. В материалы дела были представлены две экспертизы: ТСН «Гагарина 20» и ООО «СТРОЙСОЮЗ». В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза. Эксперт считает, что при наличии необходимой информации, метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным. Оценка, представленная ТСН «Гагарина 20» не оспорена, при проведении оценки, представленной ТСН «Гагарина 20», применен метод сравнения продаж, кроме того, рыночная стоимость права аренды земельного участка, установленная данной оценкой, покрывает расходы, произведенные должником по земельному участку. ТСН «Гагарина 20» просило определение отменить, заявление удовлетворить.

ООО «СТРОЙСОЮЗ» возражало относительно апелляционной жалобы, отметив предоставление по сделке равноценного встречного предоставления, улучшившего имущественное положение должника. Кредитор-заявитель не доказал весь необходимый юридический состав для признания сделки недействительной, не представил никаких доказательств, свидетельствующих о неравноценном встречном исполнении при совершении сделки по передаче арендных прав. Накладные расходы по содержанию арендованного участка в надлежащем состоянии не включаются в рыночную стоимость права аренды земельного участка. Кредитор-заявитель в предусмотренном АПК РФ порядке заключение судебной экспертизы не оспорил. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено. Кредитор-заявитель в предоставленных доказательствах не соотносит понятие права собственности и права аренды. Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам установлено, что встречное предоставление являлось равноценным, улучшившим имущественное положение должника перед единственным кредитором - ООО «ПСО «Строй-Сервис». Протоколом от 17.05.16 и протоколом от 01.03.16 правление кооператива утвердило способ исполнения обязательств кооператива перед контрагентами и распорядилось имуществом кооператива на основании п.9.3 и п.9.6.3. Устава кооператива. Указанные протоколы не оспорены, недействительными не признаны. Дополнительно сообщено, что на спорном земельном участке зарегистрирован многоквартирный дом. Готовность объекта составляет 100%. Получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Общие затраты ООО «СТРОСОЮЗ» на строительство дома оценивается свыше 350 ООО ООО рублей.

ООО «СТРОЙСОЮЗ» считает, что доводы кредитора-заявителя о передаче прав и обязанностей по договору в ином объеме не подтверждены материалами дела, в том числе опровергнуты заключением судебной экспертизы. Доказательства обратного стороной не представлены, наличие признаков ничтожной сделки не подтверждены надлежащими доказательствами. Изложенное в п.п.3,4 жалобы и представленная судебная практика относятся к сделкам купли- продажи объектов, а не перехода арендных прав. В связи с этим довод заявителя о неправильном применении судом норм процессуального права основан на неверном толковании норм материального права. Просил определение оставить без изменения.

Правовую позицию лица, возражавшего на апелляционную жалобу, поддержал конкурсный управляющий должником.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке. 

Исследовав доводы и возражения участвующих в обособленном споре лиц в совокупности и взаимосвязи с собранными доказательствами, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами обособленного спора, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2017 (резолютивная часть объявлена 21.09.2017) по делу № А56-70570/2016 ПЖСК «Невастрой» признан несостоятельным банкротом, в отношении ПЖСК «Невастрой» открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Сенин К.В.

Оспариваемый договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1338-з от 29.04.2008 заключен 18.05.16 между должником и ООО «СТРОЙСОЮЗ».

Согласно п. 1.2. договора уступка прав и обязанностей осуществлялась за плату в размере 10000000 рублей. Из выписки Банка ВТБ 24 (ПАО) по расчётному счёту следует, что 02.08.2016 на расчётный счет должника от ООО «СТРОЙСОЮЗ» поступили денежные средства в размере 10000000 рублей, перечисленные ООО «СТРОЙСОЮЗ» платёжным поручением № 278 от 02.08.2016, где в назначении платежа указано «оплата по дог.уступки прав и обяз.по дог.ар.зем.уч.№ 1338-3 от 29.04.2008, б/н от 18.05.2016 НДС не облагается». Ссылаясь на неравноценность встречного предоставления, договор от 18.05.2016 оспорен конкурсным кредитором.

Для определения рыночной стоимости права аренды на дату заключения договора судом первой инстанции была назначена экспертиза. Определением суда от 14.01.2019 перед экспертом поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчёт №Н03556 от 16.05.2016 требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчёта нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; какова рыночная стоимость права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № 47:16:02-01-039:0061, находящегося по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Отрадное, ул. Дружбы, д. 3, по состоянию и в ценах на 18.03.2016; влияют ли на величину рыночной стоимости права аренды произведенные должником действия по подготовке к строительным работам на данном земельном участке (вынос сетей, получение ТУ, получение разрешения на строительство); 14.02.2019 от ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» поступило заключение эксперта № ИО-ОП9-30-А56-70570/2016 от 24.01.2019, согласно которому эксперт пришёл к выводу о том, что отчёт № Н03556 от 16.05.2016 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности в части формальных признаков, при этом рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым № 47:16:02-01-039:0061, находящегося по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Отрадное, ул. Дружбы, д. 3, по состоянию и в ценах на 18.03.2016 составляет 6740000 руб. По вопросу о том, влияют ли на величину рыночной стоимости права аренды произведенные должником действия по подготовке к строительным работам на данном земельном участке (вынос сетей, получение ТУ, получение разрешения на строительство), эксперт ответил отрицательно.

О недостатках заключения эксперта не заявлялось, оснований для его опровержения не усматривается.

Цена уступаемого права, согласно оспариваемого договора, составила 10000000 рублей, что выше рыночной стоимости.

Оценив доводы и возражения участвующих лиц, суд первой инстанции не признал заявление ТСН «Гагарина 20» объективно подтверждённым. Доводы подателя апелляционной жалобы отклонены, как не образующие достаточных оснований для переоценки доказательств.

Согласно п.1 ст.61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учётом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Кредитор-заявитель не подтвердил необходимый юридический состав для признания сделки недействительной, не представил доказательств, свидетельствующих о неравноценном встречном исполнении при совершении сделки по передаче арендных прав,сопровождаемых обязанностями арендатора.

В соответствии со  статьями  65, 68, 71 АПК РФ стороны оспариваемой сделки подтвердили как мотив её совершения, так и рыночные условия. Передавая права аренды ООО «СТРОЙСОЮЗ» ПЖСК «Невастрой» не только избавилось от бремени текущих обязательств, но и получило 10000000 рублей в конкурсную массу. Претензии ТСН «Гагарина 20» лежат в области возмещения затрат первоначального арендатора, не будучи направленными на восстановление положения, существовавшего до нарушения права. В силу ст. 167 ГК РФ применение последствий недействительности должно было вести к возврату земельного участка должнику с соответствующим возвратом ООО «СТРОЙСОЮЗ» сбережённого за его счет, согласно ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ, что положение кредиторов не улучшает.

Как указал ответчик в обособленном споре, строительство на земельном участке завершено, что должно привести к дальнейшему оформлению прав землепользования.

По корпоративным основаниям уполномоченными лицами сделка не оспаривалась, доводы подателя апелляционной жалобы не соответствуют толкованию норм процессуального права в п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Не обнаруживает оспариваемая сделка признака притворности по п.2 ст. 170 ГК РФ, будучи направленной на те последствия, которые отражены в её условиях, и которые наступили.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или ч.4 ст.270 АПК РФ апелляционный суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 26.03.2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Л.С. Копылова

 

Судьи

Е.К. Зайцева

 И.В. Юрков